ההתחדשות העירונית הופכת לגורם משמעותי בחידוש מרכזי הערים. הענף הפך עד כדי כך משמעותי, עד שבמרכז הארץ יש שכונות שלמות שנמצאות בהליך חידוש מואץ שישנה אותן מקצה לקצה. לרוכשים, אם למגורים או להשקעה, ההתחדשות העירונית משנה את התמונה, וחשוב להכיר את המיקומים המשמעותיים וגם את מה שמתוכנן בהמשך הדרך.
אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין, מסבירה עד כמה המהלך משמעותי: "ההתחדשות העירונית היא כבר מזמן לא מהלך נקודתי, אלא חלק ממדיניות עירונית ותכנונית ארוכת־טווח. אם ניקח למשל את ירושלים, מדובר בעיר בצפיפות גבוהה מאוד, שמתמודדת עם מחסור בקרקע זמינה לבנייה, ולכן הפתרון המרכזי והכמעט עיקרי טמון בחידוש הרקמה הוותיקה, תוך שמירה על האופי הייחודי של השכונות והמרקם הקהילתי.
אורטל ליברצילום: רמי שלוששכונות דוגמת הקטמונים עוברות כיום תהליך עמוק של התחדשות, שמבוסס על ראייה כוללת של השטח: תכנון מתחמי רחב־היקף, שדרוג תשתיות, יצירת שטחים ציבוריים איכותיים וחיבור הדוק למערכות תחבורה ציבורית מתקדמות, כל זאת תוך התחשבות במרקם האוכלוסייה בשכונה. עבור הרוכשים העתידיים, המשמעות של רכישת דירה בשכונה כזו היא רמת ודאות גבוהה, לא רק ברמת הפרויקט הבודד, אלא ברמת המרקם השכונתי כולו. כאשר עירייה והמדינה מציבות יעד ברור להתחדשות של אזור שלם, זה משפיע באופן ישיר על קצב המימוש, על היקף ההשקעה הציבורית ועל הערך העתידי של הנכסים".
יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית קרדן נדל"ן, מתייחס אף הוא לנושא ואומר: "פינוי־בינוי הוא כלי תכנוני וחברתי מדהים, שהופך שכונות שהיו 'רדומות' או ללא עניין מצד רוכשים חדשים, למבוקשות. אנחנו מתחילים לראות את המגמה בערים, כמו הרצליה, בת־ים, חולון, פתח תקווה ועוד. מה שפעם נחשבה לשכונה לא נחשקת, הופכת להיות מוקד עניין בהיבטי דיור, תרבות, מוסדות ציבור ומסחר שוקק. רוב השכונות שהתחדשו בדרך של פינוי־בינוי נמצאות במרכזי הערים, מטבע העניין, וניהנות מ'טראפיק' גבוה של אוכלוסייה".
יוסי חזןצילום: רפאל מזרחיהאם מדובר מדובר במקומות שמהווים הזדמנות לרוכשים? עמי פליישר, סמנכ"ל יזמות מגורים ומשנה למנכ"ל תדהר ייזום, מסביר: "התחדשות עירונית בשכונות ותיקות היא הזדמנות לרוכשים, משום שהיא מאפשרת להיכנס לאזור מבוסס בתוך העיר, בזמן שהוא משתדרג - לא רק בדירות חדשות, אלא גם בתשתיות, במרחב הציבורי ובשירותים שמלווים את המגורים. יחד עם זאת פיתוח מואץ מחייב תכנון וניהול מדויקים, כדי שהשכונה תוכל לשאת את הצמיחה וההתפתחות בלי לפגוע באיכות החיים: שדרוג תשתיות, הרחבת שטחים ציבוריים פתוחים, יצירת סביבה בטוחה להולכי רגל ותוספת של מבני ציבור. בסופו של דבר היתרון של שכונה מתחדשת על פני שכונה חדשה בפאתי העיר הוא עירוניות ונגישות לשירותים קיימים, שמתחדשים ומשתפרים. החיסרון הוא תקופת מעבר של עבודות ועומסים ושינוי בקנה המידה של הבינוי. בשכונה חדשה לרוב חווים פחות הפרעה בטווח הקצר, אבל לוקח זמן עד שהשירותים והתשתיות מתבססים, ולעיתים התלות ברכב גבוהה יותר".
"מחייב סבלנות מצד רוכשים"
עו"ד אלעד אריאל, שותף מנהל במשרד עורכי הדין אריאל חיו ושות', מתייחס לתופעות הלוואי שמתרחשות בשכונות המתחדשות: "לא פעם אנחנו רואים בעלי דירות שמוכרים נכסים במחירים שמתמחרים כבר את הפרויקט כאילו הושלם בפועל. במקביל חשוב לזכור, שמדובר לרוב בשכונות ותיקות, שממוקמות באזורים מבוקשים ובמיקום מרכזי בתוך הערים. רכישת דירה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית יכולה לייצר פוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים, ולאפשר לרוכשים ליהנות בעתיד מדירה חדשה ובסטנדרט גבוה יותר. עם זאת יש להבין שהפיתוח המואץ, שרבים מדמיינים, לא תמיד קורה בשטח, משום שהבירוקרטיה והליכי התכנון עדיין מאטים את קצב התקדמות הפרויקטים. יש לזכור שקצב המימוש בפועל עדיין מושפע מהליכי תכנון ורישוי ממושכים, ולכן זהו תהליך הדרגתי, שמגלם פוטנציאל השבחה משמעותי, אך גם מחייב סבלנות מצד רוכשים ומשקיעים".
