"מדינת ישראל צריכה לבחון מחדש את התוכניות הממשלתיות הקיימות לדיור ואולי אף לוותר עליהן במתכונתן הנוכחית", כך סבור ארנון פרידמן, מנכ"ל אשטרום מגורים. פרידמן אינו היחיד שסבור כי יש למצוא פתרון אחר למצוקת המחירים בענף ולקושי של חלקים הולכים וגדלים מהאוכלוסייה לרכוש דירות, וגורמים רבים בענף הנדל"ן סבורים שתם זמנן.
"בפועל מרבית התוכניות אינן נותנות מענה אמיתי לאוכלוסיות הזקוקות לכך ביותר", ממשיך פרידמן ומסביר מדוע התוכניות אינן יעילות, "לא פעם אנחנו רואים, שהזוכים במכרזים הופכים את הדירות לנכסי השקעה, כך שההטבות המשמעותיות ניתנות דווקא לבעלי אמצעים ולא למי שבאמת מתקשה לרכוש דירה. אם המדינה רוצה לספק פתרון דיור אמיתי ובר־השגה, עליה לגבש תוכנית חדשה, מדויקת, מבוססת ויעילה יותר, אשר תכלול מנגנון סינון בעל קריטריונים רלוונטיים של הזכאים, ותכוון משאבים למקומות שבהם ניתן לייצר שינוי אמיתי".
ארנון פרידמןצילום: יח"צ אשדרפרידמן מפרט מה, לדעתו, יש לעשות: "ניתן להציע תמריצים משמעותיים יותר למכרזים בפריפריה או לתעדף דירות קטנות על פני גדולות, מה שיאפשר למספר רב יותר של משפחות צעירות להגשים את חלום הדירה הראשונה. המדינה לא צריכה לעודד רכישה של דירות חדשות לחסרי דיור. המדינה צריכה לאפשר להם, בהתמקדות באלה שמצבם הכלכלי נמוך, לרכוש דירות יד שנייה".
אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ, מסכים עם פרידמן ומתבטא באופן נחרץ יותר: "צריך לומר את האמת הפשוטה, תוכנית מחיר למשתכן כשלה. במקום לייצר הזדמנות אמיתית לזוגות צעירים, היא יצרה אפליה עמוקה והעמיקה את הפערים בין המרכז לפריפריה. כשהמדינה מוכרת דירות בגוש דן בהנחות גבוהות, ובמקביל מציעה הנחות דומות גם בנגב ובגליל, היא למעשה מבטלת כל תמריץ לגור מחוץ למרכז. מי שרוצה לגור במרכז הארץ, שיממן זאת מכיסו הפרטי, לא מכספי המדינה. המדינה צריכה להשקיע היכן שיש לה אחריות לאומית - בנגב ובגליל. במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הושקעו כ־30 מיליארד שקל במרכז הארץ לעומת כ־2 מיליארד בלבד בדרום. זה מהלך לא צודק ולא הגיוני".
אביסרור מציע מה יש לעשות כדי לתקן את המצב: "במקום לתחזק תוכניות שמחזקות את המרכז ומחלישות את הפריפריה, על הממשלה להוביל מדיניות שמעדיפה את מי שמוכן לבנות את חייו בפריפריה. יש להציע דירות איכותיות, בסטנדרט גבוה ובמחירים מוזלים, יחד עם השקעה בתשתיות, חינוך ותעסוקה. כך הופכים את הנגב והגליל לאופציה מועדפת, לא לפשרה. דיור בר־השגה אמיתי מתחיל במדיניות עם חזון. מדינה שרוצה לצמצם פערים ולפתח את עתודות הקרקע שלה, חייבת להפסיק לסבסד את המרכז ולהשקיע בדרום ובצפון. זהו לא רק אינטרס אזורי, אלא משימה לאומית".
רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, סבורה שמדובר בהזדמנות לפתרון טוב יותר: "תוכניות ממשלתיות כמו ‘מחיר למשתכן’ ו־‘דירה בהנחה’ נולדו מתוך רצון נכון להנגיש דיור לזוגות צעירים, אך בפועל נתנו מענה חלקי בלבד. הן סייעו למעטים, אך לא הצליחו לשנות את כללי המשחק או לייצר יציבות ארוכת טווח.
