משרד המשפטים פרסם בימים האחרונים טיוטת תקנות להערות הציבור, העוסקת בקביעת "חוזה מצוי לשכירות למגורים". מטרת הטיוטה להחיל חוזה שכירות כברירת מחדל במקרים שבהם לא נחתם בין הצדדים חוזה שכירות בכתב, או כאשר החוזה אינו כולל התייחסות למספר נושאים שמצויים פעמים רבות במחלוקת בין משכירים ושוכרים. על פי משרד המשפטים, מטרת טיוטת התקנות היא ליצור אסדרה ברורה בנושאים אלו כדי להביא לצמצום המחלוקות.
שוק השכירות החופשי הוא שוק פרוץ, שחולש על כ-30% מכלל משקי הבית בישראל. בניגוד לשוק השכירות להשכרה לטווח ארוך, בעלי הדירות שמשכירים את הנכסים אינם מחויבים להשכיר את הדירות לתקופות ארוכות. השוק נשען על חוק שכירות הוגנת, תיקון לחוק השכירות והשאילה מ-2017, שנועד לאזן את יחסי הכוחות בין משכירים לשוכרים ומגדיר סטנדרטים לדירה ראויה למגורים ואיסור על סעיפים מקפחים בחוזה.
ובכל זאת, במשרד המשפטים הבינו, כפי הנראה, שיש עוד מקום לרגולציה, ואומרים כי מטרת התקנות החדשות היא להקטין את מספר הדיונים המשפטיים בתחום, להגביר את הוודאות, ההוגנות והשקיפות בשוק השכירות, לצמצם מחלוקות בין שוכרים למשכירים ולשמש ככלי עזר לצדדים בניסוח ויישום חוזי שכירות למגורים.
התקנות המוצעות מתמקדות בשני נושאים: האחד, אופציה להארכת תקופת השכירות. בהקשר זה מוצע לקבוע את ההסדר שיחול, כאשר הצדדים הסכימו ביניהם על קיומה של זכות אופציה לשוכר – אך לא קבעו את פרטיה. על פי משרד המשפטים, במקרים שבהם החוזה לא מתייחס כלל לזכות האופציה, לא יחול ההסדר.
הנושא השני הוא חלוקת האחריות לתיקון פגמים וליקויים בדירה. משרד המשפטים מציע להסדיר את חלוקת האחריות של המשכיר והשוכר לתיקון תקלות במערכות הדירה, נזקי בלאי וליקויים שונים, תוך הבחנה בין בלאי סביר לבין נזק שנגרם משימוש בלתי סביר מצד השוכר. עוד הוא מציע לקבוע מה יחשב שימוש בלתי סביר בדירה ומערכותיה.
במסגרת חלוקת האחריות לתיקון פגמים, טיוטת התקנות מציעה להטיל אחריות על המשכיר לתקן ליקויים מערכתיים וכן נזקים לקונסטרוקציה או תקלה במחוברים דרך קבע במושכר, שאינם נובעים משימוש בלתי סביר. זאת תוך זמן סביר ושלא יעלה על 30 ימים. ואולם, אם מדובר בדירה חדשה שעליה חל חוק המכר, המשכיר לא יוגבל למשך 30 ימים ויידרש לתקן את הקלקול בתוך פרק זמן סביר.
במשרד המשפטים מסבירים כי "ההסדרה המוצעת מבוססת על עיקרון חלוקת האחריות שבחוק, ומטילה על המשכיר לתקן, תוך פרק זמן מוגבל, ליקויים שנובעים מבלאי סביר שנגרם כתוצאה משימוש שוטף ושגרתי בקניין שבבעלותו".
כמו כן, מוצע להגדיר את המונח "שימוש בלתי סביר" כדי ליצור בהירות מה ייחשב שימוש סביר ובכך לצמצם מחלוקות בין הצדדים. לפי חוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן פגם במושכר. אם לא עשה זאת, רשאי השוכר לבצע את התיקון על חשבונו, והמשכיר יחזיר את הוצאות התיקון לשוכר.
בנוסף מוצע לקבוע שהאחריות על התיקון תוטל על השוכר במקרים שבהם נגרם הנזק בשל שימוש בלתי סביר, "לרבות פעולה שנעשית שלא במהלך הדברים הרגיל או שנעשית בניגוד לשימוש המקובל או כזה שנעשה באופן שהמערכת או האביזר לא תוכננו בעדם", לשון טיוטת התקנות.
לדברי עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), "טיוטת התקנות היא תוצר של עבודת מטה מקצועית והליך שיתוף ציבור רחב, והיא נותנת מענה לצורך שעלה ליצירת סטנדרט ברור והוגן להתקשרויות בשוק השכירות למגורים. אין ספק כי שוק השכירות למגורים מהווה גורם משמעותי בשוק הדיור במדינת ישראל, ויש לשאוף לצמצום מחלוקות בין הצדדים ולהגברת הוודאות, כדי שמגורים בשכירות יהוו חלופה טובה וראויה. החוזה המצוי נועד להגביר ודאות משפטית ולצמצם מחלוקות, תוך שמירה על חופש החוזים ויכולת של הצדדים להתאים את תנאי החוזה לצרכיהם".
התקנות מטופלות במחלקה האזרחית ביעוץ וחקיקה על ידי עו"ד יערה למברגר ועו"ד הילה דוידוביץ-בלומנטל והן הופצו לציבור על ידי סגן ראש הממשלה ושר המשפטים, יריב לוין.