יוסי ולאס, מנכ"ל משותף בחברת מרגולין, הנדסה וייעוץ, מסכם: "אישור מואץ של תוכניות התחדשות עירונית הוא כבר לא 'עוד פרויקט', אלא שינוי שכונתי: עלייה בניצול הקרקע ולפיכך עלייה בצפיפות, מגדלים לצד בנייה מרקמית, תוספת מסחר ותעסוקה ושדרוג משמעותי של מרחב ציבורי ותשתיות.
יוסי ולאסצילום: מרגוליןבניגוד למצוי היום בשכונות ותיקות עם בניינים נמוכים ומיושנים; בעוד כמה שנים באותם רחובות ממש יתפקדו 'מיקרו־מתחמים' חדשים סביב תחבורה ציבורית, שבילי אופניים, חזיתות מסחריות ושירותים עירוניים מתוגברים. מחד זו הזדמנות נדל״נית וחברתית: חידוש מלאי דירות, ממ״ד, מעלית, סטנדרט בנייה חדש ולרוב עלייה באטרקטיביות של האזור. מאידך זה אתגר עירוני אדיר: עומסי תנועה זמניים (ולעיתים קבועים), ריבוי אתרי בנייה במקביל, מחסור במוסדות ציבור אם לא מתכננים נכון, ולחץ על תשתיות - מים, ניקוז, חשמל, גני ילדים, שטחים פתוחים ועוד".
רמת יוסף - בת־ים
שכונת רמת יוסף קרויה על שמו של יוסף שפרינצק, היו"ר הראשון של כנסת ישראל. השכונה ממוקמת ברמה הגבוהה ביותר בעיר בת־ים, ותחומה בצפון על ידי שכונת עמידר, בדרום על ידי רמת הנשיא, במזרח - נתיבי אילון ובמערב - שיכון ותיקים. זו אחת השכונות הוותיקות בעיר, שנבנתה כשיכון ציבורי בשנים 1958-1962. על־פי נתוני העירייה, בשכונה 3,839 יחידות דיור קיימות, שאליהן צפויות להתווסף במסלולי התחדשות עירונית (פינוי־בינוי ותמ"א 38) למעלה מ־4,000 דירות חדשות. בעירייה מדגישים, כי התוספת המשמעותית ביחידות דיור עומדת לגרור גם תוספת לא מבוטלת של מוסדות ציבור. כך, מתכננים בעירייה להוסיף בית ספר יסודי ועל־יסודי, לצד אשכולות גנים, על־פי הצורך. בכל הקשור לתשתית תנועה, השכונה צמודה לתחנת יוספטל העתידית של המטרו, והגבול הדרום-מערבי של השכונה נמצא במרחק של כ־200 מטר מתחנת הרק"ל. בנוסף בגבולה הדרומי של השכונה שוכנת תחנת הרכבת (הכבדה) יוספטל והיא גובלת בנתיבי איילון בכל הקשור לנגישות רכב פרטי.
עוד נושא שמקבל התייחסות עירונית קשור למבנים לשימור בשכונה. כך אפשר למצוא למשל את מגדל המים, בית כנסת האוהל, בית ריב"ק ומוזיאון. בכל הקשור לשטחי מסחר, נכון להיום ישנו מרכז מסחרי קיים בלב השכונה. בדרום השכונה, ברחוב יוספטל, ישנה תוספת של שטחי תעסוקה ומסחר במסגרת תוכניות התחדשות עירונית ומתוכננת תוספת של מסחר מלווה רחוב במקטעים על הרחובות מבצע סיני וקק"ל.
בעירייה מסבירים, כי "בשנים הראשונות ההתחדשות העירונית הייתה ללא ראייה הוליסטית של השכונה ולא שמרה על עקרונות התכנון שלה. התחדשות המעטפת של השכונה מאופיינת במגדלים גבוהים ומענה מוגבל לצורכי ציבור". עם זאת המשך תכנון השכונה והמיזמים שיצאו לדרך עתידים לשנות את התמונה: "כיום כל תוכנית חדשה נבחנת לפרטי פרטים, ועליה להתאים למדיניות של שמירה על אופייה ההיסטורי והייחודי של השכונה. כמו כן על התוכנית לספק מענה ראוי לצורכי השכונה- דוגמת מבני ומוסדות ציבור, מענים לתחבורה ותנועה ומענים למרחב הציבורי".
"תהליך ולא מוצר מיידי"
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן מתייחס להתחדשות השכונה: "שכונה חדשה, המתוכננת מראש על קרקע פנויה, מאפשרת ראייה כוללת של צורכי האוכלוסייה העתידית – תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים, מבני ציבור ומסחר – כולם משתלבים בתכנון סדור אחד.
