האם ענף הנדל"ן הישראלי משנה כיוון? והאם הרוכשים מתחילים לשנות את הרגלי הרכישה באופן משמעותי? מחירי הדירות הגבוהים דוחקים לא מעט רוכשי דירה ראשונה וגם משפרי דיור לחפש פתרונות מגורים במקומות מרוחקים יותר, שם המחירים יכולים להיחשב ברי־השגה. המשמעות היא שמהלך, שפעם היה שמור למשקיעים - לרכוש דירה ולהשכיר אותה ולגור במקום אחר - הופך היום לנפוץ יותר ויותר גם בקרב בעלי דירה יחידה, שפשוט רוצים להיות בעלי נכס מחד, אבל לגור במקום אחר. יצאנו לבחון עד כמה רחבה התופעה.
"אני חושב שהמצב הזה קיים בשני סקטורים עיקריים: הראשון הוא רוכשים במחיר למשתכן, שקנו באזורים פריפריאליים, משכירים את הדירות שלהם וחיים בשכירות במרכז בנכס שהם מעדיפים, ומתמודדים רק עם הפער בין סכומי השכירות. הקהל השני הוא משפרי דיור, שלעיתים משכירים את דירתם הישנה ומשדרגים לדירה טובה יותר באותו אזור, ובהמשך הדרך זה נותן להם את האופציה של שתי דירות", מסביר ניב רום, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען.
"מציאות זו יוצרת גמישות מגורים חדשה", ממשיך רום, "אך גם מעלה שאלות לגבי יציבות ארוכת הטווח ויכולת לבנות שורשים בקהילה. היתרון הוא חופש הבחירה באיכות החיים, אך החיסרון הוא תחושת זמניות והיעדר ביטחון מלא במקום המגורים".
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, מייחס גם הוא את התופעה לתוכנית הדירות המוזלות של המדינה: "מרגע שממשלות ישראל נעזרות בכלי של 'מחיר למשתכן', אנחנו רואים תופעה שבה בעיקר משפחות צעירות רוכשות דירה במסגרת מחיר למשתכן, אולם לא גרות בה. במקום זה הן משכירות את הדירה ושוכרות דירה אחרת בקרבת ההורים או מקום העבודה. אנחנו רואים, שעל כל הגרלה של משרד השיכון יש אלפי מתמודדים על עשרות או מאות דירות".
גם עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, ממשיכה את הכיוון של הדוברים האחרונים: "המציאות של לגור איפה שרוצים ולקנות איפה שיכולים הושרשה באופן עמוק על ידי תוכניות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה'. המדינה דחפה את הפרויקטים האלו, שגרמו לכך שמשפרי דיור וזוגות צעירים נרשמו להגרלות וזכו בדירות במקומות שהם לא מקום מגוריהם, ובפועל הפכה אותם למשקיעים. הם הצליחו לרכוש נכס בזכות ההנחה, ובמקביל שוכרים דירה במקום שבו הם מתגוררים - סמוך לעבודה ולמשפחה. אך ככל שמכרזי 'מחיר מטרה' הצטמצמו, בשל העובדה שקבלנים לא ניגשו אליהם, הרוכשים מצאו אלטרנטיבה טובה יותר באזורי הפריפריה המתפתחת, שאגב, כבר אינה פריפריה, בזכות הנגישות התחבורתית. את ההוכחה לכך ניתן לראות ברשות המיסים, עם כמות גבוהה של דירות שנרכשו בנתיבות, שדרות ואופקים. נמכרות שם דירות ברמה ובאיכות שלא נופלות מאזורים אחרים. רוכשי הדירות הבינו שהמחירים רק יעלו ועדיף לרכוש עכשיו נכס בעלות סבירה, להמשיך לצבור הון עצמי, שבעתיד יוכלו לממש אותו, ולרכוש דירה במקום מגוריהם. במהלך הזמן היו כאלה, שגם אם לא תכננו לגור שם מלכתחילה – בזכות הטבות המס, עברו בהמשך לגור שם. אני אישית קיבלתי פניות ממכרים, שאף החליטו למשוך את כספי הפנסיה שלהם ולשלם על כך מס, כדי שיהיה להם הון עצמי לרכישת דירה בנתיבות, אף שימשיכו לגור במרכז. הם עשו זאת, כי הבינו שזו הדרך היחידה שלהם לרכוש דירה".
