שוק השכירות בוער. בחלק מערי המרכז המחירים הגיעו לרמה בלתי הגיונית בעליל. אומנם קשה להתייחס לכל שוק השכירות כמקשה אחת, אבל מה שבטוח הוא, שמאז החלה הריבית לעלות, דיור להשכרה לטווח ארוך הפך מטרנד לוהט לנטל שיזמים מתרחקים ממנו. במקביל לכך צלע נוספת של שוק הדיור להשכרה, וחלקו הארי נכון להיום, הן הדירות המוחזקות על ידי משקיעים בשוק הפרטי.
הבעיה שמרגע שהמדינה הכריזה מלחמה על משקיעי הנדל"ן כדי לנסות ולהוריד את מחירי הדירות, ומאז עליית הריבית והמלחמה, היקף פעילות המשקיעים רק מצטמצם. מצב השוק גם מוביל לכך שדירות נמכרות על ידי משקיעים, כך שדירות להשכרה נגרעות, והמחסור בהן הולך וגדל, מה שגורר שוב עלייה בדמי השכירות.
גורמים בענף הנדל"ן טוענים כבר זמן רב, שאם המדינה תקל על המשקיעים, בין היתר בהורדת מס הרכישה הגבוה, ואף תעודד אותם לחזור לענף – הפעילות תחזור, והיצע הדירות להשכרה יגדל. יצאנו לבדוק האם ואיך הדבר אפשרי.
"שכר הדירה הממוצע עלה לכמעט 5,000 שקל, ובחלק מהערים ראינו זינוקים של 15%. כאשר מדירים את המשקיעים מהשוק, לא יוצרים צדק חברתי - יוצרים מחסור בהיצע, ומחירי שכירות מזנקים ומעיקים", כך מסביר חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.
חיים פייגליןצילום: ינאי אלפסי"אנחנו חייבים לאפשר מסלול מאוזן שמעודד השקעה בדיור להשכרה, תוך שמירה על זכויות הדיירים. המדינה הפכה את ההשקעה בדיור ללא כדאית דרך מיסוי כבד, הרעת התנאים בחוק עידוד השקעות הון ורגולציה מחניקה. המשקיעים הם לא האויב - הם חלק מהפתרון. אם נאזן את נטל המיסוי, נשפר את תנאי חוק עידוד השקעות הון לדיור להשכרה ונפשט הליכים, נראה השקעות זורמות חזרה לשוק ותוספת דירות להשכרה".
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, סבורה שמס הרכישה הגבוה הוא הסיבה המרכזית למצב הקיים, שאף גורם למשקיעים לבחור להשקיע מעבר לים: "עד 2010 מס הרכישה לתושבי חוץ היה זהה לזה של ישראלים, אך מאז הוא הועלה שוב ושוב - בתקופות השרים שטייניץ, לפיד, כחלון וליברמן – וכיום נותר גבוה גם תחת שר האוצר סמוטריץ'. המיסוי הגבוה גורם להוצאת הון מהמדינה, כי רבים עוברים לרכוש דירות במדינות, כמו קפריסין, דובאי ועוד, וחבל שכך". עוד על־פי חדד: "משקיעים אינם הבעיה, אלא חלק מהפתרון. כיום רבים עוקפים את המיסים באמצעות רישום על בני משפחה או השתתפות במחיר למשתכן, ובכך המדינה מפסידה גם מס רכישה וגם מס על השכירות. הקלה מושכלת תגדיל את היצע הדירות להשכרה ותייצר הכנסות שוטפות למדינה. שוק הנדל״ן הוא מנוע כלכלי אדיר. כל ניסיון מלאכותי לבלום ביקושים פוגע בו, בעוד בטווח הארוך ההיצע והביקוש מאזנים את עצמם. העובדה שמאז 2010 המחירים המשיכו לעלות למרות כל העלאות המס, רק מוכיחה שהגורמים לכך חיצוניים לענף. משקיעים – מקומיים ותושבי חוץ כאחד – הם חלק בלתי נפרד מהפתרון ותורמים לשוק השכירות, לכלכלה ולמדינה".
