מגמת הצניחה בעסקאות הנדל"ן נמשכת: למרות שמדד מחירי הדיור שפורסם בסוף השבוע הציג התייקרות נוספת של הדירות בשיעור שנתי של 19% - הגבוה מזה 12 שנים - נתונים שמפרסמת היום (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מצביעים על המשך התקררות הענף.
על פי הנתונים, שמתייחסים לכמות המבוקשת של דירות חדשות בישראל, בחודש אוגוסט השנה נמכרו 2,782 דירות חדשות בלבד לציבור הרחב - ירידה של 48.8% לעומת אוגוסט אשתקד, אז נמכרו 5,437 דירות חדשות. מדובר בירידה גם ביחס לאוגוסט 2020, אז נמכרו 4,414 דירות חדשות. בסוף החודש נותרו למכירה על המדף כ-49,280 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה אכן ימכרו) הוא 15.9 חודשים.
עוד עולה מהנתונים כי בשלושת החודשים האחרונים (יוני-אוגוסט 2022) נמכרו 9,240 דירות חדשות - ירידה של 24.2% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם (מרץ-מאי 2022), אז נמכרו 12,194 דירות חדשות. 22.2% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בחודשים אלה היו בסבסוד ממשלתי (כלומר במסגרת תוכניות דיור מוזל כגון מחיר למשתכן ומחיר מטרה). גם לעומת חודש יולי האחרון, אז נמכרו 2,824 דירות חדשות, נרשמה ירידה של 1.5%, כאשר הירידה בקצב מכירת הדירות עמדה על 4.8%.
בחישוב שנתי מדובר בירידה של 6.9%, לאחר שב-12 החודשים האחרונים (ספטמבר 2021-אוגוסט 2022) נמכרו 50,090 דירות חדשות, לעומת 12 החודשים שקדמו להם (ספטמבר 2020-אוגוסט 2021), אז נמכרו 53,812 דירות חדשות. בחינת נתוני המגמה מראה כי מאוגוסט 2021 נרשמה ירידה בקצב המכירות בשיעור של 4% בחודש, לאחר שמאפריל 2020 עד יולי 2021 נצפתה עלייה בקצב המכירות בשיעור של 2.3% לחודש.
ירושלים מובילה במכירת דירות חדשות
כרבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים (יוני-אוגוסט) מתרכז בערים ירושלים (581), שרשמה עלייה של 11.7% במכירות; נתניה (513), שרשמה ירידה של 24.2% במכירות; תל אביב-יפו (506), שרשמה ירידה מתונה יותר של 9.2% במכירת דירות חדשות; לוד (388), שנרשם בה זינוק חריג בשיעור של 546.7% במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים שקדמו להם, אז נמכרו רק 60 דירות חדשות; ובית שמש (380), שרשמה ירידה של 16.3% במכירות.
עוד ערים המובילות במכירת דירות חדשות (ראו טבלה): ראשון לציון: (352), אשקלון (339) ובאר שבע (310), שרשמו ירידות במכירות בשלושת החודשים האחרונים לעומת שלושת החודשים שקדמו להם; וכן בת ים (290) ואור יהודה (258) שרשמו עליות במכירת דירות חדשות בשיעור של 2.1% ו-59.3% בהתאמה.
בחלוקה למחוזות ניתן לראות כי בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2022 חלקן של הדירות שנמכרו מסך הכמות המבוקשת במחוז תל אביב עמד על 81.4% (לאחר שנמכרו במחוז 1,818 דירות חדשות. לעומת זאת, חלקן של הדירות שנמכרו במחוז הצפון עמד על 39.6% בלבד (לאחר שנמכרו בו 969 דירות חדשות).
פחות מ-18% מהדירות נבנות למטרות השכרה
בחודש אוגוסט 2022 לבדו עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות, המורכבת מדירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שאינן למכירה, על 4,090 יחידות דיור. נתוני המגמה מראים כי חלה ירידה בקצב של 3.6% לעומת החודש הקודם. מספר הדירות שלא למכירה עמד על 1,310 יחידות דיור - ירידה בקצב של 4.1% לעומת החודש הקודם.
אשר לדירות חדשות שאינן למכירה אך החלה בנייתן (כלומר דירות במסגרת בנה ביתך או קבוצות רכישה), עומד המספר בשלושת החודשים האחרונים על 4,380 דירות חדשות שאינן למכירה - ירידה של 11.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בסך הכול הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים עמדה על 13,620 יחידות דיור - ירידה של 20.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.
כ-67.8% מהן אלה דירות חדשות שנמכרו וכ-32.2% אלה דירות חדשות שאינן למכירה והחלה בנייתן. מתוך הדירות שאינן למכירה, כ-75% נבנות במסגרת בנייה עצמית ובנה ביתך, בעיקר במחוז צפון (40.6%). 16.4% מהן נבנו במחוז מרכז ו-15.1% במחוז דרום. כ-17.6% דירות בלבד נבנות למטרות השכרה - 34.0% במחוז תל אביב, 21.9% במחוז חיפה ו-18.7% במחוז הצפון.