יקי רייסנר, יו"ר ובעלים קבוצת רייסדור, מסכים: "'גרים איפה שרוצים וקונים איפה שיכולים' זו כבר לא אמירה תיאורטית - זו מציאות של הרבה זוגות צעירים ומשפחות בתחילת הדרך. מי שמחכה לדירה מושלמת בדיוק במקום שהוא רוצה לגור, עלול להישאר מחוץ לשוק שנים, בזמן שההון העצמי נשחק והפער רק גדל. הגישה הנכונה, בעיניי, היא לקנות איפה שהמספרים עובדים (הון עצמי, החזר חודשי סביר ויכולת לעמוד בעסקה לאורך זמן), גם אם בינתיים גרים בשכירות במקום אחר. בשטח אנחנו רואים שבתקופות של חוסר ודאות דווקא אזורים בפריפריה ובדרום מציגים יציבות יחסית, כי הביקוש שם נשען יותר על צורך אמיתי במגורים ופחות על רעש שוק".
מיכל גורצילום: לילך רזמיכל גור מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב מציינת, כי "המציאות בענף הנדל"ן בשנים האחרונות מעמיקה את התופעה של 'גרים איפה שרוצים, אך קונים איפה שיכולים'. הגורם המרכזי למגמה זו הוא מבנה תוכניות הדיור הממשלתיות, המייצרות פער מחירים של מאות אלפי שקלים אל מול מחירי השוק החופשי. כחברה המשווקת מזה שנים אלפי יחידות דיור במסגרת זו, אנו מזהים כי עבור כ־50% מהזכאים, הרכישה אינה למטרת מגורים אלא מהווה כלי השקעה לכל דבר; הם רוכשים נכס בעיר הזכייה כדי להבטיח בעלות על נדל"ן, בעודם ממשיכים להתגורר בשכירות באזורי הביקוש".
"לא בוחרים לשכור - נאלצים"
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב בנייה ופיתוח, מסביר כי יש שינוי מהותי בענף: "שוק הדיור של 2026 כבר לא פועל לפי הכללים של פעם. עבור זוגות צעירים רבים, הרעיון 'לקנות דירה איפה שרוצים לגור' יצא מזמן מהמשוואה. דירה באזורי הביקוש - בקרבה לעבודה, למשפחה ולמסגרות החינוכיות, הפכה למוצר שמעטים בלבד יכולים להרשות לעצמם, במיוחד בתחילת הדרך. השוק בישראל יצר מציאות שבה לא בוחרים לשכור - אלא נאלצים לשכור. הרכישה הפכה לבלתי אפשרית עבור חלק גדול מהציבור, המחפש אלטרנטיבות השקעה עם ההון העצמי הנמצא ברשותו. רבים ממשיכים לגור בשכירות באזור שמתאים להם בתקופה הנוכחית בחייהם, ומנגד לרכוש דירה ראשונה באזור אחר, פחות נגיש, אך אפשרי כלכלית. לא במטרה להתגורר שם, אלא כ'עוגן כלכלי' - להיכנס לשוק הדיור ולשריין נכס בבעלותם.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צהבחירה הזו משקפת שינוי תפיסתי עמוק. הדירה הראשונה כבר לא נתפסת בהכרח כ'בית', אלא ככניסה מדורגת לשוק, נכס שמאפשר לצבור הון, לשמור על גמישות תעסוקתית וחינוכית, ולהימנע מהעמסה כלכלית כבדה בשלב מוקדם מדי. יש לכך יתרונות ברורים: פחות לחץ מיידי, יכולת לבחור אורח חיים שמתאים לצרכים, והפרדה בין החלטות רגשיות להחלטות כלכליות. מנגד, מדובר גם בפשרה - ויתור זמני על תחושת יציבות וביטחון".