פרויקט פינוי-בינוי נשען על איזון כלכלי עדין. היזם מעריך את מספר הדירות שיוכל למכור, עלויות הבנייה והמימון, התשלומים לרשות המקומית והתמורות שיינתנו לבעלי הדירות. על בסיס הנתונים האלה נחתמים הסכמים ומתקבלות החלטות שמלוות את הפרויקט במשך שנים. פסק דין שניתן ביוני 2025 בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין נועה לב עשוי לשנות את אחד הנתונים המרכזיים בחישוב הזה: היטל ההשבחה.
היטל השבחה נגזר מעליית שווי המקרקעין שנוצרה בעקבות אישור תוכנית. בפרויקטים של פינוי-בינוי שיעורו הוא 25% כברירת מחדל, אך בהתאם להסדר החל באזור עשוי להיקבע שיעור של 50% או פטור מלא. בפרויקט פינוי-בינוי קיים בדרך כלל פער ניכר בין אישור התוכנית לבין מימושה. בתקופה הזאת נדרשים, בין היתר, השלמת התכנון, השגת הסכמות, קבלת היתר בנייה והסדרת הליווי הפיננסי.
( אילוסטרציה: Shutterstock)
כדי לבטא את ההמתנה נהוג להשתמש ב"מקדם דחייה", שמפחית את שוויין הנוכחי של זכויות שניתן יהיה לממש רק בעתיד. בפסק הדין נקבע כי כאשר לא ניתן להסתמך על עסקאות השוואה מתאימות, או כאשר המימוש נעשה באמצעות היתר בנייה לפרויקט כולו, יש להחיל את מקדם הדחייה רק על תוספת השווי שיצרה התוכנית ולא על מלוא שווי המקרקעין במצב החדש.
ההיגיון שהציג בית המשפט הוא שהזכויות שהיו קיימות במקרקעין לפני אישור התוכנית זמינות כבר היום, ולכן אין הצדקה להפחית את שוויין בשל דחייה שרלוונטית לזכויות החדשות. אלא שבהשוואה לשיטת החישוב שננקטה קודם לכן, התוצאה עלולה להיות היטל השבחה גבוה יותר.
הקביעה הזאת רחבה במיוחד משום שההליך עצמו עסק במכירת דירה בודדת. לגבי אותה מכירה קבע בית המשפט כי יש להעדיף את שיטת ההשוואה הישירה, המבוססת על עסקאות שנעשו במתחם. למרות זאת, פסק הדין הוסיף כלל שנוגע גם למימוש של פרויקט שלם בשלב היתר הבנייה – מצב שבו ההשלכות הכלכליות מוטלות בפועל בעיקר על היזם.
בקשת רשות הערעור שהגישה התאחדות הקבלנים נמחקה החודש מטעם דיוני: ההתאחדות צורפה להליך כ"ידידת בית המשפט", ולא הייתה בעלת מעמד מתאים לערער. בית המשפט העליון לא הכריע בנכונות שיטת החישוב, ואף הבהיר כי יזמים שיהיו בעלי דין בהליכים עתידיים יוכלו לתקוף אותה.
עו"ד דן סביוןהסוגייה עשויה להיראות כמחלוקת שמאית בין יזמים לרשויות המקומיות, אך ההשלכות שלה רחבות הרבה יותר. בפרויקטים רבים היזם מתחייב בהסכם לשאת בהיטל ההשבחה במקום בעלי הדירות. כאשר החיוב גדל לאחר שהתמורות כבר סוכמו והתכנון התקדם, לא תמיד ניתן לספוג את התוספת בלי לפגוע במודל הכלכלי של הפרויקט.
בפרויקטים חדשים עשויה העלות להתבטא בתמורות מצומצמות יותר לבעלי הדירות, בתנאים מתלים מחמירים או בתקופות ארוכות יותר להשלמת ההליך. בפרויקטים קיימים עלול להיווצר צורך לבחון מחדש את התכנון, לבקש זכויות נוספות או לנסות לפתוח הסכמות שכבר הושגו. בפרויקט שרווחיותו הייתה גבולית מלכתחילה, השינוי עלול להביא להקפאה או לוויתור על קידומו.
זה לא שכל תוספת להיטל השבחה תכשיל פרויקט, או שהרשויות המקומיות צריכות לוותר על חלקן בהתעשרות התכנונית. ההיטל משמש גם למימון צורכי הציבור שנוצרים בעקבות תוספת משמעותית של דירות ותושבים. עם זאת, יש הבדל בין חיוב שניתן להעריך בתחילת הדרך לבין שינוי מהותי שמופיע לאחר שנחתמו הסכמים ונקבעו התמורות.
המחיר האפשרי הוא לא רק כלכלי. כל עיכוב בפרויקט מותיר את בעלי הדירות לתקופה נוספת בבניין ישן, לעיתים ללא ממ"ד, ללא נגישות ובמצב תחזוקתי ירוד. אם אופן חישוב ההיטל מקשה על קידום פרויקטים, הוא עשוי להאריך את הזמן שבו מבנים כאלה נשארים על כנם. התחדשות עירונית זקוקה לכללים ברורים שניתן לתמחר לפני שהיזם ובעלי הדירות מקבלים על עצמם התחייבויות ארוכות-טווח.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד דן סביון עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
