מגדלי המגורים בפרויקט ב.ס.ר בשכונת היוקרה פארק צמרת בתל אביב נישאים לגובה של 28-29 קומות וכוללים 278 דירות, שני חניונים תת קרקעיים ובריכה אולימפית. לאחרונה נתלתה בחזיתם מודעה על ידי חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), והדיירים גילו לתדהמתם שבכוונתה להפקיע חלקים מהחניונים התת קרקעיים ומהבריכה האולימפית, שמבחינתם נחשבת גולת הכותרת של המתחם, לצורך התארגנות לקראת הקמת קו המטרו המתוכנן M1 באזור.
ארז קנובלר, בעלי משרד תיווך בעיר, משווק את הדירות במגדלים להשכרה או לרכישה ב-8 השנים האחרונות. לפני 6 שנים עבר לגור במגדל ברחוב ניסים אלוני 5 עם אשתו ובנותיו הקטנות. "מאז פרסום המודעה, 3 אנשים שהתעניינו ברכישת דירה או בשכירות לתקופה ארוכה במתחם הקפיאו אתה ההליך", הוא מספר. "השוכרים מאוד מודאגים בנוגע למה שיהיה בהמשך, וגם בעלי דירות פנו אליי כי הם שוקלים למכור את הנכס, אם תוכנית ההפקעה תצא לפועל".
לדבריו, "משפחות שמחפשות מגורים באזור מאוד חוששות מנושא ההפקעות, בעיקר מהשאלה מה יהיה פה עם העבודות הבלתי פוסקות. אף אחד לא רוצה אתר בנייה מתחת לבית. פארק צמרת היא שכונה עם 12 מגדלים ולמעלה מ-2,000 דירות, והיא יחסית מרוחקת מאזור עבודות הרכבת הקלה או תוכניות פינוי בינוי בעיר. בתקופה בה תל אביב הפכה להיות בלתי נסבלת למגורים, אנשים מצאו פה שקט. אם האזור יהפוך לאתר בנייה, איבדנו את היתרון שלנו בהיבט הזה, זה מרתיע אותי מאוד גם בתור דייר. לא ארצה שיהיה פה עשור של עבודות מתחת לבית".
המקרה הזה אינו היחיד: בחודש שעבר החל תהליך הפקעת קרקעות הראשון (המהווה רק אחד מתוך מספר צווי הפקעות שיפורסמו בעתיד) והוא כולל כ-11 אלף הודעות לגבי כ-800 חלקות בערים תל אביב, פתח תקווה, חולון, בת ים, אור יהודה, קריית אונו וראשון לציון. עו"ד רועי מקוב, דייר במגדל, מסביר כי במודעה נכתב שנת"ע מתעתדת להפקיע שטח בגבול הצפון-מערבי של הפרויקט. "ההפקעה הזאת נוגסת בחלק העליון של הבריכה ושני החניונים. זה כמו לקחת שולחן עם 4 רגליים ולהוריד לו רגל - זה מערער את כל היסודות, הוא לא יכול להמשיך לעמוד יציב", הוא טוען.
לדבריו, צפויה פגיעה דרמטית אם אכן חלקים מהחניונים יופקעו: "תחנת חשמל, גנרטורים, מערכות כיבוי אש, מאווררים – כל המערכות הללו מתנקזות למרתפי הבניין. הן בהכרח יפגעו אם התוכנית תצא לפועל. לא התנגדנו לתוכנית הלאומית שאושרה לפני מספר שנים כי לא הכרנו אותה. הבעיה היא שברגע שהם (נת"ע, ג.ג) מסמנים קו – קשה מאוד להילחם בהם. יש להם הסמכויות, הכוחות, היכולות, התקציבים והמשאבים, והכל בעדיפות ארצית-לאומית".
"מישהו צייר קו ושכח שיש פה בניינים"
שטחי ההפקעה נחלקים לשני סוגים: הזמניים והקבועים. השטחים שיופקעו זמנית מיועדים להפוך לשטח התארגנות עבור העבודה על תוואי המטרו. במקביל, ישנם שטחים שיופקעו באופן קבוע ולא יחזרו להיות חלק מהמגדלים בסיום ההליך. אך מקוב מדגיש כי "גם השטחים הזמניים יכולים להיות מופקעים לתקופה ארוכה ללא התחייבות מצד נת"ע".
על פי הנחיות נת"ע, כל אדם שהנכס שלו או חלק ממנו יופקע לטובת פרויקט המטרו יזכה לא רק למכתב או הודעה אלא גם לביקור של מודד וכן שמאי שיעריך את שווי הנכס המופקע ולאחר מכן יועבר לבקר חיצוני לאשר את פיצויי ההפקעה. בחברה מבהירים כי על אף שיש צפי להשגות ותביעות, כפי שקרה בפרויקטים קודמים כגון הקמת קווי הרכבת הקלה, בעלי זכויות שיסכימו להפקעה ללא התנגדויות - יקבלו תוספת של כ-25% לגובה הפיצוי.
