הריבית הגואה הובילה לקיפאון משמעותי בעסקאות נדל"ן וגם במחירים, שאף מתחילים בנטייה מטה. הירידה בהיקפי הרכישות מורגשת בכל הסגמנטים בשוק – רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור וגם משקיעים. גם הקבלנים והיזמים ניגשים פחות למכרזי קרקע וזהירים יותר בהצעות. בינתיים הממשלה לא עושה מספיק כדי להחזיר את הענף למסלול. מה יכול להחזיר את הרוכשים למשרדי המכירות ואת היזמים והקבלנים לפעילות רגילה? גורמים בענף הנדל"ן משיבים ומציעים פתרונות יצירתיים.
הקלות ברכישת קרקע ליזמים
חלק מהבעיה היום היא שיזמים לא ניגשים למכרזים, מה שיוביל בשלב מאוחר יותר למחסור בפרויקטים ובהיצע. כדי להתגבר על המכשול להלן כמה הצעות אפשריות. מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, סבור שאפשר להקל על היזמים: "הקריטריונים המשמעותיים עבור רוכשי דירות ובכלל בעסקאות גדולות הם ודאות, יציבות וביטחון. בהיעדר אלה יש חשש מובן מהתחייבויות משמעותיות. אתגר משמעותי בתקופה זו של סביבת ריבית גבוהה הינו רכישה של קרקעות חדשות. בפרט כאשר הזמן החולף ממועד הזכייה של היזם בקרקע ועד המועד שבו דירות בפרויקט נמכרות הוא משמעותי. תקופה זו עלולה להימשך שנים, ובסביבת ריבית גבוהה כמו היום פירוש הדבר – תוספת עלות משמעותית. המדינה יכולה להקל מאוד על היזמים בכך שתדרוש תשלום ראשוני נמוך במועד הזכייה במכרזי הקרקע ופריסת היתרה עד הוצאת הפרויקט אל הפועל. פתרון נוסף הוא מתן ערבויות מדינה, שמטרתן לעזור ליזמים ולהקטין את עלות המימון על הקרקע".
עופר שגיב, מנכ"ל ובעלים של חברת מיטל הנדסה, מציע גם הוא פתרון לבעיה: "עליית הריבית הזניקה כמעט פי ארבעה את עלויות המימון ליזמי נדל"ן והנחיתה בשל כך מכת מוות על מכרזי המקרקעין בשנה האחרונה. אם יזם קנה קרקע במחיר סביר ולא השיג בה השבחה משמעותית בדמות שיפור עצום בזכויות הבנייה, היא מגלמת כיום מחירי הפסד. יזם שקנה למשל קרקע ב־100 מיליון שקל, שילם עד לפני שנה כ־2.3 מיליון שקל ריבית שנתית, וכיום הוא משלם כבר 8.5 מיליון שקל בשנה. כלומר כ־700 אלף שקל בחודש רק על הריבית – זה מטורף. גם הקושי והסרבול בהוצאת היתרי הבנייה מעמיסים עלויות מימון גבוהות על היזם. אם הוא היה מקבל את הקרקע בתוך שנה, הוא היה יכול איכשהו לתמחר את עניין הריבית, ועדיין הייתה היתכנות לפרויקט. אבל בהתחשב בסחבת ובבירוקרטיה במוסדות התכנון, הוא מקבל אותה רק בעוד שנתיים או שלוש ונאלץ לספוג את הריבית הגבוהה במשך כל התקופה עד לתחילת המכירות. זה מוביל יזמים לוותר מראש על התמודדות במכרזים ועוצר את כל השוק. לדעתי, הפתרון הוא שהמדינה תאפשר ליזמים לשלם על הקרקע לקראת טופס 4 או לכל המוקדם רק בהיתר הבנייה. אפשרות נוספת היא שהמדינה תבצע עסקת קומבינציה עם היזמים, כך שבמקום התשלום על הקרקע שחשוף לריבית, המדינה תקבל מהיזמים דירות מוכנות בכל פרויקט לשימוש בכל מה שהיא תרצה – דיור ציבורי, מחיר למשתכן וכדומה".
רוני בריק, יזם ונשיא של כבוד בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המצב הבעייתי בענף הבנייה והתשתיות לצד הריבית שממשיכה לעלות הובילו לקיפאון משמעותי בעסקאות נדל"ן. הדרך היחידה להחזיר את הקבלנים למכרזי הקרקע ואת הרוכשים למשרדי המכירות היא להוביל תוכנית הבראה מפורטת ומהודקת לטווח ארוך לענף הבנייה. המדינה צריכה לבנות מסלול למשכנתה מסובסדת, פריסת תשלומים על מכרזי קרקעות במטרה להקל על הקבלנים, דרכים נוספות להתמודדות עם הריבית הגבוהה במשק ומעל הכול – קו מנחה ברור בנושא מצד הממשלה".
צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי: "עליית הריבית בשנה האחרונה שינתה את סביבת הריבית שהתרגלנו אליה בעשור האחרון, וריבית הפריים טיפסה לשיעור של 6.25% – פי ארבעה ממה שהיינו רגילים, והשפיעה במידה ניכרת הן על רוכשי הדירות והן על היזמים, אשר מרבית המימון שהם נוטלים צמוד לריבית הפריים. רוכשי הדירות שהמשכנתה שלהם התייקרה בעשרות אחוזים, יושבים כיום על הגדר, ויזמי הנדל"ן שעלויות המימון שלהם זינקו משמעותית, משהים כיום פרויקטים קיימים ונמנעים מהתמודדות במכרזים חדשים. כל עוד הריבית למימון עומדת על כ־9%-6%, אני לא רואה מכרזי מקרקעין עם מספר מציעים גבוה, כמו שהיה לפני כשנה. כל עוד הכסף יקר מאוד, והריבית משולמת באופן שוטף, המכרזים לא יתרוממו. פתרון אפשרי שאני מציע כדי להתגבר על בעיית המימון היקר, הוא שהמדינה תאפשר ליזמים לשלם על הקרקע רק במועד קבלת היתר הבנייה ולא עם הזכייה במכרז, כשהפער בין שני המועדים לעיתים מסתכם בשנתיים עד חמש שנים. כמו שהבנקים מציעים 'גרייס' לנוטלי המשכנתאות – כך אני סבור שעל המדינה לפעול מול יזמי הנדל"ן".
5 צפייה בגלריה
ישנה את האזור. הדמיה של פרויקט התחדשות עירונית בדרך השלום בתל אביב של קבוצת אורון
( הדמיה: קבוצת אורון)
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא: "מימון הוא גם חסם העומד בפני יזמים השוקלים רכישת קרקע – רובם נרתעים כיום מרכישה בשל עלויות המימון הכבדות והליכי הרישוי האיטיים, ובשל העובדה שהם צריכים לשלם לרמ"י כמעט במזומן על רכיב הקרקע והוצאות הפיתוח. הם לוקחים בחשבון שייאלצו לממן את הקרקע מהונם העצמי (או מהלוואה בריבית גבוהה מאוד) במשך כשנתיים-שלוש לפחות, עד לתחילת שיווק הפרויקט. ולכן, אם המדינה תשכיל לאפשר ליזמים דחייה או פריסת התשלום בתנאים נוחים ללא ריבית, זה עשוי לעודד אותם לרכוש קרקעות. גם הסחבת בהוצאת היתרי בנייה עולה היום הרבה מאוד כסף ליזמים בהוצאות מימון מתמשכות, ואת זה המדינה יכולה לפתור באופן חלקי, אם תעניק בונוסים לרשויות מקומיות על הוצאת היתרים בזמן, ותטיל קנסות על פיגורים במתן ההיתרים".
הקלות למשקיעים בשכירות
"הקיפאון בבנייה ובתשתיות יפגע אנושות במשק. אם לא תתעשת – תפסיד השנה הממשלה הכנסות של 32 מיליארד שקל מנדל"ן. המשבר בענף הבנייה והתשתיות מסכן את המשק בישראל, ולכן בנתה התאחדות הקבלנים בוני הארץ תוכנית לחילוץ ענף הבנייה והתשתיות", כך אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "התוכנית כוללת עסקאות חילוף (קומבינציה), שיתניעו את הבנייה והתשתיות ויניבו עשרות אלפי דירות לדיור בר השגה. מטרה זו, על־פי הקבלנים, תושג על ידי מתן אפשרות לקבלנים לבנות על קרקע, כשהתשלום למדינה יהיה בדירות ולא על הקרקע, כפי שנהוג בעסקאות קומביציה בשוק, והמדינה תוכל לייעד את הדירות לדיור בר השגה, דיור מוזל, דיור להשכרה, דיור ציבורי וכדומה. סרוגו מציין עוד שורה של פתרונות אפשריים: "על המדינה לדאוג לרשת ביטחון שתבטיח, כי הממשלה תרכוש דירות שיזמים לא יצליחו למכור, בדגש על פריפריה, תוספת מכסה מיידית של 30 אלף עובדים זרים במקצועות שישראלים לא מבצעים, פריסת תשלומים של היזמים עבור קרקע ופיתוח במכרזי רמ"י, הפחתת עלויות פיתוח של יזמים ופרסום מכרזי 'תכנן ובנה'. כדי לקדם את שוק השכירות ארוכת הטווח, אנו קוראים להפחית את מס רכישה על משקיעים, לקצר זמני חובה להשכרת הדירות בחוק עידוד השקעות הון, לקבוע הקלות במיסוי על הבנייה, שיכללו קיזוז שוטף של מע"מ תשומות בנייה בפרויקטים המשלבים דיור להשכרה, והפחתת מס שבח בקרקע פרטית ללא הגבלות".
