רוכשי דירות רבים מניחים שהמכשול העיקרי בדרך לקבלת משכנתה הוא ההון העצמי או גובה ההכנסה. בפועל, יותר ויותר ישראלים מגלים כי מכשול לא קטן טמון בדירוג האשראי האישי שלהם. בשנה האחרונה עלה שיעור מסורבי המשכנתאות בבנקים מ-5% ל-8%, כך עולה מנתוני רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות.
חלק מהמסורבים הם זכאי משרד הבינוי והשיכון, שזכו בהגרלות של תוכנית הדיור הממשלתית מחיר למשתכן – ומגלים את הבעיה רק אחרי שכבר בחרו דירה והגיעו אל הבנק לקבל משכנתא. רבים מהם כלל אינם מודעים לכך שהתנהלות יומיומית שנראית שולית כמו צ'ק שחוזר, הוראת קבע שלא כובדה או חריגה זמנית – עלולה להפוך אותם למסורבי משכנתא או לכל הפחות ללקוחות שיקבלו ריביות גבוהות בעשרות אחוזים מאחרים.
מאז כניסתו לתוקף של חוק נתוני האשראי בשנת 2019, בנק ישראל מרכז מידע פיננסי על כל אזרח ומעביר אותו ללשכות אשראי פרטיות שמופעלות על ידי גופים מורשים. החוק מסדיר איסוף נתונים על התחייבויות אשראי והעברתם לגופי אשראי לצורך קביעת סיכון, והוא נועד להגביר את התחרות בשוק האשראי, להרחיב את הנגישות אליו ולצמצם אפליה במתן אשראי.
חברות מידע עסקי מרכזות את המידע ומפיקות דוח אשראי ואת דירוג האשראי לכל אזרח, ואלה מהווים כלי מרכזי בהחלטות הבנקים לגבי תנאי משכנתא והלוואות אחרות. הנתונים מאוחסנים במאגר נתוני האשראי של בנק ישראל לפי הוראות החוק, והם כוללים נתונים חיוביים ושליליים על עמידה בהתחייבויות.
"לא מעניש או מתגמל"
כך למשל, דירוג האשראי של חברת המידע העסקי CofaceBdi מהווה תו תקן לקבלת החלטות של נותני אשראי בבואם להעניק משכנתא או הלוואה. דירוג האשראי בישראל, עליו מתבססים הבנקים ונותני מימון בבחינת בקשה להלוואה או משכנתא, משקף את היסטוריית האשראי של אדם ומבוסס אך ורק על נתוני אשראי המתקבלים ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. טווח הדירוג הוא בין 300-850, כאשר 300 הוא דירוג האשראי הנמוך ביותר ו-850 הוא דירוג האשראי הגבוה ביותר, המצביע על התנהלות כלכלית מצוינת. יש לציין שנתוני הכנסה ובעלות על נכסים אינם כלולים בנתוני האשראי ולכן לא ישפיעו על הדירוג.
המרכיבים המרכזיים בחישוב הדירוג הם היסטוריית תשלומים, שיעור ניצול מסגרות אשראי, גיל מסגרות וחשבונות בעלי מסגרות אשראי, תמהיל האשראי הקיים, וכל מידע (חיובי ושלילי) שנמסר לתקופה של שלוש שנים מתאריך הסיום שלו. ב-Bdi מסבירים כי ניתן לתקן מידע רק אם הוא שגוי או אינו מעודכן. התיקון נעשה מול הגורם המדווח (בנק/חברת אשראי) או דרך האזור האישי של בנק ישראל.
לדירוג משמעות למתן משכנתאות שכן הוא מהווה חלק ממערכת הערכת הסיכון של הבנקים. דירוג נמוך (300-639) מתורגם ל"סיכון גבוה" ולכן עשוי להוביל לסירוב למשכנתא, דרישות ביטחונות מוגברות, ריביות גבוהות יותר ובדיקה מעמיקה של התנהלות פיננסית קיימת. דירוג גבוה (660-850), כאמור, מעיד על התנהלות יציבה ולכן מאפשר תנאי ריבית טובים יותר ומעלה את הסיכוי לאישור ההלוואה.