אורית גבאי טירר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קבוצת גבאי, מתייחסת אף היא לנושא: "בשנים האחרונות ראינו הגבלות רגולטוריות והגבלות מס שהקטינו את נוכחות המשקיעים בשוק, לצד עליות ריבית ועלויות בנייה שגרמו ללחץ גם בשוק השכירות. המשקיעים חיפשו אלטרנטיבות אחרות, לעיתים מחוץ לישראל, והיצע הדירות נותר מוגבל.
אורית גבאי טיררצילום: רועי ברהציפיה שעם הורדת הריבית, הפחתת מדרגות מס רכישה, יציבות רגולטורית ומתן פתרונות למימון, נראה סימנים ראשונים לחזרת המשקיעים לשוק. אנחנו רואים בתקופה האחרונה התעניינות רבה מצד יהודי התפוצות, הן לרכישת דירות להשקעה והן למגורים בארץ, מה שממחיש את הפוטנציאל והביקוש הגלובלי לנדל"ן בישראל. חזרת המשקיעים, לצד התעניינות זו, מגדילה את ההיצע להשכרה, משפרת את היציבות בשוק ומחזירה תזרים והשפעה כלכלית חיובית".
ד"ר גלי אינגבר, ראשת המחלקה למימון וכלכלה בפקולטה למינהל עסקים במכללה למינהל, מסבירה מדוע עידוד חזרתם של המשקיעים לפעילות חשובה לענף כולו ולמשק: "חזרתם של המשקיעים אינה רק סוגיה נדל"נית, אלא מהלך בעל חשיבות מאקרו־כלכלית. ענף הנדל"ן מהווה אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק, וכל קיפאון בו משליך מיידית על כלל הכלכלה - החל בירידה בהכנסות המדינה ממיסים, דרך האטה בפעילות של יזמים וקבלנים ועד פגיעה בעשרות אלפי ספקים, עובדים ובעלי מקצוע. חזרתם של המשקיעים לשוק הדיור היא גורם מרכזי להנעת ענף הנדל"ן ולייצובו של שוק הדירות והשכירות. מצד אחד רכישת דירות להשקעה מגדילה את הביקוש לדיור חדש ומעודדת את היזמים והקבלנים להרחיב את היקף התחלות הבנייה, ובכך תורמת להגדלת ההיצע בטווח הארוך. מצד שני דירות אלו מצטרפות למלאי הדירות המיועדות להשכרה, ולכן כניסה מחודשת של משקיעים תגדיל את היצע הדירות להשכרה ותסייע לבלום את העלייה החדה במחירי השכירות. למעשה, היעדרם של המשקיעים בשנים האחרונות יצר מעין 'מחסור כפול': האטה בעסקאות הרכישה מצד אחד, והעמקת משבר השכירות מצד שני.
כדי להחזיר את המשקיעים המדינה נדרשת לשינוי מדיניות עמוק, שישיב את כדאיות ההשקעה למרכז הזירה. הצעד הראשון והדחוף ביותר הוא הפחתה משמעותית של מס הרכישה על דירה שנייה ויותר, שהועלה לרמות גבוהות של 8-10%, והפך לחסם כמעט בלתי עביר. עם זאת הפחתת המס צריכה להיות מותנית בהתחייבות להשכרת הנכס לטווח ארוך, כך שהתמריץ למשקיע יהיה גם אינטרס חברתי. בנוסף ניתן ליצור מסלולי עידוד ייעודיים, שיתגמלו משקיעים המחזיקים דירות להשכרה לתקופה של 7-10 שנים, למשל באמצעות הקלות במס שבח או במס הכנסה משכר דירה. צעד משלים הוא הקלה בהליכי תכנון ורישוי לפרויקטים ייעודיים להשכרה, תוך הורדת עלויות הקרקע ליוזמות מסוג זה. צעדים כאלה, בשילוב המשך ירידה בשיעור הריבית, ישדרו לשוק כי המשקיעים הם חלק מהפתרון ויחזירו את ההון החיוני לענף".