מימון הלוואות קבלן לרוכשים
ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל: "ראשית חשוב שהמדינה תפנים שהיא חייבת לעזור בהחזרת המשקיעים משתי סיבות עיקריות: סביבת הריבית הגבוהה הרחיקה מהשוק זוגות צעירים, ומצד שני בשנים האחרונות המשקיעים הקטנים שהורחקו מהשוק המקומי, פנו להשקיע בחו"ל, מה שגורם לאובדן הון. על מנת להחזיר רוכשים לשוק יש לתת מענה לסוגיית המימון. מה שמחזיר את האנשים למשרדי מכירות זה מימון הלוואות קבלן. לאחרונה הבנקים הפנימו את האתגר והם משתפים פעולה בנושא באופן ניכר. היום לא מעט פרויקטים מציעים לרוכש לשלם רק 10% הון עצמי ואת היתרה בסיום הבנייה, כאשר מי שמממן את זה הם הקבלנים, שמצידם מקבלים היום סיוע מהבנקים בסבסוד הריביות. כמו כן יש להוריד מס רכישה ולאפשר גם למי שאין כסף להשקיע בדירות. המשקיעים אינם אויב ומעולם לא היו האחראים לעליית מחירי הדיור, אלא דווקא הדלק לענף".
רינת פרץ, מנהלת מכירות בחברת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן: "נתח שוק רחב שנמצא כרגע בסוג של הקפאה בשל חוסר הוודאות הכלכלית והמצב החברתי־פוליטי, הוא ציבור משפרי הדיור, שהוא למעשה עיקר השוק. אותו קהל, שיש בבעלותו דירה, מעוניין לרכוש דירה חדשה ובדרך כלל גדולה יותר, אולם מתקשה למכור כעת את דירתו לאור מצב שוק היד השנייה, ולכן אין באפשרותו להשיג הון עצמי מספיק. כדי להחזיר את הקהל הזה לשוק, יש להציע לו מספר פתרונות, שיאפשרו לו לקנות את הדירה שבה הוא מעוניין, מבלי לחשוש שייתקע עם דירתו הנוכחית. מדובר בפתרונות מימון כדוגמת הלוואת בלון על חשבון היזם של 75%-65% לכל היותר, עד שנה לאחר אכלוס הדירה החדשה, הטבה שתיתן מרווח ביטחון למכירת הדירה הקיימת".
תמריצים ליזמים ולקבלנים
פתרון אפשרי נוסף עובר דרך תמריצים מסוגים שונים. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מציע פשוט תמריץ כספי: "כל עוד היצע הדירות מוגבל וקטן, מחיריהן ימשיכו להיות גבוהים. לדעתי, אם המדינה תעניק מענקים או הנחות ליזמים ולקבלנים כתמריץ לסיים פרויקטים מהר יותר, כפי שהיה בעבר, זה יכול לקצר משמעותית את משך הביצוע של פרויקטים ברחבי הארץ ולשחרר דירות לשוק מהר יותר".
צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, תומך אף הוא בתמריצים: "הכוח העיקרי להניע מחדש את שוק הנדל"ן מצוי יותר מתמיד בידיהם של מוסדות השלטון. ראשית המדינה צריכה לקדם תוכניות לפתרון המשבר בענף על ידי תמרוץ היזמים, באופן שלא יתמקדו רק בתחרות על מחירי הקרקע, אלא בהתחייבות של יזם לבנייה ולאכלוס הפרויקט במועד המוקדם ככל הניתן. כמו כן המדינה חייבת לנתב את ההכנסות הגבוהות שהיא מקבלת ממכירת הקרקעות ומהיטלים בענף הבנייה, לטובת הקמת קרן למימון יזמים או להוזלת עלויות המימון שלהם".
אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק בחברת פרץ בוני הנגב: "לתפיסתי, מה שאנו רואים כיום הוא ביקושים עצורים לדירות, שנובעים מישיבה של הרוכשים על הגדר, כתוצאה מעליית הריבית ובהמתנה לראות מהי מדיניות הממשלה בשוק ולאן נושבת הרוח. לדעתי, יש לעשות שינוי בשיטת המכרזים של המדינה. להפסיק את שיטת 'כל המרבה במחיר' שגורמת להשתוללות במחירי הקרקעות, ולהציב מעין מחיר גג לכל יחידת דיור, ועליו הקבלנים יתחרו במכרז על ידי הגרלה. פתרון משלים הוא לתמרץ כלכלית רשויות מקומיות, כדי שיתנו היתר בנייה בתוך שנה בלבד, ולא שנתיים או שלוש כפי שקורה היום. כשההיתרים יגיעו יותר מהר, הקבלנים יצרכו לשלם פחות עלויות מימון, ומחירי הדירות יושפעו בהתאם".
יחיאל סגל, מנכ"ל ובעלים קבוצת בית ירושלמי, מציע עוד אפשרות: "קיצור התקופה שעליה משלמים ריבית. כיצד עושים זאת? במישור האחד – קיצור משמעותי בהליכי הרישוי. במישור השני – הגדלת כמות העובדים היעילים באמצעות הבאת מאות אלפי פועלים מהמזרח הרחוק תחת רגולציה ממשלתית. ייעול בשני המישורים יקצר את תקופת תשלומי הריבית".
