מתי שמעתם לאחרונה שארה"ב התנגדה רשמית לפרויקט נדל"ן מקומי בישראל? לפני מספר חודשים יזם בשכונת מורדות ארנונה בירושלים ניסה למתג מתחם מגורים כ"מגורי הקונסוליה", אך נתקל בהתנגדות חריפה מהממשל האמריקאי.
בהתנגדות שנשלחה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים נכתב כי שם התוכנית – "מגורי הקונסוליה האמריקאית ארנונה ירושלים" – מטעה ויוצר את הרושם שהמעצמה החזקה בעולם יזמה את התוכנית או שהפרויקט מיועד למגורי הסגל הדיפלומטי שלה. בעקבות זאת, הוועדה הורתה ליזם לשנות את שם התוכנית ל"מגורי דיפלומט".
הסיפור יוצא הדופן הזה מדגיש את החשיבות השיווקית שמייחסים יזמים לקרבה לשגרירויות, כאלמנט שמקדם מכירות ומעלה את ערך הדירות. "ידוע בכל העולם ששגרירויות זרות מחפשות למקם את פעילותן באזורים היוקרתיים ביותר של כל עיר בירה", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "כך הדבר בפריז, לונדון, ניו יורק, טוקיו ועוד".
לדבריו, "כשמתמזל מזלו של יזם לקדם פרויקט בסמיכות לשגרירות קיימת, ובדרך כלל כאמור מדובר על האזורים הטובים ביותר והבנויים בכל עיר, אין לו חובת הוכחה – הוא בונה באזור יוקרתי, נקודה. ככל שהשגרירות היא של מדינה 'נחשבת' יותר בזירה העולמית, בוודאי כאשר מדובר במעצמה, אזי היוקרה המיוחסת לאזור עולה משמעותית. עליית ערך בזכות קרבה לשגרירות יכולה להגיע גם ל-20%".
מירושלים ועד טביליסי
החשיבות השמאית הזו מתורגמת בשטח לביקושים גבוהים. ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן, המשווק דירות עבור יזמים בארץ ובחו"ל, אומר כי "במדינות רבות בעולם אנחנו עדים לדפוס ברור: שכונות ורבעים סמוכים למתחמי שגרירויות ולרובעים דיפלומטיים נהנים מביקוש נדל"ני עקבי, ומערך נכסים גבוה יותר בהשוואה לסביבה הקרובה. בעיקר הודות למשקיעים זרים ואוכלוסייה מקומית מבוססת המבקשים יוקרה ואיכות חיים".
ניר שמולצילום: טל שחרשמול מוסיף כי "מלבד האוכלוסייה האיכותית שנמשכת לסביבות המגורים ליד השגרירויות, יש מאפיינים נוספים שגורמים לעליית ערך הנכסים באופן עקיף. כך לדוגמא, הרשויות המקומיות שומרות לרוב על סטנדרטים גבוהים של ניקיון, תאורה, גינון וכבישים. שכונות סמוכות לשגרירויות הן גם שכונות בטוחות יותר בגלל האבטחה המוגברת וזה אומר פחות פשיעה. בנוסף, הביקוש לנכסים בתחום זה נשאר יציב אפילו בתקופות משבר כלכלי".
"שכונות סמוכות לשגרירויות הן גם שכונות בטוחות יותר בגלל האבטחה המוגברת וזה אומר פחות פשיעה. בנוסף, הביקוש לנכסים בתחום זה נשאר יציב אפילו בתקופות משבר כלכלי"
דוגמאות לשכונות כאלו בעולם ניתן למצוא בוושינגטון די.סי: שכונת Embassy Row, למשל, מרכזת עשרות שגרירויות ומאופיינת בנכסי יוקרה. בניו דלהי, שכונת Vasant Vihar כוללת נציגויות זרות רבות, לצד מגורים פרטיים מבוססים. בלונדון, אזור Knightsbridge כולל מספר שגרירויות ומשלב קרבה למוקדי מסחר ותשתיות מפותחות. בטביליסי בגיאורגיה יש את רובע קרטסניסי, הסמוך לשגרירויות בריטניה, צרפת, ליטא ובולגריה, שמושך מיזמי יוקרה ומשקיעים בינלאומיים.
טל אבני, סמנכ"ל השקעות בחברת ZION המתמחה בבניית פרויקטים למגורים בגיאורגיה, משווק למשקיעים ישראלים דירות בפרויקט ZION EMBASSY, מתחם מגורים יוקרתי המוקם על ידי Zion Group ברובע קרטסניסי. "הפרויקט, הסמוך לשגרירויות, כולל 5 בניינים בני 5-7 קומות, 265 דירות, חניון תת-קרקעי תלת-מפלסי, חדר כושר, ספא, בריכת שחייה ושירותי קונסיירז' 24/7, בהתאם לנדרש במיקום היוקרתי בעיר", הוא אומר.
לדבריו, "הוא ממוקם בסביבה שקטה וירוקה, ובקרבתו מוסדות חינוך פרטיים וציבוריים, גני ילדים, מרכזים רפואיים, מסעדות, בתי קפה ומרכזי קניות. האזור נהנה מנגישות תחבורתית נוחה ומהווה מוקד משיכה למשקיעים מקומיים ובינלאומיים".
