משרד המשפטים פרסם השבוע טיוטת תקנות העוסקות בקביעת חוזה מצוי לשכירות למגורים. החוזה עוסק בנושאים שמצויים במחלוקת בין המשכירים לשוכרים – תקופת האופציה להארכת החוזה וחלוקת האחריות לגבי תיקון פגמים.
כשמדובר בחוזה שכירות, לרוב יחסי הכוחות נוטים לצידו של בעל הדירה שמשכיר את הנכס, והחשש הוא שמשכירי דירות רבים ינצלו את התקנות להקשחת הסעיפים בחוזים. בעזרת עו"ד אטי אברהמי, מומחית לנדל"ן, בדקנו היכן בתקנות מצויים המוקשים וממה השוכרים צריכים לחשוש.
האם יש חשש שמשכירי דירות "יתחכמו" בנושא האופציה להארכת השכירות ובנושא העלאת דמי השכירות מדי שנה?
"טיוטת התקנות לא תחול על חוזה שכתוב בו במפורש כי לא תינתן אופציה לשוכר, או שהחוזה כלל לא מזכיר את עניין האופציה. לכן בעלי דירות שאין להם רצון לתת אופציית הארכה, יכתבו במפורש בחוזה כי 'לא תינתן אופציה לשוכר'. בעלי דירות שמעוניינים לתת אופציה יכתבו זאת במפורש, תוך שהם יקבעו מראש מה יהיו דמי השכירות בתקופת האופציה.
"ההמלצה שלי היא לכתוב בחוזה במפורש את דמי השכירות בתקופת האופציה, זה מקל על שני הצדדים ומייצר ודאות. מומלץ לנהל מו"מ על דמי שכירות בתקופת האופציה לפני חתימת החוזה. כמו כן, מומלץ לנהל מו"מ על דמי שכירות בתקופת האופציה לפני חתימת החוזה".
מה לגבי תיקון ליקויים - האם הטיוטה המוצעת לא תגרום למשכיר להיות יותר קפדן בהסכם ו"להפיל" כמה שיותר ליקויים על השוכר?
"בנושא זה הטיוטה לא מחדשת, להיפך היא פועלת לטובת המשכיר ומבקשת לקבוע שבכל מקרה שנגרם נזק לדירה, כתוצאה משימוש סביר, בעלי הדירה חייב לבצע תיקונים תוך זמן סביר שנקבע, לא יותר מ-30 יום. תארו לכם דירה שיש בה נזילה או לא ניתן לעשות שימוש בשירותים. האם זה הגיוני שהשוכר ימתין 30 ימים לתיקון? אני מניחה ששוכרים יבקשו לכתוב תיקון תוך מספר ימי עסקים".
עו"ד אטי אברהמיצילום: רמי זרנגרהיכן נמצאים המוקשים עבור שוכרים ומשכירים בטיוטת ההצעה?
"כמובן שבעניין האופציה קיימת הטבה מסוימת עם השוכר, וייתכן ששוכרים שבחוזה שלהם מצוינת תקופת אופציה בלי סכום נקוב, ייהנו מאותם דמי שכירות בתקופת האופציה בתוספת עליית המדד.
"לגבי תיקון ליקויים, הנושא לא מטיב עם השוכר, כאמור. בחוזים שאני עורכת אני מקפידה לציין שעל המשכיר לתקן את הנדרש תוך מספר ימים, ואם לא כן השוכר יתקן ויפחית את הסכום משכר הדירה, וכך אני מציעה לכל שוכר לעשות. טיוטת התקנות גם מבקשת להגדיר מהו 'שימוש סביר', אלא שאין בכך חידוש. גם היום ברור ששימוש שחורג מהרגיל או שימוש בניגוד לשימוש המקובל אלה דברים שחלים על השוכר".
ככל שהתקנות יעברו, האם תהיה השפעה גדולה יותר באזורי ביקוש או שהן יותר רלוונטיות לאזורים פחות מבוקשים?
"בסופו של דבר, באזורי ביקוש גבוהים בעלי הדירות ידאגו לערוך חוזה שמתאים לאינטרסים שלהם, וכנראה שהם ינצלו את הסעיף שמעניק להם 30 ימים לתקן. באזורי ביקוש גבוהים לשוכרים אין ממש כוח מיקוח".
אם המשכיר מציג הסכם מנוגד לתקנות והשוכר מסרב לחתום, האם יש באפשרותו לתבוע את המשכיר על התנהלות חסרת תום לב?
"לדעתי לא. כתוב במפורש שהתקנות יחולו במקום שלא הוסכם אחרת בין הצדדים. מה שכן, שוכרים ותיקים שגרים בדירה בלי הסכם, יכולים להסתמך על התקנות ולתבוע בעת הצורך".
מה קורה בכל הקשור לחוזה שכירות של נכסים מסחריים?
"חוק השכירות חל גם על נכסים למסחר (משרדים, חנויות וכו'). התקנות החדשות לא מחריגות את הנכסים האלה (למעט מספר סעיפים בודדים), ולכן ההצעה כפי שהיא מנוסחת היום תחול גם על הנכסים המסחריים. בשוק המסחרי החוזים הם רחבים ומפורטים יותר, ויש להניח שהיועצים המשפטים של החברות המשכירות והשוכרות יבצעו את ההתאמות הנדרשות, שיהיו קשוחות בהרבה מאשר בשוק הפרטי".
האם התקנות יחולו באופן רטרואקטיבית גם על החוזים שכבר נחתמו?
"זו שאלה מעניינת. הוראות החוק קובעות כי חוקים שמשנים את הכללים לא יכולים לחול רטרואקטיבית. לכן, השאלה במקרה זה היא האם מדובר בחוק שמשנה את הכללים - או אך ורק את הפרוצדורה. לדעתי, מדובר בתקנות שיש בהן קביעות מהותיות, ולכן ניתן להחיל אותן על חוזים קיימים. עם זאת, תקנות וחוקים חדשים משנים את האווירה בבית המשפט, וברגע שהשינוי ייכנס לתוקף - בתי המשפט ייטו לקבל טענות שתואמות את החוקים החדשים".