מאיר וידר, מנכל וידר משכנתאות, מפרט את הקשיים שאיתם מתמודדים המשקיעים, ומציע דרכים אפשריות להשיב את המשקיעים הפרטיים: "קושי ראשון הוא מס רכישה גבוה: על דירה להשקעה כיום משלמים מס רכישה בשיעור של 8% עד ל־6,055,070 שקל ו־10% על החלק שמעל. קושי שני הוא שהכנסה משכירות העולה על 5,654 שקל לחודש, דורשת מבעל הדירה למלא תצהיר, וייתכנו חיובי מס חלקיים. קושי נוסף: מס שבח הקובע, שמי שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה, ישלם מס שבח של 25% על הרווח. כך התשואה נטו נספגת היטב בעלויות המס. כדי להקל על המשקיעים ניתן ליצור הטבות, למשל לייצר מדרגות מס לפי מספר דירות (נניח דירה שנייה — מס נמוך יותר, דירה רביעית ומעלה — מס גבוה יותר). כך ניתן לעודד משקיעים פעילים, ולא להרחיק אותם לגמרי. המדינה גם יכולה להציע הטבות מס או סובסידיות לשוכרים ארוכי טווח או מענקים למשקיעים שמתחייבים להשכיר ל־5–10 שנים לפחות".
"משקיעים אוהבים להרגיש בנוח"
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מסביר מה יכול להשיב את המשקיעים לפעילות: "משקיעים אוהבים להרגיש בנוח - עם סביבת ריבית נוחה, הוצאות מימון נמוכות ותחושת יציבות כלכלית. אלו התנאים שמחזקים אצלם את הביטחון, וההיגיון הפשוט שמלווה אותם ביומיום. כשהריבית וההוצאות הנלוות גבוהות, הרוכשים, והמשקיעים בפרט, נרתעים מחשש שלא יעמדו בעלויות. עם סיום המלחמה, ומהלך ראשון של הורדת הריבית, יש צפי להטבות נוספות, לדוגמה, הורדת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה. פעולות אלו בהחלט יניבו נתונים כלכליים טובים עבור אותם המשקיעים, ויניעו חזרה את התנועה למשרדי המכירות ולגלגלי השוק כולו".
גם עו"ד אביב טסה, הבעלים של אגם שביט התחדשות עירונית, מסביר שמשקיע רוצה ודאות: "משקיע פועל על בסיס תחושת ביטחון — הוא רוצה לדעת שהחוקים, ההיטלים והמיסים לא ישתנו אחת לשנה. כיום חוסר הוודאות מרתיע גם את המשקיעים המתוחכמים ביותר. ברגע שתהיה מדיניות עקבית, ריבית מאוזנת, מסלול תכנוני ברור וייעול הבירוקרטיה – המשקיעים יחזרו".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובניין, סבור אף הוא שהורדת ריבית ותום המלחמה ישנו את המצב ויחזירו את המשקיעים: "בסוף המשקיעים מסתכלים על תיק ההשקעות שלהם ורוצים להרוויח, בטח כשהם רואים עליית ערך של 2% בשנה ולעיתים הרבה יותר בהשקעות בנדל"ן. ברגע שתיגמר המלחמה והשקט והיציבות הכלכלית יחזרו לאזורנו, יחד עם הורדת הריבית האחרונה, זה יאפשר למשקיעים לחזור ולהרוויח מההשקעות שלהם בנדל"ן. המשקיעים מחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם, וברגע שכל המשתנים הללו יקרו, הכדאיות הכלכלית תעלה, והם יחזרו להשקיע בענף הנדל"ן בישראל".
