בשבועות האחרונים אנחנו שומעים על לא מעט הסכמי גג חדשים שנחתמים בין המדינה לרשויות המקומיות להקמה של עשרות אלפי דירות חדשות. בשבוע שעבר נחתם הסכם גג שני בעיר דימונה להקמת 17 אלף יחידות דיור; לפני כשבועיים חשפנו לראשונה פרטים אודות הסכם גג להקמת כ-6,800 דירות ברעננה, שבינתיים התפוצץ על רקע פוליטי; לפני פחות מחודש נחתם הסכם גג בהרצליה להקמה של לא פחות מ-45 אלף דירות; ולאחרונה נחתו הסכמים נוספים ברמת השרון, יוקנעם וערים נוספות.
הסכם גג הוא הסכם אסטרטגי שנחתם בין רשות מקומית לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד הבינוי והשיכון (משב"ש) ומשרד האוצר, ומטרתו להגדיל את היצע הדירות בעיר באמצעות מתן תקציבי קדם-מימון על ידי המדינה לטובת הקמת תשתיות תומכות דיור, ובתמורה לתמרץ את הרשות המקומית לקדם את בניית הדירות החדשות.
7 צפייה בגלריה
שכונת כרמי גת בקריית גת. כאן נחתם ההסכם הראשון שמומש במלואו, ובהמשך נחתמו שני הסכמים נוספים
(צילום: תומר שונם הלוי)
המנגנון קודם בשנת 2013 על ידי מי שעמד אז בראש רמ"י, בנצי ליברמן, וראובן קוגן, שהיה אז סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, ואושר בסוף אותה השנה על ידי מועצת מקרקעי ישראל תחת כהונתו של שר השיכון דאז, אורי אריאל. המודל נועד ליצור שיתוף פעולה של משרדי הממשלה מול הרשויות המקומיות, במטרה להסיר חסמי שיווק ופיתוח - ולהאיץ את קצב הבנייה על קרקעות ששווקו ליזמים בתוכניות שהיקפן עולה על 5,000 יחידות דיור.
מאז ועד היום נחתמו עשרות הסכמים כאלה, אולם ב-2021 מתח מבקר המדינה ביקורת על יעילותם. בסוף 2024 פרסם אגף החשב הכללי באוצר את דוחותיו הכספיים, שכללו בין היתר פרק דיור שעסק בהסכמי הגג. על פי נתונים אלה, נכון לדצמבר אשתקד שווקו כ-218 אלף יחידות דיור – רק כ-42% מתכולת ההסכמים.
הסיבה לכך שחלק מההסכמים שווקו כמעט במלואם, כמו למשל בערים קריית גת, בית שמש, אופקים, נתיבות וקריית ביאליק, ואחרים נתקעו - כמו בערד, טבריה, קריית עקרון ואשדוד, נעוצה, בין היתר, בשנה שבה נחתמו אותם הסכמים, במספר הדירות שכולל ההסכם, בשיתוף הפעולה של הרשויות המקומיות ובחסמים שמוסדות המדינה עדיין לא הצליחו להסיר. כמובן שהסכמים ישנים יותר כפי הנראה הניבו יותר מימושים, ואם הסכם אחד כולל פחות דירות, כנראה מימושן הגיע מהר יותר.
ynet צלל לנתונים העדכניים של האוצר נכון לסוף 2024 כדי להביא את המספרים המלאים של מימוש ההסכמים. החלוקה היא לפי הסכמי גג שנחתמו על ידי רמ"י והסכמים שנחתמו על ידי משרד השיכון. יש לציין כי ביקשנו נתונים עדכניים ממשרד הבינוי והשיכון ורמ"י גם לגבי השנה החולפת וקיבלנו נתונים חלקיים, אותם שילבנו בסקירה.
הסכמים שנחתמו על ידי רמ"י
הסכם הגג הראשון נחתם עם קריית גת בשנת 2013 וכלל 6,442 יחידות דיור – כולן שווקו. הסכם הגג השני בעיר נחתם ב-2018 וכלל 8,128 יחידות דיור, כ-75.6% מהן שווקו. ההסכם השלישי נחתם ב-2022 וכלל 9,360 יחידות דיור. עד כה (נכון לדצמבר 2024), כ-29.2% מכלל הדירות שווקו.