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מציע הקלה במיסוי: "כאשר רשויות המס יאפשרו לדחות את תשלומי המס, כגון מס רכישה, היטלי השבחה וכן אגרות נוספות שקבלנים ויזמים משלמים, הדבר יוכל לעזור לבצע הפחתה משמעותית במחיר והדבר יוזיל את עלויות המימון וישיא לקבלנים רווחים גבוהים יותר. מי שירוויח מכל המהלכים הללו הם הרוכשים, שיוכלו לחזור לרכישות דירות במחירים אטרקטיביים, ואולי זה גם יוכל להוזיל את העלות הכוללת של הפרויקט".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, מציע פשוט לשנות את שיטת המכרזים: "העובדה שלרוב מכרזי רמ"י לא ניגשו כלל קבלנים, תביא אותנו עד סוף 2023 לכ־40 אלף התחלות בנייה בלבד, הנתון הנמוך ביותר במהלך העשור האחרון. רק חישוב מסלול מחדש לגבי התנהלות רמ"י יכול לדעתי לעשות שינוי. בין היתר אני מציע פיקוח הדוק על רמות מחירי המינימום במכרזים ואף שינוי שיטת המכרזים הקיימת, לפיה ההצעה הגבוהה זוכה. כך, למה לא לקבוע שההצעה השלישית בגובהה תהיה זו שתזכה?"
סיוע לרוכשים במימון לדירה
לא רק היזמים והקבלנים מתקשים מאז החלה עליית הריבית. גם הרוכשים נמצאים בבעיה ולא תמיד מצליחים לגייס אפילו את ההון הראשוני. יש הטוענים על המדינה לסייע ישירות לרוכשים.
ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים, מציעה כי: "לנוכח העלאות הריבית הרבות והגידול המשמעותי בהחזר החודשי של המשכנתה התפתחה ציפייה בציבור הרוכשים, שמחירי הדירות ירוסנו ככל שהריבית תעלה. טרם ידוע האם תהליך העלאת הריבית קרוב למיצוי, אולם רוכשים רבים עדיין מעדיפים להמתין לסימנים נוספים להתייצבות, ונמנעים מלבצע עסקאות קנייה ומכירה, מה שגורם להם לשבת על הגדר. לכן ככל שהריבית על המשכנתאות ממשיכה לטפס, הפתרון האולטימטיבי עבור זוגות צעירים שרוצים לקנות דירה חדשה או ישנה, הוא באמצעות זכאות של משרד השיכון לקבלת משכנתה מסובסדת. כלומר הלוואה בתנאים אטרקטיביים, הכוללת זכאות בשווי מסוים לזוג נשוי או לחילופין לרווק/ה, לפי מסלול של 80% הצמדה למדד, ובריבית שתיקבע לשנה למשך 25 שנה. כאשר את יתרת המימון לרכישת הדירה ייטלו בני הזוג מהבנק באמצעות 'משכנתה משלימה'. הטבת הזכאות שתיתן המדינה לצעירים תאפשר להם לרכוש דירה חדשה או דירה יד שנייה על־פי בחירתם, מה שיסייע ביצירת ביקושים בשוק הדירות החדשות ושוק היד שנייה בהתאמה. לצד זאת הממשלה מחויבת בהרחבת היריעה של היקף הזכאים, מבלי שתגביל את הזכאות של אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו על פני אחרת. הענקת הטבה כספית אחידה לזכאים היא אחד מהפתרונות שיכולים לסייע בהגדלת היצע הדיור, כפי שהיה נהוג בעבר. המדינה צריכה לאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית שתהווה עבורם את הבסיס הראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה, מה שיניע את כוחות השוק לפעול".
דן מויאל, סמנכ"ל מכירות ושיווק בשיכון ובינוי נדל"ן: "ענף הנדל"ן ידע לאורך ה־20-15 שנה האחרונות לא מעט משברים דוגמת משבר ה'סאב פריים' (2008) ופרוץ נגיף הקורונה (2020), שיצרו תחושה בקרב לקוחות הקצה כי אנחנו על סף שינוי מהותי. כפי שאני רואה זאת, לא כך הם פני הדברים. ההיסטוריה לימדה ומלמדת אותנו כל פעם מחדש, שהחיים מתנהלים במעגלים חוזרים, קרי שבחלוף כל משבר באה תקופת ביקוש ופריחה מחודשים. דברים אלו מתחברים לתקופה הנוכחית של 'חוסר ודאות' בקרב ציבור הרוכשים, החיים בסביבת ריבית גבוהה (יחד עם המצב הפוליטי בארץ שמעסיק את מרבית המדינה). גם כאן אני סמוך ובטוח שבמהלך החודשים הקרובים המגמה אכן תשתנה וכך גם האווירה הסוררת בקרב ציבור הרוכשים. בינתיים הנה כמה פתרונות אפשריים שיכולים לסייע לרוכשים וליזמים כבר היום. לרוכשים – היות והם מעדיפים שלא 'לפגוש' את הגורמים המממנים בשלב זה (גופים בנקאיים/חוץ בנקאיים) לצורך נטילת משכנתאות, נוכח אי הוודאות בשיעורי הריבית הגבוהה, אזי על היזמים לנטרל את חוסר הוודאות הזו באמצעות יצירת 'חבילות מימון' מסובסדות לרוכשים בהם ניתן כאמור לסבסד הלוואות בלון ומשכנתאות. ליזמים – זה הזמן לשיווק ופרסום 'חכם' ורגיש, שבו מועבר מסר לרוכשים השונים כי התקופה בה אנו מצויים זמנית וכי דווקא עכשיו, רגע לפני השינוי כאמור, זו ההזדמנות לבצע עסקאות באופן אחראי התואם את היכולות של כל רוכש ורוכשת וכי ההמתנה לסוף התקופה תהווה פספוס לנוכח אירועי העבר כאמור שם הוכח כי השוק מגיב 'מהר' לשינויי מגמה והמחירים עולים בהתאם".
רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת שפונדר פדלון, דווקא רואה הזדמנות בסביבת הריבית הגבוהה: "הריבית העולה גורמת לנו, היזמים, לייצר תנאי עסקה שלא הצענו לפני שנה, ולהעניק הטבות שלא ייתכנו במצב רגיל. למשל עסקאות ללא הצמדה למדד וללא ריביות. אפשר לדוגמה להעניק תנאי תשלום של 15% ו־85%, כמו שאנחנו עושים, לצד הבטחה למחיר סגור, ללא הצמדות למדד וריביות, עד לקבלת המפתח. תנאים אלה יכולים לסייע לזוגות צעירים, שעד היום לא יכלו לרכוש דירה, להיכנס לשוק באמצעות רכישה במכירה מוקדמת או בהתחלת בנייה, כאשר המפגש עם הדירה יהיה רק בעוד כשלוש שנים, ועד אז יוכלו לחסוך את הכסף".
5 צפייה בגלריה
יש לקצר תהליכי תכנון ורישוי. שיכון ויצמן בהרצליה - שכונה המיועדת להתחדשות עירונית
(צילום: עמי לאור)
יצחק סער, סמנכ"ל שיווק חברת אורון נדל"ן: "בתקופות כאלו, שבהן הריבית משתוללת והרוכשים מפחדים לקבל החלטות הרות גורל בנוגע לנטילת משכנתה וקניית דירה חדשה, נדרשת מחשבה יצירתית וחיפוש אחר פתרונות שיוכלו לעזור לרוכשים. אחד הפתרונות שיזמנו באורון נדל"ן עבור רוכשים בכל הפרויקטים של החברה הוא מהלך של סבסוד משכנתה בשיתוף פעולה עם בנק הפועלים. מדובר גם במשכנתה ארוכת טווח וגם במסלול משכנתה קצרת טווח, בהתאמה לרוכש. ההטבה מספקת לרוכשים מענה לבעיית הריבית ומאפשרת נטילת משכנתה בריבית אטרקטיבית".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג, אומרת, כי "אנו בקבוצה תומכים בפתרונות הוגנים שיש להם השפעה מיטיבה על השוק כולו, ולא מאמינים בפתרונות שהם בבחינת 'כרטיס לוטו', התלויים לגמרי במזל ומסייעים בצורה רנדומלית וחסרת היגיון לחלקים באוכלוסייה. כל התוכניות שהיו בשנים האחרונות ומבוססות על הגרלות, אינן צודקות בעיני; לא סביר שזוג אחד יקנה דירה בפרויקט במחיר מלא, ובדירה לידו יגור זוג ששילם על אותה דירה 700 אלף שקל פחות, כאשר אין שום הבדל בין השניים מבחינת הקריטריונים, ועבור שניהם מדובר בדירה יחידה. על שולחן הממשלה היו כבר בעבר הרבה תוכניות טובות ושוויוניות יותר, שהאיצו פיתוח ויישוב של ערים בפריפריה ובשכונות של זוגות צעירים. צעד חכם יותר מתוכנית מחיר למשתכן יהיה שהמדינה תמכור ליזמים קרקע במחיר מסובסד ותגביל את מחיר המכירה לכל הדירות, זאת תהיה הטבה רוחבית שוויונית, שגם תהיה לה השפעה ממתנת על השוק כולו ובטח על השכונה והסביבה. פתרונות הוגנים ונכונים נוספים הם הלוואות מקום בערים הפחות חזקות, דבר שיאפשר לספק לצעירים אופק ראוי בערים שגדלו בהן. המדינה צריכה להירתם ולסייע לתחום השכירות המפוקחת וארוכת הטווח ולספק לשוק פתרונות, שיאפשרו מודל כלכלי מקיים גם בתקופה של ריבית גבוהה והוצאות מימון שעולות על התשואה".
שלום שטרית, מנכ"ל ובעלים של קבוצת שתית, סבור שחשוב להתייחס לסוגיית הריבית והמשכנתה: "כדאי שנגיד בנק ישראל ילך צעד קדימה ויוריד בהדרגה את שער הריבית, מה שיקל גם על נוטלי המשכנתאות וגם על הקבלנים. צעד יצירתי נוסף הינו יצירת משכנתה מסובסדת, באמצעות החלטה על ריבית דיפרנציאלית קבועה ונמוכה יותר לנוטלי המשכנתאות, לעומת הריבית הכללית במשק, וכך גם לגבי הריבית שאותה יצטרכו לשלם הקבלנים עבור מימון הפרויקטים. צעד שלישי הינו אופציה שהבנקים יעניקו למתקשים בהחזר המשכנתה, פריסה אישית דיפרנציאלית של ההחזר, כך שרק כעבור שנה-שנתיים, כשהריבית תהיה נמוכה יותר, יתחילו הלווים בהחזרת ההלוואה".
