בישראל קצת יותר מ-3 מיליון דירות למגורים, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המעודכנים ביותר. כמעט 70% מהדירות, כ-2.1 מיליון במספר, הן דירות בבעלות וכ-30% הן דירות להשכרה. מדובר בכ-892 אלף דירות. הרוב המכריע של הדירות המושכרות נמצאות בבעלות פרטית בעוד פתרונות של דיור להשכרה ארוכת טווח בבעלות אחודה מהווה חלק קטן מאוד מהשוק. מחירי הדירות הגבוהים דוחקים עוד ועוד משקי בית לעבור לשכירות אולם פתרונות מוסדרים בשוק זה אינם מתקדמים באותו הקצב מה שמשפיע על מחירי השכירות ומעלה אותם. בשנים האחרונות, בעוד מחירי הדירות החלו יורדים, דווקא מחירי השכירות ממשיכים לטפס. בזמן שהביקוש קשיח וידוע לכל, מדובר בתחום שאינו מטופל די הצורך. יזמים פרטיים אינם פועלים בתחום בצורה משמעותית בשל הרעה בתנאי הטבות המס שניתנו בעבר וגם בשל עליית הריבית שפגעה בכלכליות המתווה וגם המדינה פועלת על אש נמוכה והיצע הדירות להשכרה אינו מספק. שאלנו גורמים בענף מה ניתן לעשות כדי לשנות את התמונה.
2 צפייה בגלריה
פרויקט להשכרה ארוכת טווח ביבנה של אלמוג וקבוצת הראל ביטוח ופיננסיים
(צילום: חן כליפה כהן)
"שוק השכירות בישראל סובל מכשל מבני מתמשך", כך פותח ואומר עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. לדבריו, "כיום, מרבית הדירות להשכרה מוחזקות בידי משקיעים פרטיים, מה שמייצר חוסר ודאות לשוכרים ואינו מאפשר למשקי הבית לתכנן את חייהם לטווח ארוך. אם המדינה רוצה להפוך את השכירות ארוכת הטווח למיינסטרים, עליה להפסיק להתייחס אליה כפתרון משני ולהפוך אותה לאפיק דיור אסטרטגי".
גוטליב מוסיף כי גם מיזמי ההתחדשות העירונית שהולכים ותופסים תאוצה תורמים ללחץ שמופעל על שוק השכירות: "מיזמי פינוי בינוי רחבי היקף במרכזי הערים השונות שיוצאים לדרך מביאים לביקוש למאות ואף אלפי דירות שכורות נוספות בעבר לביקוש הרגיל וזאת עבור דיירים שמפונים לתקופות ממושכות.
עמית גוטליבצילום: זוהר שטריתלכך יש להוסיף גם את אלפי המשפחות שבתיהן נפגעו במבצע הנוכחי מול איראן, כאשר לפי ההערכות מדובר בכ־5,000 דירות שניזוקו ודורשות פתרונות דיור מיידיים. המשמעות היא לחץ הולך וגובר על שוק שכבר היום סובל מהיצע דל יחסית אל מול ביקושים גבוהים. המציאות הנוכחית ככל הנראה תמשיך להזין את מגמת העלייה במחירי השכירות לאור הפערים בין ההיצע לביקוש". גוטליב מסביר כי המצב הנוכחי בעייתי וטוען כי "הצעד הראשון והמהותי ביותר שעל המדינה לעשות כדי להתחיל ולטפל בנושא "הוא השבת מנגנוני העידוד שהיו במסגרת חוק עידוד השקעות הון, במתכונת שאפשרה כדאיות כלכלית אמיתית ליזמים ולגופים מוסדיים להיכנס לתחום".
איל הנדלר יו"ר קבוצת כנען מדגיש גם הוא את חשיבות הפתרון המוסדי בתחום השכירות, "הפתרון לשוק השכירות הישראלי לא יגיע מהמשכיר הפרטי - הוא יגיע מהשכירות המוסדית.
איל הנדלרצילום: תומר חומפסכשגוף מוסדי בונה ומפעיל מאות דירות להשכרה תחת קורת גג אחת, הוא מביא איתו ניהול מקצועי, חוזים ארוכי טווח ויציבות אמיתית לשוכר. זו לא רק השקעה - זו תשתית חברתית .המדינה לקדם מדיניות שתתמרץ יזמים ומשקיעים מוסדיים להיכנס לתחום בגדול: קרקעות מתאימות במסות יותר גדולות, מסלולי תכנון ייעודיים ומסגרת רגולטורית שנותנת ודאות לטווח ארוך. ברגע שהמדינה תיצור את התנאים – ההשקעות מצד היזמים יגיעו."
