שנתיים למלחמה ויותר משלוש שנים מאז החל בנק ישראל בגל העלאות הריבית - אפשר להגיד ששני המרכיבים הללו הכניסו את ענף הנדל"ן למצב קשוח, שהוא מתקשה לצאת ממנו. נוסיף לכך מחסור בעובדים שטרם נפתר, מבצעי מימון שנתנו ליזמים אוויר אך הקפיצו את בנק ישראל, וגם מחירי דירות ושכירות גבוהים מתמיד. התוצאה בשטח היא מיעוט עסקאות והתחלה של מה שנראה כמו ירידת מחירים נקודתית.
במקביל, בפתח השנה החדשה אפשר לזהות ניצני תקווה ואופטימיות. הישראלים חזרו לטייל בצפון ובדרום, תקציבים לשיקום מתחילים לזרום, לצד יוזמות אזרחיות. בדרום כבר רואים את ההתקדמות בשטח, בזכות הרבה אנשים טובים שעסוקים בזה במשרה מלאה. גם בצפון נראה שהדברים זזים. זה לא מספיק, אבל זו התחלה.
הזרעים שנזרעים היום והשתילים שכבר מבצבצים מהסדקים שבבטון המפויח והאספלט השבור, מייצגים דברים הרבה יותר גדולים. האם האופטימיות מוגזמת? אולי. יש הרבה מה לשפר? בטח. אבל ממבט על, שסוקר את הענף, על האנשים שפועלים בו, הרצון לשנות, לבנות ולשקם ובכלל על החברה הישראלית - אני סבור שזה אכן המצב. שנה חדשה זו ההזדמנות והמקום לאופטימיות, וחוץ מזה, אומרים שמחשבה מייצרת מציאות, לא? בכל מקרה, זו הזדמנות בלתי חוזרת ויש לנצלה היטב.
שני מחנות
הנדל"ן היה תמיד נושא מרכזי בשיחות הסלון, אבל עכשיו נראה שהוא רלוונטי מתמיד. השאלה האם יירדו המחירים או יעלו, שקצת החליפה את השאלה האם לשכור או לקנות כי מחירי השכירות משתוללים, ממשיכה להדהד. וכמו בפוליטיקה ובמצב הנוכחי במדינה, נראה שגם את העמדה בסוגיה הנדל"נית אפשר לחלק לשני מחנות. הראשון, שהוא בדרך כלל המבוגר יותר, המנוסה וגם הגדול יותר (בחלקו באוכלוסייה) סבור שמה שהיה הוא שיהיה, ועוד רגע הביקוש יחזור בבת אחת והמחירים יעלו. המחנה השני, הקטן יותר בהיקפו, אבל לטעמי הולך וגדל, מורכב ממי שסבורים, או יש להגיד גם בכנות, מקווים, שהתקופה הנוכחית שונה – והמחירים עומדים לרדת. אין מנצח בדיון, אבל הטיעונים מעניינים ולעיתים אף משכנעים - אבל כמו בכל דיון שכזה, משכנעים בעיקר את המשוכנעים. מה יהיה באמת? איש לא יודע. כתרגיל מחשבתי, אחרי שיחות ארוכות עם עשרות רבות של גורמים מהענף ומחוץ לו, החלטתי להציג את הטיעונים המרכזיים של כל צד. נסו לבחון את הסעיפים בראש פתוח ולהאזין גם לצד השני. ובמאמר מוסגר, אין בסדר הטיעונים או בבחירה עם מה להתחיל כדי להעיד על דעתו של הכותב. נכון לעכשיו, היא שמורה במערכת, כדי לא להטות את הכף.
