"מה שעוצר במשך שנה וחצי האחרונות את רכישת הדירות החדשות זה בעיקר בעיה פסיכולוגית, שבאה לידי ביטוי בהחזרים גבוהים יותר במשכנתה ובעלויות גבוהות יותר לרוכשים. היזמים התמודדו באמצעות מבצעי מימון כמו 20/80, מה שהעלה את רמת הסיכון במשק, עד שנגיד בנק ישראל עצר את זה. מצד שני זה העלה את בעיית המימון של היזמים", כך מנתח איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, את השפעת הריבית על הענף.
ימים ספורים לאחר שבנק ישראל החליט לראשונה זה חודשים ארוכים להוריד את הריבית, נראה שענף הנדל"ן מתחיל לנשום לרווחה, אם כי מוקדם מדי לנתח האם המהלך ישפיע על התנהלות הרוכשים וגם הפעילים בענף. על־פי הנדלר, השפעת הריבית כבר החלה בפועל, עוד טרם ההחלטה: "שוק היד השנייה, שהיה עד כה תקוע ומשפיע על שוק הדירות החדשות, הלך ונפתח בעקבות הצפי להורדת הריבית, ולכן ההורדה עצמה צפויה להשפיע באופן משמעותי על שני המגזרים".
בענף הנדל"ן תמימי דעים על כך שלעליית הריבית והעובדה שנותרה גבוהה זמן רב יחסית הייתה השפעה קשה על התחום כולו. עמית גוטליב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, מסביר: "מחירי הדירות עולים, וההון העצמי שהרוכשים צריכים כדי ליטול משכנתה ולקנות דירה רק עולה. התופעה הזאת גורמת לכך שלזוגות צעירים אין אפשרות לקנות דירה. ללא דירה יש צורך למצוא פתרונות חלופיים כמו שכירות – ולכן אנחנו רואים עלייה משמעותית במחירי השכירות. העלייה גרמה גם לקבלנים לא להיכנס לעסקאות חדשות, לא לרכוש קרקעות או להמשיך לפרויקטים נוספים, ולכן אנחנו מאמינים שהורדת הריבית תניע את שוק הנדל"ן בחזרה - גם את הקבלנים וגם את הרוכשים".
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, מתייחס אף הוא לנושא: "ברגע שהריבית יורדת, גם הריבית על המשכנתאות תרד - מה שיקל על רוכשים ליטול משכנתה, מתוך הנחה שבתוך כשנה יוכלו למחזר אותה ולשפר תנאים. כמו כן עם הורדת הריבית גם המשקיעים יחזרו לשוק, על אף שמס הרכישה עדיין גבוה. בנוסף הורדת ריבית תסייע למשק כולו, כי היא תפחית לרוכשים בהחזר החודשי ותפנה להם יותר הכנסה. זה עשוי לתת תמריץ למשק ולשוק הדיור בכללותו".
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מצטרף לקודמיו ומסביר עד כמה הריבית היא גורם משמעותי שמכביד על הענף: “הריבית בהחלט מקשה מאוד, והרוכשים נדרשים לגשר על פערי מימון גדולים. זה נכון גם בשוק הדירות יד שנייה, שם משפרי הדיור מתקשים למכור את דירתם ולהתקדם לדירה חדשה. אבל חשוב להבין שזה רק חלק מהתמונה. היזמים נמצאים בימים אלה בהתמודדות מול 'הסופה המושלמת' – אווירה בציבור של ימי מלחמה, עם גיוסי מילואים נרחבים, מקומות תעסוקה ועסקים לא יציבים – כל אלה הביאו בשנה האחרונה לרמות ביקושים נמוכות במיוחד.
גל קסטלצילום: ליה יפהבאותו הזמן חסמי הענף, כמו התייקרות עלויות הבנייה, מחסור בעובדים, רגולציה שלעיתים חונקת ועוד, הופכים לקשים עוד יותר בסביבת הריבית הגבוהה שבה אנחנו נמצאים. הדייר מתמודד עם משכנתאות בריבית גבוהה והלוואות צמודות למדד, ותחושת חוסר הוודאות מתעצמת". לעומת מי שסבור שהורדת הריבית תשפיע בטווח הקצר, קסטל פחות אופטימי: "הורדת ריבית יכולה לשחרר חלק מהביקושים, אך לא תפתור מהשורש את מצוקת הדיור. לכן אנחנו כיזמים נדרשים לנשום עמוק וליזום פתרונות חדשים כדי להמשיך ולבנות גם בתקופה המורכבת הזו".
יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות יוסי אברהמי, סבורה שהורדת ריבית תהיה האקט שישנה את התמונה מקצה לקצה: "המשך הורדת הריבית על ידי בנק ישראל תלויה בהתייצבות האינפלציה, אך גם בהתייצבות המצב הביטחוני והכלכלי, כאשר סיום הלחימה יסייע בהחזרת משק הפועלים לאתרי הבנייה, וכבר עתה משפר את הסנטימנט בשוק.
יפה סדןצילום: יח"צהורדת הריבית, אם תמשיך באופן מדורג, צפויה גם לשחרר באופן מיידי את הביקוש הכבוש של עשרות אלפי משפחות הממתינות על הגדר. לאחר תקופה מאתגרת בשוק הדיור, גם בשל הריבית הגבוהה שהקשתה על משקי בית, וגם בגלל המלחמה שפגעה בביקושים ובהיצע, כבר כעת אני רואה את הרוכשים חוזרים לבצע עסקאות. הרוכשים ובפרט הזוגות הצעירים, שהשהו את קבלת ההחלטות שלהם עד להורדת הריבית במשק, עשויים ליטול על עצמם סיכון 'לאחר את הרכבת', כי כעת, כשהריבית ירדה, המחירים צפויים לעלות".
"הריבית משפיעה על יד שנייה"
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים, מתייחס להשפעה אחרת של הריבית על הציבור: "גובה הריבית מהווה גורם מכריע, המשפיע באופן ניכר על שוק דירות היד שנייה. רוכשים שניצבים בפני צומת ההכרעה בין רכישת דירה חדשה לדירת יד שנייה, נתקלים כיום בסביבת ריבית המטה בבירור את הכף לעבר הדירות החדשות. המפתח המרכזי המשפיע על החלטת הרכישה כיום הוא תזמון המפגש שבין הרוכש למשכנתה. רכישת דירה חדשה מיזם מאפשרת לדחות את מועד נטילת המשכנתה, מה שמעניק לרוכשים מרחב תמרון לתכנון פיננסי בצורה מושכלת ומדויקת יותר ותזמון המשכנתה שתידרש לזמן עתידי.
יוני בראלצילום: תמר מצפילמעשה, הלקוח בסביבת הריבית הנוכחית שואף לדחות את ההתחייבות למשכנתה ככל שניתן, בציפייה להבטיח לעצמו שיעורי ריבית נוחים יותר בעתיד". בכל הקשור לירידת הריבית סבור בראל, כי: "כבר הציפייה לירידת ריבית שיחקה כגורם מכריע עבור רוכשים פוטנציאליים רבים בהעדפתם לרכישת דירה חדשה. כאשר הריבית עכשיו יורדת, צפוי שחרור של ביקושים כבושים בכלל הסגמנטים של שוק הדיור".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, מסביר שהריבית אינה הסיבה היחידה למצב: "הריבית אכן משפיעה על שוק הנדל"ן, אך לא ניתן לייחס לה את מלוא האחריות למצבו. המלחמה והתחושה הציבורית של אי־ודאות וחוסר ביטחון הם אלה שיצרו את הקיפאון. הורדת ריבית תסמן יציבות ותשדר מסר חיובי מצד בנק ישראל - מהלך בעל השפעה פסיכולוגית רבה בתחום הנדל"ן, שבו הסנטימנט משחק תפקיד מרכזי. עם זאת יש לזכור שהיזמים כבר מצאו פתרונות מסוימים לריביות הגבוהות, באמצעות סבסוד והטבות, כך שהלקוחות יכולים למצוא מענה".
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון, מסבירה כיצד המצב הקיים משפיע על משפרי הדיור: "הריבית הגבוהה היא ללא ספק אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים כיום על השוק, במיוחד בכל הקשור לדירות יד שנייה ולמשפרי דיור. כשמשפחה רוצה לשדרג את דירתה, היא צריכה קודם למכור את הדירה הקיימת – וכששוק היד שנייה נמצא בהאטה – זה משפיע גם על פרויקטים חדשים. העלות הגבוהה של המימון פגעה ביכולת של הרוכשים ליטול משכנתאות ובהתאם גם ביכולת שלנו, היזמים, לתכנן קדימה".