מקוב מקווה שבסיור המתוכנן עם נציגי נת"ע בשבוע הבא במתחם, הם ישנו את התוכנית. "בסיור הם יסמנו ויתעדו את השטחים המופקעים. אנחנו מקווים שנצליח לפתוח להם את העיניים ולשנות את רוע הגזרה, כי בתוך מרחב ההפקעה יש מרחב גמישות מסוים. הקו של המטרו הוא קו ישר שלא ניתן להזיז אותו, אבל הקו עצמו לא פוגע בבניינים באזור. תזוזה קטנה מערבה ולא תהיה כלל פגיעה בבניין או בדיירים", הוא מסביר.
"אנחנו לא יודעים מה יהיה גובה הפיצוי, נשכור עורך דין מקצועי בתחום שילווה אותנו בהליך. אבל אם נגיע לעניין הפיצויים – נכשלנו", ממשיך מקוב. "אנחנו לא מעוניינים בהם, אלא רק בלהשאיר את המצב בדיוק כפי שהוא עכשיו. הפגיעה הזו היא לא משהו שאפשר לתמחר או לאמוד – זה נזק שאין לו מחיר, זו פגיעה גסה בכל תכנון הבניין. עושה רושם שמישהו צייר קו, תוך התעלמות מוחלטת מכל מה שקורה סביבו – הגדיר שטח התארגנות ושכח שיש פה בניינים".
"חשבתי שהדירה תהיה הדיור המוגן שלי"
״יש אנשים שעבדו כל חייהם בשביל לקנות פה דירה, הם בגיל פנסיה ולא מחפשים עכשיו הרפתקאות", אומרת אירית קפלן, דיירת במגדל. "אני חוששת שיתחילו את העבודות, יגרמו נזק, וכשיתחלפו בעלי תפקידים באמצע ההליך נישאר עם כל הבלאגן, עם בור פעור באמצע הבניין. חשבתי שהדירה הזאת תהיה הדיור המוגן שלי, עכשיו אני בחרדות שיהיה פה פרויקט שיעבדו עליו 24 שעות ביממה ויערער את היסודות של הבניין. אני לא רוצה פיצויים – אני רוצה שקט. אם זה לא היה על חשבוני, הייתי צוחקת, איזו בדיחה, כמה חוסר מחשבה".
לני דודיוק קסטמברט מתגוררת במגדל עם שתי בנותיה. "הגעתי מארה"ב ותכננתי שזו תהיה דירה להשקעה, אבל בסוף החלטתי לגור בה. מבחינתי זה כמו מנהטן, אבל עכשיו אני בחרדה ממה שהולך להיות כאן. לא תכננתי למכור את הדירה אבל ברור לי שצפויה פגיעה משמעותית בערך שלה. ההודעה על ההפקעה הגיעה אלינו בלי התראה מראש, אני מאוד מקווה שהיא תשתנה. אין פרופורציה בין הפגיעה במשפחות שחיות כאן לבין החלקה שהם מבקשים להפקיע, זה לא כלכלי עבורם", היא טוענת.
מירה גילה אור, שגרה במגדל מזה 8 שנים, טוענת: "המדינה יוצרת מצב של חוסר ודאות בנושא קניית הדירות. אתה משקיע את מיטב כספך ומרגיש שהכל קורה פה בשלוף - מהיום למחר. אין תוכנית מתאר, אין ציפייה למשהו. השקעתי את מיטב כספי כאן, רציתי להזדקן כאן, כאן חשבתי שאסיים את חיי. מה אני אעשה, אני אמכור? לאן אלך? הדילמה יוצרת מצב של חוסר ודאות. התוכנית הזו עלולה לגרום לי לעזוב את הבניין. זה נורא עצוב".
3 צפייה בגלריה
"התוכנית הזו עלולה לגרום לי לעזוב את הבניין". דיירי המגדל ברחוב ניסים אלוני 5 בשכונת צמרת. מימין לשמאל: לני דודיוק קסטמברט, ארז קנובלר, אורן ליפניק ואירית קפלן
(צילום: טל שחר)
אורן ליפניק, מנהל המגדל, סבור שהפגיעה תורגש בבניינים נוספים בשכונה ושעוד דיירים יופתעו מתוכנית ההפקעות. ״כולנו הופתענו, אף אחד לא ידע על התוכנית הזו. מעולם לא נתקלתי במצב כזה לפני, שבו ביום בהיר אחד הכלו ומתפוצץ. זה חלק מהתרעומת של הדיירים, שמגיעים אליי עם שאלות ותהיות לגבי תוכנית שתעלים להם חלקים מהבניין", הוא מספר. רמי, המתגורר במגדל בשכירות, עבר לשם רק בזכות הבריכה. "ש לי פגיעה ברגל ואני מקפיד מידי יום לשחות כשעה וחצי, ועכשיו אני שומע שהיא לא תהיה יותר. מבחינתי זה קילר", הוא משתף.