ואם נחזור לישראל, רק השבוע אישרה מועצת מקרקעי ישראל לממשלת ארה"ב הקצאת קרקע בשטח של כ-31 דונם להקמת מבנה הקבע של השגרירות האמריקאית בירושלים. זה קרה שלוש שנים לאחר אישור התוכנית להקמת המתחם הדיפלומטי בשכונת ארנונה. המהלך נשען על הסכם בין ממשלות ישראל וארה"ב משנת 1989, שאושר בעבר בהחלטת מועצה 423, אך לא מומש עד כה.
"מעבר שגרירות ארה"ב לירושלים הופך את שכונת מורדות ארנונה לשכונה עם מגורים יוקרתיים יותר ועם פוטנציאל השבחה גבוה, לאור האוכלוסייה שצפויה להגיע לשכונה בזכות הקרבה לשגרירות", אומרת לי רום אוקנין, סמנכ"לית שיווק בקבוצת צרפתי שמעון הבונה בשכונה את פרויקט לוריא.
לי רום אוקניןצילום: טלי נחשון דגלדבריה, "הפרויקט נבנה בחלק העליון של השכונה, בסמיכות למתחם השגרירות. לקרבה המיידית למבני השגרירות יש השפעה רבה אף יותר, ומגרשים בפרויקט שנמצאים בסמיכות מיידית מתוכננים בהתאם בבנייה מדורגת לדירות גן וגג גדולות ומפרט יוקרתי במיוחד, בחלקן יהיו בריכות שחייה".
אוקנין מוסיפה כי "המיצוב הגבוה של השכונה מושך אליה אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה, והרוכשים בפרויקט הם בעיקר משפרי דיור מירושלים ועוטף ירושלים, שרוצים לגור ליד אוכלוסייה איכותית". לצד אוכלוסייה מקומית מבוססת, הפרויקט מושך גם תושבי חוץ ובחברה מציינים שהם מהווים כ-30% מהרוכשים בפרויקט.
3 צפייה בגלריה
"לקרבה המיידית לשגרירות יש השפעה רבה". פרויקט לוריא של צרפתי שמעון בשכונת מורדות ארנונה בירושלים
(הדמיה: וויופוינט)
"ברור שככל שמתקיים אותו מקרה נדיר של פיתוח של שכונת מגורים חדשה בסמיכות לשגרירות, הרכישה של דירת מגורים בפרויקט היא בטוחה, תרתי משמע", טוען דנוס. ראשית, סידורי הביטחון בסמיכות מעלים את רמת הביטחון של תושבי השכונה, ביחוד לאחר אכלוס אותה השגרירות; ושנית, היוקרה הנלווית לדיפלומטים המגיעים מידי יום לשגרירות, והעובדה שחלקם אף יעדיף לגור בסמיכות לה, בכפוף לשיקולי ביטחון כמובן, מבטיחים השכרת נכסים במחירים טובים, שלעיתים אינם קשורים למחירי השוק, וכן לעליית ערך ודאית והשבחה, ככל שהמקום יפותח ויתפתח".
האמירתיים יגיעו להרצליה
לאחרונה נחשף ב-ynet כי אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח עתיד לעבור מתיחת פנים דרמטית, בין היתר על רקע הפתיחה המתוכננת של שגרירות איחוד האמירויות, וזאת לצד הרחבת הקמפוס של ענקית הטכנולוגיה אפל וכניסה של שחקנים משמעותיים בתחומי המלונאות והקולינריה.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס אומר כי התוכנית החדשה, שאושרה לפני כשנתיים לאזור, לא הביאה בחשבון את הגעת המטרו, המאפשרת בשילוב עם הרכבת הקלה (הרק"ל) תגבור שימושים דרמטי ושילוב מגורים ובנייה להשכרה למגורים בתחום מתחמי ההשפעה של המטרו והרק"ל. להערכתו, זכויות הבנייה למגורים ולהשכרה צפויות להתעצם. "מיקום שגרירות בסמוך יעשה טוב לערכי הנדל"ן ואפילו יביא עסקים נוספים ובעלי מקצועות חופשיים לאזור. ערכי המכירה יהיו גבוהים ויעלו עוד יותר", הוא טוען.
"מיקום שגרירות ליד המטרו והרק"ל בהרצליה פיתוח יעשה טוב לערכי הנדל"ן ואפילו יביא עסקים נוספים ובעלי מקצועות חופשיים לאזור"
רחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח, שנחשב לרחוב היקר בישראל ובו ממוקם, בין היתר, ביתו הפרטי לשעבר של שגריר ארה"ב, הפך לסמל של מגורים בקו ראשון לים לצד אנשי עסקים ושגרירים. לדברי דנוס "ברור שהשגריר יגור במקום הטוב ביותר שניתן לחשוב עליו, כאשר לכסף אין ממש משמעות בשיקולי המדינה. היא תרצה למקם את הנציג הבכיר ביותר שלה במיקום היוקרתי ביותר, כמובן בכפוף לשיקולי הביטחון".
לדבריו, "בדרך כלל המהלך הוא שהשגריר מצטרף לסביבה היקרה והמשובחת, ורק במקרים נדירים קורה ההיפך. המדינה תמיד תחפש אזור מפותח וממותג, וזה בדרך כלל יקרה בשטח שבנוי כבר שנים רבות ונהנה ממוניטין הכי טוב במדינה. במקרה הזה, ההשפעה על מחיר הנדל"ן נובעת מהמיקום עצמו, באזור סופר יוקרתי עם הווילות הכי יקרות שיש, לאורך קו החוף – כך שלקרבה לבית השגריר אין באמת השפעה על המחיר".