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג, מבינה את הגישה החדשה שמתגבשת בקרב יותר ויותר רוכשים, ומסבירה את הרציונל: "הפער הזה שמדבר על רצון לעומת יכולת, קיים ברוב המקרים. לכולנו יש חלומות, אך לא תמיד הם בהישג יד, לכן אני חושבת שהרעיון לפיו לשים תחילה יד על נכס, גם אם זה אומר להתפשר על מיקום או גודל הדירה, ולרכוש משהו כנכס ראשוני, זו גישה שכדאי לאמץ. משם ועם הזמן יהיה ניתן לבצע את הקפיצה לנכס הבא - גדול יותר, אולי במיקום רלוונטי יותר ומותאם יותר לסטטוס המשפחתי. הרעיון הוא לא להיכנס להתחייבות כלכלית גדולה מדי בגיל צעיר כדי לשמור על רמת חיים סבירה ולהתאים את ההוצאה על הדירה להכנסה. כך ניתן למשל לרכוש דירה באזור ביקוש זול יותר, שבו יש דרישה לדירות להשכרה, ולגור במרכז הארץ בשכירות, או לחלופין אם התקציב מספיק רק לדירה קטנה, כדאי להסתפק בזה. אנחנו רואים את העלייה בביקושים לדירות קטנות של שניים ושלושה חדרים במרכז, ומכאן מבינים עד כמה מצומצמת האפשרות של הצעירים לרכוש דירות באזור זה. עם זאת יש להם הבנה, שזו תחנה ראשונה בסך הכול בדרך לנכס ראוי יותר, מבחינתם. בפרויקטים החדשים שלנו בתל אביב, שתוכננו לצעירים ומשפחות צעירות, התב"ע כוללת דירות קטנות במיוחד כדי להתאים לאותם קהלים ולמוצרים המבוקשים, ואנחנו בהחלט עדים לרמות ביקושים גבוהות".
יעל דקל, סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד היוזמת ובונה מאות דירות באשקלון, מסכימה שרבים מרוכשי הדירות החלו לרכוש במקום אחד ולהתגורר במקום אחר, אבל מוסיפה שלאחרונה נראה שזה משתנה, לפחות בחלק מהמקומות. "עד לאחרונה אשקלון ענתה בהחלט להגדרה של עיר, שרוכשים רבים רואים בה הזדמנות 'לקפוץ על רכבת הנדל"ן', לאור מחירים נגישים ולאור היצע גדול של דיור בר־השגה עם אלפי דירות, במסגרת 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה', בעוד הפזילה של אותם קהלים הייתה לאשדוד או לערי השפלה הקרובות יותר למרכז, שנחשבו אז אטרקטיביות יותר. מגמה זו, שהייתה נכונה לרבות מערי הדרום שחוו בנייה מסיבית, בהחלט מעט הדאיגה, מכיוון שלכאורה, האוכלוסייה הצעירה והחזקה לא רצתה לחיות בעיר, אלא חיפשה קרבה גדולה יותר למקורות הפרנסה של גוש דן והמרכז. באופן שאינו מפתיע, ובזכות המהפכה שעברה אשקלון וערים נוספות בשנים האחרונות, ואפשר לומר אפילו שלמרות המלחמה, התפתחות העיר והצמיחה שלה הביאו רבים 'לחשב מסלול מחדש' ולעבור למגורים באשקלון עצמה. התפיסה של איכות חיים השתנתה בעידן של עבודה מהבית, זוגות ומשפחות מבינים שאפשר ורצוי להתרחק מצפיפות המרכז לטובת איכות חיים, מרחבים, טבע ורצועת חוף אדירה, וניתן לומר שאנשים גילו מחדש את אשקלון".
