"העלייה המתמשכת במחירי השכירות, בעיקר באזורי הביקוש, מחייבת להרחיב את ההסתכלות על שוק הדיור ולחזק פתרונות של שכירות ארוכת טווח שמייצרים יציבות והיצע אמיתי", כך פותחת ואומרת רונית אשד־לוי, מנכ״לית אפריקה ישראל מגורים, כשהיא מתייחסת למחסור הדיור להשכרה ארוך טווח בישראל.
רונית אשד לויצילום: יח"צאשד־לוי מסבירה, כי "ירידת ריבית יכולה להשפיע לטובה על תחום השכירות, משום שהיא משפרת את היתכנות הפרויקטים מבחינת עלויות המימון, אך זה לא תנאי מספיק. כדי שהתחום יתפתח בקנה מידה משמעותי, נדרשים ודאות תכנונית, רגולציה ברורה ותמריצים, שמאפשרים מודלים ארוכי טווח ולא רק פתרונות נקודתיים. התפקיד החברתי המשמעותי של הפרויקטים הללו מחייב המשך מתן תמריצים ממשלתיים".
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען, מסביר מהיכן מגיע הביקוש שדוחף את מחירי השכירות מעלה: "ככל שיוצאים המשקיעים מהשוק, כפי שהמדינה רוצה, וככל שפרויקטי השכירות המפוקחת טבעו להם בים של בירוקרטיה וחוסר כלכליות, וככל שזוגות צעירים יושבים על הגדר ובינתיים לא קונים דירה, אלא שוכרים - נוצר ביקוש אדיר לשכירות, וההיצע לא קיים.
איל הנדלרצילום: תומר חומפסהפתרון הוא לשכלל את נושא הפרויקטים לשכירות ארוכת־טווח המאושרים, כך שיהיו גם כלכליים ליזמים וגם ייצרו היצע גדול של דירות להשכרה. כמו כן המדינה צריכה, בניגוד למה שנעשה היום, לעודד משקיעים שיקנו דירות, וליצור להם מסלול שטוב גם למשקיע וגם למשתמש הקצה, קרי: השוכרים. רק שילוב נכון בין עידוד משקיעים פרטיים, צמצום הבירוקרטיה בפרויקטים מוסדיים ויצירת תמריצים כלכליים אמיתיים - יכול להוביל להגדלת ההיצע ולייצוב מחירי השכירות".
יקי רייסנר, יו"ר ובעלים קבוצת רייסדור, מוסיף: "מחירי השכירות עולים, כי ההיצע פשוט לא מדביק את הביקוש, וכשאין חלופה מסודרת, השוק נשען על מלאי פרטי מפוזר ועל חוזים קצרים שמייצרים חוסר יציבות. הפתרון האמיתי, בעיניי, הוא הגדלה עקבית של המלאי להשכרה לטווח ארוך - פרויקטים ייעודיים בסגנון ‘דירה להשכיר’ ושכירות מוסדית, שמייצרים סטנדרט אחר - אם בניהול מקצועי, תחזוקה לאורך זמן, חוזים יציבים ומנגנון ברור לשוכרים. כשנוצר היצע משמעותי ומתוכנן, הלחץ על המחירים מתמתן, והמשפחות זוכות לוודאות. לרייסדור יש מספר פרויקטים במודל הזה, ואנחנו רואים מהשטח שזה מוצר שהציבור מחפש היום יותר מאי פעם".
"מעל 30 אלף דירות בשלבי שיווק, אכלוס והקמה"
הביקוש לשכירות שובר שיאים, ובעוד המשקיעים לא חזרו לרכוש דירות, עובדה שלא מאפשרת להיצע הדירות להשכרה בשוק החופשי לגדול, ישנו גם האפיק המוסדי. מי שאחראי על התחום הזה היא "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור להשכרה. חיים פרוימוביץ', יו"ר "דירה להשכיר", מתייחס לנושא: "קיים מאגר של עשרות אלפי יחידות דיור בשלבי ביצוע ואכלוס. מעל 30 אלף יחידות בשלבי שיווק, אכלוס והקמה ולמעלה מ־100 אלף יחידות בתכנון סטטוטורי. בשנת 2025 נסגרו מעל 4,600 יחידות דיור במכרזים ברחבי הארץ, כאשר בחודש דצמבר בלבד הושלמו מכרזים המקיפים למעלה מ־2,000 יחידות נוספות". לגבי הביקוש למכרזים משיב פרוימוביץ': "ישנה עלייה ניכרת במספר היזמים המתעניינים במכרזים ובהצטרפותן של חברות נדל"ן וביטוח גדולות לפרויקטים. אני מאמין כי מגמת הורדת הריבית בשוק צפויה לחזק עוד יותר את העניין היזמי ולהגביר את הפעילות בתחום, מה שמבשר צמיחה נוספת בהיצע".
