בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה לאחרונה ערעורים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של העירייה בנוגע לשיטת חישוב הפטור מהיטל השבחה בפרויקטים המערבים מימוש זכויות מכוח תמ"א 38 והתכנון הקיים. השופט גלעד הס דחה את הצעתה המסובכת והכריע שדרך החישוב הקובעת תהא זו הפשוטה והברורה שנקבעה בפסק דינו מלפני כשנתיים.
ההליך עסק בדרך חישוב הפטור מהיטל השבחה במקרים של פרויקט בנייה, שבמסגרתו ממומשות זכויות הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התכנון הקיים. לשון אחרת: מיזם שבמסגרתו בעל המקרקעין מנצל במצב החדש גם זכויות פטורות מהיטל במסגרת תמ"א 38 וגם כאלה שחייבות בהיטל מכוח התכנון הקיים.
החוק שותק ביחס לדרך חישוב הפטור במקרה המתואר, ומכאן פסק הדין בפרשת "קבוצת הירדן" שניתן ביוני 2023. קביעת השופט הס הייתה שיש לחשב את היחס בין השטחים שמומשו מכוח התוכנית הכללית לבין אלה שמומשו הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התוכנית הכללית - כאשר יחס השטחים יהיה יחס החלוקה של ההשבחה הכוללת בין הזכויות הפטורות לאלו שאינן פטורות.
עו"ד נטאלי גריידי אלא שהוועדה המקומית בעיריית תל אביב סירבה לקבל שיטת חישוב זו, ומכאן הערעורים שהגישה לבית המשפט על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה - שקבעו כי יש לערוך את תחשיב הפטור לפי האמור בפסק הדין "קבוצת הירדן". טענתה המרכזית של הוועדה הייתה שהתחשיב בפסק הדין מלפני כשנתיים שגוי, ומוביל לתוצאה לא ראויה שלפיה ניתן לנישום פטור גבוה ולא מוצדק מהיטל השבחה.
בפסק הדין צוין שהוועדה המקומית הציעה דרך אלטרנטיבית מטעמה לחישוב הפטור, שהינה מורכבת ביותר להבנה: לעמדתה יש להפריד בין זכויות שהשימוש בהן נועד להשבת שווי הנכס למצבו הקודם (טרם הריסת הבניין), לבין זכויות נוספות התורמות להשבחה מעבר לכך. ואולם לאחר שסקר באריכות את טענותיה ונתן דוגמה מספרית להמחשת הצעתה - קבע השופט הס שהיא תידחה, וכי דרך החישוב הקובעת תישאר זו שבפסק דין "קבוצת הירדן".
"די לקרוא את כתב הערעור, לעיין בתרשים (שצורף לערעור), או לקרוא את הדוגמה שנתתי לעיל, על מנת להיווכח כי מדובר בתזה שלא רק קשה להבנה, אלא קשה מאוד ליישום", כתב. "התזה של הפרדת הזכויות מכוח התכנון החדש... לזכויות אשר נועדו להשיב את השווי לשווי הבנוי של המקרקעין ולזכויות משביחות מעבר לכך - אין לה כל אחיזה בחקיקה או בפסיקה, ולא מצאתי בסיס רעיוני של ממש לאמץ תזה זו".
השופט הודה אמנם שתחשיב הוועדה "יצירתי, מעניין ושובה את העין", אולם הוא כאמור דוחה אותו מכל וכל בהיעדר עיגון כלשהו בדין, ונוכח החשש שהוא יוביל למורכבות מיותרת ולתוצאות אבסורדיות. לפיכך הוא קבע כי התחשיב בפסק הדין "קבוצת הירדן" - שתואר על ידו כ"פשוט, קל, נגיש, יוצר ודאות ואינו מצריך מורכבות שמאית או משפטית" - הוא זה שיש לאמצו. נוכח דחיית ערעוריה חויבה הוועדה המקומית ב-60 אלף שקל הוצאות משפט.
• לקריאת פסק דין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד אירית יומטוב ועו"ד הראל וינטרוב
• ב"כ המשיבים בעמ"נ 1405-11-24: עו"ד אייל שקיב ועו"ד חן דרוקמן-אסלן
• ב"כ המשיבים בעמ"נ 35610-03-25: עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל ועו"ד דוד שמעונוב
• עו"ד נטאלי גריידי עוסקת בתמ"א 38, מיסוי עירוני והיטל השבחה
• הכותבת לא ייצגה בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