גיל שנהבצילום: גיא גלעדאדריכל גיל שנהב, שותף־מייסד כנען-שנהב אדריכלים, סבור שמדובר בשינוי עמוק בשוק: "בעולם החדש הרבה מאיתנו מעדיפים לשלם על שירותים ולא לקנות מוצרים. יש לאט לאט מעבר בעשור האחרון ממגורים בבעלות למגורים בשכירות. השכירות מאפשרת לנו כל פעם לגור בדירה שמתאימה לצרכים שלנו ולעשות התאמות, בהתאם לשינויים בחיים - בין שילדים שעזבו את הבית או הצורך להרחיב את המגורים. מכירה של דירה והעברה לדירה אחרת יכולה לעלות מאות אלפי שקלים. לעומת זאת שכירות מאפשרת גמישות: דירה קטנה יותר כשאנחנו לבד, דירה גדולה יותר כשהמשפחה מתרחבת. לכן רבים יודעים לעשות את החשבון, להרוויח מההון העצמי שלהם, ובוחרים לגור בשכירות ולהשקיע את ההון במקומות אחרים - אם במגורים במקום אחר או בערוצי השקעה שונים".
"השאיפה עדיין לדירה בבעלות"
בזמן שהמציאות בשטח מכתיבה כיוון אחד, יש מי שסבור שמתחת לפני השטח השאיפה היא עדיין לדבוק במודל הישן. עדית פרידמן, סמנכ"לית השיווק של אשטרום מגורים, מסבירה כי: "המשפט 'גרים איפה שרוצים, קונים איפה שיכולים' משקף במידה רבה את המציאות שנוצרה בשוק הדיור, אך אינו מבטל את השאיפה העמוקה של רוב הישראלים לדירה בבעלותם באזור הקרוב למשפחתם הקרובה, למקום העבודה שלהם ובסביבה שבה הם מעוניינים לגדל את הילדים. הרצון בבית משל עצמם נותר חזק ומושרש, אלא שהדרך למימושו הפכה מחושבת וזהירה יותר. שילוב של מעל שנתיים מורכבות, אי־ודאות ביטחונית, מחירי דירות גבוהים, ריבית גבוהה וסביבה כלכלית מורכבת מוביל משקי בית רבים להתפשר על מיקום הדירה שהם רוכשים, גם אם חיי היומיום מתנהלים באזורי ביקוש. יש כאלה שבמקום להתפשר על המיקום, מתפשרים על גודל הדירה. אנחנו רואים עלייה בביקוש לדירות קטנות יותר, לא כי הרוכשים מעוניינים בדירות קטנות, אלא שהם מתאימים את הרכישה לכוח הקנייה שלהם. לצד המעבר לדירות קטנות יותר במרכזי הביקוש, אנחנו מזהים מגמה משלימה של 'יציאה מערי הביקוש' אל ערים ושכונות מתפתחות באזור המרכז, שבעבר לא זכו לביקושים גבוהים והמחירים בהן זולים יותר, מבלי הצורך להתפשר על גודל הדירה ואיכות החיים.
עדית פרידמןצילום: סיון פרג'הבחירה באזורים אלו נשענת לרוב על קרבה משמעותית לצירי תחבורה מרכזיים ובמיוחד לתחנות רכבת עתידיות. פרויקטים בשכונות חדשות בערים אלה, הממוקמים בסמוך לצירי תחבורה, מאפשרים לרוכשים ליהנות ממחיר רכישה נמוך ומהדירה שהם חלמו עליה, מבלי לוותר על קישוריות מהירה למרכזי תעסוקה ולמשפחה. מצד אחד מדובר בשוק רציונלי יותר, שבו החלטות מתקבלות על בסיס יכולת כלכלית וראייה ארוכת טווח. מצד שני המציאות הזו מאריכה תהליכי קבלת החלטות ומחדדת פערים. זהו ביטוי לשינוי עמוק שמתרחש בענף - מעבר משוק שמונע בעיקר מציפייה להשבחת מחירים, לשוק שבו הרצון בבעלות נשמר, אך המימוש שלו מותאם למציאות חדשה".
