בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה תביעה שהגישה יזמית נדל"ן נגד דיירי בניין ברחוב יהודה המכבי בתל אביב, שביטלו את הסכם התמ"א 38 מולה אף שכבר ביצעה חצי מהעבודות והשקיעה בכך מיליוני שקלים. השופט יונה אטדגי קבע שהביטול נעשה כדין לנוכח מספר הפרות מצד החברה.
בהסכם שנחתם בין הצדדים התחייבה החברה לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים, מרפסות, שתי מעליות ולשיפוצים נוספים, תמורת רכישת זכויות הבנייה בבניין הכוללות זכות לבניית קומה וחצי על הגג הקיים, ובהן ארבע דירות.
בנספח להסכם נקבע שהחברה רשאית לבקש היתר לבניית קומה נוספת שתכיל ארבע דירות נוספות ואם יתקבל ההיתר היא תשלם לדיירים 600 אלף שקל. היתר הבנייה לקניית קומה וחצי התקבל בסוף 2014, באיחור של מעל שנתיים וחצי מהמועד המוסכם.
באפריל 2016 הגיעו הצדדים להסכם נוסף שבו התחייבה החברה, בין היתר, לקבל היתר בנייה מתוקן שיכלול שינויים בציפוי החיצוני של הבניין ובגודל חלונות החזית וכן הרחבת דירת קומת הקרקע. בספטמבר 2018 ניתן צו הפסקת עבודה בשל פקיעת היתר הבנייה. החברה פעלה לחידוש ההיתר והוא חודש עד סוף דצמבר 2018.
כשהדיירים גילו שניתן צו הפסקת עבודה הם הודיעו לחברה על כוונתם לבטל את ההסכם ואף החליפו את מנעול השער לכניסה לאתר. בסוף דצמבר 2018 הודיעו הדיירים לחברה כי הם מממשים את התראתם לביטול ההסכם. לאחר קבלת הודעת הביטול החברה הפסיקה את העבודות.
בתביעה ביקשה החברה להצהיר כי ההסכם הופר על ידי הדיירים והביטול נעשה שלא כדין. היא דרשה בנוסף להורות על אכיפת ההסכם ולמנות את בא כוחה ככונס נכסים לשם השלמת הפרויקט. לטענתה, הדיירים לא רשמו הערת אזהרה לטובתה, לא חתמו על תכניות שנועדו לקבלת היתר בנייה מתוקן ודרשו ממנה לבצע עבודות בניגוד להסכמים.
החברה ציינה כי השקיעה בפרויקט עד כה 10 מיליון שקל ואם ההסכם היה מבוצע עד סופו היא הייתה צפויה לרווח של 15 מיליון שקל.
עו"ד ארז הימןצילום: פז ברהדיירים ביקשו לדחות את התביעה. הם טענו שהחברה הפרה את כל המועדים שנקבעו בהסכמים וניהלה את הפרויקט באופן לקוי, ללא מנהל פרויקט וללא תכנית מאושרות. בנוסף, היא ביצעה את העבודות ללא היתר בניה כדין ממועד פקיעת ההיתר המקורי ועד חידושו בדיעבד.
השופט יונה אטדגי ציין כי מתחילת הפרויקט שררה חשדנות הדדית בין הצדדים שהכבידה על הוצאתו לפועל. "גם התובעת וגם הנתבעים הערימו קשיים זה על זה ולא פעלו, כפי שהיה מצופה מהם, בשיתוף פעולה", כתב.
הוא הוסיף כי ביחס לחלק מהקשיים, אחריות הצדדים הייתה משותפת, כגון ביחס לרישום הערת האזהרה וחתימה על תכנית לצורך הגשת הבקשה להיתר. ואולם, ביחס לקשיים אחרים האחריות מוטלת על התובעת. כך ביחס למצב שנוצר לפיו בתקופה מסוימת העבודות בוצעו ללא היתר תוך חשיפת הדיירים להליך פלילי.
בנסיבות אלה נקבע שהביטול נעשה כדין. השופט הוסיף כי הוא לא מקל ראש בעבודתה ובהשקעותיה של התובעת בפרויקט, וההערכה היא שהיא ביצעה למעלה ממחצית העבודות. ואולם, הסעד המתאים הוא פיצוי כספי ולא אכיפה, שתהיה בלתי צודקת בנסיבות בהן הפרויקט נמשך מעל 10 שנים ומצבן של חלק מהדירות לא מאפשר מגורים.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ התובעת: עו"ד יהודה גרינהויז-לנדוי
• ב"כ הנתבעים: עו"ד עומר-זיו אשכר ועו"ד תמיר גליק
• עו"ד ארז הימן עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