רונית אשד לויצילום: יח"צכעת, כשנראה שהתוכניות הללו עשויות להתקרב לסיומן, יש הזדמנות אמיתית לעצב פתרון חדש, עמוק ובר־קיימא. הדרך הנכונה איננה במתן הנחות נקודתיות, אלא ביצירת תשתית רחבה של דיור בר־השגה, דרך פיתוח התחדשות עירונית בקצב מואץ, חיזוק פרויקטים להשכרה ארוכת טווח והסרת חסמים בירוקרטיים שיאפשרו לשוק לפעול ביעילות".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מצטרף לדעה השלילית על התוכניות הקיימות: "התוכנית של דיור בהנחה או מחיר למשתכן היא תוכנית מפלה, וטוב יהיה שתגיע לסיומה. לא ייתכן שרכישת דירה בדיור בר־השגה תהיה תלויה בהגרלה. אני חושב שהמדינה צריכה להגדיר את האזורים שבהם נכון לה לקדם מיזמי דיור בר־השגה ברמת המאקרו, ובהם לתת הטבות לאוכלוסיות נזקקות מחד ולמגזרים שתרמו באופן משמעותי מאידך, ללא הגרלה".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, סבור אף הוא שמדובר בכיוון לא נכון: "אם רוצים לחזק אזור או ציבור מסוים, אפשר לתת הטבות כספיות או הנחות שמיועדות לכך, לא הגרלות שרק חלק מהציבור נהנה מהן. כמו כן בפרספקטיבה התוכניות הממשלתיות רק העלו את מחירי הדירות. אי לכך אני סבור שיש לבטלן ולהנהיג שיטות אחרות כדי לסייע לצעירים לרכוש דירות. כך למשל יש לשנות את מבנה הזכאות והקריטריונים, כדי לוודא שההטבות לא ניתנות לאנשים שלא באמת זקוקים להן".
לשלב מחיר למשתכן עם פינוי־בינוי
ההגרלה האחרונה של דירה בהנחה, שהתקיימה לפני כחודש, העידה שהציבור צמא לפתרון. למעלה מ־130 אלף זכאים נרשמו להגרלה על כ־7,500 דירות ב־21 יישובים ברחבי הארץ. הסיכוי, כך ניתן לראות מהנתונים, נמוך מאוד, כאשר גם עם סיום ההגרלה וההכרזה על הזוכים – רבים יישארו ללא מענה.
מסיבה זו יש מי שסבור שהתוכנית צריכה דווקא להמשיך, אולי עם שינויים והרחבות או תוכניות נוספות שיוכלו לתת מענה לביקוש המשמעותי. יקי רייסנר, יו"ר ובעלי קבוצת רייסדור, מסביר מה יש לשנות: "מחיר למשתכן היא תוכנית מעולה, וצריך לעשות לה התאמות.
יקי רייסנרצילום: רמי זרנגרלא הגיוני שיהיה זוכה שיקבל מיליון והאחר יקבל 'רק' שלוש מאות אלף. צריך לבטל את ההטבה לדירות שבהן השוק חופשי הוא מעל 2 מיליון שקל ולהגביר את כמויות השיווקים. לא ניתן לצמצם שום פער בקצב שיווק הקרקעות בשנה האחרונה. אני מקווה שנראה תיקון עד סוף השנה".
גם אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי עצירת התוכניות הממשלתיות היא טעות קשה שתפגע במעמד הביניים, זוגות צעירים, משפחות צעירות, חיילים משוחררים ומשרתי המילואים, שאין להם כיום הון עצמי הנדרש לרכישת דירה בישראל. "קשה לי לתפוס מה האסטרטגיה שעומדת מאחורי הגישה שמבקשת להפסיק את התוכניות. האם מקבלי ההחלטות חושבים, שירידת המחירים המינורית שאנחנו רואים עכשיו, תימשך ותאפשר בהמשך לאותם רוכשים להיכנס לשוק? טעות בידם. השיווקים של רמ"י הם לא אלו שגרמו לעצירת הביקושים ולירידת המחירים - הגורם היחידי הוא הריבית הגבוהה. אסטרטגיה של שיווקים בפריפריה ללא הפסקה לא תשיג את מטרתה, כי התוכניות הממשלתיות הן גם גלגל ההצלה של החברות היזמיות בתקופה של אי־ודאות, ושיווק אינסוף קרקעות למכירה בשוק החופשי במצב של אי־ודאות, וללא תשתיות ופיתוח בהתאם, יביא שוב לתקופה של שיווקי קרקעות ללא דורש. אם באוצר גורסים שהתוכניות הממשלתיות לא השיגו את מטרתן, וההנחות המפליגות בחלק מהפרויקטים הגיעו לידיים הלא נכונות, יתכבדו ויעשו את השינויים בתוכניות, כך שיגיעו באמת למי שזכאי להם".