גל קסטלצילום: יח"צלצד האתגרים, התחדשות עירונית מציעה יתרונות משמעותיים: חיזוק אזורים ותיקים בלב העיר, נגישות גבוהה למוקדי תעסוקה, מסחר ופנאי, והישענות על מערכות תחבורה ציבורית מתקדמות. עם זאת, פיתוח מואץ מחייב אחריות משותפת של יזמים ורשויות, איזון בין קצב הבנייה לבין שדרוג התשתיות, ותכנון ארוך טווח שאינו מסתכם בהוספת יחידות דיור בלבד".
ומה אומרים יזמים שבונים בשכונה? שלומי דבש, סמנכ״ל שיווק ומכירות במצלאוי: "רמת יוסף בבת־ים היא, בעיניי, דוגמה מובהקו לאופן שבו התחדשות עירונית יכולה לייצר קפיצת מדרגה אמיתית – ולא רק החלפת בניינים ישנים בחדשים. מדובר בשכונה עם פוטנציאל שאינו נופל מרמת הנשיא, ובשנים הקרובות היא צפויה להפוך למוקד מגורים עירוני איכותי ומבוקש.
שלומי דבשצילום: מגדלור מדיה"אחד היתרונות הגדולים של התכנון באזור הוא המגוון – שילוב נכון בין מגדלים גבוהים לאורך הצירים המרכזיים ובין בנייה מרקמית נמוכה ברחובות הפנימיים. השילוב הזה מאפשר גם צפיפות יעילה וגם איכות חיים, קהילה ומרחב ציבורי מתפקד – ולא שכונה של מגדלים בלבד".
מצלאוי מקדמת ובונה כיום ברמת יוסף היקף משמעותי של כ־1,866 יחידות דיור במספר מתחמים, ודבש מתייחס גם לתשתיות: "מעבר לבנייה עצמה, רמת יוסף נהנית מתשתית עירונית שקשה לשכפל בשכונות חדשות: קרבה לבית התרבות, בתי כנסת, מרכזי מסחר כמו BIG Fashion ובהמשך גם נגישות גבוהה למערכת התחבורה המתקדמת – הקו האדום של הרכבת הקלה, תחנת רכבת ישראל הסמוכה ותוואי המטרו העתידי. אלו נתונים המייצרים ערך אמיתי עבור מי שמוכן להבין, כי מדובר בתהליך ולא במוצר מיידי. האתגר הוא לעבור את תקופת הביניים של העבודות והביצוע, אבל מי שמסתכל חמש-עשר שנים קדימה, רואה כאן הזדמנות אורבנית מהמשמעותיות באזור המרכז".
קריית גיורא - אור יהודה
שכונת גיורא באור יהודה עתידה לעבור שינוי מהותי. על־פי נתוני העירייה, תוספת בנייה בפרויקטי פינוי בינוי בשכונה עומדת על 7,009 דירות חדשות וזאת כתוספת על 2,856 דירות קיימות. בנוסף, מתוכננים 26,890 מ"ר לפארקים וגינות. בשכונה כבר יש מתחמים שהתקדמו ונמצאים לקראת איכלוס. בשכונה 13 מתחמי תכנון שונים בשלבים שונים ובין היזמים שפועלים בשכונה אפשר למצוא את החברות דמרי, יובלים, בסט, ראדקו, קרדן, ICR, קבוצת גבאי ועוד. גבולות השכונה נרחבות יותר מהשכונה מקורית והן תחומות מצפון בכביש 461 דרומה עד רחוב צפריר במזרח נווה מונוסון ובמערב שכונת נווה סביון.
6 צפייה בגלריה
מיזם התחדשות עירונית של חברת יובלים שהחל להתאכלס בשכונת גיורא באור יהודה
(צילום: אור בכר צילום רחפן)
אמיר כהן, סמנכ״ל שיווק ומכירות של י.ח. דמרי הבונה בשכונה מספר כי: ״התחדשות עירונית היום הינה אחד הכלים החשובים ביותר לחיזוק הערים בישראל, ולא רק פתרון נקודתי למצוקת דיור. מדובר במהלך עירוני רחב שמאפשר חידוש תשתיות, שדרוג איכות המגורים, חיזוק קהילות קיימות וניצול נכון ויעיל יותר של הקרקע בלב הערים.