אורטל הרוש, מנהלת מכירות והתחדשות עירונית בקבוצת שובל, מזכירה שלמשקיעים ישנה סיבה נוספת לרכישת הדירות: "ראשית צריך לזכור שדירה להשקעה כיום נחשבת לחלק מתוכנית ההורשה של הישראלים לילדיהם.
אורטל הרושצילום: יניר סלעהוצאת משקיעי הנדל"ן הפרטיים תדלקה את עליית המחירים, כי מדובר בדירות שנגרעו מהשוק, מה שגרם לעלייה של מחירי השכירויות. בנוסף הרחקת משקיעי הנדל"ן מהשוק הישראלי דחפה אותם להשקיע בחו"ל, מה שגרם להוצאת מאות מיליוני שקלים לחו"ל, במקום שהמדינה תיהנה. הדרך הבדוקה להוריד את מחירי השכירות ולהגדיל את ההיצע היא להחזיר את משקיעי הנדל"ן לשוק, בין היתר על ידי הורדת מס הרכישה. בנוסף יש לבטל את מגבלת 50% מימון בנושא המשכנתאות לדירה שנייה כדי לעודד את המשקיעים ותושבי החוץ להיכנס לשוק הנדל"ן המקומי, כדי להעשיר את קופת המדינה במיליארדים שכה חסרים לה".
צורית דעדוש, סמנכ"לית שיווק ומכירות אורון נדל"ן, סבורה שכעת נמצא העיתוי הנכון לשנות גישה: “דווקא כעת, כשהשוק מתייצב והמלחמה מאחורינו, זהו הזמן הנכון להחזיר את המשקיעים לשוק. הפסקת הלחימה יוצרת סנטימנט חיובי וציפייה להתעוררות גם מצד משקיעים פרטיים וגם מצד יזמים.
צורית דעדושצילום: ליה יפהכדי לעודד חזרה בריאה לשוק, נדרשת מדיניות רגולטורית מקלה, עקבית וברורה, שתאפשר למשקיעים לראות בנדל"ן הישראלי אלטרנטיבה סולידית ויציבה לטווח ארוך. יש כסף במדינה, עכשיו צריך לדחוף אותו למקום הנכון: לבנייה, לצמיחה ולהגדלת ההיצע. רק כך נוכל לייצב את השוק ולשמור על מחירים נגישים לציבור הרחב".
ומה קורה בשטח? האם סיום המלחמה מתחיל להשפיע? על־פי גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, התשובה חיובית: "בשבועות האחרונים אנחנו מתחילים לראות חזרה של רוכשים לשוק – גם של משפחות וגם של משקיעים. המשקיעים, כהרגלם, מזהים את המגמה רגע לפני כולם: הם מבינים שהצפי לירידת ריבית צפוי להחזיר את השוק לפעילות ולהעלות את המחירים, ולכן פועלים עכשיו כדי לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר. זה הזמן לתפוס את הקבלנים לפני שסוגרים עסקאות נוספות ומפחיתים את הגמישות במחיר. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון, אפשר לומר בזהירות שאנחנו רואים סימנים ראשונים להתעוררות אמיתית בשוק הנדל״ן".
"חייבים שוק שכירות משוכלל"
אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען, מסביר מדוע הדרת המשקיעים פוגעת בשוק השכירות: "אין ספק שמשקיעי הנדל"ן הם המנוע של שוק הדירות בישראל. יש להם תפקיד חיוני – מישהו צריך לקנות את הדירות להשכרה. כיום אין מספיק דירות זמינות להשכרה, ומחירי השכירות מאמירים. אנחנו נפגעים מהוצאת המשקיעים מהשוק פעמיים: גם בגלל המחסור בדירות, וגם כי ההשקעה פחות משתלמת להם בשל מס הרכישה הגבוה והריבית.