3 צפייה בגלריה
"במקום להשקיע בהרחבת מלאי הדירות להשכרה, המדינה בוחרת לנתב משאבים לפתרונות קצרי טווח"
(צילום: אורי חודי)
אורטל הרוש, מנהלת מכירות והתחדשות עירונית בקבוצת שובל, סבורה שעל המדינה למצוא פתרונות חדשים, ואחד מהם יכול להיות שילוב בין תוכניות לסבסוד דירות ולהתחדשות עירונית. "יש לשלב תוכניות כמו מחיר למשתכן במיזמי פינוי־בינוי", כך הרוש. "עם זאת מימושן תלוי בזמינות שטחים גדולים ובשחרור קרקעות משלימות, שרובם בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י). לצערנו, לרמ”י אין תמריץ לקדם את שחרור הקרקעות, ולכן יש להוציא הוראת שעה שתעודד את שחרורן למען פרויקטים אלה. האתגר הגדול שעומד לפנינו, כיזמים וכמדינה, הוא קידום ההתחדשות העירונית כצעד הכרחי לחיזוק ולשדרוג יישובי הפריפריה. כדי ליישם זאת, יש להרחיב את שיתוף הפעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות והיזמים על ידי הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפרויקטים בפריפריה. עוד יש לעודד שיתופי פעולה עם המגזר הפרטי לטובת השקעה בתשתיות ותכנון פרויקטים רחבי היקף. בניית מודל כלכלי, שבו יזמים ורשויות מקומיות זוכים לתמריצים עבור בנייה באזורים פחות מבוקשים, תבטיח את המימוש של תוכניות ההתחדשות העירונית בפריפריה. הצלחה בתחום זה עשויה לשנות את פני המדינה כולה וליצור חברה שוויונית ומאוזנת יותר".
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, סבור אף הוא שיש לשנות את התוכניות הקיימות, אך לא לבטלן: "לא כדאי לבטל את התוכניות באופן גורף, שכן הן עוזרות לחלק מהזכאים, אבל הן לא פתרון מערכתי. צריך להחליפן בתוכניות שמגדילות את ההיצע בפועל: הקצאת קרקעות, סבסוד לפיתוח באזורים נגישים ובנייה להשכרה לטווח ארוך. פתרון אמיתי לדיור בר־השגה יגיע רק משילוב של הגדלת היצע, רגולציה חכמה ותמריצים נכונים, לא מהגרלות. התאחדות יועצי המשכנתאות פועלת מול משרד השיכון להגברת השימוש בהלוואות סבסוד של המשרד, באמצעות החרגת הזכאים לתוכניות הדיור הממשלתיות, תוך מתן אופציה להגדלת ההון העצמי עבורם לפי מודל אזורי".
השכרה במקום רכישה
בעוד התוכניות הממשלתיות מתייחסות לרכישת דירות, יש מי שסבור שצריך להתייחס גם להשכרה לטווח ארוך כפתרון אפשרי. ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מסביר: "לאורך שנים מדיניות הדיור התמקדה בעיקר בעידוד רכישת דירות, באמצעות תוכניות סבסוד ומענקים כספיים משמעותיים (מחיר למשתכן או מחיר מטרה). זאת על אף שהשכירות הפכה לבחירה של חלק הולך וגדל מהציבור. כיום כמעט שליש ממשקי הבית חיים בשכירות ובעשור האחרון כמחצית ממשקי הבית החדשים בחרו לגור בשכירות. מדובר בכ־230 אלף מתוך חצי מיליון משקי בית חדשים, כלומר המגמה רק מתחזקת. הביקוש הגדל לשכירות נתקל בשוק עם היצע מוגבל, מה שמביא לעליית מחירים חדה ולחוסר יציבות. התוכניות לסבסוד רכישת דירות מספקות מענה חד־פעמי ומהוות, למעשה, מענק כספי נקודתי.
