מחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, והיצע הדירות להשכרה בישראל לא גדל בהתאם. התוצאה – מחירי שכירות גבוהים מאוד בחלק מהערים והיעדר פתרונות דיור נאותים לנתח הולך וגדל באוכלוסייה. אם פעם רוב הישראלים רצו לרכוש דירה, היום יש לא מעט שמוכנים לשכור והיו שמחים לעשות זאת במיזמים לטווח־ארוך עם חוזים יציבים, כמו בחו"ל, מוצר שכמעט אי אפשר למצוא בארץ. אומנם התשתית קיימת, אך ההיתכנות הכלכלית בשוק של היום בעייתית, והממשלה לא מעניקה לנושא את תשומת הלב המספקת.
"שוק השכירות עובר בשנים האחרונות שינוי משמעותי", מסביר עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, "יותר ויותר ישראלים מתגוררים בשכירות לאורך תקופות ממושכות, אך שוק, המבוסס ברובו על בעלי דירות פרטיים, מתקשה לספק את היציבות והוודאות שמשקי בית זקוקים להן לצורך תכנון החיים לטווח ארוך. שכירות ארוכת־טווח צריכה להפוך לחלק בלתי נפרד מתרבות הדיור בישראל, ולשם כך נדרש גם שינוי תפיסתי. במדינות רבות בעולם שכירות לא נתפסת כפתרון זמני או כתחנת מעבר בדרך לרכישת דירה, אלא כמסלול מגורים לגיטימי, המאפשר למשפחות לנהל את חייהן לאורך שנים באותה סביבת מגורים. כשקיים מלאי משמעותי של דירות להשכרה לטווח־ארוך, זוג צעיר יכול להתחיל את דרכו בדירת שניים או שלושה חדרים, ובהמשך לעבור לדירה גדולה, בהתאם לצורכי המשפחה, בלי לעזוב את השכונה שבה בחר להתגורר. כך ניתן לשמור על רצף חינוכי לילדים, הקרבה למקומות העבודה ועל הקשרים הקהילתיים שנבנו לאורך השנים. כדי להגיע לשם נדרשת בראש ובראשונה מדיניות ממשלתית שתיצור כדאיות כלכלית אמיתית להקמת מיזמים ייעודיים להשכרה מוסדית".
גוטליב מוסיף, כי "הצעד המשמעותי ביותר שעל הממשלה לעשות, הוא השבת מנגנוני העידוד במסגרת חוק עידוד השקעות הון, במתכונת שאפשרה ליזמים ולגופים מוסדיים להיכנס לתחום בהיקפים משמעותיים. במקביל יש להפחית את מס הרכישה, להוזיל את הקרקע ולצמצם את המיסים וההיטלים המוטלים על פרויקטים להשכרה ארוכת־טווח.
עמית גוטליבצילום: זוהר שטריתכל עוד הנטל הפיסקלי נותר גבוה והתשואות נמוכות, ההון ימשיך לזרום לאפיקי השקעה אחרים. לצד התמריצים הכלכליים, נדרש גם מסלול תכנוני מואץ וייעודי לפרויקטים להשכרה ארוכת־טווח, שיקצר לוחות זמנים ויפחית עלויות מימון. שילוב של ודאות רגולטורית, הגדלת היצע ותמריצים נכונים יאפשר בתוך שנים ספורות ליצור שוק שכירות מוסדי ומפותח, בדומה למדינות רבות בעולם. שכירות ארוכת־טווח אינה פתרון למי שלא הצליח לרכוש דירה, אלא רכיב חיוני בשוק דיור מודרני. מדינה שרוצה להעניק יציבות למשקי הבית חייבת לייצר גם חלופה איכותית, מוסדרת למגורים לאורך שנים".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מצביע על פתרון אפשרי: "הפתרון האמיתי למצוקת השכירות מתחיל בהרחבת הדיור המוסדי: פרויקטים עם חוזים ארוכי־טווח, מחירים הוגנים ובלי החרב של הפינוי על הצוואר בכל סוף שנה. כשהשוכר יודע שיש לו יציבות - הוא יכול לתכנן חיים. לצד זה, אי אפשר להתעלם מהסקטור הפרטי: הקלות למשקיעים שמחזיקים דירות להשכרה, מגדילות את ההיצע ומונעות ריקון של השוק החופשי. שני המסלולים נחוצים ומשלימים. השאלה אם הצעירים מעדיפים לשכור או לרכוש היא מעט מוטעית - הרוב עדיין שואפים לרכוש דירה, זו שאיפה עמוקה בתרבות הישראלית. אבל ככל שיהיו יותר פרויקטי שכירות מוסדרת במחירים הוגנים ותנאים ברורים, יותר צעירים ימצאו בשכירות אלטרנטיבה לגיטימית לשלב בחיים, ולא פשרה זמנית".
