"בשוק הדיור הישראלי התבססו בשנים האחרונות שני ביטויים עממיים שמגלמים בתוכם עולם שלם של תפיסות, ציפיות והבטחות: דירה בשכונה מה'ניילונים' ודירה בשכונה מתחדשת. זו אינה רק שאלה תכנונית או נדל"נית - זו דילמה שכמעט כל זוג צעיר ניצב מולה היום, לעיתים כבר בצעדיו הראשונים בדרך לרכישת דירה", כך פותח ומסביר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, מומחה נדל"ן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "לכאורה, בשני המקרים מדובר בדירה חדשה מקבלן - קירות שטרם הוכתמו, ריצוף חדש, מעלית שמריחה מפלדה טרייה", ממשיך דנוס, "אולם בפועל, ההבדל בין השתיים עמוק הרבה יותר: הוא נוגע למיקום, לאופי הסביבה, לקצב ההתפתחות, למחיר ואפילו לתחושת השייכות והקהילתיות".
ההקדמה של דנוס מתייחסת לשאלה שלא מעט זוגות צעירים או רוכשים פוטנציאלים מתחבטים בה בשנים האחרונות, כשהם מתחילים לחשוב על רכישת דירה. אם פעם הייתה הפרדה משמעותית בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, ודירות חדשות היו בעיקר בשולי הערים, בעוד יד שנייה בעיקר במרכז - ההתחדשות העירונית שינתה את התמונה. לכל מוצר ישיתרונות שלו. בכתבה הבאה ננסה להסביר מה ההבדל ולהבליט נושאים, שלא בטוח שחשבתם עליהם.
שכונות חדשות
יתרונות: תכנון ותשתיות מתקדמות
"דירה בשכונה מה'ניילונים' היא כשמה: דירה בשכונה חדשה לחלוטין, הנבנית מאפס, לא פעם בשולי העיר", כך דנוס, "מנגד דירה בשכונה מתחדשת נבנית לרוב בלב מרקם עירוני קיים - במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א, ולעיתים גם באזורי מעבר בין מרכז העיר לפרברים. שתי האפשרויות מגלמות יתרונות ברורים, אך גם חסרונות שלא תמיד נלקחים בחשבון. אחד היתרונות הבולטים של שכונה חדשה לחלוטין הוא התכנון הכולל. בניגוד לשכונות ותיקות שצמחו בהדרגה ולעיתים באופן לא אחיד, שכונה חדשה נבנית מתוך ראייה מערכתית: תכנון תחבורתי, שטחים ירוקים, מבני ציבור, אזורי מסחר ולעיתים גם מוקדי תעסוקה. למעשה, יש כאן ניסיון ליצור 'עיר קטנה' בתוך העיר הגדולה. הבנייה היא ברוב המקרים לגובה, עם תקנים עדכניים של בידוד, חיסכון באנרגיה, ממ"דים תקניים, חניות תת־קרקעיות ומעליות מהירות. בשכונה כזו התשתיות מודרניות - מדרכות, תאורה, ביוב ותיעול, חשמל, מים, סיבים אופטיים, ומתוכננות לעומסים עתידיים".
אוהד דנוסשחר שירזיעוד מוסיף דנוס, כי גם האוכלוסייה בשכונות החדשות נוטה להיות צעירה יחסית - זוגות בתחילת דרכם, משפחות עם ילדים קטנים, לעיתים משפרי דיור צעירים. "יתרון נוסף הוא הנוף הפתוח", ממשיך דנוס, "מאחר ששכונות חדשות נבנות בדרך כלל בשולי העיר, הן נהנות מנוף פתוח, מרווחים גדולים יותר בין בניינים ושבילי הליכה וריצה שתוכננו מראש. אלא שלצד כל אלה, חשוב לבחון גם את הצד השני של המטבע".