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןבמקום להשקיע בהרחבת מלאי הדירות להשכרה, המדינה בוחרת לנתב משאבים לפתרונות קצרי טווח". ענבים מפרט מה לדעתו יש לעשות: "כדי לייצר שינוי אמיתי, נדרש היפוך גישה: השקעה בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, שניתן להשתמש בהם במחזוריות. פרויקטים אלו מספקים יציבות לשוכרים, מחזקים את שוק הדיור ומהווים פתרון מגורים למשק בית, שייתכן שיוכל לרכוש דירה בהמשך. לממשלה ישנם הכלים הדרושים, החל בתמריצים ליזמים וקרנות, דרך הקלות במיסוי ובמימון ועד הפניית תקציבים לפרויקטים של שכירות מוסדית. אם תיושם מדיניות כזו באופן סדור ומפוקח, יהיה ניתן לבסס שוק שכירות יציב, מאוזן ונגיש יותר, כזה שמעניק פתרונות אמיתיים ולא מהלכים שטחיים קצרי טווח".
3 צפייה בגלריה
שר הבינוי והשיכון חיים כץ וצמרת משרדו פותחים את ההגרלה ה 10- של דירה בהנחה
(צילום: דוברות שר הבינוי והשיכון)
רו”ח חיה קינד, מנכ”לית קרן אבו פמילי ריט, סבורה שהפתרון הנכון טמון דווקא בעידוד ובקידום דיור להשכרה: "תוכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה אולי התחילו עם כוונות טובות, אבל הן כבר לא מתאימות לשוק של היום, בטח לא לבדן. במקום להמשיך לסבסד רכישת דירות במחירים מלאכותיים, המדינה צריכה למקד את המאמצים ביצירת שוק מוסדר ויציב של שכירות ארוכת טווח. זה המודל שמאפשר ברחבי העולם מגורים איכותיים ובטוחים, בלי להעמיס חוב של 30 שנה על זוגות צעירים. כדי שזה יעבוד גם כאן, נדרש שינוי כיוון: העברת תקציבים ותמריצים לפרויקטים להשכרה, שחרור קרקעות ייעודיות במחירים מופחתים ופיקוח אפקטיבי על המחירים והתקנים. מדיניות דיור אמיתית לא נמדדת בכמה דירות נמכרו, אלא בכמה משפחות מצליחות לגור בכבוד לאורך זמן".
גם רפי קשקש, סמנכ"ל סיירוס קפיטל, מכוון לדיור להשכרה על פני סבסוד דירות לרכישה: "למרות השקעה מצטברת של כ־50 מיליארד שקל בתוכניות הדיור הממשלתיות – בין שדרך הנחות על קרקע או באמצעות סובסידיות ישירות – התערבות מלאכותית כדוגמת מחיר למשתכן ודירה בהנחה לא הצליחה לפתור את משבר הדיור שהתהווה כאן במשך שני עשורים. אומנם התוכניות סייעו נקודתית לעשרות אלפי משפחות, אך לא יצרו שינוי מערכתי. כדי להביא פתרון אמיתי, יש לטפל בו־בזמן הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש. בצד ההיצע יש לייעל את הליכי התכנון והרישוי. מינהל התכנון כבר החל בצעדים חשובים – ביטול מוסד ההקלות, רפורמת הרישוי העצמי ורפורמת 'תוכנית + היתר'. אך כדי שהמערכת תעבוד באמת, נדרש חיזוק משמעותי של כוח האדם בוועדות המקומיות – שהוצפו בעשרות אלפי תיקים בעקבות ההתחדשות העירונית – והשלמת תשתיות טרם שיווק הקרקע, כדי למנוע עיכובים מיותרים בבנייה.