אודי לויצילום: תומר חומפסאם המדינה רוצה להחיות את השוק, עליה להוריד את ההגבלות על משקיעי הנדל"ן. זה כולל גם יחס שונה למשקיעים מחו"ל – משקיעים שקונים דירה, מבקרים בה ובהדרגה הופכים לעולים. יש לאפשר להם לרכוש דירה במס רכישה זהה לדירה ראשונה".
רוני כהן, מנכ״ל ושותף באלדר שיווק נדל״ן, מביט על התמונה הרחבה יותר ומסביר: "אם רוצים שוק דיור יציב ובריא, המדינה חייבת לעודד קיומו של שוק שכירות משוכלל. בשנים האחרונות נכנסו יזמים רבים לתחום והקימו או רכשו מאות ואלפי דירות להשכרה, אך עליית הריבית הקריסה את המודל הכלכלי ורוקנה מתוכן את הרעיון. במציאות הנוכחית, ככל שההיצע מצטמצם, כך מחירי השכירות עולים, וכתוצאה מכך זוגות צעירים ומשפחות נאלצים להמשיך לגור בדירות קטנות מדי או לעבור לאזורים שאינם מתאימים לצורכיהם. דבר נוסף - המדינה צריכה לשנות את נקודת המבט על המשקיעים; לא לראות בהם מי ש'חוטפים' דירות מזוגות וממשפחות צעירות, אלא להבין שהם מגדילים את ההיצע ותורמים לשוק השכירות. הדרך הנכונה היא להפסיק להכביד במס מיותר על דירה שנייה, ואם בכלל - אז לבחון הכבדת מיסוי רק על דירה שלישית או רביעית. זהו הצעד שיכול להחזיר משקיעים לשוק, להגדיל את ההיצע, לצנן מעט את מחירי השכירות ולספק חלק מהפתרון למצוקת הדיור".
גם עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי המשקיעים הפרטיים הם אלו שמייצרים את שוק הדירות להשקעה בישראל, ויש להחזיר אותם לתמונה. "אומנם בשנים האחרונות החל להתפתח שוק של בנייה להשכרה ארוכת טווח, אבל סביבת הריבית הגבוהה הפחיתה את הכדאיות ליזמים, ולא מתפרסמים כמעט מכרזים או זוכים בפרויקטים חדשים של השכרה ארוכת טווח. גם הרעת התנאים בחוק לעידוד השקעות הון, המעניק הטבות מס לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, הקטינה את הכדאיות ליזמים, וייתכן ששווה להשקיע מחשבה ולחזור למצב קודם, שעודד ההשכרה בפועל. הפתרון הנדרש הוא הפחתת מס הרכישה למשקיעים, שיחד עם ירידה הדרגתית בשיעור הריבית במשק, יכולה לייצר עוד מלאי של דירות להשכרה".
"לא להמציא פתרונות חדשים"
יוסי ברק, יו"ר ובעלים בברק פיננסים, מציע פשוט לתת לשוק לפעול: ״כשאנחנו מדברים על משקיעים בתחום הנדל״ן, חשוב להבין שהם חלק בלתי נפרד מהמערכת הכלכלית. אין צורך להמציא עבורם פתרונות ייעודיים, אלא רק לאפשר להם לפעול בצורה הגיונית. ברגע שיינתנו להם ודאות ומנגנון רווח הוגן, הם יחזרו לשוק. עם זאת המדינה חוששת לאבד הכנסות ממיסוי, ובמקום לעודד פעילות, היא למעשה מפריעה לעצמה להתקדם. רוב המשקיעים אינם רוצים לנהל נכסים, אלא ליהנות מהשקעה פסיבית ובטוחה, תוך המשך עיסוק בעבודתם. המדינה צריכה לאפשר זאת".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מסכם את הנושא ומעניק תחזית אופטימית: "לאחר הורדת הריבית האחרונה אני צופה שבמהלך 2026 נראה חזרה מובהקת ופעילות ערה של משקיעים בשוק, לצד ביקושים שיעלו וידחפו את המחירים כלפי מעלה".