לדברי שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברת שרביב הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקריית אתא, יש יתרון ברור לשכונה חדשה: "שכונות שנבנות מאפס נהנות מתכנון מודרני ותשתיות חדשות שמשלבות את כל מה שצריך: תחבורה, חינוך, מסחר ושטחים פתוחים בצורה אידיאלית ומודרנית, ועדיין נהנות מניהול ושירותים מוניציפאליים ותיקים וממוסדים. כזו היא גבעת אלונים ששייכת מוניציפלית לקריית אתא, אך היא נפרדת ממנה לגמרי. רוכשי הדירות בפרויקט שלנו מציינים במפורש שהם מעדיפים להתגורר בשכונה חדשה מאשר באזורים שעוברים תהליך התחדשות ארוך ומורכב".
אמיר כהן, סמנכ״ל שיווק ומכירות בחברת י.ח. דמרי, מסביר מה היתרונות בשכונה חדשה ובוחר להדגים אותם בשכונת אשכול, שנבנית על חורבות שדה דב: "שכונה חדשה שמתוכננת היטב מאפשרת לייצר איכות חיים שלמה וארוכת טווח, כזו שלא מתקנת את העבר, אלא בונה נכון את העתיד.
אמיר כהןצילום: יח"צבשדב דב מדובר ברובע עירוני עצמאי, מודרני ומתוכנן כמכלול אחד, עם שטחים ירוקים נרחבים, עירוב שימושים אמיתי ויכולת להתאים את המרחב הציבורי בצורה מיטבית לצרכים של התושבים. שכונה כזו מאפשרת תכנון עירוניות עכשווית בסטנדרטים הגבוהים ביותר. כל המרחב מתוכנן כיחידה עירונית אחת של מגורים, מסחר, מלונאות, שירותים קהילתיים וריאות ירוקות ולא כאוסף של בניינים מנותקים. מדובר ברובע חדש ונגיש, שמשתלב בסביבה".
חסרונות: מחסור במוקדי מסחר ואופי
לצד היתרונות, אפשר למצוא גם חסרונות בשכונה חדשה לגמרי. החיסרון הבולט ביותר הוא העובדה שככל שהשכונה נמצאת בשלב מוקדם יותר, כך מדובר באתר בנייה נטול מוקדי מסחר פעילים, תשתיות וגם אופי. "אין עדיין היסטוריה, אין בתי קפה שכונתיים ותיקים, אין סיפורים מקומיים. התרבות המקומית מתגבשת לאט. לעיתים יחלפו שנים עד שמרכז מסחרי ייפתח במלואו, עד שמוסדות חינוך יתמלאו, ועד ששירותים עירוניים יפעלו בהיקף מלא", מסביר דנוס. "גם נושא התעסוקה לא תמיד פתור. למרות תכנון למוקדי תעסוקה בפועל רבים מהתושבים ממשיכים לעבוד במרכז העיר או מחוצה לה, והנסיעות היומיומיות עלולות להיות ארוכות".
נקודה נוספת שלא תמיד מוזכרת, היא ההיצע הגדול בשכונה חדשה. בשכונות חדשות נבנות לעיתים אלפי יחידות דיור במקביל, ולעיתים גם שכונות סמוכות נמצאות בתהליכי בנייה דומים.
"המשמעות היא היצע גדול יחסית של דירות דומות מאוד זו לזו", מסביר דנוס. "עבור רוכש, זה עשוי להיתפס כיתרון - יש בחירה, יש תחרות. אך במבט רחב יותר, היצע גדול בשכונה ובסביבה עלול להשפיע על קצב עליית הערך ואף ליצור תחרות גם בשוק השכירות".
שכונות מתחדשות
יתרונות: סביבה עירונית וקהילה קיימת
לעומת השכונה החדשה, השכונה המתחדשת היא מוצר שונה. לא מדובר במיקום מרוחק ולעיתים מבודד, אלא מלכתחילה המיקום מרכזי. ירדן גילן, מנכ"ל ושותף בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, מציין כי ברמה התכנונית לשכונות מתחדשות יש יתרון ברור: "הן מאפשרות לרכוש דירה חדשה בתוך סביבה עירונית ובקהילה קיימת.