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קבוצת אבני דרך, מבינה את הצורך של רוכשי הדירות וסבורה שזו ראייה כלכלית נכונה: "במציאות הכלכלית הנוכחית בישראל המחירים במרכז יוצרים אתגרים לזוגות צעירים, ולכן חשוב שהחלטת הרכישה תהיה מותאמת ליכולת הכלכלית של כל רוכש. אנחנו רואים במגמה של רכישה בפריפריה פתרון אמיתי. בפרויקט שלנו בקצרין, שאנחנו בונים יחד עם קבוצת י.ד. ברזאני, אנחנו מקימים כ־1,800 יחידות דיור שמותאמות לכל סוגי האוכלוסיות צעירים בתחילת דרכם, משפחות עם ילדים ואפילו משקיעים שמחפשים נכס להשבחה.
חנה שוורץצילום: רמי זרנגרהיתרון הגדול הוא המחיר הנגיש יחסית, שמאפשר להשקיע ולרכוש נכס להשבחה מבלי לפגוע ביכולת הכלכלית, לצד קרבה לתשתיות ושירותים עירוניים. חלק מהרוכשים בוחרים לגור בשכונה מספר ימים בשבוע ולהשכיר את הדירה בימים אחרים, וכך מנצלים את ההשקעה מבלי לפגוע בשגרת החיים. אני תמיד אומרת לרוכשים: 'קנו איפה שאתם יכולים, ותגורו איפה שאתם רוצים'. עם ליווי מקצועי של יועצי משכנתאות, יועצים פיננסיים ועורכי דין מנוסים ניתן למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס ולבנות בסיס יציב לעתיד, גם מבחינת מגורים, גם מבחינת השקעה וגם מבחינת איכות חיים".
רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, מסביר שכבר שנים הוא מבחין בתופעה: "'גרים איפה שרוצים, וקונים איפה שיכולים' זה מוטו שמלווה אותי כבר שנים. במציאות של מחירי דיור גבוהים רבים מבינים היום, שלא תמיד ניתן לרכוש את הדירה במקום שבו רוצים לחיות, ולכן במקרים מסוימים נכון להפריד בין מקום המגורים למקום ההשקעה. רכישת דירה באזור שנמצא במסגרת היכולת הכלכלית, גם אם לא גרים בה בפועל, מאפשרת להישאר ‘על הגלגל’, ליהנות מהשבחת ההון העצמי ולבנות עתיד פיננסי יציב יותר. היתרון במודל הזה הוא גמישות וחופש בחירה באורח החיים, ועבור רבים, זו כיום האסטרטגיה הריאלית והנכונה ביותר".
רוני כהןצילום: יח"צד"ר בלה ברדה ברקת, יזמת ומומחית להשקעות נדל"ן, מאירה עוד נקודה חשובה: "המשפט 'גרים איפה שרוצים, קונים איפה שיכולים' אכן מתאר נאמנה מציאות הולכת ומתרחבת בשוק הנדל״ן של 2026, אך חשוב להבין את ההקשר שבו היא מתקיימת. מדובר באסטרטגיה אדפטיבית, שנולדה מתוך פער הולך וגדל בין אזורי התעסוקה והחיים המבוקשים ובין יכולת ההון העצמי של רוכשים, בעיקר צעירים ומעמד ביניים עירוני. בפועל יותר ויותר אנשים בוחרים להמשיך להתגורר באזור שמשרת את אורח חייהם, עבודתם וזהותם החברתית, ולרכוש נכס להשקעה בפריפריה או באזורים נגישים יותר כלכלית. זו אינה בחירה אידיאולוגית, אלא תגובה רציונלית לשוק יקר, ריבית גבוהה וחוסר יכולת 'לסגור עסקה' במקום שבו באמת רוצים לחיות. עם זאת חשוב להדגיש, שמדובר בפתרון חלקי בלבד.