עליית הריבית וההשפעה על המכנתאות: מנהל חטיבת השווקים בבנק ישראל בראיון
(צילום: נויל האריס)
"קצב עליית מחירי הדירות קרוב להיפוך מגמה"
בתוך כך, בסקירה שפרסם היום הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, אלכס זבז'ינסקי, הוא מבהיר כי ירידה בכמות הדירות הנמכרות צפויה להוביל לבלימת עליית מחירים ואולי אף לירידה. זבז'ינסקי מתייחס למדד מחירי הדיור ומזכיר כי בחודשים יולי-אוגוסט בשנה מחירי הדירות בבעלות רשמו שוב עלייה חדה של 1.9% והגיעו לקצב שנתי של 19%, הגבוה מאז 2010. "זה קרה בעיקר בגלל העלייה החדה של 4.4% במחירי הדירות החדשות", הוא מציין.
לדבריו, "בחודש יולי הממשלה הפחיתה הצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירות חדשות ב-50%. הקבלנים כנראה העלו מחירים בחדות כדי לפצות את עצמם על השינוי בהצמדה. אולם, ספק שזה עזר להם. כנראה, שעליית מחירים דווקא פגעה בעסקים". עוד הוא כותב בסקירה כי "באותו חודש, מכירות הדירות החדשות ירדו בשיעור חד של כ-38% לעומת חודש יולי 2021. ירידה חדה בכמות הדירות הנמכרות פגעה בהכנסות הקבלנים, למרות עליית מחירים".
כפי שדיווח משרד האוצר בסקירתו על שוק הנדל"ן לחודש יולי (וצפוי בקרוב לפרסם גם נתונים לחודש אוגוסט), תזרים המזומנים ממכירות הדירות על ידי הקבלנים בחודש זה ירד ריאלית ב-35% (כ-40% נומינלית) לעומת יולי אשתקד. זבז'ינסקי מציין כי הירידה החדה בתזרים התרחשה למרות שמכירות הדירות המוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ירדו בכ-61% לעומת אשתקד.
לפיכך, הוא טוען כי "העלייה האחרונה במדד מחירי הדירות בבעלות מתבססת על כמות קטנה של עסקאות, תוך ירידה חדה בשיעור העסקאות המוזלות. ירידה חדה בפדיון בזמן שעלויות מימון של הקבלנים דווקא עולות בגלל עליית ריבית, עלולה להגביר קשיים פיננסיים של החברות. במצב זה, הקבלנים צפויים דווקא להוריד מחירי הדירות בחודשים הקרובים כדי לפתות קונים. גם התמתנות בקצב עליית מדד תשומות הבנייה (הקצב ירד מ-7% ל-6%) יתמכו בהוזלת מחירי הדירות החדשות". בנוסף הוא מדגיש כי קצב עליית מחירי הדירות ממשיך להתגבר בעיקר באזור הצפון וחיפה, אולם ביתר האזורים העלייה בקצב נעצרה.
בניגוד לדברים אלה, יצוין כי בסוף השבוע טען נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, בתגובה לעליית מדד מחירי הדיור כי "הביקוש לדירות עדיין גבוה משמעותית מהיצע הדירות על המדף. האחוז הגבוה של הדירות שנמכרות על הנייר גם הוא מעיד על כך. לתשומת לב בנק ישראל, ייתכן שהעלאות הריבית בשיעורים גבוהים שולחות רוכשי דירות 'לשבת על הגדר'; אולם בד בבד, הן מובילות להאטה בקצב התחלות הבנייה וקיטון בהיצע בשיעורים משמעותיים יותר. כל עוד תמשיך המדינה לעסוק במניעת בנייה במקום ביצירת תנאים להגדלה דרמטית של מספר הדירות במשק, לא נראה שינוי. המשך העלאת הריבית על ידי בנק ישראל יגרור אותנו להחרפה דרמטית של המשבר הזה".
גם באגף הכלכלנית הראשית של משרד האוצר רואים בשטח ירידה משמעותית של מכירת דירות וצפויים לפרסם את הסקירה החודשית לגבי מכירת דירות (חדשות ומיד שנייה) בימים הקרובים. גלית בן נעים, כלכלנית בכירה באגף, כתבה בסוף השבוע בעקבות פרסום מדד מחירי הדיור כי "בחודש אוגוסט נמשכה ואף התעצמה מגמת הירידה במספר העסקאות (חדשות ויד שנייה), כאשר אלו הסתכמו ב-8,300 אלף דירות, רמה המשקפת ירידה חדה בשיעור של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות במסגרת מחיר למשתכן הסתכם מספר העסקאות ב-7,800 אלף, ירידה של 38% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם". בפוסט שפרסמה בפייסבוק הוסיפה בן נעים: "הירידה החדה בעסקאות לא פסחה גם על הקבלנים, כאשר סך הדירות שמכרו בחודש אוגוסט עמד על 2,900, ירידה חדה של 44% בהשוואה לאוגוסט אשתקד (...) אגב, מכירות הקבלנים בחודשים יולי-אוגוסט הן הנמוכות ביותר מאז השפל שנרשם עם פרוץ מגפת הקורונה".
