פסק דין תקדימי, שניתן בשבוע שעבר על ידי ועדת ערר לתכנון ולבנייה חיפה, קבע כי חברות בנייה שזכו במכרזי מחיר למשתכן אינן חייבות בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע בפרויקטים. פסק הדין התייחס לסוגיה שנגעה למקרה של חברת הבנייה אשטרום מגורים. מדובר בפסק דין שמטלטל את ענף הנדל"ן, ומעלה שאלות מהותיות באשר לאפשרות שרשות המיסים תדרוש תשלום שומות של עשרות אלפי שקלים מרוכשי הדירות.
בעזרת עו"ד מאיר מזרחי ממשרד המס מאיר מזרחי עם א. רפאל בדקנו מה ההשלכות של פסק הדין. לדבריו, עד כה, רשות המיסים התייחסה ליזמים אלו כמי שרוכשים "זכות במקרקעין" (חכירה מהמדינה), ולכן חייבה אותם במס רכישה בגובה 6% משווי הקרקע. פסק הדין החדש הופך קביעה זו וקובע כי בשל המגבלות והתנאים שמכתיבה המדינה בתוכנית, היזם אינו "רוכש" קרקע במובן המהותי, אלא פועל כקבלן שירותים עבור המדינה.
מה אומר פסק הדין?
"בית המשפט זיקק את עקרונות דיני המס לרמה הגבוהה ביותר וקבע כי יש להעדיף את ה"תוכן הכלכלי" על פני המבנה המשפטי הפורמלי. למרות שהיזמים חתמו על חוזי חכירה ל-98 שנים מהמדינה, ועל חוזי מכירה פרטניים הכוללים אחריות וערבויות, בית המשפט התעלם מהמבנה הזה. הקביעה המהותית היא שהיזם לא מכר דירות לדיירים, אלא שימש כקבלן בונה בלבד. מדובר בגישה אמיצה, שבוחנת את המהות הכלכלית של העסקה ולא רק את המסמכים שנחתמו.
מהן ההשלכות?
"לפסק הדין השלכות רוחב ומשמעות כלכלית אדירה, כאשר היקפי המס התלויים בו מוערכים במיליארדי שקלים. פסק הדין צפוי להשפיע על עשרות יזמים ועל מעל 150 עררים דומים הממתינים להכרעה. בנוסף, קיימת השלכה על עסקאות B.O.T (Build-Operate-Transfer) רבות מול המדינה (הכוונה שיטה של שותפות ציבורית-פרטית למימון פרויקט – ה.צ): מכיוון שהמדינה היא זו שקובעת את עקרונות העסקה במקרים אלו, ניתן יהיה לטעון כי היזמים בהן אינם חייבים במס רכישה.
מאיר מזרחיבאדיבות מאיר מזרחי ושות'מה המשמעות מבחינת הרוכשים?
"קיימת מחלוקת לגבי האפשרות שרשות המיסים תנסה להטיל את מס הרכישה על רוכשי הדירות במקום על היזמים. יש לדחות גישה זו בכל תוקף, שכן אין ספק שהרוכשים קנו דירות גמורות ולא קרקע; לכן, אם נקבע שהיזם לא מכר להם את הדירה, המשמעות המשפטית היא שהמדינה עצמה היא זו שנחשבת כמי שמכרה להם את הדירה, ואין להטיל עליהם את מס הרכישה בשום פנים ואופן, שכן במקרים רבים במקום מס רכישה זניח יכול הרוכש להתחייב במס של עשרות אלפי שקלים (שהם 6% משווי הקרקע).
מה המשמעות עבור היזמים?
"עבור היזמים, פסק הדין פותח פתח לחיסכון משמעותי בעלויות הפרויקט ולקבלת החזרי מס רכישה בסכומים מצטברים של מיליארדי שקלים. היבט חשוב נוסף בפסק הדין הוא האפשרות לתקן טעויות עבר: בית המשפט אפשר ליזמים לתקן את שומות המס שלהם רטרואקטיבית, גם אם במקור הם דיווחו בטעות כאילו רכשו את הקרקע. ליכולת לתקן שומות יש השפעה רבה על תחום מיסוי המקרקעין לא רק בנושא זה. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי הנושא יגיע בוודאות לבית המשפט העליון, וייתכן שההחלטה עוד תשתנה שם".
