הבחירות מעבר לפינה. ניסינו לברר האם התחום מטריד את המפלגות החדשות או הקיימות, ומצאנו כי חלקן דווקא גיבש הצעות וצעדים אפשריים לטיפול בתחומים שונים בענף. נציין שפנינו לחלק ניכר מהמפלגות הגדולות, אופוזיציה וקואליציה כאחד, אולם לא כולן נענו והשיבו. להלן תמצית צעדי הטיפול בנדל"ן של מי שבחר להשיב. האם מדובר בצעדים חשובים? ללא ספק. האם הם ישימים? זו כבר שאלה אחרת. כך או כך – נקווה לטוב. למען הסר ספק: סדר ההופעה, ההיקף או העיצוב אקראיים לחלוטין ולא משקפים העדפה כזו או אחרת של הכותב או המערכת.
דגל התורה:
על־פי דגל התורה, משבר הדיור צפוי להיות "אחת המשימות המרכזיות של הממשלה הבאה. למדינה יש אחריות ישירה למחירי הדיור, ובמיוחד למדיניות רשות מקרקעי ישראל. לא ייתכן שהמדינה תחזיק בקרקע, תשווק אותה במחירים גבוהים ככל האפשר, ותתפלא אחר כך מדוע זוגות צעירים אינם יכולים לרכוש דירה.
רמ"י אינה צריכה להתנהל כעסק שמטרתו למקסם את הכנסות המדינה, כשבפועל היא הפכה את המדינה לספסר קרקעות".
עוד נמסר, כי "שלושת הצעדים המרכזיים שנרצה לקדם הם: שינוי מדיניות רמ"י והוזלת מחיר הקרקע לחסרי דירה ולזוגות צעירים; הגדלה משמעותית של היצע הדירות, באמצעות האצת שיווקי קרקע וקיצור הליכי התכנון והרישוי; והרחבת הסיוע לרוכשי דירה ראשונה, לצד פרויקטים של שכירות ארוכת טווח במחירים הוגנים".
קצר ולעניין:
הגדלת היצע הדירות
סיוע לרוכשי דירה ראשונה
שינוי מדיניות שיווק הקרקע
(צילום: ai)
ביחד
שיתוף הפעולה בין בנט ללפיד כולל גם תוכנית דיור, שגובשה בחודשים האחרונים יחד עם אנשי מקצוע מתחום הכלכלה והנדל"ן. להלן עיקרי התוכנית, כפי שהוצגה לנו. הנושא הראשון הוא סיוע ברכישת דירות למילואימניקים, במסגרת תוכנית בשם ״המיליון הראשון״. יוזמי התוכנית מסבירים את הרציונל: "נעניק ואוצ׳ר של מיליון שקל לרכישת דירה למשרתים פעילים חסרי דירה. נבטיח מלאי דירות שיאפשר לממש את הזכאות בתוך ארבע שנים: נקצה דירות בהנחה לציבור המשרת בכל מכרזי הקרקע לבנייה רוויה בכל הארץ, ובאזורי הביקוש ונעמיד כ־30 אלף דירות בשנה עם תעדוף מוגבר לבני המקום מקרב הציבור המשרת. נקבע מראש את מחיר הדירה המוזלת במכרז: שומת השוק פחות מיליון שקל, לצד מפרט ואיכות בנייה מוגדרים".
הצעד המשמעותי השני מתייחס לתחום השכירות ארוכת הטווח, במסגרתו מוצע להקים מתחמי שכירות מתוכננים לצעירים. על־פי התוכנית: "ניצור חלופה אמיתית לבעלות, באמצעות הקמת מתחמי שכירות מתוכננים ואיכותיים לצעירים, למשפחות עובדות ולמשרתי מילואים: כ־100 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור, 40% מהדירות יהיו במסלול מסובסד, בהנחה של 30% ממחיר השוק. נהפוך בנייה להשכרה לכדאית ליזמים ולמשקיעים: נדחה את גביית המע"מ למועד מכירת הדירות, ונעמיד רשת ביטחון שתפחית את סיכון המימון. בתמורה הדירות יושכרו למשך עשר שנים לפחות, ולאחר מכן יהיה ניתן למכור את המתחם. נייצר שוק משני שבו מתחמי שכירות שהוקמו בידי יזמים, יוכלו להימכר לגופים מוסדיים כנכסים מניבים, בדומה לנכסי תעסוקה הנרכשים כיום בידי חברות ביטוח וגופים מוסדיים". התוכנית מתייחסת גם לשוק השכירות הפרטי ומציעה לחזק אותו: "נתמרץ חוזי שכירות של חמש שנים לפחות, באמצעות הטבות מס למשכירים, נבטל עיוותי מס בשוק השכירות הפרטית, נצמיד עדכון שכר דירה למדד וניצור ודאות ארוכת טווח לשוכר ולמשכיר".