האצה באישור תוכניות להתחדשות עירונית מייצרת הזדמנות משמעותית לרוכשים בזכות מיקום במרקם עירוני פעיל, תשתיות ושירותים שכבר פועלים, ופוטנציאל השבחה ארוך טווח. מעבר לכך, פרויקטים כאלה מייצרים הגירה של אוכלוסייה חדשה ומגוונת למרכזי הערים ,תורמים ליצירת מקומות תעסוקה חדשים, ומחזקים את הכלכלה המקומית ובכך משפיעים באופן ישיר על חיי הקהילה והעיר כולה. עם זאת, חשוב לומר ביושר, התחדשות בתוך שכונה ותיקה היא תהליך מורכב. שמירה על רציפות קהילתית, ניהול בטיחות הדיירים, תיאום הדוק עם הרשות המקומית והתמודדות עם תשתיות קיימות מחייבים ניסיון, תכנון מדויק וניהול מקצועי וזאת במטרה לייצר התחדשות אמיתית ולא רק תוספת בנייה.פרויקט ההתחדשות שאנו מקדמים בשכונת קריית גיורא באור יהודה ממחיש את העוצמה של התחדשות בקנה מידה רחב. במסגרת הפרויקט יפונו 164 יחידות דיור קיימות, ובמקומן ייבנו כ־808 יחידות דיור חדשות , למעשה מגה־שכונה חדשה בלב המרקם העירוני. מיקומו האסטרטגי של המתחם, בסמיכות לצומת סביון, למוקדי תעסוקה ולקו הרכבת הקלה, מאפשר נגישות גבוהה ומייצר קפיצת מדרגה אמיתית באיכות החיים , מבלי לוותר על היתרונות של שכונה קיימת".
איציק ברוךצילום: דור סבגאיציק ברוך, בעלים ומנכ"ל קבוצת יובלים מתייחס אף הוא לשכונה: "השכונות המתחדשות של אור יהודה הן ההזדמנות האמיתית של השנים הקרובות: הן ממוקמות בבקעת אונו, עם נגישות למוסדות חינוך, תחבורה וצירי תנועה מרכזיים, ונהנות מתשתיות חדשות, שטחים ירוקים ותכנון מודרני, מבלי לוותר על המרקם העירוני הקיים. בעוד חמש שנים, קשה יהיה לזהות את השכונות הוותיקות כפי שהיו. היתרון המשמעותי שלהן הוא המיקום והקהילה. ההתחדשות מייצרת ערך הן לדיירים הוותיקים והן לרוכשים החדשים, אך היא מחייבת תכנון מוקפד, תיאום עם הרשות המקומית וליווי ארוך טווח".
"דוגמה לתכנון מיטבי"
גם ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית התייחסו להתחדשות העירונית באור יהודה ומסרו כי: "אתגר מרכזי בקידום התכנית הוא מיקומה באזור הכפוף למגבלות רעש וגובה משמעותיות, בשל הקרבה ל נמל התעופה בן גוריון. המתכננים התמודדו עם אתגר הרעש בשתי דרכים עיקריות: ראשית, מתחמי המגורים הוצבו מחוץ לאזורים שזוהו כרגישים לרעש מטוסים. שנית, נקבעו עקרונות בנייה מיוחדים, שיפחיתו את מטרד הרעש במרחבים הציבוריים. נוכח מגבלות הגובה, הבניה החדשה בשכונות הדרומיות תתאפיין בבניה רוויה הנעה בין 7-9 קומות, לצד מגדלים בני כ-16 קומות.
לדברי גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "התכנית שהינה בעלת חשיבות ארצית, התאפשרה הודות לשיתוף פעולה מוצלח בין הרשות להתחדשות עירונית, העירייה, רמ"י, המשרד להגנת הסביבה, רשות שדות התעופה וגורמים נוספים.
גורי נדלרצילום: רוני כנעניהפרויקט מהווה דוגמה לתכנון מיטבי, המאזן בין שדרוג איכות חייהם של תושבי המקום הוותיקים לבין פיתוח עירוני בר-קיימא. התוכנית מרחיבה באופן ניכר את היצע הדיור בעיר ויוצרת סביבה מגוונת הכוללת אזורי תעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים. אני מאמין שתוכנית זו תשמש מנוף לצמיחה כלכלית וחברתית באזור כולו, ותשפר את רמת החיים באור יהודה לשנים רבות".
רמת ורבר - פתח תקווה
שכונה נוספת שעתידה לעבור שינוי משמעותי היא רמת ורבר בפתח תקווה. על פי נתוני העירייה, במסגרת תכנית רמת ורבר מתוכננות להיבנות 4,695 דירות חדשות בתוספת ל-3,880 דירות קיימות בשכונה היום. הפרויקטים מתוכננים במתחמי פינוי בינוי ובתמ"א 38. בנוסף מתוכננים 142,257 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור ו- 49,234 מ"ר למסחר ולתעסוקה. עוד נמסר מהעירייה כי כבר היום חלק מהמתחמים נמצאים בביצוע וחלק צפויים לקבל היתר בקרוב. בשכונה לא מעט יזמים שמקדמים פרויקטים. בין היתר אפשר למצוא את קבוצת קטה, יובלים, תדהר, בסר, אורבניקה, שפיר, קרדן וגב ים.
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסבירים כי הפעילות של הרשות מתמקדת בתכנית המתאר "התחדשות עירונית לשכונת רמת ורבר", תוכנית החלה על השכונה כולה ואושרה בדצמבר 2024. על פי גורמים ברשות, רמת ורבר היא השכונה הראשונה שנבחרה על ידי עיריית פתח תקווה כמודל להתחדשות עירונית בראיה שכונתית. התכנית קבעה מתחמים לתכנון מפורט בהם יש צורך להכין תכנית מפורטת לכל מתחם ואזורים בהם ניתן להוציא היתרי בניה בהתחדשות מגרשית מכוח התכנית.