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מוסיפה: "כדי ששכירות ארוכת טווח תהפוך למיינסטרים בישראל, צריך לעבור מתפיסה של פתרון זמני למדיניות דיור סדורה שמייצרת יציבות, ודאות ותכנון אמיתי למשקי הבית. זה מחייב היקף גדול יותר של פרויקטים ייעודיים להשכרה, רגולציה ברורה ותמריצים שיאפשרו לשחקנים מוסדיים לפעול לאורך זמן, במיוחד באזורי ביקוש ובערים מרכזיות".
"30 אלף דירות להשכרה בשיווק"
בזמן שהביקוש לשכירות מאמיר ואיתו גם המחירים, העיניים נשואות לחברה הממשלתית דירה להשכיר האמונה על התחום. כשהוקמה החברה לפני למעלה מעשור הגיעה איתה הבטחה ל-150 אלף דירות להשכרה. ההבטחה לא מומשה, עדיין, אבל החברה הביאה איתה התחלה של שוק דיור להשכרה מוסדי בישראל. חיים פרוימוביץ', יו"ר דירה להשכיר, מתייחס לנושא ומסביר מה נמצא על הפרק: "יותר ויותר ישראלים וזוגות צעירים מבינים שבעלות על דירה היא לא בהכרח המטרה הנכונה להגשמה - אבל שכירות יציבה, הוגנת וארוכת טווח היא כן. במסגרת פעילות החברה, מעל 30,000 יחידות דיור כבר בשלבי שיווק, אכלוס והקמה, ולמעלה מ-100,000 יחידות נוספות בתכנון סטטוטורי. בשנת 2025 בלבד נסגרו מעל 4,600 יחידות במכרזים ברחבי הארץ – ובדצמבר לבדו הושלמו מכרזים של למעלה מ-2,000 יחידות נוספות". מדובר במספרים מעודדים אבל בשורה התחתונה המחסור היום גדול מההיצע ונשאלת השאלה האם גם היזמים מגיעים למכרזים. לדברי פרוימוביץ' התשובה חיובית: "אנחנו רואים עלייה ניכרת במספר היזמים המתעניינים, ובהצטרפותן של חברות נדל"ן וביטוח גדולות לפרויקטים - סימן ברור שהשוק מבשיל. מגמת הורדת הריבית צפויה לחזק עוד יותר את העניין היזמי ולהגביר את הפעילות, מה שמבשר צמיחה נוספת בהיצע. המשימה שלנו כעת היא לוודא שכל מה שתוכנן אכן יוצא לפועל - ללא חסמים, עם נגישות לכלל האוכלוסיות ובכל רחבי הארץ".
הנתונים של דירה להשכיר אומנם רחוקים מההבטחה ל-150 אלף דירות בעשור, אבל לפחות מגדילים את המחסור בדירות להשכרה ותומכים בשוק הדיור להשכרה המוסדי. אבל האם גם היזמים חושבים כך? על פי אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג המדינה צריכה עוד לעשות כמה דברים בנושא: "משנה לשנה יותר משפחות בישראל נאלצות או בוחרות בשכירות, אך עיקר ההיצע מורכב מדירות המוחזקות בידי בעלים פרטיים באופן ספורדי. מצב זה, יוצר לשוכרים אי-ודאות ועלייה תכופה בתשלום החודשי, בנוסף היצע הדירות לשכירות הינו בדר"כ של דירות ישנות וללא מיגון הולם.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלעל מנת שנזכה לראות שינוי משמעותי בנושא, יש לקדם צעדים משמעותיים מצד מקבלי ההחלטות, שיביאו להגדלת ההיצע של דירות להשכרה שיוחזקו על-ידי חברות יזמיות. לצערי, כיום אין הטבות משמעותיות שהופכות את המודל הכלכלי של דיור להשכרה לאטרקטיבי ליזמים, במיוחד לאור עלויות המימון הגבוהות ומשך התקופה שמחויבת להשכרה".
הלר מוסיף כי: "יש לפעול הן לשיווק מוגדל של קרקעות שיוקצו לדיור להשכרה ארוכת טווח ויכללו מחירי קרקע נמוכים, והן על-ידי קידום התחום באמצעות כלים פשוטים הכוללים קיצור התקופה המחייבת לפרויקט להשכרה ארוכת טווח, הטבות מיסוי נוספות, סבסוד עלויות מימון ועוד".