"השוק מתחיל להתייצב ויש ניצנים של חזרה להתעניינות"
בזמן שהנתונים מעידים על מה שהיה, יש מי שמביט קדימה ורואה שינוי באופק לצד סימנים להתעוררות כבר עכשיו.
"אנחנו מזהים בשטח התעניינות גוברת, גם מצד משקיעים ישראלים וגם מצד יהודים מהתפוצות, ברכישת דירות להשקעה ולמגורים". מסבירה חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אבני דרך. "בפרויקטים של החברה, הן בקצרין שבצפון והן במרכז הארץ, ניכרת מגמת חזרה ברורה של רוכשים שמבינים את הפוטנציאל ארוך הטווח של השוק הישראלי.
חנה שוורץצילום: רמי זרנגרעם מדיניות מאוזנת ועידוד השקעות אחראי, ניתן יהיה להניע מחדש את הענף ולשפר את היצע הדיור והשכירות בישראל". עוד על פי שוורץ: "המשקיעים הם חלק מרכזי במנוע הצמיחה של שוק הנדל"ן, וכשמדיניות המיסוי והרגולציה בשנים האחרונות הרחיקה אותם נוצר מחסור אמיתי בדירות להשכרה ועלייה מתמדת במחירים. עכשיו, כשהשוק מתחיל לגלות סימני התאוששות והריבית החלה לרדת, זה בדיוק הזמן להחזיר את המשקיעים לתמונה".
אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת רוטשטיין, סבורה אף היא שהשינוי קרוב: "במהלך תקופת המלחמה השוק חווה ירידה כללית בהיקף העסקאות, הן מצד רוכשי דירות למגורים והן מצד משקיעים. חוסר הוודאות, הריבית הגבוהה והחשש מהמצב הביטחוני גרמו למשקיעים לחפש אלטרנטיבות אחרות להשקעת כספם, גם מחוץ לשוק הנדל"ן ואולי אף מחוץ לישראל. במקביל, נוצרו פערי מחירים משמעותיים בין אזורי המרכז לפריפריה,
אורטל ליברצילום: רז רוגובסקישדווקא חיזקו את פעילות המשקיעים באזורים הדרומיים והצפוניים, שם המחירים עדיין נגישים ויש פוטנציאל תשואה גבוה, ובד בבד ניכרת עלייה בביקוש באיזור ירושלים לדוגמא בבית שמש, בפרויקטים חדשים ובשכונות שמציעות אלטרנטיבה אטרקטיבית להשקעה, עם קרבה למרכז העיר ותשתיות תחבורה משופרות. כעת, כשהשוק מתחיל להתייצב, ניתן לראות ניצנים של חזרה להתעניינות, יותר פניות ותחושת ביטחון שמתחילה לשוב".
שירן אחוון, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת קרדן נדל"ן מוסיפה: "התקופה האחרונה התאפיינה בפחות עסקאות, פחות השקעות ותחושת המתנה שאפיינה את כל הענף. המשקיעים המקומיים נקטו זהירות וחיפשו אפיקי השקעה אלטרנטיביים, והפערים ההולכים וגדלים בין מחירי הדירות במרכז לבין אלו שבפריפריה גרמו לרבים מהם להתרחק זמנית מהשוק.
שירן אחווןצילום: Refael Shachariבחודשים האחרונים אנו מתחילים לראות שינוי וחזרה של רוכשים למשרדי המכירות, עניין מחודש בפרויקטים חדשים וגם עלייה בהתעניינות מצד יהודים מחו"ל, שבצל האנטישמיות הגוברת בארצם רואים בישראל מקום בטוח להשקעה ולעיתים גם בית לעתיד. אלו מגמות שמעידות שהביטחון והאמון בשוק חוזרים בהדרגה. כדי להחזיר את המשקיעים באופן משמעותי, הממשלה צריכה לייצר יציבות כלכלית ורגולטורית, להקל במיסוי ולהמשיך במדיניות שתעודד השקעות גם מהארץ וגם מחו"ל. הנדל"ן בישראל תמיד היה עוגן של ביטחון – עכשיו צריך לאפשר לשוק הזה שוב להיות מנוע צמיחה לכלכלה ולחברה".