רון מרום סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת קטה גרופ הפועלת בעיר ובשכונה מתייחס להתחדשות הנרחבת: "אישורן ההולך וגובר של תוכניות ההתחדשות העירונית צפוי לשנות לחלוטין את פניהן של שכונות ותיקות בערים שונות בישראל. לצד היתרונות הברורים ישנם גם אתגרים: קצב הפיתוח המואץ מחייב תיאום מורכב עם התושבים הקיימים, השפעה על התשתיות העירוניות, ולעיתים גם מחירים גבוהים יותר לרוכשים בהשוואה לבנייה חדשה בפריפריה.
רון מרוםצילום: נטע שניבפתח תקווה, שכונת רמת ורבר היא דוגמה טובה לכך. אנחנו בונים פרויקט ברחוב צה"ל במסגרתו פונו 32 דירות ובמקומן אנחנו מקימים 96 דירות חדשות בשני בניינים בני 10 קומות כל אחד, בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, לפארק הגדול וגם בקרבת הקניון הגדול ובית חולים בילינסון. מדובר בפרויקט שידע קשיים רבים ודורש השקעה, קשב וזמן רב, בעיקר בשל העובדה שהבניינים אוכלסו במשך עשרות שנים על ידי תושבים בגיל השלישי. העבודה הצמודה מול הדיירים והצורך ללוות אותם לאורך כל הדרך מדגישים היטב את האתגרים הייחודיים של עבודה בשכונות".
גל לחמי, מנכ"לית אוניקס שמקדמת יחד עם קבוצת לאונרדו פרויקט בשכונה מתייחסת גם היא להתחדשות : "רמת ורבר היא שכונה ותיקה עם חיי קהילה פעילים, מוסדות חינוך מצוינים וגישה נוחה לרכבת הקלה ולצירי תנועה מרכזיים.
גל לחמיצילום: יח"צהיתרון המשמעותי שבכניסת ההתחדשות העירונית לשכונה הוא ביכולת להכיל משפחות חדשות בעלות אופי דומה לקהילה הקיימת, וכן פתיחת אפשרות לתושבי השכונה לשדרג את מקום מגוריהם לנכס חדש".
אלינה גוץ, בעלי משרד תיווך המתמחה באזור פתח תקוה מעל ל 20 שנה סבורה שהתחדשות השכונה מהווה הזדמנות: "גל ההתחדשות העירונית שמאושר בשנים האחרונות צפוי לשנות מהיסוד שכונות ותיקות רבות לא רק בנראות, אלא גם במעמדן העירוני והכלכלי. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא שכונת רמת ורבר שעוד כמה שנים תיראה אחרת לחלוטין. החיבור הישיר לתוואי הרכבת הקלה מציב את השכונה בכניסה לעיר, אך בפועל מקרב אותה משמעותית לגוש דן ולמרכז המטרופולין. בזכות הרכבת הקלה, החלק הזה של פתח תקוה כבר נתפס כהמשך טבעי של המטרופולין התל־אביבי. זה כבר לא פריפריה עירונית זה לב העניין". מבחינת מחירים, גוץ מציינת שהשכונה כבר עשתה מהלך משמעותי כלפי מעלה, אך להערכתה הפוטנציאל עדיין לא מוצה. "הסיבה לכך נעוצה בשילוב שבין תחבורה מתקדמת, התחדשות תשתיות והפיכת שכונה מיושנת לשכונה חדשה לחלוטין. כל מה שאנחנו מכירים היום פשוט לא יישאר אותו הדבר", היא אומרת.עם זאת, "הפיתוח המואץ אינו נטול חסרונות. מי שממשיך להתגורר בשכונה בתקופת הבנייה נאלץ להתמודד עם רעש, אבק, זיהום ואי נוחות מתמשכת. זהו מחיר זמני, אך מורגש, של התחדשות בקנה מידה כזה".
ההסתדרות - גבעתיים
שכונה נוספת שעתידה לעבור שינוי משמעותי היא רמת מתחם ההסתדרות הוא אחת המתחמים הוותיקים והגדולים של התחדשות עירונית באיזור המרכז. על פי נתוני העירייה, פרויקט ההסתדרות ממוקם בדרום העיר גבעתיים, בסמוך לתוכנית מתחם התעסוקה כורזין, ומורכב משתי תוכניות שקודמו ע"י הועדה המקומית בגבעתיים, הסתדרות צפון (גב 589) שאושרה על ידי הוועדה המחוזית תל אביב בדצמבר 2017 ותוכנית ההסתדרות (גב 431) , שאושרה על ידי הוועדה המחוזית תל אביב ביולי 2018. שתי התוכניות מתפרשות על כ-126 דונם וכוללות הריסה של 1,083 יחידות דיור קיימות במבני שיכון ובניית 3,179 יח"ד בשטח כולל של כ 320 אלף מ"ר למגורים, כ 5,200 מ"ר לשטחי מסחר ו 3,500 מ"ר לשטחי ציבור מבונים. בנוסף התוכניות מקצות 23 דונם לשטחי ציבור פתוחים ו 25 דונם לשטחי ציבור מבונים כולל שני בתי ספר חדשים.