ישי רוט מנכ"ל קבוצת שובל הנדסה מעיד כי הציבור צמא למיזמים להשכרה ארוכת טווח: "דווקא בתקופה של חוסר ודאות ביטחונית וכלכלית, אנחנו רואים שהציבור מחפש יציבות אמיתית. יש שכבה עצומה של אוכלוסיה שלא יכולה או לא מעוניינת לרכוש דירה. כך למשל במגדלי מילר שביקנעם יש 70 דירות להשכרה, מתוכן 18 דירות במסגרת מחיר מפוקח של “דירה להשכיר”, לצד 52 דירות בשוק החופשי המיועדות להשכרה ארוכת טווח. ההתנפלות על הדירות מוכיחה ששכירות ארוכת טווח, היא העתיד של שוק המגורים בישראל. המדינה חייבת להקצות יותר משאבים ל"דירה להשכיר", לפתח ולשכלל את התכנית ולתת תקציבים על מנת שהחברה תוכל ליזום תכניות ולהיות הרבה יותר דומיננטית בשוק הדיור. יש להגביר את קצב מכרזי דירה להשכיר ולשלב את 'דירה להשכיר' בתכניות ותמ"ל ולעודד יזמים לשלב דירות להשכרה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית".
אינדיקציה נוספת לביקוש שהולך וגדל ניתן לראות מעלייה בפעילות מרכזי אחסנה. מיכאל פורז מנהל השיווק של אביה אחסנה המפעילה 15 מתחמי אחסנה מתייחס להיקף השימוש במתקנים: "המבנה של שוק השכירות, שבו חוזים הם לרוב קצרים והיציבות נמוכה יחסית, יוצר מצבים שבהם אנשים צריכים למצוא סידור זמני לתכולת הבית שלהם. בפועל זה הפך לאחד הסגמנטים הבולטים של ביקוש לאחסון לתקופות ביניים. בשנים האחרונות נרשמה עלייה של כ-20% בביקוש לאחסנה מצד אנשים שעברו לדירות קטנות יותר. אנחנו רואים את המגמה הזו בעיקר בתל אביב, פתח תקוה וחיפה, שם מחירי השכירות גבוהים יותר ולכן המעבר לדירות קטנות נפוץ יותר"
"היצע מוגבל מול ביקוש גבוה"
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מסביר על הצורך בשכירות ארוכת טווח: "שוק השכירות מהווה כיום כ-30% משוק המגורים וממשיך לצמוח בכל שנה. הביקוש הגבוה מביאים לעליות חדות במחירי השכירות, כאשר השנה נרשמו עליות של כ-6% בתחלופת שוכרים. עליות אלו מורגשות גם במדד המחירים לצרכן ומשפיעות באופן ישיר על יוקר המחיה. זו כבר לא תופעה זמנית אלא מגמה מבנית, שנובעת מהיצע מוגבל מול ביקוש הולך וגובר. מודל שכירות ארוכת טווח מייצר פתרון אמיתי לצרכי הביקוש, מצד אחד הוא מאפשר שכירות עם וודאות גבוהה למשקי הבית ומצד שני הוא מהווה ווסת של לחצי ביקוש בשוק המגורים. הציבור כבר מבין את הבשורה, ניתן לראות כי כל הנכסים בתפוסה מלאה, כאשר אין פרויקט שלא זוכה לביקושים גבוהים כבר בשלבי השיווק הראשונים. הצורך בשוק שכירות ארוכת טווח, יציב ומנוהל כבר קיים והוא רק ילך ויגדל. המפתח להתפתחות השוק טמון בשני מאמצים עיקריים: יצירת מלאי של דירות להשכרה ארוכת טווח, דרך אישור של תב"עות לפרויקטים חדשים בתחום, או שילוב דיור להשכרה בתב"עות של התחדשות עירונית. ומנגד, מאחר ומדובר בהיקף השקעה של מיליארדי שקלים, קידום התחום מחייב יצירת תמריץ לשוק ההון ולגופים המוסדיים הגדולים בישראל להשקיע בתחום באופן משמעותי".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי השקעות ונדל"ן מתייחס אף הוא לנושא: "שכירות ארוכת טווח היא מוצר שבעולם כולו הינו המוצר העיקרי לשכירות, למעלה מ-60% משוק המגורים במדינות רבות.