2 צפייה בגלריה
פרויקט שכירות ארוכת טווח "בית בפארק" באור יהודה של חברת אזורים ליווינג
(צילום: אביעד ברנס)
במקביל למכרזים שיוצאים ולהיצע שלא מצליח נכון להיום לעמוד בקצב, יש מי שמזהיר שהמצב בשטח נפיץ, וכי גם ההתחדשות העירונית מוסיפה שמן למדורת המחירים. אורטל הרוש, מנהלת שיווק ומכירות בקבוצת שובל, מסבירה: "בימים אלה המון מתחמי פינוי־בינוי יוצאים לדרך. מדובר במאות רבות של דירות ברחבי הארץ, שדייריהן אמורים לפנותן ולשכור דירה אחרת באזור מגוריהם, עד שיוכלו להיכנס לדירה החדשה בפרויקט. המשמעות היא מחסור גדול בדירות להשכרה וקושי לאחסן את מי שמתפנה. זה יגרום לעלייה במחירי השכירות, לביקושים מטורפים, והמחירים ימשיכו לעלות". הרוש סבורה, שיש להגדיל את פעילות המדינה בתחום: "המדינה חייבת להקצות יותר משאבים ל'דירה להשכיר', לפתח ולשכלל את התוכנית ולתת תקציבים, כדי שהחברה תוכל ליזום תוכניות ולהיות הרבה יותר דומיננטית בשוק הדיור. בנוסף יש המון קרקעות רמ"י כלואות בתוך מתחמי פינוי־בינוי. יש לתת אותן ליזמים, כדי שהם ישלבו אותן במסגרת 'דירה להשכיר', כך שהיזם יתחייב להקצות בפרויקט דירות להשכרה לטווח ארוך ו/או בשכר דירה מפוקח".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מתייחסת גם למצוקת המימון: "העלייה החדה בדמי השכירות בשנים האחרונות מעידה על מצוקת שוכרי הדירות והיצע נמוך ביותר של דירות ראויות לשכירות בשוק, לאור הביקושים הרבים. חוק עידוד השקעות הון, שמציע ליזמים הטבות מס תמורת הקצאת דירות להשכרה במחיר מפוקח ולטווח ארוך, הוא חוק ראוי וחשוב, אך עדיין אינו מספיק כדי להפוך את המודל לכלכלי ואטרקטיבי, וכך גם לא מכרזי דיור להשכרה המפוקחים על ידי המדינה באמצעות 'דירה להשכיר'. הנושא המשמעותי ביותר שטרם בא לידי ביטוי הוא פתרון לעלויות המימון הגבוהות. בסביבת ריבית גבוהה משקל המימון על היזמים מקשה על הרווחיות ומונע מפרויקטים להשכרה להבשיל. המדינה צריכה להתערב, באמצעות סבסוד ריבית או הסדרת ריבית קבועה, כאשר המדינה תתחייב לספוג את ההפרש במידת הצורך.
רקפת להבצילום: ענת קזולההטבה כזאת תגביר את הביטחון ליזמים ואת התחרות בשוק. אני מאמינה, שעם ירידת הריבית שחווינו בחודשים האחרונים, בשילוב הרחבה של מכרזי דיור להשכרה בפריסה ארצית באזורי הביקוש, נראה יותר יזמים נכנסים לשוק השכירות הממוסדת ואת הציבור, בעיקר הצעירים שמעדיפים כעת לבחור בשכירות ארוכת טווח, יוצאים נשכרים".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, סבור שיש להחזיר את המשקיעים לשוק: "בשוק הדיור המקומי מתחדדת בתקופה האחרונה מגמה מורכבת: בעוד מחירי הדירות רשמו התמתנות ואף ירידה מסוימת, מחירי השכירות ממשיכים לטפס ומכבידים על משקי הבית. הפער מעיד בעיקר על מחסור מתמשך בהיצע דירות להשכרה ועל היעדר פתרונות מערכתיים אפקטיביים מצד המדינה. המודלים העסקיים, שנועדו לייצר מלאי משמעותי של דירות להשכרה, מתקשים לפעול בסביבת ריבית גבוהה, ולכן בפועל עיקר שוק השכירות נשען על משקיעים פרטיים - ולא במקרה. כדי לייצב את השוק נדרשת מדיניות המעודדת כניסת הון פרטי ורכישת דירות על ידי משקיעים. לפני מספר שנים התקבלה החלטה להכביד על משקיעי הנדל"ן ולגזור גזרות של מס רכישה גבוה לדירה שנייה ושיעור מימון נמוך. עכשיו נדרש בדיוק ההיפך: הפחתה משמעותית במס הרכישה על דירה שנייה והרחבת שיעור המימון למשקיעים (מ־50% ל־75%). אלה יעודדו החזרת משקיעים. ללא מהלך כזה, היצע הדירות להשכרה ימשיך להצטמצם והלחץ על המחירים יימשך".