הכיוון למעלה
"הביקוש לא הלך לשום מקום. הוא יתפרץ בטווח הלא רחוק, והמחירים יטוסו למעלה". הציטוט הזה מאגד הרבה מאוד משפטים דומים שאני שומע כבר חודשים ארוכים. המילים שונות, הדוגמאות לעיתים אחרות וגם הביטחון העמוק של הדוברים בתוצאה הסופית - עליית מחירים. הטיעונים, יש לאמר, יושבים על יסודות מוצקים. בשנתיים שבהן הביקוש נמוך, המשיכו להיוולד תינוקות, האוכלוסייה צמחה, זוגות התחתנו וגם התגרשו. במקביל ענף הבנייה לא ייצר דירות באותה הכמות בגלל הקשיים. לכך ניתן להוסיף גם את מצבנו בעולם ועלייה ניכרת באנטישמיות, מה שמדרבן לא מעט יהודים לעשות מעשה ולעלות לישראל. ואם לא לעלות, לרכוש בה דירה כדי שיהיה להם נכס לשעת צרה. כל אלו, אומרים מי שסבורים שהמחירים צפויים לעלות, רק מחכים להזדמנות לחזור ולרכוש דירות. מצב הרוח, המלחמה וגם הריבית מונעים מהם לעשות את הצעד. היטיב לתאר את המצב גורם בענף, שהסביר שאפשר לדמיין אדם שהולך קדימה ומוחזק על ידי גומייה. הגומייה נמתחת ונמתחת, עד שבסוף תיקרע והאדם יעוף קדימה. זה מה שיקרה למחירים, סבור אותו בכיר בנדל"ן. האם יש לו אינטרס לחשוב כך ולקוות לכך? ייתכן. האם יש בסיס למחשבה ולטענות הללו? כן. מתי זה יקרה? אין לדעת. לא מעט סבורים שהורדת ריבית תיתן את האות.
הכיוון למטה
"אנחנו באירוע אחר. כבר לא מדובר בביקוש הכבוש ובמחסור בדירות. השוק משנה כיוון וזה רק יחריף" – הציטוט הזה שייך למחנה הנגדי. גם כאן יש לא מעט גורמים בענף, שכבר לא כל כך בטוחים שמה שהיה הוא שיהיה. חלקם מפנים את תשומת הלב למבצעי המימון האגרסיביים של יזמים וקבלנים, אלו שבנק ישראל החליט לטפל בהם. במקרה הזה יש חשש שלא מעט אנשים התחייבו לרכישת דירות במחירים גבוהים, מתוך הנחה שעד שיצטרכו לשלם את שארית התשלום (בעוד בהתחלה שילמו רק חלק קטן מאוד ממנו), התנאים בשוק ישתנו. ובכן, זה לא קרה. ויש מי שכבר מזהה רוכשים שנאלצים לנסות ולמכור את הדירה שהתחייבו לרכוש.
מלבד מבצעי המימון יש גם את המצב הכללי בענף, הריבית שלא יורדת, המשכנתאות הגבוהות והעובדה שיש מי שהתחייב לעסקה ולרכישת דירה, אם חדשה או גם בשוק היד שנייה, וטרם הצליח למכור את דירתו הישנה. ככל שאותו אדם מתקרב ל־18 חודשים, הוא חושש שיאבד את הפטור שמגיע לו ויחויב במס רכישה, בדומה למשקיע, שהוא גבוה הרבה יותר. ועוד שני דברים שאי אפשר להתעלם מהם - הכמות ההולכת וגדלה של שלטי "למכירה" על המרפסות, והנתון שמעיד על יותר מ־80 אלף דירות לא מכורות על המדף. לכל זה אפשר גם להוסיף התבטאויות של אנשי מפתח הנוגעות למצב בשוק. אחת הממוקדות שבהן הייתה של פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, שאמר בריאיון שהוא סבור כי בקרוב נראה ירידה בשיעור 10% במחירי הדירות. הדברים נאמרו בהמשך להחלטת ועדה שעמד בראשה, שקבעה שהבנקים לא יוכלו להשפיע על יזמים ולעצור אותם מלהוריד מחירים במשרדי המכירות. האם הטיעונים של מחנה זה משכנעים? כן. האם זה באמת יקרה והאם זה הכיוון? גם במקרה הזה מוקדם לדעת.
אתגרים גדולים ותקווה זהירה
בשורה התחתונה, נראה שכולם ימשיכו להתווכח. בינתיים מחירי השכירות טסים למעלה וההיצע גם בתחום הזה רק קטן. הממשלה אומנם פרסמה תוכנית, אבל צעדים ממשיים טרם נראו. ההתחדשות העירונית הולכת ותופסת תאוצה אבל המלחמה לימדה אותנו שהדברים חיבים לרוץ הרבה יותר מהר. האתגרים לא פשוטים, אבל האופטימיות גדולה. זה בדיוק הזמן לצקת את היסודות לצמיחה. שנה טובה לכל בית ישראל.