ורד צרפתיצילום: אבי רוקחיש הסבורים שעיקר ההשפעה של הריבית הגבוהה היא בשוק היד שנייה. על־פי מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסים: "הריבית הגבוהה היא הגורם המרכזי שמשפיע כיום על שוק דירות היד השנייה ומשפרי הדיור. היא מצמצמת את כוח הקנייה של הציבור, ויחד עם העובדה שמוכרי הדירות לרוב אינם לחוצים למכור, נוצר פער עמוק בין יכולת הרכישה ובין המחירים המבוקשים, וכך השוק נתקע. בניגוד ליזמים שיכולים להציע מבצעי מימון, הלוואות קבלן או פריסת תשלומים, בשוק היד שנייה אין כמעט גמישות פיננסית. נוסף על כך נוצרה ציפייה לירידת ריבית, רוכשים רבים מעדיפים להמתין כדי לקחת משכנתה בתנאים טובים יותר, ולכן הפעילות כמעט קפאה".
גם עדי אבן, סמנכ"לית הכספים של ענב, סבורה שההשפעה המשמעותית ביותר היא על שוק היד שנייה: "בריבית גבוהה הציבור חושש מהנטל הכלכלי של נטילת משכנתה ומעדיף להמתין.
עדי אבןצילום: יח"צ ענבזה יוצר קיפאון בעיקר בשוק היד שנייה. נכון שיש גורמים נוספים שמכבידים של שוק הנדל"ן, כמו המחסור בעובדי בניין מיומנים או סחבת בירוקרטית, אבל לדעתי, הריבית הגבוהה היא הגורם הכי משמעותי שמעיב על השוק, והורדתה היא הצעד העיקרי שיכול לעורר מחדש ביקושים ולשחרר את הפקק שנוצר".
עו"ד אוראל בר דיין, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות': "מצב שבו הריבית במשק גבוהה, משפיע על כל שוק הנדל"ן, לרבות חברות הייזום, שיעדיפו לשקוט על השמרים ולהמתין להורדת הריביות, כך שיהיה ניתן לממן את בניית הפרויקטים בעלויות מימון נוחות יותר. מובן שהנושא אקוטי יותר בקרב חברות שאינן סולידיות וחזקות מספיק, שלא יכולות להרשות לעצמן 'לדגור' על עסקאות".
"מגמה של התייעלות"
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים צ.פ, מסביר שהריבית משפיעה גם על התנהלות היזמים והקבלנים, ומובילה למהלכים חדשים: "הריבית משפיעה ישירות על עלויות המימון ועל תזרים המזומנים, ולכן אנחנו רואים מגמה של התייעלות: מיזוגים בין חברות, הנפקות וגיוסי הון וגם שינויי אסטרטגיה בפרויקטים – יותר זהירות, יותר תכנון לטווח ארוך ופחות כניסה להרפתקאות פיננסיות. זו תקופה שמחייבת ניהול אחראי וראייה רחבה; לא רק תגובה לריבית, אלא הסתכלות על כל שרשרת הערך של הענף".
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מפנה את הזרקור לתחום שדווקא הרוויח מהמציאות של הריבית הגבוהה: "הפעילות הגבוהה במסלול ההתחדשות העירונית לא הייתה מתרחשת אילולא הריבית הגבוהה, שכן תחום זה צורך הון נמוך יחסית בשלבים המקדמיים של קידום תכנון ורישוי של פרויקטים. במקביל אין ספק גם שהתייקרות 'מחיר הכסף' בשנים האחרונות דחפה למיזוגים ולשיתופי פעולה מוגברים בין חברות לצורך הקלת הנטל המימוני".
יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, מתייחס לפעילות גופי המימון במציאות של ריבית גבוהה: "הגופים המוסדיים והמימון החוץ־בנקאי היו למעשה גלגל ההצלה של השוק,
יעקב ניצןצילום: ראובן קופצ'ינסקיכי הם הזרימו כספים לחברות במודלים שונים של מימון ושותפויות פיננסיות, וכך אפשרו לחברות להמשיך לפעול. אולם כעת אין ספק שהורדת הריבית היא צעד חיוני להמשך ההתרחבות של ענף הנדל"ן".
רו"ח רוני זוהר, יו"ר קבוצת קפיטל פלטינום, מתייחס למצב בענף מנקודת מבטו: "חברות מתייעלות, ממזגות פעילות ומחפשות מקורות הון אלטרנטיביים. אנחנו רואים מעבר הדרגתי מניהול ממונף לגישה אחראית ושמרנית יותר. כשהריבית תרד, מי ששמר על מבנה הון מאוזן ונזילות, יוביל את גל ההתאוששות הבא".