לא רק מס רכישה וריבית - גם קוטביות בחברה
לצד הסיבות הברורות שמשפיעות על המשקיעים, כמו מס הרכישה הגבוה וריבית שהחלה לטפס, יש סיבות נוספות שמובילות את המשקיעים להוריד רגל מהגז.
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים מרכז הנדל"ן, מסביר: "הגדלת מס הרכישה לרמה של 8% לפני מספר שנים ברכישת דירה להשקעה, בשוק שבו גם כך מחירי הדירות גבוהים מאוד, ודאי שהפחיתה משמעותית את האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה בישראל, וכך גם עליית הריבית. אולם כיום, לדעתי, השיקולים האלה הם רק חלק ממערך השיקולים של המשקיעים הפוטנציאליים – ולא החלק המרכזי. בשלוש השנים האחרונות חווה הציבור הישראלי טלטלות בלתי פוסקות, שתחילתן ברפורמה המשפטית והמחאה החריפה שקמה נגדה, והמשכה בטראומת טבח 7.10 ובמלחמה הקשה שבאה בעקבותיו, וגם היום האקלים הפוליטי והחברתי עדיין לא רגוע. למרות שכל אזרחי ישראל הושפעו מהאירועים, את ההשפעה החזקה ביותר ניתן לראות באזור המרכז, בערים שבהן רוב האוכלוסייה נמנית עם המחנה הליברלי, המתאפיינת ברמת הכנסה גבוהה יותר, ושהיוותה חלק משמעותי מסקטור המשקיעים. באזורים האלה הסנטימנט השתנה מקצה לקצה. יש בציבור הזה חששות גדולים לגבי הכיוון שאליו המדינה הולכת, וזה משפיע על המוטיבציה לגבי רכישת דירות להשקעה או רכישת דירות בכלל. אנחנו רואים שבהיקפי העסקאות בירושלים ובאזור הפריפריה לא חל שינוי דרמטי, בעוד בגוש דן ובאזור השרון חלה בשנים האחרונות צניחה, ושיש קורלציה גדולה מאוד בין הדעות הפוליטיות באזור מסוים ובין רמת הביקוש בו".
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ןצילום: דרור סיתהכלקצ'נובסקי מתייחס גם לאלטרנטיבה שבה בחרו חלק מהמשקיעים, ומסביר שמדובר בשינוי מגמה משמעותי עם השפעה ארוכת טווח: "אם בשנים 21'-22' שמענו סיפורים על פרויקטים בחיפה או באר שבע, שעוד בהיותם 'על הנייר' נמכרו ברובם למשקיעים תושבי המרכז, הרי שהיום אותם משקיעים מעדיפים לבחון אפשרויות השקעה בקפריסין, אתונה או פורטו. אגב, מדובר בתהליך שלדעתי, הוא בלתי הפיך, כי מי שכבר למד את השווקים מעבר לים והבין אילו תשואות הם עשויים לספק ואת אפשרויות המימון בהם - שבמקרים רבים הן טובות הרבה יותר מבישראל - לא ימהר לחזור לשוק הישראלי, שגם בימיו הטובים סיפק תשואות בינוניות. לכן הפחתה של מס הרכישה עשויה להזרים קצת חמצן לשוק הדירות להשקעה, אך הדבר שבאמת נדרש כדי לשנות את האווירה בשוק, הוא מיתון של הקוטביות החברתית שנוצרה בשנים האחרונות, שיש לה השלכה משמעותית על הפעולות הכלכליות כמו השקעה בנדל"ן".