"הביקוש מזנק ההיצע נותר מוגבל"
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, מסביר מדוע מיעוט העסקאות בענף מוביל ללחץ גדול על תחום השכירות: "שוק השכירות מתנהג כיום שונה משוק המכירה, ויש לכך היגיון כלכלי ברור. כאשר נמכרות בישראל פחות מ־5,000 דירות חדשות בחודש, נוצר פער. ישראל זקוקה לכ־60,000 דירות חדשות בשנה כדי לענות על צורכי משקי הבית. גם אם נניח שהצורך נמוך יותר, עדיין נדרש קצב של לפחות 4,500 דירות בחודש. כאשר הקצב יורד ל־2,000 או 2,500 דירות בלבד, אלפים 'יושבים על הגדר'. מכיוון שהם אינם יכולים לגור 'על העצים' או להישאר לאורך זמן אצל ההורים, הם פונים לשוק השכירות. כך נוצר מצב הפוך: הביקוש לדירות לקנייה יורד עקב הציפייה לירידת מחירים או הריבית הגבוהה, אך הביקוש לשכירות מזנק וההיצע נותר מוגבל". על־פי דואק, הבעיה מחריפה בשל שני אלמנטים נוספים: "מלחמה במשקיעים והריבית הגבוהה גורמים להם למכור נכסים או להימנע מרכישת דירות חדשות, מה שגורע דירות משוק השכירות. בנוסף פרויקטים של פינוי־בינוי מייצרים ביקוש מיידי לעשרות ומאות דירות להשכרה עבור הדיירים המפונים הממתינים לבנייה. לסיכום העלייה במחירי השכירות היא פועל יוצא של כוחות שוק חופשי: מחסור בהיצע עקב יציאת משקיעים מחד, וביקוש גובר מצד 'יושבי הגדר' ומפוני התחדשות עירונית מאידך.
2 צפייה בגלריה
"שוק השכירות מתנהג כיום שונה משוק המכירה" פרויקט לשכירות ארוכת טווח של אפריקה ישראל בגליל ים
(צילום: עמי לאור)
ירידת ריבית עשויה לצנן מעט את השוק, אך התגובה של שוק השכירות היא לרוב איטית. אחד הפתרונות האפשריים להגדלת היצע הדיור להשכרה בצורה מהירה יחסית היא הסבה של בנייני משרדים למטרה זו. בעבר הנושא עלה, אך לא התקדם. בו בזמן בעולם מדובר במהלך שנעשה בהיקפים לא מבוטלים. האם ניתן לייבא את השיטה גם לישראל? על־פי מייסד קרן ארגיס, הפעילה בספרד ועוסקת בתחום זה, התשובה שלילית. "המודל הזה מתקשה להתממש בישראל בעיקר מסיבות מבניות", מסביר מייסד הקרן אלחנדרו שובקס, "שיטת הארנונה המקומית יוצרת תמריץ חזק לרשויות להעדיף שטחי תעסוקה על פני מגורים, מה שמקשה על הסבת משרדים לדיור. בנוסף הליכי התכנון והרישוי בישראל ארוכים, לא ודאיים ולעיתים בלתי צפויים, בניגוד למצב במדריד, שם הכללים ברורים מראש והאחריות מרוכזת בידי גורם מקצועי אחד. כך פוטנציאל שהיה יכול לשרת צעירים בערים, כמו תל אביב וירושלים, מתממש בפועל דווקא בספרד. אזור התעשייה סגולה בפתח תקווה למשל. זה אזור תעסוקה ותיק, שיושב על תשתיות נהדרות. צמוד לתחנת רכבת כבדה, לא רחוק גם מהרכבת הקלה. בכל פעם שאני עובר בו, אני אומר לעצמי שהייתי בונה שם פרויקט ענק של מגורי סטודנטים. גם אזור התעסוקה ברעננה היה יכול להתאים. למי שגר בתל אביב, אזור סגולה נשמע רחוק. אבל איפה שיש רכבת ורק"ל, זמן ההגעה בפועל למרכז העיר הוא קצר. כך אנחנו עובדים גם בספרד. הצעירים במדריד יכולים לבחור אם לגור בדירת שותפים במרכז העיר, או בדירת סטודיו משלהם במרחק של חצי שעת נסיעה במטרו, עם מסעדה קולית במפלס הקרקע וכל השירותים שהם צריכים, והרבה מהם מעדיפים את האופציה הזו". לשאלה כיצד יהיה ניתן לשנות את המצב, משיב שובקס: "על ידי יצירת רגולציה פשוטה ויציבה, עידוד הסבת משרדים למגורים ושינוי תמריצים לרשויות המקומיות, כך שדיור להשכרה יהפוך לאינטרס ציבורי. אזורי תעסוקה ותיקים, סמוכי תחבורה ציבורית, יכולים לשמש פתרון מיידי למצוקת הדיור של צעירים גם ללא תשתיות משפחתיות מלאות. אימוץ מודל השכירות המוסדי והגמיש, שפועל בהצלחה במדריד, אינו עניין תיאורטי - אלא מהלך ישים, שיכול להרחיב במהירות את היצע הדיור בישראל, אם רק יוסרו החסמים המבניים".