בני קרת, מנכ"ל אזימוט שיווק פרויקטים, מציע להעניק פתרונות מימון לזוגות הצעירים: "התקופה הנוכחית מחייבת מתן הטבות מימוניות משמעותיות בדירות חדשות או מציאת דירת יד שנייה המתאימה לרוכשים. משפרי הדיור בדירות של 5-3 מיליון שקל בין ראשון לציון לנתניה מתמודדים בעיקר עם ההאטה בשוק יד שנייה, שמונעת מהם ודאות לעסקה. להם פתרונות המימון המוצעים כיום הם משמעותיים ויכולים לגשר על התקופה החדשה הנדרשת למכירה".
לימור יעקב, יועצת משכנתאות וסמנכ"לית פיתוח עסקי במשרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, מונה כמה פתרונות יצירתיים שהחברות מיישמות כבר היום: "חברות הנדל"ן למדו לנצל את ההטבות שמעניקים הבנקים, הן אימצו את ההצעות שיש כיום בשוק, ועם היכולת הפיננסית האיתנה שלהם מסייעים ללקוחות הפרטיים. הן משלימות את ההון העצמי ללקוחות בהטבה המתבטאת בכך שבעת הרכישה הרוכשים ישלמו רק 5% מההון העצמי, היזם ישלים את ההפרש ל־25% מימון, ולאחר מכן הבנק יעניק את המשכנתה הסטנדרטית. כמובן, ההפרש יגולם במחיר הדירה בסוף ההליך, דבר המאפשר לרוכש אוויר לנשימה. יש חברות נדל"ן המציעות החזר משכנתה בגובה של עד 4,000 שקל, המגלם הנחה של כ־50,000 שקל במחיר הדירה. כמו כן החברה מציעה פטור או הנחה בהצמדה למדד. נוסף על כך חברות נדל"ן נותנות לרוכשים ליהנות מתנאי תשלום של 20% – 80%. אם הרוכש עומד למכור דירה יד שנייה, הוא לא נדרש להקדים לקחת משכנתה, כך שלא יילחץ בהליך מכירת הדירה. גם במקרה של רכישת נכס ראשון – תשלום של 20% בחוזה והשאר לפני הכניסה לדירה משאירים לרוכש חמצן למשך כשלוש שנים נוספות".
השמשה של מבנים ישנים לדיור
ויש גם הצעות לפתרון כפול – גם למצוקת הדיור ובמקביל גם למבנים ישנים. אדריכל גיל שנהב, יו"ר ה־CTBUH ISRAEL ובעלים בכנען שנהב אדריכלים, מציע: "פתרונות מחוץ לקופסה מתחילים בראש ובראשונה בחשיבה ובתכנון אחר. לא מדובר בגימיק של משרד מכירות, אלא בשינוי תודעתי שלם. אחד הפתרונות המעניינים שניתן להציע הוא הרטרופיט (Retrofit). הפתרון מיושם כבר שנים בעולם, בישראל קצת פחות. מדובר במהלך קיומי וירוק – לא להרוס הכול ולצקת מחדש, אלא לשמר את מה שטוב ולהוסיף עליו על ידי מהלך תכנוני וביצועי מרחיק לכת. לוקחים מתקני תשתיות, מבנים ישנים כדוגמת טחנות קמח, מפעלים, תחנות כוח, מגדלים ישנים, והופכים אותם לפרויקטים חדשים ומודרניים. המבנה הישן מקולף עד היסוד, ועליו מתחילים שיפוץ ושדרוג שיהפוך אותו לאבן השואבת וגרעין ההתחדשות של האזור. לדוגמה כנען שנהב מתכננים את פרויקט בית מילמן של היזם רמי שבירו. במסגרת התכנון, אנחנו משלבים שימור לבניין הקיים והפיכתו למעונות סטודנטים, תוך שילוב של בנייה חדשה. דוגמה למבנה נוסף שניתן לבצע בו מהלך כזה: אם היו מחליטים לקחת את התחנה המרכזית החדשה בתל אביב ולבצע בה הליך רטרופיט – היינו מקבלים פרויקט עירוב שימושים מדהים של מסחר, תעסוקה, שטחי ציבור ומגורים, שבמסגרתו הופכים את כל הסביבה של התחנה למקום מזמין, שגם מספק פתרון דיור בלב אזורי הביקוש. חצי מיליון מ"ר של מגורים שניתן לייעד אותם להשכרה ארוכת טווח, כ־5,000 יחידות דיור קטנות עם חללי עבודה, מסחר מזמין, גגות ירוקים, אפשרויות לפעילויות תרבות ופנאי ועוד, ללא הפעילות המזהמת של האוטובוסים. מדובר במהלך שובר שוויון, שדורש יצירתיות ואומץ מצד היזמים והרשויות".