ישי רוט, מנכ"ל שובל הנדסה, מתייחס אף הוא לנושא: "יש לייעד פרויקטים מיוחדים להשכרה ארוכת־טווח במחיר מפוקח ובסבסוד ממשלתי, שכן לא כל אחד יכול להרשות לעצמו לקנות דירה. מדובר בצורך הולך וגובר, ואנחנו רואים את הביקוש לשכירות בפרויקטים שלנו להשכרה. צריך לזכור, שדירה להשקעה כיום נחשבת חלק מתוכנית ההורשה של הישראלים לילדיהם. הוצאת משקיעי הנדל"ן הפרטיים חיזקה דווקא את חברות הנדל"ן הגדולות, שהצטיידו בשנים האחרונות במלאים עצומים של דירות להשכרה, כדי ליהנות מההטבות של חוק עידוד השקעות הון. מעבר לעובדה שהתופעה תדלקה את עליית המחירים, מדובר בדירות שנגרעו מהשוק של תחרות חופשית, מה שגרם לעלייה של מחירי השכירויות. בנוסף הרחקתם של משקיעי הנדל"ן מהשוק הישראלי דחפה אותם להשקיע בחו"ל, מה שגרם להוצאת מאות מיליוני שקלים מהארץ, במקום שהמדינה תיהנה. הדרך הבדוקה להוריד את מחירי השכירות ולהגדיל את ההיצע היא להחזיר את משקיעי הנדל"ן לשוק, בין היתר על ידי הורדת מס הרכישה. בנוסף יש לבטל את מגבלת 50% מימון בנושא המשכנתאות לדירה שנייה, כדי לעודד משקיעים ותושבי החוץ להיכנס לשוק הנדל"ן בישראל ולהעשיר את קופת המדינה במיליארדים שכה חסרים לה".
"מצוקה שדורשת מענה רחב"
מיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב, מסבירה מדוע לא ניתן למצוא מיזמי שכירות ארוכת־טווח בהיקף נרחב. לדבריה, יש לכך מספר סיבות, "מכרזים לשכירות ארוכת־טווח מוסדית נכשלים בשל חוסר כדאיות ליזמים בסביבת הריבית הגבוהה, ולכן לא נכנסות לשוק מספיק דירות חדשות להשכרה ארוכת־טווח. המשקיעים הפרטיים לא מגדילים את היצע הדירות החדשות בשוק השכירות בגלל התשואות הנמוכות משכירות והעצירה בעליית מחירי הדירות, שאינה מבטיחה תשואה מעליית ערך בטווח הקרוב. זאת כמובן לצד מס הרכישה גבוה".
עוד מוסיפה גור: "חלק מהזוגות הצעירים כיום כלל לא שוקלים רכישת דירה, גם בשל שיקולים כלכליים וגם מחוסר רצון להתחייבות ארוכת־טווח למשכנתה, והם גרים בשכירות גם לאחר הקמת המשפחה וצורכים דירות גדולות יותר. בנוסף שוק ההתחדשות העירונית מייצר ביקוש לדירות שכורות בתקופות ההריסה והבנייה מחדש של פרויקטים, בהיקפים של אלפי דירות בשנה, בעיקר באזורי הביקוש.