ירדן גילןצילום: יוהנס פלטןשכונת ישגב ברמת החייל בתל אביב היא דוגמה מובהקת, שכונה שנבנתה בשנות החמישים, עם צביון קהילתי ותיק, שעוברת כיום תהליך מדוד של הריסה ובנייה בבנייה נמוכה של עד חמש קומות. המרחבים והשטחים הירוקים נשארים, אופיה של השכונה לא משתנה ושומר על בנייה רוויה נמוכה, לצד בתים פרטיים, והרוכשים החדשים נהנים מהמיקום המרכזי, ממוסדות חינוך וציבור קיימים, לצד מקורות תעסוקה, מסחר, פארק הירקון, נגישות תחבורתית וגישה לתחבורה ציבורית".
כהן מי.ח. דמרי מתייחס גם הוא ליתרונות השכונה המתחדשת: "התחדשות עירונית היא היום אחד הכלים החשובים ביותר לחיזוק הערים בישראל, מהלך שמאפשר חידוש תשתיות, שדרוג איכות המגורים וחיזוק קהילות קיימות בתוך המרקם העירוני הפעיל, ולא רק פתרון נקודתי למצוקת הדיור. בשכונות המתחדשות, כמו רבות מהשכונות בצפון תל אביב או בערים ותיקות במרכז הארץ, יש יתרון ברור של מיקום מבוסס, קהילה קיימת ונגישות לשירותים ולתחבורה, שפועלים כבר היום, יתרונות שאי אפשר לייצר מאפס".
גם דנוס עומד על יתרונות השכונה המתחדשת. "היתרון הראשון והברור הוא המיקום. קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לתחנות רכבת או רכבת קלה, למרכזי קניות, לבתי ספר ותיקים, לפארקים מבוססים. אין צורך להמתין שנים עד שהשכונה 'תתעורר' - היא כבר חיה. גם השירותים וחיי התרבות והבילוי נגישים יותר. בתי קפה, מסעדות, מרכזים קהילתיים ומוסדות תרבות לרוב כבר קיימים ופועלים. והיתרון - את הרוב ניתן ל'עשות' ברגל או מקסימום באופניים".
חסרונות: מחיר גבוה וצפיפות
החיסרון של השכונה המתחדשת מתחיל בבנייה הארוכה ולעיתים המבוזרת בכל השכונה, שעשויה להימשך שנים ארוכות. חיסרון נוסף הוא ההפרש במחיר, כמו שמסביר דנוס: "מיקום מרכזי יותר מתורגם בדרך כלל למחיר גבוה יותר למ"ר. לעיתים הפער בין דירה חדשה בשכונה מתחדשת לדירה חדשה בשולי העיר משמעותי מאוד. נושא נוסף הוא הצפיפות. התחדשות עירונית מגדילה לעיתים את מספר יחידות הדיור על אותה קרקע. המשמעות היא יותר דיירים, יותר כלי רכב ולעיתים עומס על תשתיות קיימות ומבני ציבור ותיקים יחסית, שלא תמיד הוגדלו באותו קצב, ולכן מצויים תדיר תחת לחץ. יש גם אתגר של עירוב ישן וחדש. בניין מודרני ומרשים עשוי לעמוד לצד מבנים ותיקים שטרם חודשו. המרקם אינו אחיד, ולעיתים קיימים פערים חברתיים וכלכליים בין דיירים ותיקים לחדשים. תהליך ההתחדשות עשוי להימשך שנים, ובמהלכו השכונה מצויה במצב ביניים - חלקה חודש, חלקה עדיין בתהליך".
שורה תחתונה?
בשורה התחתונה – האם ניתן לקבוע מה טוב יותר? מה טוב פחות?
