ועדת הערר לתכנון ובנייה בירושלים קבעה לאחרונה שאזרח אמריקני שהעביר בעלות על נכס בבירה ממנו לחברת נאמנות שבשליטת אשתו, לא יצטרך לשלם היטל השבחה בסך כמיליון שקל כפי שדרשה ממנו העירייה. יו"ר הוועדה, עו"ד דפנה תמיר, קיבלה את טענתו שלפיה מדובר בהעברה שלא יוצרת התעשרות ולא מצדיקה חיוב במס.
העורר, המתגורר בארה"ב, רכש לפני כ-15 שנה מהמינהל זכויות בנכס הממוקם ברחוב דור דור ודורשיו שבירושלים. ביוני 2020 הוקמה חברת נאמנות להחזקת הנכס בשליטת אשתו, גם היא אמריקנית. חרף זאת, כתב הנאמנות קובע שהבעל הוא הנהנה הראשי בעודו בחיים, ולאחר מותו הזכויות יועברו לרעייתו וילדיו כנהנים ממשיכים.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית ירושלים סברה שהעברת הבעלות מבעל הנכס לחברת הנאמנות מהווה אירוע מס, המצדיק לחייבו בהיטל השבחה של 954,517 שקל.
בערר שהגיש בעל הנכס באמצעות עו"ד איתי הכהן הוא טען שהעברת הבעלות ממנו לחברת הנאמנות אינה "מימוש" כהגדרתו בחוק, ומשכך אין הצדקה לחיוב בהיטל השבחה. לדבריו ההעברה בוצעה לנאמנות שבה הוא עצמו הנהנה הבלעדי - "העברה מכיס ימין לכיס שמאל", כלשונו - ולכן מדובר, בפועל, בהעברה עצמית שאינה יוצרת אירוע מס.
לעומתו, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גרסה באמצעות עו"ד ארז שפירא שהעברת הזכויות לנאמנות דווקא כן מהווה "מימוש", וכי הטענה שמדובר בהעברה מכיס לכיס נעדרת בסיס משפטי. היא עתרה להותיר על כנה את שומת היטל ההשבחה בסך כמיליון שקל.
אבל יו"ר ועדת הערר דפנה תמיר כאמור סברה אחרת ומסקנתה נשענה על שני אדנים מרכזיים. האחד - העובדה שלא חל שינוי בזהות הנהנה הכלכלי מהנכס. היא הדגישה שהעורר היה ונותר הנהנה היחיד מהנכס ומפירותיו בתקופת חייו: "מצב דברים זה שקול, במהותו הכלכלית, להעברה מאדם לעצמו, או 'מכיס ימין לכיס שמאל', כפי שכינה זאת העורר - פעולה משפטית פורמלית שאין בה תוכן כלכלי המצדיק חיוב במס".
האדן השני הוא אופייה של הנאמנות כ"הדירה", כלומר כזאת הניתנת לשינוי, להבדיל מנאמנות שהיא בלתי חוזרת: "כאשר היוצר שומר לעצמו את השליטה המהותית בנכס, קשה עד בלתי סביר לראות בהעברה 'מימוש זכויות' במובן הכלכלי האמיתי".
היא הדגישה שמסקנתה תואמת לפסיקה הרלוונטית, ובפרט להבחנת בית המשפט העליון בין מקרה שבו יוצר הנאמנות מתנתק באופן בלתי חוזר מנכסיו, לבין מקרה שבו הוא מעביר נכסים לנאמנות שהוא עצמו הנהנה בה. לגבי המקרה האחרון קבע העליון ש"ספק אם הקניית הנכסים עולה כדי מכירה". בהיקש לתיק זה - אין לראות בפעולה שביצע העורר כ"מימוש" המצדיק לחייבו בהיטל השבחה.
לפיכך הערר התקבל ודרישת תשלום היטל ההשבחה בוטלה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חויבה לשלם לבעל הנכס הוצאות בסך 7,000 שקל.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד איתי הכהן
• ב"כ המשיבה: עו"ד ארז שפירא
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