רועי מינקובצילום: יח"צהבנקים עושים שימוש בנתוני האשראי כדי להעריך האם ללקוח היו פיגורים או החזרות חיובים בשנה האחרונה, מה אחוז ניצול מסגרת האשראי, האם הוא נטל מספר רב של הלוואות בזמן קצר והאם קיימים רישומים שליליים כגון הוצאה לפועל. לפי דוח בנק ישראל לשנת 2024, האחרון שפורסם, קיימת עלייה ברמות הסיכון בחלק ממשקי הבית, המתבטאת בגידול במספר הפיגורים והאירועים השליליים בדוחות האשראי. מגמות אלה מביאות לכך שהדירוג הפך לכלי מרכזי בהערכת הסיכון, ובפרט כשמדובר בבקשות למשכנתאות.
רועי מינקוב, מנכ"ל CofaceBDi, אומר כי "נותני האשראי בישראל מסתמכים כיום על דירוג אשראי כחלק מהליך קבלת ההחלטות שלהם, הן בהלוואות צרכניות והן במשכנתאות. חשוב להבין שהדירוג אינו מעניש או מתגמל את הלקוח, הוא בסך הכול משקף באופן מספרי את ההתנהלות הפיננסית בפועל".
לדבריו, "כשיש פיגורים, ניצול יתר של מסגרות או חוסר יציבות בתשלומים הדירוג ירד בהתאם, והבנקים מתרגמים זאת לסיכון גבוה יותר. לעומת זאת, התנהלות אחראית ושוטפת לאורך זמן משפרת את הדירוג ומקלה על קבלת משכנתא בתנאים טובים. במציאות שבה נותני האשראי מסתמכים על הדירוג כמעט באופן גורף, הציבור חייב להיות מודע לכך שההתנהלות היומיומית שלו - לא המספר - היא זו שמשפיעה על נותן האשראי שהוא זה הקובע האם יקבל הלוואה, באילו תנאים ובאיזו ריבית".
נשאלת השאלה עד כמה גדול הפער בין המציאות הכלכלית של רוכש הדירה לבין האופן שבו הבנק מפרש את הנתונים, גם כאשר מדובר במשקי בית יציבים ובעלי הכנסה גבוהה. ליטל קפצ'יץ, יועצת משכנתאות זכיינית ברשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מספרת על זוג שהגיע אליה לקראת רכישת דירה חדשה. "במבט ראשון הם נראו כמו לקוחות שכל בנק ישמח לאשר להם משכנתא", היא מתארת. "זוג עם הכנסות גבוהות, חסכונות ויכולת החזר מצוינת. אבל כשהחלו בתהליך הליווי לקראת רכישת הדירה החדשה שלהם ונטילת המשכנתא, התברר שהמציאות קצת שונה".
קפצ'יץ מוסיפה: "לכל אחד מבני הזוג היה חשבון בנק נפרד. כאשר הופקו דוחות האשראי שלהם, ציון האשראי של הבעל היה גבוה במיוחד, אך הציון של האישה היה נמוך מאוד. מאחורי הנתונים התגלתה התנהלות יומיומית שנראתה להם הגיונית לחלוטין: במשך שנים, בכל פעם שחזר צ'ק או הוראת קבע מחשבון האישה, היא העבירה כסף מחשבון הבעל יום למחרת. בעיניהם, לא הייתה בכך שום בעיה, אחרי הכול הכסף תמיד היה זמין".
"במשך שנים, בכל פעם שחזר צ'ק או הוראת קבע מחשבון האישה, היא העבירה כסף מחשבון הבעל למחרת. אבל הם לא ידעו שכל החזרה כזו מתועדת ומשפיעה ישירות על דירוגם העתידי מול הבנקים"
"אבל מה שהם לא ידעו זה שכל החזרה כזו נרשמת ומתועדת במערכת נתוני האשראי, ומשפיעה ישירות על דירוגם העתידי מול הבנקים", היא ממשיכה. "בחלוף השנים נצברו לא מעט כתמים כלכליים בדוח, והבנקים ראו בזוג 'מסורבי בנק', כלומר לקוחות עם סיכון גבוה. התוצאה: ריביות כמעט כפולות ממשכנתא רגילה. על הלוואה של מיליון שקל, המשמעות הייתה החזר כולל של כ-3 מיליון שקל".
