התקופה הנוכחית בענף הנדל"ן הישראלי מתאפיינת במיעוט עסקאות. יזמים מוכרים פחות דירות חדשות וגם שוק היד שנייה נמצא על אש קטנה. התוצאה היא שוק של קונים ואפשרות מיקוח משמעותית יותר מול היזמים. אחת השיטות שיכולה להביא תוצאות משמעותיות מול קבלנים ויזמים, גם בימי שגרה, אבל במיוחד בתקופות כאלו, היא "קבוצות רוכשים".
נקדים ונבהיר שאין מדובר בקבוצת רכישה, שבמסגרתה רוכשים מתאגדים, רוכשים קרקע והופכים ליזמים בעצמם כדי לחסוך כסף במחיר סיכון שיש ליטול בחשבון. "קבוצות רוכשים" הן קבוצות של קונים, שמתאגדים לרכוש דירות מיזם ולקבל הנחה על הכמות. שיטה זו לא פעם הוכיחה עצמה בעבר, אבל גם כאן יש כמה דברים שחשוב להביא בחשבון.
אסף לבנת, מארגן קבוצות רוכשים ומייסד ומנכ״ל Relevant – בית להשקעות נדל״ן, מסייע לנו לחשוף את הדברים שחשוב להכיר ולדעת לפני שעושים את הצעד. "היזמים בשוק הנדל״ן הישראלי נמצאים בתקופה מאתגרת. רבים מהם נאלצים לאמץ כלים יצירתיים לשיווק – ואחד המרכזיים שבהם הוא מכירת דירות לקבוצות קונים. ישנם כמה עקרונות שכדאי להביא בחשבון לפני שנכנסים לעסקה", כך לבנת.
הנחה גדולה לדירות על הנייר? לא בהכרח - רוכשים רבים נמשכים למבצעי המכירה של דירות "על הנייר" מתוך מחשבה שהן מציעות את המחיר המשתלם ביותר. בפועל דווקא נכסים לקראת מסירה עשויים לייצר הנחות גבוהות יותר. זאת מהסיבה שליזם יש צורך מיידי ואקוטי במכירות מול הבנק או לנוכח ריביות גבוהות, ולכן מסכים להתפשר יותר.
ניתוח כלכלי לפני הכול - במיוחד כאשר מדובר בנכס להשקעה, יש לבחון תחילה את כדאיות העסקה. קבוצת קונים מעניקה בראש ובראשונה כוח מיקוח משמעותי מול היזם, אולם חשוב לבדוק האם קיימים "מכפילי כוח" – גורמי השבחה צפויים, כמו תשתיות תחבורה עתידיות, מרכזים רפואיים או פיתוח שכונתי חדש.
תתאגדו גם לצורך ייצוג משפטי - הסכם הרכישה הוא מרכיב קריטי ברכישת נכס מיזם, שלרוב מסתתר מאחורי חוזה דרקוני. עו״ד המייצג את כלל חברי הקבוצה מסוגל לנהל מו״מ קשוח ולהשיג תנאים טובים בהרבה מאלו שניתנים לרוכש בודד.
תתאגדו לעתיד טוב יותר - קבוצה מאורגנת יכולה להמשיך לייצר חיסכון גם לאחר הכניסה לנכס: ניהול השכרות משותף, רכישת ציוד ושירותים בהנחות כמות והפחתת ההתעסקות האישית בניהול הדירה. לכן יש חשיבות שחברי הקבוצה מאוגדים תחת גוף המחבר את כולם לקהילה קטנה, שדואגת לצרכים שלה לאורך זמן.
סוף רכישה במחשבה תחילה - אם רכשתם נכס שתקבלו רק בעוד מספר שנים, חשוב שתכירו בסיכון הכרוך בהתחייבות לתשלום עתידי. שכן גם אם היום אתם יושבים על משרת מתכנת ומשכורת שמנה, מצבכם הכלכלי עשוי להשתנות. קחו זאת בחשבון מהרגע הראשון.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות".