מיכל גורצילום: לילך רזתפקיד המדינה הוא לבחון את השוק ואת הביקושים הצפויים לדירות בשכירות בטווח הארוך והקצר ולייצר את התנאים להגדלת ההיצע, גם באמצעות מתן תמריצים לחברות שיבנו יותר פרויקטים להשכרה ארוכת־טווח וגם באמצעות הקלות למשקיעים הפרטיים. חברת פרץ בוני הנגב בנתה בעבר דירות לשכירות ארוכת־טווח, אולם השינויים בחוק הפחיתו את הכדאיות. כחברה יזמית ומבצעת, עם שיפור התנאים, נשמח לבנות עוד פרויקטים כאלו, המהווים חלק מהאסטרטגיה שלנו להחזיק בנכסים מניבים לטווח־ארוך".
"אחוז הבעלות הולך ויורד"
חיים פרוימוביץ, יו"ר החברה הממשלתית דירה להשכיר, שאחראית על פרסום מכרזים לדיור להשכרה, סבור שלצד הגדלת היצע הדירות בשכירות המוסדית, יש לפעול למתן תמריצים נוספים גם למשקיעים פרטיים: "מצוקת השכירות לא תיפתר על ידי כלי אחד בלבד – היא דורשת מענה רחב שמניע את כל גלגלי השוק במקביל. הדיור המוסדי להשכרה, שחברת דירה להשכיר עומדת בחזיתו, מביא לשוק ודאות, שקיפות ותנאי שכירות הוגנים לטווח־ארוך באופן מפוקח ועם תנאים יציבים ובטוחים – והם הבסיס לכל שוק שכירות בריא שפועל בכל הארץ, מצפון ועד דרום, אזורי ביקוש ופריפריה. אך לצד זאת, יש מקום גם לעידוד משקיעים פרטיים שמחזיקים דירות להשכרה, כל עוד הם פועלים במסגרת כללים ברורים שמגינים על השוכרים. הפתרון האמיתי הוא לא או-או – אלא הגדלת ההיצע מכל הכיוונים, משום שהביקוש לא ממתין, ויש לתת מענה גם לשוק השכירות".
"אחוז הבעלות על דירות הולך ויורד". פרויקט דיור להשכרה של חברת פרשקובסקי בלוד
(צילום: רמי חכם)
יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי השקעות ונדל"ן, מדגיש את חשיבות מיזמי ההשכרה ארוכת־הטווח לעומת הדירות המוחזקות על ידי משקיעים פרטיים: "נקודת המוצא היא שהישראלי הממוצע יעדיף לרכוש דירה משלו. אך בסוף בישראל, בדומה לשאר העולם, אחוז הבעלות על דירות הולך ויורד, ויש עלייה בפנייה של אנשים לשכירות ארוכת־טווח. ברגע שהפתרון הזה נולד, אנשים הבינו שיש להם אלטרנטיבה טובה לשכירת דירה, כי השוכר מקבל ביטחון כלכלי עם מחיר קבוע לחמש שנים, עם אפשרות לחמש שנים נוספות עם עלייה בשכירות שידועה מראש, כשעל כל זה אמונות חברות מסודרות שעומדות מאחורי הפרויקט ומתפעלות אותו. ככל שהמדינה תשווק יותר קרקעות למיזמים של שכירות ארוכת־טווח, ייצאו לפועל יותר פרויקטים כאלה".
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living, מתייחס לבעיה נוספת בתחום המורכב, עם דגש על השוק הפרטי - האכיפה: "אחד האתגרים בשוק הפרטי הוא האכיפה. גם אם המדינה מעניקה הטבות למשקיעים, קשה מאוד לוודא שהן אכן מתורגמות בפועל לטובת השוכרים. מול חברות שפועלות תחת רגולציה ובאופן מקצועי, הרבה יותר קל לייצר סטנדרט ברור של שירות, אחריות ושקיפות.