"מדובר בתוכנית משמעותית לעיר הן מבחינת גודלה, מספר יחידות הדיור שבה והתושבים החדשים הצפויים והמעבר ממבני שיכון נמוכים לרובע חדש של מגדלים, המלווה טיילת מסחרית שתקשר בין רחוב אלוף שדה, בואכה תחנת הקו הסגול, דרך רחוב המאבק, עד לקניון גבעתיים, ומשם תתחבר לרחוב ויצמן המוביל עד רחוב כצנלסון הראשי, לתחנת המטרו העתידית נגה. פרויקט ההסתדרות מגדיר את הסדר החדש בהתחדשות עירונית בגבעתיים, כפי שבא לידי ביטוי בתוכנית המתאר הכוללנית - התחדשות עירונית במתחמים גדולים (בניגוד להתחדשות מגרשית) תוך הקצאה משמעותית של שטחי קרקע לטובת הציבור". היתר ראשון נמסר ביולי 2023 ונכון לעתה אושרו היתרים בכל המתחמים, למעט במתחם אחד. בעירייה הוסיפו כי: "במקביל להתקדמות במגרשים הסחירים עיריית גבעתיים פועלת מזה מספר שנים לקידום תכנון וביצוע שטחי הציבור בצד מבני המגורים. השנה אנו צפויים להתחיל עבודות לבניית בית ספר יסודי ראשון חדש, מזה עשרות שנים שלא הוקם בעיר, וכן את עבודות התשתית והפיתוח ברחובות ובגינות הציבוריות במרחב הפרויקט".
רקפת פסו, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית של גבעתיים מציינת : "השכונה צפויה להתפתח על פי מודל של שכונה המתאימה לעיר עירונית ומצטופפת המאפשרת מגוון גדול של שירותים בקרבה לבית כמו גני ילדים חנויות ובית ספר".
"פיתוח מואץ מחייב ניהול אחראי"
רונן יפו, מנכ"ל דוניץ אלעד מסביר מה היתרון במתחם: "בגבעתיים, בציר ההסתדרות, ההתחדשות העירונית היא הזדמנות ברורה לרוכשים - ליהנות ממיקום עירוני מבוסס ודקות מתל אביב. עם זאת, פיתוח מואץ מחייב ניהול אחראי של תקופת המעבר - תיאום הדוק עם העירייה והתשתיות, תכנון שמביא בחשבון עומסים זמניים מחייב שקיפות מול התושבים, כדי שההתחדשות תהיה איכותית ולא רק מהירה.
רונן יפוצילום: יח"צהיתרון בשכונה מתחדשת לעומת שכונה חדשה בפאתי העיר הוא שהרוכש נכנס לעיר חיה עם שירותים, מסחר ומוסדות חינוך שכבר קיימים, ולא צריך ‘לחכות שהשכונה תיבנה’ סביבו, עם זאת החיסרון הוא תקופת הבנייה וההפרעות הזמניות. כשמנהלים את זה נכון ומשלבים גם מרחב ציבורי וקהילתיות, הערך שנוצר בסוף הוא שכונה חזקה יותר ולא רק בניינים חדשים".
דלית רביב, מנכ"לית ICR מתייחסת אף היא לשכונה המתחדשת: "גבעתיים היא אחת הערים האיכותיות והמבוססות במרכז הארץ, ומתחם ההסדרות נמצא כיום בתהליך התחדשות משמעותי שממצב את האזור כאחד המוקדים המבוקשים בעיר. הקהילה המגובשת, הקרבה לרכבת הקלה והמחירים האטרקטיביים ביחס לתל אביב, יוצרים שילוב אידיאלי עבור משפחות ומשפרי דיור".