עו"ד אביב טסה, הבעלים של אגם שביט התחדשות עירונית, סקפטי לגבי השפעה משמעותית של הורדת הריבית: “חשוב להבין שהריבית היא רק חלק מהתמונה: חוסר הוודאות הביטחונית, המחסור בהיצע ומשך הזמן הארוך של הליכי התכנון – כולם משפיעים לא פחות. יזמים מתמודדים עם המציאות הזו ביצירתיות: הם פונים למקורות מימון חוץ־בנקאיים, משתפים פעולה עם גופים מוסדיים, ולעיתים בוחרים במיזוגים אסטרטגיים כדי לפזר סיכונים ולחזק את איתנותם הפיננסית. במקביל רבים משנים את תמהיל הפרויקטים – פחות דירות יוקרה ויותר יחידות קטנות או דיור להשכרה. הורדת הריבית תסייע ללא ספק, אך היא לבדה לא תספיק".
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדל"ן, מתייחס להיבט החברתי: "מה שהכי מאפיין את רוכשי הדירות בישראל הוא תופעת העדר. ברגע שיש סנטימנט שלילי בשוק ומדברים על ירידה בביקושים וסיכוי לירידת מחירים, קהל הרוכשים מתיישב על הגדר ולעיתים קרובות מפספס הזדמנויות טובות רק כדי לא 'לצאת פראייר' אם המחירים יירדו. ברגע שהשוק מתעורר – כולם חוזרים יחד, וזה מייצר תנודות חדות ועליות מחירים. הסכם הפסקת האש, חזרת החטופים ואולי הורדת הריבית ישנו את התמונה, והרוכשים יחזרו לשוק. תופעת העדר שוב תוביל לעליית מחירים, ולכן רוכשים שזקוקים היום לדירה, מוטב שיקדימו את העדר וינצלו את ההזדמנויות שהשוק מציע כיום, רגע לפני התייקרות אפשרית".
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות: "היזמים מתקשים בשנתיים האחרונות בשל עלויות המימון הגבוהות מאוד, אך הם מתמודדים בעיקר דרך מיזוגים, הנפקות וגיוסי הון כדי לעמוד ביוקר המימון. חלקם גם משנים אסטרטגיה, מקטינים פרויקטים או עוברים להשכרה ארוכת טווח. הורדת הריבית תעזור אף יותר אם תלווה בתחושת יציבות כלכלית בקרב הציבור".
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות מתייחס לשאלה האם הורדת הריבית תשחרר את הביקוש. "הורדת הריבית תהווה קרש קפיצה משמעותי בעיקר עבור משפרי דיור ומשקיעים שממתינים. עם החזר חודשי נמוך יותר, היכולת לעמוד בהלוואה משתפרת, וקשת רחבה יותר של לקוחות יכולים להיכנס לשוק. גם בקרב היזמים, ראינו מגמות של מיזוגים ורכישות כדי לצבור כוח מיקוח מול הבנקים, וכן הנפקות בבורסה לגיוס השקעות. חלק מהחברות גם שינו את הפוקוס לפרויקטים קטנים יותר, פחות תלויי מימון גבוה".
"תחושה חיובית בציבור"
עופר אהרונוביץ', שותף ומנהל חטיבת משכנתאות באלדר משכנתאות מוסיף, "יש עדיין צורך לייצר תחוש בקרב הציבור ליציבות תעסוקתית ואמון ציבורי מחודש ביכולת לממן דיור לאורך זמן. הורדת הריבית תייצר תחושה חיובית בקרב הציבור שיראה בכך חלק מהליך שלאורך זמן יחזיר את הריבית במשק לטווח נורמלי".
מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות מסכם: "היה כאן שילוב של מספר גורמים. העלאת הריבית ייקרה את ההחזרים החודשיים על המשכנתה, מחירי הדירות עלו עד לחודשים האחרונים, ופחות ופחות רוכשים יכלו לעמוד בעסקאות. לזה יש להוסיף את המלחמה והמצב הביטחוני, שיצרו אווירה קשה בציבור, וכמובן, את ההערכות בתקשורת ובקרב נציגי הממשלה שמחירי הדירות ימשיכו לרדת, שהכניסו את השוק להמתנה. כרגע, לאחר חתימת הסכם הפסקת האש והפחתת הריבית, אני מאמין שהמומנטום בשוק ישתנה. אומנם הפחתת ריבית של רבע אחוז, משמעותה רק הפחתה של עשרות שקלים במשכנתה ממוצעת של כמיליון שקל, אבל מהלך כזה יחד עם הפסקת האש ושובם של החטופים ישחרר את הביקושים".