לאחר שזיהתה את הבעיה, מסבירה קפצ'יץ על תהליך השיקום הכלכלי: ייצוב החשבונות, שינוי דפוסי תשלום והפסקת ההחזרים המאוחרים. במקביל המליצה להם להגדיל את ההון העצמי ששילמו לקבלן בתחילת הדרך ולדחות את נטילת ההלוואה. לאחר כחצי שנה הציגה לבנקים הסבר על השינוי בהתנהלות ושיפרה יחד עמם את סיכויי האישור. בסופו של דבר הבנק אישר את המשכנתא בתנאים רגילים, וכך הזוג חסך כמעט מיליון שקל בעלות הכוללת של ההלוואה.
ליטל קפצ'יץצילום: אדיר אסרףלדבריה, "יש כיום חברות שמבטיחות למסורבי משכנתא למחוק את הציון השלילי לחלוטין, אך זה מהלך לא מומלץ. מחיקת נתונים עלולה לעורר חשד מצד הבנקים, במיוחד כאשר אין תיעוד למהלך השיקום הכלכלי. במקום להסתיר עדיף להראות לבנק שהשיפור אמיתי, מבוסס על שינוי התנהלות והבנה פיננסית נכונה".
למי שעומד לרכוש דירה, היא ממליצה להוציא אחת לשנה את דוח האשראי האישי מחברת נתוני האשראי כדי לבחון את הדירוג האישי ולראות שאין חריגות, ולהימנע מהחזרי צ'קים או הוראות קבע. "גם אם הכסף הועבר יום למחרת, הנזק כבר נרשם. יש להקפיד על ניהול תקין של חשבון הבנק ומול חברות כרטיסי האשראי, שכן התנהלות זו חשובה לא פחות מהכנסה גבוהה", היא אומרת.
"הדירוג צנח לרמה חריגה"
גלעד ברזילי, יועץ משכנתאות וזכיין ברשת "דרכנו", טיפל בזוג בגילאי ה-50 מעכו שזכו בדירה במסגרת מחיר למשתכן. ההטבה מהמדינה הייתה גדולה: כ-700 אלף שקל ביחס למחירי השוק, ולכן הם מיהרו לחתום על חוזה הרכישה תוך 30 יום. אך כשהגיעו לבנק שבו הם מנהלים חשבון כבר 20 שנה, הם גילו שהם מסורבי משכנתא.
"דירוג האשראי האישי אינו מתייחס להווה, הוא תוצאה של שקלול הנתונים מ-3 השנים האחרונות", אומר ברזילי. "ב-2024 הבעל, מפיק אירועים עצמאי, נפגע קשות בעקבות מלחמת חרבות ברזל וקריסת לקוח מרכזי. צ'קים חזרו, ההכנסות ירדו והדירוג שלו צנח לרמה חריגה. המצב הסתבך עוד יותר מכיוון ששני בני הזוג עצמאיים, אוכלוסייה שהמערכת הבנקאית מתקשה להעריך באופן יציב. כל תנודה בהכנסה הופכת למכשול".
גלעד ברזיליצילום: צחי קיבנשטיןוכך מצאו את עצמם בני הזוג חתומים על חוזה לרכישת דירה עם מחויבות משפטית - וללא כל דרך לממן את העסקה. "ניתחתי את ההיסטוריה הפיננסית שלהם לעומק. ראיתי את הקושי של 2024 אבל גם את ההתאוששות המדהימה של 2025. הבנו שהדירוג היבש לא משקף את המציאות: לא מדובר בלווים מסוכנים, אלא באנשים חרוצים שנקלעו למשבר זמני", מספר ברזילי. "בניתי אסטרטגיה עסקית, פניתי לדרגים הגבוהים בבנק והצגתי את הנתונים בצורה אנושית: המשבר היה זמני, ההתאוששות יציבה והיום בתחילת 2026 הם לווים מצוינים. לאחר מאבק מקצועי, זה הצליח והמשכנתא אושרה".
ברזילי ממליץ לרוכשי הדירות לא לחתום על חוזה רכישה לפני שיש "גב בנקאי". "במחיר למשתכן הזמן דוחק, ולכן רצוי לבדוק את נושא המימון עוד בטרם החתימה ולא לגשת לבנק לבד, אם הייתה לרוכשים תקופה כלכלית מורכבת", הוא אומר. "תופעת מסורבי המשכנתא בשל דירוג אשראי שלילי אינה שולית והיא רק מתרחבת. חוק נתוני אשראי נועד להעצים את הציבור על ידי יצירת מערכת מידע פיננסית מרכזית ושקופה, אך מי שלא מבין את כללי המשחק עלול לשלם מחיר כבד".
פורסם לראשונה: 00:00, 08.02.26