חלק מהדיירים מציעים להקים את שטח ההתארגנות במרחק 100 מטרים דרומה, על שטח של עיריית תל אביב, וכך הם מעריכים שניתן יהיה לקדם את פרויקט המטרו ללא תשלומי פיצויים ופגיעה במגדלים. "בסמוך אלינו יש מתחם של עיריית תל אביב עם מגרש חניה גדול וגינה ציבורית. את כל הסיפור הזה אפשר לבצע שם, בלי לסכן את היסודות של הבניינים או לפגוע באיכות החיים של דיירים. לא ברור מי שרטט את זה והחליט שדווקא פה מתארגנים", אומר רפי, שוכר במגדל.
"תחבורה ציבורית נגישה מעלה את ערך הנכסים"
המטרו הוא פרויקט תשתית התחבורה הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל ועלות ההשקעה בו נאמדת בכ-150 מיליארד שקל. הוא כולל 3 קווים, אשר ירחיבו וישלימו את מערכת הסעת ההמונים במרכז הארץ ובו צפויים לנסוע כ-2 מיליון נוסעים ביום. הפרויקט צפוי לעבור דרך 109 תחנות לאורך 150 ק"מ ובשטחן של 24 רשויות מקומיות.
יש לציין שהדיירים לא חוששים מעצם קיומה של תחנת מטרו בסמוך למתחם המגורים, וסבורים שהיא תהפוך אותו לנגיש יותר. משה, בעל דירה במגדל, אף מברך על המיזם: "התפתחות התחבורה הציבורית היא דבר חשוב מאוד", הוא אומר. עם זאת, הוא מוסיף כי "לדעתי לא הייתה כל מחשבה מעמיקה בפרויקט. המטרו זה דבר נפלא, אבל צריך להסתכל באופן רחב על התוכנית ולהבין מה העלויות של הפיצויים".
נחשון קיויתי, יו"ר ובעלי קבוצת ב.ס.ר שבנה את המגדלים, סבור שהפערים בין טענות הדיירים לתוכניות ההפקעה של נת"ע יוסדרו. "קיבלנו מכתבים כמו כולם ואנחנו מטפלים בנושא. כשנציגי נת"ע יבואו בשבוע הבא, נבין מהם מה התוכניות. אני לא מוטרד. אני מהנדס, מתעסק בנדל"ן, בניתי את הפרויקט הזה. כשמקבלים הודעות כמו אלו, ברור שאין בהן היגיון", הוא אומר.
סגנית מנהל חטיבת מקרקעין בנת"ע, עו"ד ענבל קנקה, מסרה במענה לפניית ynet כי "נת"ע החלה בביצוע הליכי הפקעות לטובת מימוש והקמת הפרויקט הלאומי להקמת הרכבת התחתית (המטרו) בגוש דן. פועל יוצא מכך הוא משלוח הודעות אישיות לבעלי הנכסים שמקרקעיהם יועדו על פי תוכניות סטטוטוריות מאושרות לטובת הפקעה לצרכי ציבור עוד ב-2022. באשר לחלקה האמורה, הרי שנמסרה הודעת ההפקעה לבעלי הנכס, ולפיה יופקעו 60 מ"ר בלבד ומתוכננת הפקעה זמנית של 361 מ"ר לאורך שולי הפאה המערבית בשטחים הציבוריים ומעבר לבריכת השחייה.
"נת"ע, כחברה ממשלתית, מקפידה על ביצוע ההליכים על פי דין ותתפוס חזקה בשטחים אלו בסמוך למועד הביצוע ועל פי התכנון המפורט המתגבש. עם זאת, מכיוון שהליכי הפקעה לאורך 150 ק"מ אורך וכ-11 אלף דונם הם בהיקף עצום שטרם בוצע בישראל אי פעם, החלה החברה בנקיטת הליכי ההפקעה, וזאת בין היתר כדי לאפשר לבעלי הנכסים שהות להתארגן לקראת מועד הביצוע".
"כפי שהוכח בכל העולם, תחבורה ציבורית נגישה וזמינה מעלה באופן משמעותי את ערך הנכסים הסמוכים לה בכלל, ובפרט כאשר מדובר בהקמת תחנת רכבת תחתית הסמוכה עשרות מטרים למבנה. על פי מחקר שמאי מגובה בעסקאות שהזמינה נת"ע, סמיכות מיידית של נכסים לתוואי הרכבת הקלה בירושלים הביאה לעלייה של עד 26% מערך הנכס, ואין כל ספק שהקמת פרויקט המטרו תביא אף היא להשבחה משמעותית בערך הנכס. עם סיום הפרויקט, יזכו המטרופולין, כמו גם בעלי הנכס, לתחבורה ציבורית ירוקה, נגישה ונעימה שתסייע בפתרון בעיות הפקקים בגוש דן".