עו"ד בלה ברדה ברקתליה יפההמודל הזה מתאים בעיקר לאנשים ללא ילדים, או לכאלה שאינם תלויים במסגרות חינוכיות יציבות, שכן שוק השכירות בישראל אינו מפותח דיו, ואינו מציע ברובו שכירות ארוכת טווח עם ודאות תפקודית. עבור משפחות עם ילדים, המעבר בין מסגרות חינוך בשל סיום חוזה שכירות הוא חסם משמעותי, ולעיתים אף בלתי אפשרי. בנוסף, מבחינה כלכלית, זהו פתרון שמייצר פשרה: הוא מאפשר כניסה לשוק הנדל״ן ושמירה על דריסת רגל קניינית, אך אינו בהכרח מייצר אופטימיזציה כלכלית מלאה, במיוחד כאשר הפער בין תשואת ההשקעה לעלות השכירות במקום המגורים נותר גבוה. לכן מדובר במנגנון הישרדות חכם בתוך מציאות מורכבת; לא בפתרון אידיאלי, אלא באסטרטגיה זמנית, שממחישה עד כמה שוק הדיור בישראל רחוק מלהציע מענה מבני שלם לצרכים המשתנים של משקי הבית".
רו"ח רוני זוהר, יו"ר קבוצת קפיטל פלטינום מסכם: "אנחנו מזהים כאן התבגרות פיננסית של הדור הצעיר. במקום לוותר על החלום הנדל"ני בגלל רף הכניסה הגבוה במרכז, זוגות צעירים מאמצים אסטרטגיה של 'גידור ההון': הם רוכשים דירות להשקעה באזורי פיתוח שבהם ההון העצמי שלהם מספיק, וממשיכים לשכור היכן שהם רוצים לחיות. כלכלית זה מהלך נכון: במקום שהכסף יישחק בבנק, הוא מוצמד לשוק הנדל"ן שנהנה ממגמת עלייה היסטורית. הדירה בפריפריה הופכת לנכס מניב ולמקפצה שתאפשר להם בעתיד לממש את הרווחים ולהתקרב לבית החלומות שלהם".
"התופעה צפויה להתעצם"
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מאשר שהוא רואה לא מעט מקרים כאלה: "בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז עליית הריבית וההתייקרות החדה במחירי הדיור, אני פוגש שוב ושוב את אותה תופעה. זוגות צעירים, משפחות ואפילו משקיעים, שמבינים שהם לא יוכלו לקנות דירה במקום שבו הם באמת רוצים לגור. במקום זה הם מאמצים גישה חדשה: גרים איפה שנוח, עובדים במרכז, אבל קונים נכס איפה שאפשר כלכלית. זו כבר לא תופעה שולית, אלא מציאות רחבה, שמשנה את כללי המשחק בשוק הנדל״ן הישראלי". וידר מרחיב לגבי היתרונות והחסרונות: "היתרון הראשון והברור הוא כלכלי, מסביר וידר, "רכישה באזור זול יותר מאפשרת החזר חודשי סביר, מרווח נשימה כלכלי ויכולת להתמודד עם שינויים עתידיים – עליית ריבית, חופשת לידה, שינוי תעסוקתי או הוצאות בלתי צפויות. יתרון נוסף הוא גמישות. מי שלא 'קובר' את עצמו במשכנתה מקסימלית, שומר לעצמו אפשרויות: למחזר בעתיד, למכור ולהתקדם או לרכוש נכס נוסף. אבל אסור להתעלם מהצד השני והוא החסרונות. רכישה רחוקה ממקום המגורים יוצרת ניתוק רגשי מהנכס. לא כולם בנויים לכך. יש אנשים שצריכים לדעת שהבית שלהם הוא המקום שבו הם חיים, ולא רק מספר בדו"ח אקסל. בנוסף ניהול נכס מרחוק דורש התעסקות: שוכרים, תיקונים, התנהלות מול ועד בית ולעיתים גם תקופות שהדירה ריקה. זה לא מתאים לכל אחד, במיוחד למי שמחפש שקט נפשי. חיסרון נוסף הוא סיכון תכנוני וכלכלי. לא כל אזור 'מתפתח' באמת יתפתח. מי שלא מבצע בדיקות עומק – תוכניות עתידיות, היצע דירות, ביקוש לשכירות, עלול לגלות שהנכס לא מניב כפי שציפה, או שקשה למכור אותו בעתיד".
מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מסביר כי תוכנית "דירה בהנחה" היא אחת הסיבות להתגברות התופעה, ומוסיף שההחלטה להתמקד בפריפריה תעצים, לדעתו, את התופעה מצד הרוכשים: "לקראת השינוי המתוכנן בתוכנית, שבמסגרתו דירות כאלה ישווקו רק בפריפריה, התופעה צפויה להתעצם. מבחינה כלכלית, זה מהלך נכון עבור זוגות רבים. הם נכנסים לבעלות על נכס במחיר משתלם, בונים הון עצמי לאורך זמן, ובמקביל יכולים להשכיר את הדירה ולממן חלק ניכר מהמשכנתה. כשמדובר בזוגות שרוצים להתגורר במרכז, אבל זכאים לדירה בפריפריה, הפתרון הזה מאפשר להם גם לשמור על איכות החיים וגם לצבור נכס לטווח ארוך".
עם זאת, אוחנה ממליץ לזוגות שבוחרים במסלול זה לתכנן את תזרים המזומנים באופן מדויק ולוודא שהם בוחרים דירה שהם יכולים לעמוד בדרישות ההון העצמי והמשכנתה לאורך זמן. "חשוב גם לבחון מראש את פוטנציאל ההשכרה באזור," מוסיף אוחנה. "בשכונות חדשות, שרוב הדיירים בהן זכאים לתוכנית ומתכננים את אותו מהלך, עלול להיווצר עודף היצע של דירות להשכרה כבר ברגע האכלוס, מה שיקשה על השכרה מהירה. לכן יש להיערך לתרחיש שבו הדירה לא תושכר מיד, ולוודא שיש להם כרית כלכלית שתאפשר להם לשלם את המשכנתה, גם אם ההכנסה מהשכירות תתעכב".
גם עו"ד גל חסון מתייחס לנושא התחשיב הכלכלי: "חשוב במיוחד ניהול משולש הכספים: תשלום משכנתה על דירה שנרכשה או עתידה להירכש, קבלת דמי שכירות מהנכס המושכר ותשלום שכר דירה בדירת המגורים החלופית. כל אחד מהקודקודים מחייב עיגון חוזי מדויק בהסכם המכר, בהסכם השכירות ובהתקשרות עם הבנק למשכנתאות, זאת כדי כדי למנוע פערי תזרים, עיכובים וחשיפה משפטית".
ישראל עטיה, מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי, מסכם את הנושא: ״המשפט 'גרים איפה שרוצים, אך קונים איפה שיכולים' הוא אולי המוטו המגדיר ביותר של שוק הנדל"ן הישראלי והגלובלי בעשור האחרון, ובשנת 2026 הוא הפך מהמלצה אופציונלית למציאות קיומית עבור מרבית הזוגות הצעירים. מודל 'דירה למגורים כנכס ראשון' התחלף, והיום מודל ההפרדה בין מגורים להשקעה הופך להיות פופולרי. מצב זה גורם להפרדה מוחלטת בין צריכת הדיור שבה רוצים להפיק את המרב מאיכות חיים, קרבה לעבודה ולחינוך, ובין השקעת הנדל"ן שתומכת בבניית הון וגידור מול עליית המחירים. בהיבט החברתי־משפחתי, השינוי הזה מסמן את שבירת 'החלום הישראלי' הישן, אך מייצר גמישות חברתית חדשה. משפחות צעירות כבר לא מוכנות להתפשר על איכות החינוך או הקרבה למרכזי התעסוקה רק לשם הבעלות על הקירות שבהם הן ישנות. עם זאת המעבר למודל זה יוצר 'מעמדות' חדשים של שוכרים לטווח ארוך, מה שמחייב את המדינה להסדיר את שוק השכירות כדי להעניק ביטחון למשפחות שאינן בעלות הבית שבו הן גרות. המציאות הזו מחזקת את הניידות התעסוקתית, אך עלולה לייצר ניכור קהילתי מסוים, שכן הקשר בין התושב לנכס הופך לזמני וחוזי ולא לרגשי ושורשי".