במודיעין-מכבים-רעות נחתם הסכם גג אחד בשנת 2014 שכלל 12,514 יחידות דיור. כ-63% מכלל הדירות בהסכם שווקו.
בראשון לציון נחתם הסכם גג ב-2014, שכלל 18,919 יחידות דיור. כ-46.3% מכלל הדירות בהסכם שווקו.
בקריית ביאליק נחתמו שני הסכמי גג – האחד ב-2014 והשני ב-2020. בהסכם מ-2014, שכלל 7,438 יחידות דיור, שווקו כ-60% מכלל הדירות. בהסכם השני שווקו 100% מכלל יחידות הדיור, אך הוא כלל רק 450 יחידות דיור למגורים והשאר (כ-1,000 יחידות) מיועדות למסחר, תעסוקה, מלונאות או דיור מיוחד (דיור מוגן או מעונות).
7 צפייה בגלריה
קריית ביאליק. שני הסכמים נחתמו, ההסכם השני מומש במלואו אך כלל רק 450 יחידות דיור
(צילום: עידו ארז)
ברמלה נחתם ב-2015 הסכם גג להקמת 9,145 יחידות דיור, כ-52% מהן שווקו עד כה.
באשקלון נחתם הסכם גג ב-2015 שכלל 18,305 יחידות דיור, כ-75% מהן שווקו. ב-2022 נחתם הסכם גג נוסף להקמת 13,976 דירות, כ-20.6% מהן שווקו נכון לסוף 2024.
בהרצליה נחתמו שלושה הסכמי גג: הראשון ב-2016 להקמת 7,021 דירות, כ-31.35% מהן שווקו. ב-2022 נחתם הסכם להקמת 1,675 דירות, כ-62.3% מהן שווקו. ב-2025 נחתם הסכם להקמת 45 אלף דירות.
בנתניה נחתם הסכם גג ב-2016 להקמת 12,285 דירות חדשות, כ-40.5% מכלל הדירות בהסכם שווקו.
ביבנה נחתם הסכם גג ב-2016 להקמת 15,199 יחידות דיור, כ-20.2% מהן שווקו.
גם בעפולה נחתם הסכם גג ב-2016 להקמת 11,872 יחידות דיור, כ-20% מהן שווקו.
באור יהודה נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 5,815 יחידות דיור, כ-81.5% מכלל הדירות שווקו.
באופקים נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 9,321 יחידות דיור, כ-96.3% מהן שווקו.
באילת נחתם ב-2017 הסכם גג להקמת 17,433 דירות, כ-23.7% מהן שווקו.
בבאר יעקב נחתמו שני הסכמים: ב-2017 נחתם הסכם להקמת 13,395 יחידות דיור, מהן שווקו כ-52.6%. ב-2023 נחתם הסכם נוסף להקמת 6,151 יחידות דיור, מהן שווקו כ-25.6% עד כה.
בנתיבות נחתם ב-2017 הסכם גג להקמת 15,004 יחידות דיור, מהן שווקו כ-92.2%.
בחיפה נחתם הסכם גג ב-2018 להקמת 15,695 יחידות דיור, מהן שווקו כ-42.8%.
בירושלים נחתמו גם כן שני הסכמים: הראשון ב-2019 להקמת 14,741 יחידות דיור, מהן שווקו 23.3%. השני נחתם ב-2023 להקמת 1,420 יחידות דיור, מהן שווקו כ-82%.
ביהוד נחתם הסכם ב-2019 להקמת 7,659 יחידות דיור, מהן שווקו כ-27.6%.
ברמת גן נחתם הסכם ב-2019 להקמת 9,694 יחידות דיור, מהן שווקו כ-51.3%.
בקריית אתא נחתם הסכם גג ב-2020 להקמת 16,549 יחידות דיור, מהן שווקו כ-41.5%.
בתל אביב נחתם הסכם גג למתחם שדה דב ב-2021 שכלל 17,435 יחידות דיור חדשות, מתוכן כ-12 אלף דירות על קרקע מדינה והשאר על קרקע פרטית. מתוך הדירות על קרקע מדינה ,כ-75% שווקו.