מסלולים יצירתיים לרוכשים
במקביל לפתרונות שעל המדינה לקדם או מהלכים רחבים, יש גם מי שמציע מסלולים גמישים ויצירתיים. יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, מביא דוגמה כזו: "אנחנו מבינים שהרוכשים מצויים בדילמה. מצד אחד ישנם רוכשים, בהם גם משקיעים, אשר מבינים ששוק הדירות מציע כעת הזדמנויות בשל האטה בעליית המחירים בחלק מהאזורים המבוקשים. מצד שני הריבית הגבוהה מקשה על הרוכשים, וקיים חשש אמיתי להתחייב לרכישת הדירה בתקופה הנוכחית ולהיכנס מיד לדירה. מתוך הבנה של הדילמה יצרנו מסלול מיוחד, שבו אנו מאפשרים לרוכשים להיכנס לדירה בפרויקטים שהאכלוס הוא ב־2023, אבל את המשכנתה אנחנו מאפשרים ליטול בעוד רק בשנת 2025, מה שמאפשר למי שמתכוונים להיכנס לגור בדירה באופן מיידי, לגור בה ללא החזרי משכנתה עד 2025. כמו כן פתרון זה מייצר למשקיעים הזדמנות כלכלית לרכוש דירה שמתאכלסת בתוך מספר חודשים, וליהנות מהשכרתה וקבלת דמי השכירות ללא צורך לשלם את ההחזר החודשי על המימון עד שנת 2025".
דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, מציעה אף היא פתרון: "אני סבורה כי דרך טובה להחזיר את הרוכשים היא מבצעי מכירות מיוחדים, שיעניקו להם הטבות כספיות, תנאי תשלום נוחים או הטבות שוות ערך לכסף. הרבה רוכשים כיום יושבים על הגדר כי הם רואים שהמשכנתה מתייקרת עקב עליית הריבית, ומשפרי דיור שרוצים לקנות דירה אחרת משהים את העסקה כי לא מצליחים למכור את דירתם הנוכחית בתנאי השוק של היום. עבור כל אלה מבצעים ממוקדים יכולים להכריע את כף המאזנים. הם צריכים לחפש פריסייל בערים ובפרויקטים המבוקשים, הם צריכים לעקוב אחרי פרסומי הקבלנים ולחפש הזדמנויות – והם ימצאו אותן. עבור יזמי הנדל"ן – מכירה רחבה בירידי מכירות מרוכזים יכולה להביא להצלחה שיווקית גם בימים אלה. מכירה לארגוני עובדים ולגופים גדולים, שמאפשרת מכירת מאסה של דירות, 'עולה' ליזם בהנחה בפועל של 3%-2% בלבד ממחיר הדירה, משום שהוא חוסך לעצמו הוצאות מימון ופרסום, אך לרוכשים זה שווה 8%-7% הנחה, כך שמדובר בצעד משתלם לשני הצדדים. לגבי ההמשך אני סבורה, כי הציבור יחזור לשוק. הוא יחשב את ההחזר שהוא יכול לעמוד בו, וירכוש דירה. כל השוק יחזור לעצמו – ודאי כשהוא יראה מדיניות ומהלכים אסטרטגיים של הממשלה, ובמיוחד כשכל הנושא הפוליטי יירגע".
לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, יש מסלול יצירתי שיכול לסייע ליזמים בתקופה זו: "אחת התוצאות של הקושי של היזמים לקבל מימון היא עלייה חדה בעסקות של 'ריבית משתתפת ברווחים', כלומר יזמים שמקבלים מימון מחברות וקרנות שונות בריבית נוחה, אך תוך השתתפות של הגורם המממן ברווחים, לרוב בשיעור של 20%-25%. צורת מימון זו כמעט לא הייתה קיימת בעבר, אך בחודשים האחרונים צוברת תאוצה משמעותית, באמצעות קרנות שונות שפועלות בשוק ואף גייסו כסף לשם כך. בתוך פחות משנה אפיק זה בשוק גייס בין מיליארד וחצי לשני מיליארד שקל, וכאשר זוכרים שהמימון מיועד להשלמת מרכיב ההון העצמי, המשמעות היא שסכום זה תומך בפרויקטים בהיקף של כ־150 מיליארד שקל". קצ'נובסקי מוסיף אפשרות נוספת שעניינה הכנסת שותפים או יצירתיות בדרכי המימון של הפרויקט: "דרך נוספת של מימון היא מכירת חלק מהקרקע בשלב מוקדם של פרויקט התחדשות עירונית. עבור חברות ציבוריות מדובר במהלך שנועד לאפשר הכרה חשבונאית ברווחים, דבר אשר משפיע על היכולת שלהן למשוך דיבידנד או להחליט על בונוסים למנהלים. בפרויקטים של התחדשות עירונית ניתן להכיר ברווחים רק בשלב מאוחר של חיי הפרויקט, וכאשר חברה מוכרת חלק מהקרקע לאחת מקרנות ההשקעה בתחילת חיי הפרויקט, זה מאפשר לה לקבוע שווי קרקע גבוה כבר בתחילת הדרך, ומסייע לחברה להציג נתונים חיוביים בדוחותיה, בלי קשר לנושא התזרים".