הצעד השלישי מתייחס לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ומבקש לשנות את מודל הפעולה שלה, "כך שתהיה חברה ממשלתית בעלת תמריצי הנהלה ברורים ותלויי הצלחה".
במקביל מציעים ב"ביחד" לטפל גם בתחומי ההתחדשות העירונית על ידי קיצור תהליכים והפיכת המיזמים לכדאיים גם בפריפריה; קיצור משך זמן ייצור הדירה, בין היתר על ידי מודל רישוי עצמי ולו"ז מקוצר; הענקת כתובת אחת ליזמי הנדל"ן על ידי הקמת גוף מתכלל וריכוז סמכויות.
קצר ולעניין:
סיוע לזוגות משרתים
הגדלת היצע הדירות
הרחבת הבנייה המתועשת
ישר!:
לדברי גורמים במפלגת ישר!, "תוכנית הדיור נכתבה על־פי העיקרון שיש לתת פתרון לאתגרי היסוד דרך תכנון ארוך טווח ויישום קפדני, תחת קבלת החלטות בראי טובת האזרח בקצה. בהתאם לכך, תוכנית הדיור של המפלגה מסתכלת על אבחון של כשלי העומק בשוק הדיור, שהצטברו במשך שנים, ומציעה עקרונות לטיפול בהם - מתכנון, דרך הביצוע והתשתיות ועד שוק השכירות. הכשל המרכזי שאנו מאתרים בנושא, הוא הפער בין התכנון על הנייר לביצוע בשטח. בישראל אין מחסור בתכנון כמותי, יש כשל בהתאמתו לצורכי המחיה, למציאות המשתנה ובהוצאה לפועל של תוכניות בכלל ובמועדן בפרט".
בתוכנית המפלגה מתייחסת לשלושה עיקרים: תכנון וביצוע, מבט הוליסטי על שוק הדיור ונגזרותיו, כולל שכירות. בכל הקשור לתכנון וביצוע מבקשים בישר! "להסדיר את מערכת היחסים בין גופי התכנון והביצוע; מדידת עמידה ביעדים לפי היתרים ואכלוס פרויקטים בפועל; ביזור וחיזוק הוועדות המקומיות; תמריצים לפתרון ולהאצת הביצוע". במבט הוליסטי מבקשים במפלגה להתייחס לתכנון דיור "כחלק ממרחב חיים שלם: תשתיות, תחבורה, חינוך, תרבות ומיגון מתוכננים במקביל לדיור; תעדוף התחדשות עירונית ובנייה מוכוונת באזורי ביקוש; מענה למרחב הכפרי ולדיור המוגן; והיערכות לחירום ולרעידות אדמה". בהיבט השכירות מדובר ברצון ל"הסדרה רחבה של התחום על ידי שקיפות מחירים, קידום שכירות ארוכת טווח, סגירת פרצת דמי התיווך ומענה משפטי מהיר לשוכרים".
בישר! מסכמים: "נפעיל כלים משולבים שיביאו להאצת בנייה משמעותית ופתיחת צוואר הבקבוק במעבר בין תכנון לתחילת בנייה. נעמיד גוף מתכלל שיסנכרן את גופי התכנון, הביצוע והתשתיות, נמדוד את המערכת לפי מימוש, ונשחרר את חסמי הביצוע – כוח אדם בענף, קיצור הליכים, תמריצים לקבלנים (בונוסים על הקדמה, קנסות על עיכוב) ומס על קרקעות מתוכננות לא מפותחות. נפעל להגדלת ההיצע באזורי הביקוש. נתעדף התחדשות עירונית ונרכז את הבנייה סביב תחבורה ציבורית עתירת קיבולת. נפעל להשבחת הקרקע סביב התחנות ודרכן את מימונן ומיגונן. נאפשר מגורים מכובדים בשכירות. נעניק ודאות למי שלא יכול או רוצה לרכוש. נבטיח שקיפות מחירים אמינה, מעבר לחוזים ארוכי טווח, ונסגור את פרצת דמי התיווך לצד מסלולים משפטיים מהירים לשוכר".
קצר ולעניין:
האצת הבנייה
טיפול בתחום השכירות
תעדוף התחדשות עירונית
ישראל ביתנו
מפלגת ישראל ביתנו מציעה סיוע לזוגות משרתים ברכישת דירה. על־פי תוכנית המפלגה המוצעת, "המצוקה הכלכלית של זוגות צעירים נובעת בעיקר מהקושי לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה (25%). התוכנית תאפשר לזוגות צעירים לקבל משכנתה של עד 90% משווי הדירה. בנוסף תינתן להם האפשרות לפרוס את המשכנתה עד 40 שנה, בתנאי ששווי הדירה הנרכשת הוא עד 2.5 מיליון שקל, דבר שיקטין משמעותית את ההחזר החודשי ויקל עליהם כלכלית".