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןהשאיפה לרכוש דירה בישראל לא נעלמה, שוק המכירה ימשיך להיות המנוע המרכזי של שוק המגורים. אבל לצד משקי הבית שהינם בעלי הדירות, כ־30% מהציבור, מאות אלפי משקי בית, חיים בשכירות וזקוקים לפתרון מגורים יציב, מוסדר ומקצועי יותר. שוכרים היום מחפשים הרבה יותר מארבעה קירות, הם מחפשים שירות וכתובת אמיתית לפנות אליה. ככל ששוק השכירות המוסדי יתרחב וייכנסו אליו יותר שחקנים מקצועיים, כך גם רמת המוצר והוודאות שמקבל השוכר הישראלי תשתפר".
המטרה: יצירת מלאי דירות מנוהל
חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה, מסכמת את הנושא ואומרת, "בעבר נתפסה השכירות בישראל כשלב זמני בדרך לרכישת דירה. כיום המציאות מורכבת יותר. גיל רכישת הדירה הראשונה הולך ועולה, וזוגות צעירים רבים מוצאים את עצמם שוכרים דירה במשך שנים ארוכות. בשנים האחרונות מקדמת המדינה מכרזים ייעודיים לדיור להשכרה ארוכת־טווח באמצעות גופים מוסדיים, קרנות השקעה וחברות יזמיות גדולות. המטרה ברורה: יצירת מלאי דירות מנוהל, מקצועי ויציב, המאפשר לשוכרים ליהנות מחוזים ארוכי־טווח, תחזוקה מסודרת וודאות גבוהה יותר. למודל זה יתרונות ברורים. אולם יש לזכור כי היקף הפרויקטים עדיין מוגבל ביחס לביקוש העצום הקיים בשוק. גם כאשר המדינה משווקת קרקעות ייעודיות להשכרה, חולפות לעיתים שנים רבות עד שהדירות מגיעות בפועל לשוק.
חגית לניאדוצילום: טל גבעוניבנוסף עלויות הקרקע, הבנייה והמימון מביאות לכך שבמקרים רבים מחירי השכירות בפרויקטים הללו אינם נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק החופשי. במקביל בשנים האחרונות חלו שינויים רגולטוריים ומיסויים שונים, שנועדו לצמצם את כדאיות ההשקעה בדירות, מתוך רצון להפנות יותר דירות לשוק הרוכשים.
אולם בפועל צמצום מספר המשקיעים הוביל במקרים רבים גם לצמצום ההיצע של הדירות להשכרה. כאשר משקיע מוכר דירה, הדירה אינה נעלמת מהשוק ולעיתים קרובות היא נרכשת על ידי משפחה למגורים עצמיים, וכך נגרעת ממאגר הדירות הזמינות להשכרה. לכן ישנם כלכלנים הסבורים, כי לצד פיתוח דיור מוסדי, המדינה צריכה לבחון מחדש מנגנונים שיעודדו משקיעים להחזיק דירות להשכרה לטווח־ארוך, באמצעות הטבות מס, יצירת ודאות רגולטורית או מסלולי מיסוי ייעודיים למשכירים. בסופו של דבר הפתרון למצוקת השכירות אינו טמון בגישה אחת בלבד. לצד המשך קידום פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת־טווח, ראוי לבחון גם צעדים שיחזקו את כדאיות ההשקעה בדירות המיועדות להשכרה, ויעודדו הרחבה של ההיצע בשוק החופשי. בד בבד כדאי לבחון פתרונות משלימים, כדוגמת הסבת מבני משרדים למגורים באזורי ביקוש, כפי שנעשה במדינות שונות ברחבי העולם".