הזווית המחקרית: סיוע ממשלתי במשכנתאות לצד חינוך פיננסי
"המכון לרפורמות מבניות מציע מספר פתרונות לצמצום משבר הדיור", כך מסבירה ד"ר שגית אזארי־ויזל (בצילום), סמנכ"לית המכון מיסודו של עו"ד שרגא בירן.
"ראשית הגברה של סבסוד משכנתאות. כיום בארץ יש שני סוגים של משכנתאות: חופשיות ומוכוונות. הסוג הראשון, החופשיות, הוא המוכר והנפוץ, בעוד הסוג השני, משכנתאות מוכוונות, פחות מוכר לציבור, אך חוקרי המכון סבורים שכדאי להשתמש בהן בעת משבר עליית הריביות הנוכחי. מקורן של משכנתאות מוכוונות נעוץ בחוק הלוואות לדיור התשנ"ב-1992 על ידי הבנקים למשכנתאות, לצורך סיוע למשקי בית בעלי הכנסות נמוכות, אשר נטלו או עתידים ליטול משכנתה. במשכנתאות אלה ישנו מרכיב סבסוד ממשלתי של הפער בין הריבית הנגבית מהזכאים ובין ריבית השוק. יש להדגיש, כי כמקובל במשכנתאות רגילות, גם במשכנתאות אלו הלווים משלמים מדי חודש החזר החודשי, אך ניתן לחלק את תקציב ההלוואות לזכאים למרכיב של סבסוד בלבד ולמרכיב של אשראי נטו. בעוד בעבר היה תקצוב למשכנתאות מוכוונות, בשני העשורים האחרונים, עקב ירידת הריבית והקשחת תנאי זכאות למשכנתאות מוכוונות, ההוצאה של הממשלה על סעיפי סבסוד הריבית להלוואות ירדה באופן משמעותי מכ־2.4 מיליארד שקל בשנת 1997 לפחות ממיליארד שקל בשנת 2022. כעת, חרף עליות הריבית התכופות, אין זה נכלל בתקציב כלל. לראייתנו, יש להגדיל בחזרה סעיף תקציבי זה כדי לסייע בסבסוד המשכנתאות לחסרי בעלות על דיור, או עבור מיחזור משכנתה. משכנתאות מוכוונות מתאימות במיוחד לאוכלוסיות מעשרוני הכנסה נמוכים, זוגות צעירים וקשישים מחוסרי דיור, אנשים עם מוגבלויות, עולים חדשים וקבוצות מיעוט". עוד מציעה אזארי־ויזל לעשות שימוש רחב יותר במשכנתאות עם ריבית קבועה: "בארץ מקובל לקחת משכנתה המורכבת מתמהיל של משכנתה בריבית קבועה לא צמודה, ריבית צמודה משתנה וריבית צמודה לפריים, בעוד משכנתאות בריבית קבועה מאפשרות תכנון ארוך טווח עבור משקי בית". במכון מעניקים גם מבט בינלאומי בנושא. על־פי ד"ר אור כהן-רביב סמנכ"לית מחקר במכון לרפורמות מבניות: "סבסוד משכנתאות ומשכנתאות בריביות קבועות אינם חלום אוטופי והדבר מתקיים במספר מדינות בעולם. כך למשל נתונים של הבנק העולמי מראים כי בישראל מרווחי הריביות גבוהים בהשוואה למרבית מדינות מערב אירופה, ומעט נמוכים ממרווחי הריבית בארצות הברית. זאת ועוד, לרוב במדינות סוציאל־דמוקרטיות, המאופיינות במדיניות רווחה נדיבה, מקובל כי יש משכנתה בריבית קבועה. גם בארה"ב נהוג לקחת משכנתא עם ריבית קבועה לא צמודה. עוד בימים של השפל הכלכלי הגדול בארה"ב, הנשיא רוזוולט הוביל רפורמה של משכנתאות ארוכות טווח עם ריביות קבועות נמוכות, כדי לשקם את המשק. זה תרם לעליה משמעותית בבעלות על דיור בשנים לאחר מכן". האלמנט השלישי, שאנשי המכון סבורים כי עשוי להשפיע, קשור לחינוך פיננסי: "יש לחזק את האוריינות הפיננסית של אזרחי המדינה, במיוחד בקרב משקי בית בעלי הכנסה והשכלה נמוכה, מובטלים ותושבים בפריפריה, המאופיינים באוריינות פיננסית נמוכה", כך מסבירה אזארי־ויזל, "יש לבחון את יישום החלטת ממשלה בנושא (3926) לגבי חינוך פיננסי לצורך הנגשת חומרים הרלוונטיים לציבור לשם התנהלות פיננסית נכונה בכל הקשור לכסף ולערכו, לקיחת אשראי, חיסכון, אינפלציה וכיוצא באלה. לבסוף, בהמשך ישיר של הרפורמה הצרכנית להגברת השקיפות שאותה מקדם בנק ישראל, יש להגביר את השקיפות ואת פישוט מסלולי המשכנתאות לציבור".
פורסם לראשונה: 00:49, 22.09.23