"בדיור להשכרה יזם צריך להיות מדויק, עם ראייה לשנים קדימה"
בזמן שבענף בעיקר מדברים על שכירות ארוכת־טווח ועל הצורך המשמעותי בפיתוח הענף, יש מי שמקדם מיזמים בפועל. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מחזיק במלאי משמעותי של דירות להשכרה, ועומד לצאת לדרך עם פרויקט השכרה ארוכת־טווח במתחם שדה דב, שכולל כמעט 1,000 דירות. לדבריו, גם היום יש היתכנות לדיור להשכרה ארוכת־טווח, אבל המדינה צריכה להיכנס לאירוע, והיזמים צריכים להיות ממוקדים.
"הפרויקט בשדה דב הוא, מבחינתנו, קפיצת מדרגה", כך קראדי, "מדובר בפרויקט ענק. מגה־פרויקט בכל מקום, וכשזה בתל אביב, אז מדובר בטריפל מגה. זה מוצר שאין לו אח ורע.
"רוב האנשים לא יכולים לקנות דירה על הים בשדה דב, אבל לשכור דירה זה משהו אחר. בטח לטווח ארוך. זה יעניק לאנשים פתרון חדש שלא קיים היום. יש מחסור עצום בדירות להשכרה לטווח ארוך בשוק. זה תחום שצריך לפתח, ויש לו דרישה משמעותית. באירופה זה מאפשר לאנשים לחיות בשכירות ולא לקנות דירות. דיור להשכרה לטווח ארוך גם מתאים לאורח החיים של הדור הצעיר שמתפתח כאן. בהייטק, למשל, יש גמישות, ואנשים עובדים היום כאן ומחר במקום אחר. הם לא יקנו דירה כאן וימכרו ויעברו כל פעם. הם מחפשים חוזה ארוך־טווח, ומישהו שנותן להם פתרון לכל מה שהם צריכים במקום אחד. את זה מקבלים בשכירות ארוכת־טווח לעומת שכירות פרטית - גם תיקונים, גם ניקיון, גם תחזוקה ועוד. אבל נכון להיום רוב הדירות להשכרה נמצאות בבעלות פרטית, וזה אומר בעיקר חוסר ודאות בקרב השוכרים".
חיים קראדיצילום: טל גבעוניקראדי מדבר גם על החלק היזמי בכל הקשור למיזמי דיור להשכרה ועל ההיתכנות הכלכלית שלהם: "זה אפשרי. צריך ללמד ולחנך השוק איך לעשות את זה. בסוף לממן פרויקט לשכירות ארוכת־טווח זה מוצר די בטוח, אם הקרקע נרכשה במחיר המתאים והבנייה נעשתה בהתאם לתמחור. השוק צריך ללמוד לפעול בריבית הנכונה. אבל במקביל לכך יזם שפועל בתחום, צריך להיות מדויק ועם ראייה ל־25 או 30 שנה קדימה. יש היום חברות שיכולות לממן, אבל גם המדינה צריכה לתמוך.