דליה רביבצילום: רמי זרנגרחמי שאול, מנהל חטיבת מגורי הבוטיק בקרסו נדל״ן, מתייחס להזדמנות בשכונה: "התחדשות עירונית היא הזדמנות אמיתית לשני הצדדים. עבור הדיירים הוותיקים זו קודם כל קפיצת מדרגה באיכות החיים ובבטיחות, דירה חדשה עם סטנדרט מודרני, ממ"ד, מעלית, מרפסת וחניה, שדרוג מלא של הבניין והמרחב הציבורי, הכל בלי לעזוב את השכונה והקהילה שהם מכירים שנים ולחלקם גם הזדמנות לשוב ולחזור לגור בשכונה החדשה. עבור רוכשים חדשים זו אפשרות להיכנס למיקום מרכזי עם מוסדות חינוך ותשתיות שירותים עירוניים קיימים. המפתח בהתחדשות עירונית הוא לעשות את זה נכון. תכנון שמתחשב במרקם העירוני הקיים והמתחדש, ניהול מסודר של תקופת המעבר, ושמירה על קשר שוטף ושקוף עם הדיירים". עו"ד יריב בר־דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בהליכי פינוי־בינוי, מסביר כי מתחם ההסתדרות בגבעתיים הוא אחת הדוגמאות הבולטות והמוצלחות למתחם גדול ומשמעותי שעומד בפני מהפך משמעותי לאחר שנים של עיכובים. "בשנה האחרונה ניכרת התקדמות במימוש פרויקטים ויציאה לביצוע של מספר פרויקטים במתחם, הכולל מספר פרויקטים רחבי היקף שעתידים לשנות את פני השכונה כולה". בתוך המתחם, הפרויקט שבו מטפל עו"ד בר־דיין הוא הראשון שהחלה בו הבניה במתחם, והוא מהווה את חלוץ ההתחדשות באזור. כבר לפני יותר מעשור המשרד החל מייצג את בעלי הדירות בבניינים שברחוב המאבק 15,17 , וניהל עבורם הליך לבחירת יזם שבסיומו נבחרה חברת אאורה. לדבריו של עו"ד בר דיין , "הדרך לפרויקט הייתה מאתגרת: לאחר הליכים סטטוטוריים ארוכים מאד לאישור תב"ע חדשה למתחם נוצר קושי ממשי בקבלת היתר הבניה לפרויקט . קבלת ההיתר התעכבה גם בשל מחלוקת מתמשכת סביב הקמת מאגר מים חדש והחלוקה במימון הפיצוי בין עיריות גבעתיים ותל אביב. למרות זאת, הפרויקט שבנייתו החלה בשבועות הראשונים של מלחמת "חרבות ברזל" התקדם כתוצאה מנחישות בלתי מתפשרת של היזם בשיתוף בעלי הדירות והוא צפוי להשתלב בעתיד במתחם המודרני החדש הנבנה"
אדריכל גיל שנהב, שותף-מייסד כנען-שנהב אדריכלים מסכם: "גבעתיים עומדת לעבור מהפיכה של ממש. מעיר פועלים מרקמית, נמוכה ופסטורלית, היא עומדת לשנות את פניה ולהפוך לעיר אינטנסיבית ומבוקשת, כראוי לעיר הקרובה ביותר למרכז תל אביב. כרגע, במידה מסוימת, העיר מתלבטת על זהותה: כיצד לשמור על האופי הביתי-שכונתי של העיר, ומצד שני על הצורך לחדש, למגן ולבנות מחדש את השכונות. זוהי התלבטות משמעותית.העלייה לגובה מאפשרת לשמור על השטחים הירוקים - גבעתיים משופעת בפארקים, שטחים ירוקים ושטחי ציבור, העלייה היא בעיקר לגובה ולא לרוחב וזה מאפשר את תוספת האוכלוסייה הנדרשת מבלי לבטל ולהקריב את השטחים הירוקים החשובים".
קטמונים (גוננים) - ירושלים
ההתחדשות העירונית בירושלים שוברת שיאים ובשנים האחרונות הרבה מיזמי פינוי בינוי אושרו והחלו לצאת לדרך. מהעירייה נמסר כי שכונת קטמונים (גוננים) נמצאת בתנופת התחדשות משמעותית, הכוללת אלפי יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון וביצוע. נכון להיום נמצאות בבנייה 1,853 יחידות דיור ברחבי השכונה כאשר היתרים ניתנו לעוד 1,864 יחידות דיור. במקביל, 1,944 יחידות דיור נמצאות כעת בהליכי רישוי מתקדמים וישנן עוד 4,841 יחידות דיור הכלולות בתוכניות בניין עיר (תב"ע) מאושרות שטרם הגיעו לשלבי מימוש ורישוי. בין היזמים הפועלים בשכונה אפשר למצוא את ICR, אפריקה ישראל התחדשות, בית ירושלמי, יהודה רחמים, אב גד התחדשות עירונית, תשובה יצחק, דלק ישראל ועוד.
איתמר פיטלצילום: אילן בשוראיתמר פיטל, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית המתייחס להתחדשות בבירה: "פרויקט SOHO בקטמונים בירושלים הוא דוגמה למה שהתחדשות עירונית צריכה להיות: לא עוד בניינים חדשים, אלא שינוי אמיתי של מרחב חיים שלם. הקטמונים היא שכונה מיוחדת עם קהילה ותיקה, עם מרקם אורבני שמלווה את ירושלים עשרות שנים, ולכן התחדשות בה חייבת להיות מהלך שמשתלב עם הקיים ולא מוחק אותו. זה בדיוק הערך בפרויקטים מהסוג הזה: לחדש תשתיות, לשפר את סביבת המגורים ולייצר איכות חיים עירונית אחרת, בלי להתרחב החוצה ובלי לפגוע בשטחים הפתוחים. התחדשות עירונית היא הדרך הנכונה לגדל את העיר מבפנים, וכשזה נעשה נכון, היא יוצרת שכונה שמחזיקה גם עתיד וגם שורשים".