7 צפייה בגלריה
רובע שדה דב. כאן נחתם הסכם גג ב-2021, מרבית יחידות הדיור על קרקע מדינה שווקו
(צילום: אוראל כהן)
הסכם גג ראשון ברשות ערבית נחתם ב-2021 באום אל פאחם להקמת 5,739 דירות, מהן שווקו עד כה כ-40% מכלל הדירות.
בקריית עקרון נחתם הסכם גג ב-2023 להקמת 3,900 יחידות דיור. נכון לסוף 2024 טרם שווקו דירות במסגרתו.
בכפר סבא נחתם הסכם גג ב-2023 להקמת 5,489 יחידות דיור, נכון לסוף 2024 טרם שווקו דירות במסגרתו.
ברמת השרון נחתם הסכם גג ב-2025 להקמת 60 אלף יחידות דיור, טרם שווקו דירות במסגרתו.
הסכמים שנחתמו על ידי משרד השיכון
בראש העין נחתם הסכם גג ב-2014 להקמת 13,636 דירות. כ-50% מכלל הדירות שווקו לפי נתוני האוצר נכון לסוף 2024. לפי נתוני משב"ש, כ-70% מכלל הדירות שווקו נכון ל-2025.
בבאר שבע נחתם הסכם גג ב-2015 להקמת 17,432 דירות. כ-55.5% מכלל הדירות שווקו לפי נתוני האוצר נכון לסוף 2024. לפי נתוני משב"ש, כ-70% מכלל הדירות שווקו נכון ל-2025.
בבית שמש נחתם הסכם גג ב-2016 להקמת 14,422 דירות. כ-100% מכלל הדירות שווקו.
בטירת כרמל נחתם הסכם גג ב-2016 להקמת 8,259 דירות. כ-15% מכלל הדירות שווקו נכון לסוף 2024 לפי נתוני האוצר. לפי נתוני משב"ש שווקו בין 30%-50% מהדירות נכון לסוף 2025.
באשדוד נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 30,153 דירות. כ-14% מכלל הדירות שווקו.
בדימונה נחתם הסכם גג ראשון ב-2017 להקמת 21,111 דירות. כ-24.5% מכלל הדירות שווקו נכון לסוף 2024. לפי נתוני משב"ש, בסוף 2025 שווקו בין 30%-50% מהדירות. בסוף 2025 נחתם הסכם גג שני להקמת 17 אלף דירות, טרםשווקו דירות במסגרתו.
בלוד נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 17,237 דירות. כ-47.5% מכלל הדירות שווקו.
במגדל העמק נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 5,457 דירות. כ-42.6% מכלל הדירות שווקו לפי נתוני האצר, נכון לסוף 2024. לפי נתוני משב"ש, נכון לסוף 2025 שווקו בין 50%-70%.
בנהריה נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 8,063 דירות. כ-38.6% מכלל הדירות שווקו.
7 צפייה בגלריה
נהריה. נכון לסוף 2024, כ-40% מכלל הדירות במסגרת הסכם הגג שנחתם ב-2017 מומשו
(צילום: אלעד גרשגורן)
בעכו נחתם הסכם גג ב-2017 להקמת 11,986 דירות. כ-39% מכלל הדירות שווקו נכון לדצמבר 2024 לפי האוצר. לפי משב"ש שווקו בין 50%-70% נכון לסוף 2025.
באלעד נחתם הסכם גג ב-2018 להקמת 5,222 דירות. כ-73% מכלל הדירות שווקו.
בשדרות נחתם הסכם גג ב-2018 להקמת 6,537 דירות. כ-45% מכלל הדירות שווקו.
בבני עי"ש נחתם הסכם גג ב-2022 להקמת 5,207 דירות. כ-36% מכלל הדירות שווקו.
בערד נחתם הסכם גג ב-2022 להקמת 5,000 דירות. כ-8% מכלל הדירות שווקו.
ברכסים נחתם הסכם גג ב-2022 להקמת 5,000 דירות. כ-17% מכלל הדירות שווקו לפי נתוני האוצר נכון לסוף 2024, אולם במשב"ש אומרים כי שווקו בין 50%-70% מכלל הדירות בהסכם נכון לסוף 2025.