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צזה מאפשר לגור במקום עם שירותים קהילתיים כפי שהלקוח צריך, וכשעושים את זה באופן מוסדי ניתן ליהנות מכל השירותים שאין בשכירת דירה רגילה או בבעלות פרטית. המדינה צריכה לקבוע שדיור להשכרה רקוכת טווח זה יעד מהותי ועיקרי ולהקצות חלק ניכר מהקרקעות לדיור להשכרה".
במקביל, יש מי שמציע פיתרון נוסף. ישראל עטיה, מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי סבור כי, ״אפשר לחשוב על פתרון נוסף לשוק השכירות בישראל ולא רק דרך מודלים מוסדיים, אלא דרך רתימת המשקיע הפרטי שמחזיק ברוב הדירות להשכרה במסלול של ‘שכירות מעוגנת’. במקום להעניק הטבות רק ליזמים, המדינה יכולה לייצר תמריץ ישיר למשקיעים פרטיים באמצעות הקלות במס שבח ריאלי והטבות נוספות, בתמורה להתחייבות להשכרה ארוכת טווח של כ־10 שנים. כך מתקבל מודל שבו כולם מרוויחים: המדינה מגדילה היצע זמין לשכירות, המשקיע מקבל ודאות ותשואה יציבה, והשוכר זוכה לביטחון מגורים אמיתי".
עו''ד נג'ם אבו ח'יט, שותפה ומנהלת מחלקת מקרקעין במשרד בלטר, גוט אלוני ושות' מציעה גם היא פיתרון אפשרי: "כדי ששכירות ארוכת-טווח תהפוך למיינסטרים בישראל, נדרש שינוי משולב בשוק ובמדיניות, שמגדיל היצע ומייצר כללי משחק יציבים לשוכרים ולמשכירים כאחד. ראשית, צריך להגדיל משמעותית היצע של פרויקטים להשכרה בניהול מקצועי (שכירות מוסדית) באמצעות הקצאת קרקעות ותמריצי תכנון ומיסוי למי שמתחייב להשכרה ארוכת-טווח, לרבות אפשרות להגדלת זכויות, עירוב שימושים ותמרוץ רשויות מקומיות לקליטת פרויקטים כאלה. שנית, יש לקדם "מוצר שכירות" ולא רק חוזה שכירות: מסלולי שכירות ל-3-5 שנים עם ברירת מחדל לחידוש, מנגנון עדכון שכר דירה שקוף ומוגדר מראש, ואפשרויות יציאה מאוזנות (למשל החלפת שוכר או פיצוי קבוע). שלישית, נדרשת סטנדרטיזציה ושקיפות: נספח מצב דירה אחיד, כללים ברורים לפיקדון ולבלאי סביר וחובת גילוי לגבי אחריות לתיקונים ולזמני תגובה".
2 צפייה בגלריה
"הציבור מחפש יציבות". מגדלי מילר ביקנעם. מיזם לשכירות ארוכת טווח של קבוצת שובל
(צילום: צחי וזאנה אדריכלים ואולאין הדמיות)
עו"ד גל חסון מסכם: "שכירות ארוכת-טווח תהפוך למיינסטרים בישראל רק כשהיא תפסיק להיות "ברירת מחדל" ותהפוך למודל כלכלי שמשתלם לכל הצדדים. הוודאות המיוחלת לא תגיע מרגולציה שתכפה על משכירים פרטיים תנאים קשיחים, אלא בשינוי תפיסתי של פרטיים. הפתרון האמיתי טמון ביצירת תמריץ כלכלי למשכיר הפרטי , למשל באמצעות פטור גורף ממס הכנסה או הטבות מיסוי משמעותיות אחרות למי שיתחייבו לחוזה ארוך טווח (5-10 שנים) עם תקרה מוסכמת לעליית שכר הדירה".
אפשר גם אחרת: מה קורה מעבר לים?
בזמן שבישראל שוק הדיור בחיתולים, יש לא מעט מה ללמוד מהעולם. גדעון גרציאני, מנכ"ל קבוצת ריפריים ומומחה לנדל"ן בארה"ב, מסביר מה קורה מעבר לים בכל הקשור לשכירות, ולמה אפשר גם אחרת. אבל כדי שזה יקרה יש לשוק הישראלי עוד הרבה מה ללמוד. להלן כמה נקודות.