עוד על־פי התוכנית, "ההטבה תינתן לבני זוג אשר לפחות אחד מהם שירת שירות צבאי מלא, והינו משרת מילואים פעיל, וכושר ההשתכרות שלהם יחד הוא 150%".
גם באתר המפלגה יש התייחסות לנושא הדיור. "אנו מאמינים כי הפתרון למשבר הדיור בישראל טמון בראש ובראשונה בהגדלת היצע יחידות הדיור", כך נכתב, "לאחר שנים ארוכות של עליית מחירי הדירות הוסט המיקוד הממשלתי לצעדים בצד ההיצע, כפי שבא לידי ביטוי בעלייה בהתחלות הבנייה ובשיווקי הקרקעות. עם זאת המחסור שהצטבר לאורך השנים מחייב המשך יישומה של תוכנית רב־שנתית להגדלת ההיצע".
צעדים מוצעים נוספים: "שינוי שיטת השיווק של הקרקעות, כך שהתחרות תהיה על איכות הבנייה, מהירות מסירת הדירות והמחיר הסופי לצרכן, ולא על מחיר הקרקע; תמרוץ כספי לרשויות מקומיות שיאשרו היתרי בנייה בהיקף נרחב ובפרקי זמן קצרים; הרחבת הבנייה המתועשת לשם קיצור זמני הבנייה וצמצום התלות בכוח אדם; הרחבת ההשקעה בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח במטרה להגדיל את ההיצע ולמתן את מחירי השכירות".
קצר ולעניין:
סיוע למילואימניקים
קיצור תהליכי התחדשות
טיפול בתחום השכירות
הדמוקרטים:
גם במפלגת הדמוקרטים מציעים תוכנית דיור. "משבר הדיור הוא אחד האתגרים החברתיים והכלכליים הקשים של החברה הישראלית, והוא נוגע בכל בית: זוגות צעירים שאיבדו את התקווה לדירה משלהם, שוכרים שחיים באי־ודאות מתמדת לגבי שכר הדירה ולגבי עצם המשך המגורים בביתם, ומשפחות ותיקות שמחיר הדיור בולע חלק גדל והולך מהכנסתן".
תוכנית הדיור של הדמורקטים מציעה שהמדינה "תשוב להיות שחקן מרכזי בשוק - תיזום בנייה ותעודד שכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח, תחדש את הדיור הציבורי, ותפרוס את הבנייה בין המרכז לפריפריה ובין כלל האוכלוסיות". כך, בין היתר מדובר בצעדים ש"ישיבו את אחריות המדינה לבנייה ולהגדלה של היצע הדירות. נשנה את שיטת שיווק הקרקעות: חלק ניכר מקרקעות המדינה ישווק במחיר מופחת, בתמורה להתחייבות של היזם לספק דיור בר־השגה למכירה ולהשכרה. בכל מתחם חדש שייבנה על קרקע מדינה, נחייב הקצאה של דיור ציבורי ודיור בהישג יד, ונתגמל יזמים בזכויות בנייה נוספות תמורת התחייבות להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח. במקביל נבצע רפורמה במינהל התכנון ובוועדות התכנון והבנייה, שתקצר את זמני התכנון, תעדיף ציפוף ובנייה מרקמית על פני פרבור, ותלווה את הבנייה בתשתיות תחבורה, חינוך ופנאי - כדי שהשכונות החדשות יהיו מקומות טובים לחיות בהם, ולא רק אוסף דירות".
עוד צעד מוצע קשור לתיעוש הבנייה: "נבנה מהר, טוב וזול יותר, באמצעות תיעוש ענף הבנייה - נוביל מהפכה בענף הבנייה: נעודד בנייה מתועשת ושיטות מתקדמות שמקצרות את משך ההקמה ומשפרות את איכות הדירות, נקים מסלולי הכשרה מקצועית לעובדים ישראלים בענף, ונגבש תוכנית לאומית לצמצום התלות בכוח אדם זר ולא מיומן".