רפי קשקשצילום: יח"צבצד הביקוש, הפתרון האפקטיבי ביותר הוא קידום דיור להשכרה ארוכת טווח בהיקפים משמעותיים במרכזי הביקוש ובסמיכות למערכות הסעת המונים. מודל כזה יוצר פתרון יציב ובר־קיימא גם בתקופות של ריבית גבוהה, ומעניק לזכאים אפשרות לשכור דירה ראויה במחיר מופחת לאורך זמן – ובכך לצבור הון עצמי לרכישת דירה בשוק החופשי. זהו כיוון אחראי, כלכלי וחברתי, שיכול להחליף סוף סוף את הגרלות הדיור".
עו"ד לוטם אזולאי, שותפה ומנהלת תחום התכנון והבנייה במשרד וקסלר ברגמן ושות', מסכמת את הנושא ואומרת שאולי מדובר בתוכניות שאינן מושלמות, אבל כל עוד אין פיתרון אחר אסור לוותר עליהן כל כך מהר: "נראה כי התוכניות הממשלתיות לדיור קרובות לסופן, לכל הפחות באזורי הביקוש. ברור כי תוכניות אלו אינן מושלמות, יחד עם זאת הן היוו הזדמנות כמעט יחידה עבור זוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. חובה לתת לזוגות הצעירים פתרון כלשהו, אם באמצעות הארכת התוכניות הקיימות או על ידי יישום צעדים חלופיים, שיוכלו להעניק להם הזדמנות לרכוש דירה לא רק בפריפריה".
"רמ"י נותרה מחויבת להמשך התמיכה בתוכניות ותפעל להרחבתן"
בזמן שסימן שאלה מרחף מעל המשך התוכניות והאפקטיביות שלהן, ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מדגישים, שימשיכו לתמוך בתוכנית ומזכירים, כי היא גם מתעדפת את משרתי המילואים.
נזכיר, כי מאז תחילת שנת 2025 שווקו על ידי רמ"י, במסגרת התוכנית דירה בהנחה, למעלה מ־16,300 יח"ד ברחבי הארץ. ב־22.10.25 הסתיימה ההרשמה להגרלה העשירית של דירה בהנחה, עם שיא ההרשמות של כל הזמנים - למעלה מ־132 משקי בית. במסגרת ההגרלה יוגרלו כ־7,500 יחידות דיור ב־21 היישובים הבאים: קריית עקרון, נתניה, רעננה, קריית גת, קריית ביאליק, עכו, עפולה, נוף הגליל, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, כפר ורדים, ירושלים, יהוד, יבנה ועוד.
ברמ"י מציינים, כי "מדובר בתוכנית שמוכיחה את עצמה בשטח ובזכותה, עד כה למעלה ממאה אלף ישראלים הגשימו את חלום הדירה. שיעורי ההרשמה הגבוהים בכל הגרלה מהווים עדות ברורה לביקוש ולאמון, שלהם התוכנית זוכה מהציבור". עוד נמסר: "במהלך השנה האחרונה מובילה הרשות מדיניות חדשה של תגמול והוקרה למשרתי המילואים, המוציאה לפועל החלטות ממשלה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו בנושא. זאת כחלק מהמאמץ הלאומי להוקיר את תרומתם של המשרתים, ומטרתה להעניק להם קדימות ממשית בדיור. בהתאם לכך, הוגדל היקף הדירות המוקצות למשרתי מילואים זכאים, במסגרת מכרזי מחיר מטרה, מ־25% ל־50% מכלל הדירות בכל הגרלה".
יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראלצילום: לע"מינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "הקדימות שניתנת למשרתי המילואים במכרזי מחיר מטרה והמגרשים שהוצעו במכרזים סגורים לחיילי המילואים מהווים כלי עוצמתי בידי המדינה להוקיר ולהעריך את מי שהתייצבו להגן על ביטחונה. מדובר בתוכניות מוכחות, שבזכותן זוגות צעירים ומחוסרי דיור רבים הגשימו את חלום הדירה. תוכניות הדיור הממשלתיות, לצד המשך תוכניות הדיור להשכרה לטווח ארוך, הן פתרונות שחשוב שימשיכו להיות זמינים בשוק הדיור הישראלי. הרשות נותרה מחויבת להמשך התמיכה בהן ותפעל להרחבתן".