"כשאמריקאי מחפש דירה, הוא לא מתקשר לבעל בית. הוא פותח אפליקציה. Zillow, הפלטפורמה הגדולה ביותר, מחזיקה יותר משני מיליון מודעות שכירות ומושכת מעל מחצית מכלל הכניסות לאתרי נדל"ן בארצות הברית. Apartments.com מקבלת 44 מיליון מבקרים בחודש. השוכר הטיפוסי בודק חמישה אתרים ואפליקציות שונים לפני שהוא חותם על חוזה. הוא מסנן לפי עיר, שכונה, מחיר, מספר חדרים, ומדיניות חיות מחמד. אם הדירה מתאימה, הוא מזמין סיור — לפעמים באותו יום. וכאן מתחיל החלק שמפתיע: לפני שמישהו מסכים להשכיר לו, הוא עובר בדיקה שמזכירה חקירה. ציון אשראי — מספר בין 300 ל-850 שמסכם את כל ההיסטוריה הפיננסית שלו. הוכחת הכנסה — הכלל: הכנסה חודשית של לפחות פי שלוש מדמי השכירות. בדיקת רקע פלילי. בדיקת היסטוריית פינויים — כי פינוי מדירה בארצות הברית מתועד במאגר ונשאר שם שנים. ועל כל הבדיקות האלה, השוכר משלם 25 עד 75 דולר דמי בקשה שלא חוזרים אליו, גם אם נדחה. בשוק תחרותי, שוכרים שולחים שלוש עד חמש בקשות במקביל ומחכים. משקיעים ישראלים היו שמחים שזה יהיה המצב גם בישראל".
כמה זמן נשארים בדירה?
על פי גרציאני , "59.6% מחוזי השכירות בארצות הברית הם ל-12 חודשים — זה הסטנדרט. כמעט כל דייר חדש חותם על חוזה לשנה. 31.8% הם חודש-בחודש — בעיקר דיירים ותיקים שהחוזה שלהם עבר חידוש. הדייר הממוצע נשאר 29 חודשים — קצת יותר משנתיים, כולל חידושים. אבל ההבדל בין ערים הוא עצום. בצפון-מזרח — ניו יורק, בוסטון — הממוצע 39 חודשים. בברוקלין בלבד: 53 חודשים, כמעט ארבע שנים וחצי. הסיבה: עלויות מעבר גבוהות, תחרות אכזרית על דירות, ומערכת ייצוב שכר דירה שמתמרצת להישאר. כשחוזה מסתיים, בעל הדירה מציע חידוש — בדרך כלל עם העלאת מחיר. ברוב ארצות הברית, אין שום תקרה להעלאה. בעל הדירה יכול להעלות ב-3%, ב-10%, ב-40% — מה שהשוק נושא. 30 מדינות אמריקאיות, כולל טקסס ופלורידה, לא רק שאין בהן פיקוח — הן אוסרות על ערים לקבוע תקרות".
אין חוק שכירות לאומי
בזמן שבאירופה יש מקומות בהם קיים פיקוח על שכר דירה, נושא שגם בישראל עולה מידי פעם, מסתבר שבארה"ב ההיפך הוא הנכון. "בארצות הברית אין חוק שכירות ארצי", כך גרציאני, "אין גוף ממשלתי שקובע תקרות. כל הרגולציה — פיקוח מחירים, זכויות דיירים, תנאי פינוי — ברמת המדינה והעירייה. 30 מדינות אוסרות על ערים לקבוע פיקוח שכירות. בטקסס, בפלורידה, באריזונה — בעל דירה יכול להעלות שכירות ב-40% בהודעה של 30 יום. זה חוקי. פיקוח קיים בקליפורניה (5% פלוס מדד), אורגון (7% פלוס מדד), ובניו יורק (מערכת ייצוב ייחודית שמכסה מיליון דירות). אבל אלה חריגים. רוב אמריקה פועלת בשוק חופשי מוחלט".
שורה תחתונה
שוק השכירות האמריקאי הוא השוק הגדול בעולם. 45.6 מיליון משקי בית. שליש מהאוכלוסייה. רוב הדירות — בניגוד למה שנראה מהכותרות — בידי משקיעים פרטיים קטנים, לא קרנות וול סטריט. אבל ברמה מקומית, באטלנטה ובג'קסונוויל, הריכוז המוסדי אמיתי ומשמעותי. התשואה למשקיעים מורכבת — תזרים שוטף שלפעמים שלילי, אבל תשואה כוללת של סביב 8% בזכות מינוף, עליית ערך, ומערכת מס ייחודית. החוזה הטיפוסי לשנה, ממוצע שהייה שנתיים וחצי. ואין חוק שכירות לאומי — רוב השוכרים חיים ללא הגנה ממשלתית מפני העלאות מחיר.