הדמוקרטים נוגעים גם בדיור להשכרה ומציעים "להפוך שכירות ארוכת־ טווח במחיר מפוקח לעוגן מרכזי בשוק - נקים רשות ממשלתית לדיור בר־השגה, בדומה לרשות הלאומית להתחדשות עירונית, שתרכז את האחריות להרחבת מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח. הרשות תנהל קרן ייעודית קבועה, שתמומן בין השאר מהפניית שיעור קבוע מהכנסות המדינה ממכרזי הקרקע, ותפעיל מסלולי תמיכה מגוונים: מענקים לרשויות מקומיות, השלמת כדאיות ליזמים פרטיים, מסלולים למעונות סטודנטים ולדיור לגיל השלישי, ועידוד דיור קואופרטיבי ואגודות דיור ללא כוונת רווח. במקביל נתקן את החסמים בחוק עידוד השקעות הון ואת כשל קיזוז המע"מ, שמונעים כיום כדאיות לבנייה מוסדית להשכרה לצמיתות. נסדיר את שוק השכירות ונעניק ביטחון לשוכרים - נחוקק חוק שכירות הוגנת בעל שיניים, שיבטיח לכל שוכר חוזה הוגן, ויקבע סטנדרטים לאיכות הדירה ולתחזוקתה. נאסור על גלגול דמי התיווך אל השוכר, ונקים מסלול מהיר לטיפול בהפרות. נסמיך רשויות מקומיות כדי שיוכלו לקבוע כללים מחמירים יותר, בהתאם למצב השוק בתחומן. לצד ההגנה על השוכרים, נעניק ודאות גם למשכירים ההוגנים, ונתמרץ בהטבות מס בעלי דירות שיתחייבו להשכרה ארוכת טווח במחיר מעוגן".
קצר ולעניין:
יצירת דיור בר־השגה
קידום תיעוש הבנייה
טיפול בתחום השכירות
הבינה המלאכותית מציעה תוכנית דיור משלה (לא נגענו)
פחות הכרזות - יותר דירות
1. מהתכנון למפתח – להגדיל היצע ולקצר את הדרך לדירה
הבעיה בישראל אינה רק כמה דירות מתכננים, אלא כמה מהן מגיעות לבנייה ולאכלוס. יש לקבוע לוחות זמנים מחייבים לתכנון, רישוי, תשתיות ושיווק קרקע ולתמרץ רשויות לפי דירות שנבנות בפועל. תקציבי תחבורה, ביוב, חינוך ותשתיות יוצמדו מראש לתוכניות הדיור. בהתחדשות עירונית יונהג מסלול מהיר ואחיד, עם ודאות לגבי זכויות הבנייה, התמורות, המטלות הציבוריות והרווחיות הנדרשת כדי שגם פרויקטים שהפכו ללא־כלכליים יוכלו לצאת לדרך. במכרזי רמ״י המדינה לא תמקסם רק את מחיר הקרקע, אלא תיתן משקל למחיר הדירה הסופי ולמהירות הבנייה.
2. לבנות חלופה אמיתית לרכישת דירה – שוק שכירות ארוך טווח
דיור בשכירות צריך להפוך למוצר מגורים לגיטימי ויציב ולא לברירת מחדל עד לרכישת דירה. המדינה תשווק קרקעות להשכרה ל־15–25 שנה, תעודד קרנות וגופים מוסדיים להקים ולהחזיק אלפי דירות להשכרה ותגדיל דיור בר־השגה. במקביל יש לעודד משקיעים פרטיים שמתחייבים להשכרה ארוכת טווח, באמצעות הטבות מס, במקום להתייחס לכל משקיע כאל גורם שיש להרחיק מהשוק. המיסוי צריך להיות יציב ורב־שנתי, לתמרץ הגדלת היצע ולהכביד בעיקר על החזקת דירות ריקות ופעילות ספקולטיבית – ולא לייצר זעזועים תכופים בביקוש.
3. להקים "חדר מצב לאומי לדיור" – מסד נתונים אחד, שקוף ובזמן אמת
אי אפשר לנהל את שוק הדיור, כשהמידע מפוזר בין הלמ״ס, רשות המסים, רמ״י, מינהל התכנון, משרד הבינוי והרשויות המקומיות. יש להקים מסד נתונים לאומי פתוח, שיחבר בין תכנון, היתרים, התחלות וגמר בנייה, עסקאות ומחירים, מלאי דירות לא מכורות, שכירות, קרקע, התחדשות עירונית וזמני ביצוע – עד רמת העיר והשכונה. הממשלה והציבור יוכלו לדעת היכן נוצר מחסור, היכן תוכניות תקועות ומה קורה למחירי הקנייה והשכירות. יעדי הממשלה יפורסמו בלוח מחוונים רבעוני וייבחנו מול הביצוע בפועל.
השורה התחתונה
ממשלה לא צריכה להימדד בכמה דירות תכננה או שיווקה, אלא בכמה נבנו, כמה זמן לקח לבנות אותן, כמה עולה לקנות או לשכור אותן – וכמה מהכנסת משק הבית נדרש כדי לגור בהן.
הערת מדיניות
מדינת ישראל יודעת כמה דירות היא מתכננת, אך מתקשה לנהל בזמן אמת את המסלול המלא שבין תוכנית על הנייר, קבלת היתר בנייה, בנייה, מכירה, אכלוס ושכירות.