בטבריה נחתם הסכם גג ב-2022 להקמת 7,418 דירות. כ-5% מכלל הדירות שווקו, לפי נתוני האוצר לדצמבר 2024. לפי נתוני משב"ש, שיעור הדירות ששווק הגיע לכ-30% במהלך השנה החולפת וכן מהשנה שקדמה לחתימת ההסכם, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
7 צפייה בגלריה
טבריה. נכון לסוף 2024 רק 5% מכלל הדירות בהסכם הגג שווקו. לפי נתוני משרד השיכון, בשנה החולפת כבר מומשו כ-30% מהדירות
(צילום: אביהו שפירא)
בנוף הגליל נחתם הסכם גג ב-2022 להקמת 6,898 דירות. כ-30% מכלל הדירות שווקו.
ברחובות נחתם הסכם גג ב-2022 להקמת 9,438 דירות. כ-32% מכלל הדירות שווקו.
במעלה אדומים נחתם הסכם גג ב-2025 להקמת 7,600 דירות. על פי נתוני משב"ש, כבר שווקו כ-30% מהדירות.
ביוקנעם נחתם הסכם גג ב-2025 להקמת 6,100 דירות, טרם שווקו דירות במסגרתו.
"בעיות יישום"
לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "נתוני המימוש של הסכמי הגג בעשור האחרון מצביעים על כשל מתמשך במודל עצמו, ולא רק על בעיות יישום. לצד כשלים בתיאום בין משרדי הממשלה, חלק מהרשויות המקומיות לא היו ערוכות ניהולית ומקצועית להיקפי הבנייה והפיתוח שאליהם התחייבו. מעבר לכך, מודל הסכמי הגג יצר לאורך השנים תמריץ לחתימה מהירה על הסכמים, אך לא תמיד לביצוע בפועל, כאשר חלק מהתגמול ניתן כבר בשלב ההתחייבות ולא הותנה בקצב מימוש אמיתי".
ארז כהןעומר קורןעם זאת, מודה כהן כי יש גם דוגמאות להצלחה – "כמו מודיעין, קריית גת וראש העין, שבהן שילוב של ביקוש, הנהגה מוניציפלית חזקה ויכולת ביצוע אפשרו תוספת משמעותית של אלפי יחידות דיור ופתיחת שכונות חדשות בקצב גבוה. הסכמי הגג תרמו בפועל לעשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, אך רחוק מאוד מהפוטנציאל הגלום בהם".
"הסכמי הגג תרמו בפועל לעשרות אלפי יחידות דיור, אך רחוק מהפוטנציאל הגלום בהם. מימוש של כ-42% עד סוף 2024 ממחיש שהכלי, למרות תרומתו, לא הצליח לייצר קפיצת מדרגה בהיצע"
"מימוש של כ-42% בלבד עד סוף 2024 ממחיש שהכלי, למרות תרומתו, לא הצליח לייצר קפיצת מדרגה בהיצע הדיור הארצי", ממשיך כהן. "גם ב-2025 נרשמת התקדמות מסוימת, אך ללא שינוי עמוק במודל התמריצים, הצמדת תקציבים לביצוע בפועל, וחיזוק משמעותי של היכולת המקצועית ברשויות המקומיות, הסכמי הגג ימשיכו להיות פתרון חלקי בלבד למשבר הדיור".
דורון נמרודצילום: יוהנס פלטןדורון נמרוד, מנכ"ל קבוצת רם אדרת, מציין כי "הסכמי הגג העניקו לערים בישראל הזדמנות לתכנן ולבנות שכונות חדשות ברמת איכות חיים גבוהה מאוד, עם תכנון כולל של דיור, תשתיות, מרחב ציבורי, חינוך ותחבורה כמקשה אחת. אבל ההצלחה שלהם תלויה כמעט לחלוטין ביכולת של הרשות המקומית ליישם נכון את התקציבים : לפתח בזמן כבישים, פארקים ותשתיות, להקים מבני ציבור וחינוך ולהבטיח שהשכונה החדשה מספקת לתושבים את כל השירותים כבר במקביל לאכלוס, ולא שנים אחריו".
