זה סוף סוף קרה. בנק ישראל החליט להוריד את הריבית. אומנם מדובר רק ברבע אחוז, וההשפעה הריאלית על המשכנתאות וההלוואות ועל כלל ענף הנדל"ן לא תהיה משמעותית, אולם חשיבות המהלך אינה טמונה בשיעור הורדה של הריבית, כי אם במהות הפעולה. ענף הנדל"ן ציפה לפעולה הזו. פילל להחלטה. וכשהיא הגיעה, הציפייה או אפילו הדרישה של חלק גדול מהשחקנים היא שזה לא יהיה מהלך חד־פעמי, אלא תחילתה של מגמה.
האם נראה הורדות ריבית נוספות בהמשך? ייתכן, אבל כולם מבינים שלריבית האפסית שהייתה כאן שנים ארוכות, מאז המשבר הכלכלי של 2008, כנראה לא נחזור בעתיד הנראה לעין. את ההשפעה של הורדת הריבית נראה בקרוב. זה לא קשור להיגיון או כלכלה, זה קשור לציפיות ולרחשי לב. יש מי שסבור שההחלטה תפתח פרק חדש בנדל"ן, תשחרר את הקיפאון ותוריד את הרוכשים מהגדר. אולי, ואולי לא. מה שבטוח הוא שעכשיו, אחרי המלחמה, יש שורה ארוכה של דברים שצריכים להיעשות ולהשתנות כדי להחזיר את הענף למסלול.
המלחמה נגמרה - אבל השיקום מתמהמה
12 ימים ביוני 2025 הוכיחו מעבר לכל ספק שמיגון בישראל הוא לא פריבילגיה, אלא חובה. ועדיין, על אף התזכורת הזו, שעלתה בחיי אדם לצד הרס עצום, אנחנו חוזרים במהירות שיא לאותה שאננות ולאותו ריקוד בירוקרטי אינסופי שמלווה אותנו כבר עשורים. אולי הדוגמה הכי טובה לכך היא מתווה השיקום. כותרות העיתונים בישרו לאחרונה על הישג - הצעת החוק של מתווה השיקום הצליחה לקבל את אישור ועדת השרים לחקיקה. זה אכן שלב חשוב, אבל די מדהים שהוא מגיע כמעט חצי שנה אחרי שהמבנים נחרבו ואנשים איבדו את קורת הגג שלהם. המטרה הראויה של המתווה הייתה לזרז ולייעל את תהליכי השיקום ואף להפוך את האירוע לכזה שיסלול את הדרך לקיצור תהליכים בטווח הארוך. להחלטה כזו יש יכולת לשנות את פני השוק כולו, ויותר חשוב, להוביל לאפשרות של מיגון וחיזוק הפריפריה. שהרי העניין כאן הוא לא הבניינים ברמת אביב או בבת ים או בחולון וגם לא בבאר שבע. העניין כאן הוא רצון לשינוי בתהליכים ארוכים, מסואבים, בירוקרטים וכן, לפעמים גם מיותרים. ההתחלה הייתה מצוינת, אבל ההמשך פחות. ויכוח משפטי עיכב את כל המהלך, והתוצר הסופי שהגיע לוועדת השרים לחקיקה - ובכן, גם משפטנים מומחים מביטים בו ולא פעם מתקשים להבין איך הוא יוכל באמת לקצר את הדרך. הוא כל כך מורכב, כל כך מסובך, כל כך פתלתל. לא לזה התכוון המשורר ולא לזה פיללו בעלי הדירות ההרוסות. חבל. וזה עוד לפני שהקרקס בוועדות הכנסת יתחיל, עם מריבות על ניסוחים, זמן רב נוסף שיעבור ובסופו של דבר, כמו שבדרך כלל קורה – הנוסח שיעבור יהיה שונה, ולא בטוח שלטובה. הלוואי שלא. נראה שכן.