דנוס מסכם את הדיון: "אין תשובה אחת נכונה. הבחירה בין דירה בשכונה חדשה מה'ניילונים' ובין דירה חדשה בשכונה מתחדשת היא בחירה בין שני סוגי הבטחות. הראשונה היא הבטחה לעתיד מתוכנן: מרחבים פתוחים, קהילה צעירה, תשתיות מודרניות, פוטנציאל צמיחה. אך היא דורשת סבלנות, מוכנות לחיות באתר מתפתח והבנה שהאופי ייבנה עם הזמן - ושלעיתים ההיצע הגדול בסביבה ישפיע על הנושא הכלכלי. השנייה היא הבטחה לעירוניות מיידית: מיקום, שירותים, תרבות, גיוון אנושי. אך היא כרוכה במחיר גבוה יותר, בצפיפות ובאתגרי עומס. בסופו של דבר, השאלה אינה רק 'כמה עולה הדירה', אלא 'איך אני רוצה לחיות'".
"מודל של עיר בתוך עיר"
לצד היתרונות והחסרונות של שכונה חדשה אל מול שכונה מתחדשת, יש הסבורים, שהמציאות כבר הצליחה ליצור מוצר חדש - כזה שמצליח להתגבר על החסרונות, לתת מענה רחב יותר מפעם ולגשר על הפערים בין שני המוצרים.
"בעבר, שכונה חדשה נתפסה בעיקר כמתחם מגורים נוסף שמרחיב את גבולות העיר", כך מסבירה ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים: "היום אנחנו עדים לשינוי תפיסתי עמוק, שבו שכונות חדשות מתוכננות מראש כמנועי צמיחה עירוניים - לא רק פתרון דיור, אלא אקו־סיסטם עירוני שלם, שמייצר ערך כלכלי, חברתי ותכנוני לעיר כולה. זו תפיסה שמתחברת למגמות של עירוניות חדשה, עם דגש על עירוב שימושים, חיזוק חיי הרחוב והקהילה, צמצום תלות ברכב ושימוש חכם בתשתיות קיימות".
לדברי דנינו, התכנון היום הצליח ליצור משהו חדש: "המודל של 'עיר בתוך עיר' משנה את המשוואה התכנונית. לא מדובר בהתחדשות אקראית של בניין בודד או ברצף פרויקטים נקודתיים מסוג תמ״א, אלא בהקמה של שכונה חדשה ומתוכננת מראש כמקשה אחת, גם בתוך גוש דן.
ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגיםצילום: אוהד דייןשכונה חדשה כבר אינה אזור שינה מנותק, אלא מוקד עירוני עצמאי המשלב מגורים לצד מסחר, תעסוקה, חינוך, תרבות ומרחבים קהילתיים. במודל הזה, השכונה אינה פוגעת בעיר הוותיקה אלא מחזקת אותה – דרך יצירת רצף עירוני, משיכת אוכלוסייה צעירה ומשכילה, הגדלת הכנסות מארנונה והשבחת ערך הקרקע בעיר כולה. כך ניתן לראות בערים, כמו רמת גן, רחובות ואור עקיבא, שבהן שכונות חדשות מתפקדות כמנוע כלכלי ותכנוני שמייצב את עתיד העיר. אפשר לראות את זה היטב בפרויקט BRAVO של אלמוגים ואברהמי ברמת אפעל. מדובר בשכונה חדשה שמתוכננת מראש כ'עיר בתוך עיר' – עם מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים – כזו שלא רק מספקת פתרון דיור, אלא מייצרת מוקד חיים עצמאי שמחזק את רמת גן כעיר ותיקה ומבוססת. בסופו של דבר ‘עיר בתוך עיר’ היא לא רק תשובה לשאלת הדיור, אלא אסטרטגיית צמיחה עירונית ארוכת טווח. היא מחזקת את החוסן הכלכלי והחברתי של העיר, וממצבת אותה טוב יותר במפת הערים המתחרות על תושבים, עסקים והשקעות".