"הסכמי הגג העניקו לערים בישראל הזדמנות לתכנן ולבנות שכונות חדשות ברמת איכות חיים גבוהה מאוד, אבל הצלחתם תלויה כמעט לחלוטין ביכולת שלהן ליישם את התקציבים"
לדבריו, "ראינו שיש ערים שעמדו עם היד על הדופק, הקימו מנהלות הסכמי גג מקצועיות, ניהלו את ההסכמים באופן אקטיבי ודאגו לעדכן אותם בהתאם לצרכים המשתנים שלהן, כמו קריית גת או באר שבע. כאשר זה מנוהל נכון, קמות שכונות איכותיות שנהנות גם מביקושים חזקים. שכונת כרמי גת, שנבנתה במסגרת הסכם הגג הראשון שנחתם בקריית גת ב-2013, היא דוגמה מצוינת לזה: שכונה מתוכננת, עם תשתיות, מוסדות חינוך ופארקים, שהפכה לאחת השכונות המבוקשות בישראל".
נמרוד מוסיף כי "ההצלחה הזו היא גם מה שמאפשר היום להתקדם לשכונה נוספת, כרמי גת צפון, שנבנית מכוח הסכם גג מורחב נוסף, וממשיכה את אותו מודל של פיתוח עירוני מתקדם ברובע חדש של אלפי יחידות דיור. עם זאת, בערים שלא הצליחו לנהל נכון את התקציבים יש מצבים של שיווק קרקעות איטי, עיכובים במתן היתרים ובפיתוח, מה שיכול להשפיע גם על הביקושים ובסופו של יום גם על המחירים".
תגובות
ממשרד השיכון נמסר: "הסכמי גג הם כלי תכנוני ארוך טווח, שנועד ללוות את התפתחות הערים ולהתאים את התכנון לצרכים המשתנים ברמה המקומית והאזורית. במהלך השנים 2014-2024 חתם משרד הבינוי והשיכון על הסכמי גג עם רשויות מקומיות רבות ברחבי הארץ. הנתונים משקפים מימוש מדורג של ההסכמים, בהתאם לוותק, לבשלות התכנונית, להיקפי פיתוח התשתיות ולמאפייני הביקוש.
"במספר רשויות נרשמים שיעורי שיווק של מעל כ-70%, ובהן באר שבע, ראש העין ובית שמש. ברשויות נוספות שיעורי השיווק מצויים בטווח של 50%-70%, ובהן מגדל העמק, רכסים, עכו ואלעד. ברשויות אחרות שיעורי המימוש עומדים בטווח של 30%-50%, ובהן נהריה, טבריה, נוף הגליל, לוד, שדרות, רחובות, דימונה וטירת כרמל. חשוב לציין כי בשנים האחרונות הגדלת היצע הדיור ותמרוץ השיווקים, תוך השקעה בפיתוח תשתיות, קידום תכנון ומתן כלים משלימים לרשויות המקומיות, נמצאים בראש סדר העדיפויות של המשרד.
"נדגיש כי כלל השיווקים נעשים בתיאום ובהסכמת הרשויות המקומיות ובהתאם ליכולת הקליטה והצרכים המקומיים. נוסיף כי הסכמי גג שנחתמו בשנים האחרונות, ובפרט בשנת 2025 - בהם כרמיאל, צפת, סחנין, יקנעם וג'דידה־מכר - מצויים בשלבי התנעה ראשוניים, ולכן טרם נרשמו בהם נתוני שיווק בפועל. המשרד ממשיך לפעול בשיתוף הרשויות וגורמי הממשלה לקידום כלל ההסכמים ולהרחבת היצע הדיור ברחבי הארץ".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "רמ"י מקדמת עשרות הסכמי גג שנחתמו מאז 2013. מרבית הסכמי הגג מיושמים בפועל, וחלקם אף שווקו במלואם - בהם הסכמי הגג הראשון ושני בקריית גת, והסכמי הגג בנתיבות ובאופקים שנחתמו ב-2017 והושלמו במלואם. גם הסכם הגג באשקלון מצוי בשלבי מימוש מתקדמים, עם ביצוע של למעלה מ-80%. במקביל, קיימים הסכמים נוספים שבהם שווק רוב היקף יחידות הדיור שנקבע בהסכם. עם זאת, חלק מיחידות הדיור הכלולות בהסכמי הגג חסומות בשלב זה לשיווק, בשל חסמים תכנוניים ותפעוליים שונים, ובהם, בין היתר, עיכובים הנובעים מאי-פינוי מחנות צה"ל ומגבלות נוספות".