הריבית ירדה - אבל המצב בענף עדיין מורכב
חזרה לריבית. המצב בענף הנדל"ן נכון להיום מורכב כמו שלא היה שנים ארוכות. הריבית היא פקטור משמעותי, אבל בו בזמן אנחנו נמצאים אחרי למעלה משנתיים של שפל בעסקאות. המשקיעים, כך נראה, החלו לאבד עניין בישראל ונוטים להשקיע יותר מעבר לים. משפרי הדיור נמצאים בבעיה, כי הם מפחדים להיתקע עם הדירה הישנה ולא בטוחים מה יהיה על המחירים. רוכשי דירה ראשונה מנסים את מזלם בפרויקטים המוזלים, אך אין הרבה כאלו, ומחוץ להגרלות המחירים ממש גבוהים. השכירות ממשיכה להיות בשמיים ולזוגות צעירים אין ברירות טובות. לזה יש להוסיף גם את מבצעי המימון, שאומנם טופלו על ידי בנק ישראל, אבל הספיקו להכניס לא מעט רוכשים לסיטואציה שעוד מוקדם לראות את השפעותיה על הענף ועל המחירים בטווח הרחוק יותר. וכל זה בצל הנתונים שמעידים על יותר מ־80 אלף דירות לא מכורות, בעיקר במרכז. הדרום, אגב, פורח (התייחסנו לכך בהרחבה במוסף), וייתכן שהפעם שיווי המשקל בין המרכז לפריפריה עומד להשתנות. וזה עוד מבלי להכליל את מהפכת הבינה המלאכותית, שאורבת מעבר לפינה ומאיימת אף היא לשנות מקצה לקצה את פני ענף הנדל"ן וגם את הביקוש לדירות. מצב מורכב כבר אמרנו?
שוק השכירות רותח - אבל הממשלה מהססת
והינה עוד נקודה חשובה. אולי הכי חשובה. יותר חשובה גם מהריבית, אבל קשורה אליה בקשר הדוק. תחום השכירות בוער, ונראה שבממשלה לא מבינים את גודל המצוקה. כל הזמן אומרים שהביקוש לא נעלם והוא יושב על הגדר ויתפרץ בסוף. אבל נכון יותר להגיד, שהוא לא על הגדר, הוא מתדלק את השכירות. המחירים באמת בשמיים, ולא נראה שזה עומד להשתנות. ככל שהמשקיעים מאבדים עניין, היצע השכירות יורד, וככל שהריבית גבוהה, ההיתכנות למכרזי ההשכרה יורדת, וגם ככה אין הרבה מכרזים כאלה. ואם זה לא מספיק, בחוק הסדרים שמקודם עכשיו נראה שבאוצר לא התעדכנו במה שקורה בשטח, ומכל הרפורמות ומכל ההחלטות הגדולות שהתקציב יכול לכלול, הם בוחרים דווקא לפגוע בכלי היחידי שמגדיל את היצע הקרקעות להשכרה ועובד בכלל לא רע. יש הרבה מאוד דרכים לפתח את תחום השכירות, הרבה מזה בידי המדינה. אבל תחילה עליהם להבין מה המצב בשטח. אולי זה דומה קצת למצב התחבורה הציבורית בישראל. מי שקובע את המדיניות לא נוסע באוטובוס וברכבת. ייתכן שמאותה הסיבה גם תחום הדיור להשכרה רחוק מהעין ומהלב. לכו תבינו.
אופק חדש
אז המצב מורכב. אבל יש תקווה ויש אפשרות לתיקון. המוסף לפניכם כולל בעיקר אופטימיות ומבט קדימה. שנת 2025 נגמרת וב־2026 יש סיכוי גדול לתיקון. לצורך כך חשוב להקשיב גם לשוק הפרטי ולשלב בין הניסיון בשטח למדיניות ממשלתית מושכלת וארוכת טווח. בעמודים הבאים תוכלו למצוא את שני הדברים – רגולטורים בכירים, לצד אנשי הענף מהשורה הראשונה, שמעניקים את החזון שלהם לתיקון הנדרש ולאופק החדש שיש לשאוף אליו. קריאה מהנה.