"דבר אחד שיכול לעזור, הוא להאריך את משך הזמן מיום הזכייה בקרקע ליום התשלום על הקרקע. היום זה 180 ימים, וצריך יותר. במקביל אי אפשר לשווק קרקע שמיועדת להשכרה לצמיתות. גם בחינם לא אקח אותה. זה לא נכנס למודל כלכלי. 15 או 20 שנה - זה עובד. אבל הכול שאלה של המחיר, הריבית ועלויות המימון".
יוזמה של רשויות מקומיות ומתווה כלכלי חדש
לצד התלונות יש מי שבוחר להיות אופטימי. אף אחד לא טוען שהמצב בשוק טוב, אבל נראה שגם ברשויות המקומיות וגם בגופי המימון מתחילים למצוא פתרונות.
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living, מתייחס לנקודת אור אחת: "למרות סביבת המאקרו המאתגרת, שוק שכירות ארוכת־הטווח בישראל מצוי כיום בשלבי צמיחה מהותיים, ונבנית בו תשתית ממשית לשוק מוסדי רחב היקף. בזמן שקשה להצביע על מהלכים משמעותיים מצד מקבלי ההחלטות, שאינם מקדמים את התחום בקצב הנדרש, בפועל ניכרת פעילות גוברת מצד הרשויות המקומיות, שהבינו כי הוא מהווה פתרון אמיתי לתושביהן.
"יותר ויותר רשויות מקומיות מבינות כיום, כי שכירות ארוכת טווח אינה פתרון נקודתי, אלא רכיב אסטרטגי בתכנון העירוני, ולכן אינן ממתינות למהלכים מצד המדינה, ובוחרות לקדם את התחום ביוזמה פרטית. כך עיריית ירושלים מקדמת כיום כ־4,500 יח"ד להשכרה ארוכת־טווח, עיריית תל אביב־יפו מקדמת כ־3,400 יח"ד נוספות (לא כולל יחידות בשלב תוכנית מיתאר בתוקף) ועיריית ראשון לציון מקדמת אלפי יח"ד להשכרה ארוכת־טווח. מדובר בתב״עות והליכי תכנון, שמקודמים לעיתים מתחת לרדאר הציבורי, אך מצטברים לכדי מסה משמעותית של היצע עתידי.
"במקביל הבנקים וחברות הביטוח חזרו לממן פרויקטים בתחום שכירות ארוכת־הטווח, וגופים מוסדיים, שמזהים את הפוטנציאל העצום של השוק, נכנסים להשקעה בהון בפרויקטים. ככל שסביבת הריבית תמשיך להתמתן והוודאות הכלכלית תשתפר, שוק השכירות המוסדית צפוי לצמוח בקצב מהיר יותר".
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןכיוון נוסף שעשוי להסתמן כפתרון להגדלת היצע השכירות קשור למימון. מסלול אחד שכבר מתקדם הוא קרן למימון פרויקטי דיור להשכרה, שקמה בהיקף של כ־400 מיליון שקל. את הקרן הקימו מכלול מימון, חברת אשראי חוץ־בנקאי, ביחד עם שלושה שותפים המשמשים גם כמנהלי הקרן: רו״ח נודרי זיזוב, רו״ח גיל ציק ועו״ד אריאל שימקביץ, בכירים מעולמות הנדל״ן והפיננסים. המשקיעות בקרן הן כלל ביטוח ופיננסים ומכלול מימון. הקרן, שהינה קרן מוסדית, נועדה לסייע ליזמים בהקמה של פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת־טווח, בשיתוף עם המערכת הבנקאית, על רקע פוטנציאל של לפחות 20 אלף יחידות דיור ששווקו בשנים האחרונות במסגרת מכרזים.
מקימי הקרן מסבירים, כי "מבנה המימון שמעמידה הקרן, יאפשר ליזמים להוציא לפועל את הקמתם של הפרויקטים ברמות הון עצמי נמוכות של כ־20%, חלף המצב הקיים, שבו הם נדרשים לרמות הון של כ־50% או 60%, ובמקביל מספק לבנק המממן את השכבה הנדרשת, שתומכת במבנה מימון יציב לאורך חיי הפרויקט, כמניב.
"בגלל שנכס הבסיס, הדירה להשכרה, מייצר תשואה נמוכה, היא לא מספקת את המערכת הבנקאית במימון לטווח ארוך בשל דרישות יחס כיסוי (שהתשואה מהנכס תאפשר החזר ההלוואה - קרן וריבית). כאן הקרן נכנסת כמעין גוף משלים, שנותן לבנק את השקט בכך שהקרן משלימה ליזמים את רכיב ההון שחסר לו לטובת פירעון ההלוואה בשנות ההנבה (לאחר הבנייה)".