"עליית ערך דרמטית"
עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ"ל ומנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת דן, המקדמת מאות יח"ד בפינוי בינוי ברחוב סן מרטין בשכונת הקטמונים התייחס גם הוא להתחדשות השכונה: "שכונת הקטמונים עוברת תהליך היסטורי של התחדשות עם כמעט 20 מתחמי פינוי בינוי שמקודמים במקביל, כאשר חלקם כבר בשלבי בנייה מתקדמים והאחרים בהליכי תכנון ורישוי. בשכונה שמתאפיינת באוכלוסייה ותיקה שהתרגלה לחיות כל השנים באזור צפוף המאופיין בבנייני רכבת מתוכננת בנייה מאסיבית שתשנה את קו הרקיע עם תכניות למגדלים של כמעט 40 קומות.
רועי גלעד דורוןצילום: רז רוגובסקימספר הדירות בשכונה צפוי להכפיל עצמו עד 2040, כאשר כבר בשנת 2030 היא תכלול מעל 10,000 דירות ועובדה זו מעידה על ההיקפים האדירים שעוד צפויים להיבנות. יש כאן הזדמנות לתושבים הוותיקים שיכולים לעלות את רמת החיים שלהם לדירות חדשות וליהנות מעליית ערך דרמטית של נכסיהם. כעת המחירים בשכונה כבר עומדים על למעלה מ-30 אלף שקל למ"ר ומשקפים את המגמה העולה. ככל שהקרבה לקטמון הישנה והמושבות גדולה יותר, כך הביקוש והמחירים עולים בקצב מהיר יותר. הפרויקטים כוללים גם מרכזים מסחריים בקומות הקרקע ונמצאים בסמוך לתוואי הרכבת הקלה העתידית - תשתית שתשפר משמעותיה את הנגישות והאיכות. עם זאת, אני חושב שהמהפך האמיתי הוא בשינוי החברתי שבשורת ההתחדשות מביאה. לצד התושבים הוותיקים שיחזרו לדירות חדשות לאחר תקופת הפינוי, יגיעו תושבים חדשים בניהם זוגות צעירים ומשפחות המחפשות לשפר את תנאי המגורים שלהם".
אברהם ברגר, מנכ״ל ובעלים של קבוצת ברגר נדל״ן: "ירושלים זוכה לעדנה ולהתחדשות חסרות תקדים בהיקפן, ובקרוב תשנה את פניה גם שכונת קטמונים. אנו רואים התעניינות רבה מאוד בקרב משפחות מכל גווני הקשת, מישראל ומחו״ל.
אברהם ברגרצילום: יח"צירושלים היא אבן שואבת לדיור, למסחר ולתעשייה מתפתחת. להתחדשות עירונית תפקיד מוביל בפתרון מצוקת הדיור בישראל ובירושלים. תנופת הפיתוח מבורכת, והיא נותנת מענה לביקוש הרב שירושלים זוכה לו.
לקטמונים פוטנציאל אדיר להפוך לשכונת מובילה, בשל הקרבה הגיאוגרפית למרכז העיר, למתקנים העירוניים, למוקדי המסחר והספורט, לרכבת ולמוקדי התרבות, הפנאי והמסחר״.
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "שכונת הקטמונים היא דוגמה מובהקת לכך שהתחדשות עירונית אינה רק מענה למצוקת הדיור, אלא גם הזדמנות אמיתית לרוכשים שמחפשים שילוב בין מיקום, קהילה ופוטנציאל השבחה. עבור רוכשים שמבינים תהליכים עירוניים, מדובר בהזדמנות להיכנס לשכונה ותיקה שעוברת שינוי עמוק במחירים שעדיין נמוכים יחסית לאזורים מבוססים יותר בירושלים, אך עם אופק ברור לעליית ערך. הפיתוח המואץ מציב אתגרים לא פשוטים, ובראשם הצורך בתיאום בין היקפי הבנייה לבין שדרוג תשתיות, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ושטחים ציבוריים.
יונתן אזרצילום: ניב קנטורההתמודדות הנכונה אינה רק בבניית יותר יחידות דיור, אלא ביצירת תכנון כולל שמחזק את המרקם הקיים, משמר את הקהילה הוותיקה ומשלב אותה עם אוכלוסיות חדשות. בהתחדשות עירונית, וכפי שניתן לראות בקטמונים, הערך האמיתי נוצר דווקא מתוך החיבור בין עבר, הווה ועתיד עירוני".
עו״ד ראם רצון, מנכ״ל קבוצת הנדל"ן אב־גד מסביר מדוע ההתחדשות העירונית בירושלים היא מחוייבת המציאות:"שכונת הקטמונים ממחישה היטב את השינוי שעובר על אזורים ותיקים בירושלים, שבהם התחדשות עירונית היא לא רק פתרון נדל״ני אלא הכרח תכנוני. בעיר ירושלים שבה קיים מחסור של קרקעות זמינות לבנייה חדשה, ההתחדשות העירונית מאפשרת לחדש שכונות קיימות מבפנים, תוך שדרוג תשתיות, הרחבת דרכים, שיפור המרחב הציבורי והוספת היצע דיור איכותי בלב אזור מבוקש".