קונים מעבר לים, גרים בישראל
מחירי הדירות הגבוהים בישראל לצד מיסוי גבוה על משקיעים דוחקים עוד ועוד ישראלים לבצע רכישות מעבר לים. אחד היעדים הבולטים בשנים האחרונות היא יוון, ובמיוחד הבירה – אתונה. זה לא המקום היחידי שבו רוכשים ישראלים דירות, אבל אחד הבולטים שבהם. מדובר ביעד קרוב, קצת פחות משעתיים טיסה מהארץ, אבל אטרקטיבי בשל מדיניות מס מקלה, ביקוש קשיח וגם מחירי דירות נגישים יותר לקהל הישראלי.
האם משמעות המשפט, לקנות איפה שיכולים ולגור איפה שרוצים, חל גם על הרכישות הללו? בשנתיים האחרונות נראה שכן. מה שמוביל עוד ועוד אנשים לעשות את המהלך, לעיתים לא רק משקיעים מיומנים. כמו בכל מקום שבו יש פעילות ענפה של קהל ישראלי הפועל בשוק הנדל"ן, גם באתונה קמו חברות שנותנות מענה לצורך, אחת מהן היא חברת פאלמו, שהקימו פלג יריב, המכהן כמנכ"ל ובעלים, ואביב כהן, המכהן כסמנכ"ל ושותף, שהתחילו בעצמם מרכישת דירה באתונה ב־2017 וזאת בשל קושי לרכוש דירה בישראל.
למעשה, כבר אז הם יישמו את המשפט 'לקנות איפה שאפשר ולגור איפה שרוצים'. לאחר המהלך הראשוני המשיכו לעוד עסקאות, ונכון להיום הם כבר עשו זאת עם קרוב ל־500 דירות, בעיקר באתונה, אבל גם ברחבי יוון. במסגרת סיור באתונה בנכסי החברה שונים, הסבירו השניים שלא מעט ישראלים רוכשים להשקעה, וכי לא פעם מדובר גם במי שאין בידו לרכוש נכס בישראל ומחפש אלטרנטיבה נגישה יותר.
פטור מלא ממס שבח
באשר לשאלה מה רוכשים הישראלים באתונה, מתברר שההעדפה הברורה היא לשכירות לטווח קצר. כהן מסביר את הסיבה: "הרבה מהם היו כאן ומכירים את האזורים ואת היקף התיירים ומבינים את הביקוש". בנוסף חשוב לזכור, שגם בסוגיית המיסוי יש יתרון לאתונה על פני ישראל עבור המשקיע הישראלי. יריב מסביר, כי: "מחזרים באתונה וביוון בכלל אחרי משקיעים, כי המקומיים לא יכלו לקחת משכנתאות. רק בשנה האחרונה התחיל השוק להיפתח. המשקיעים מביאים כסף מבחוץ ומניעים את השוק. ואגב, בגלל שלא נתנו משכנתאות, הביקוש לשכירות הרקיע שחקים, וגם זה פעל לטובת המשקיעים מבחוץ".
פלג יריב, מנכ"ל ומייסד פאלמוצילום: אורי חיוןכהן מוסיף ומדגיש מה היתרונות בסוגיית המיסוי: "יש אמנת מס בין ישראל ליוון ויש ניכוי רק במדינת המקור. מס הרכישה נמוך יחסית לישראל, ובנוסף אחד הדברים הכי משמעותיים הוא שיש פטור מלא ממס שבח ל־3 דירות לכל אדם". גם העובדות הללו, לדברי השניים, מהוות שיקול עבור הישראלים.
אבל כמובן אי אפשר בלי להתייחס לסיכונים. כשמשקיעים בנדל"ן מעבר לים, חייבים להפנים שלכל מדינה ישנם הכללים, החוקים וההטבות שלה, בין שמדובר על מיסוי מיוחד, תנאים בבעלות על קרקע, אפשרויות בעלות בחברות או בקרקע ועוד. הרבה פעמים תגלו שמעבר לים הדברים שונים מהותית מאשר בישראל, לטובה או לרעה. באתונה, למשל, כללים חדשים שנכנסו לתוקף לאחרונה ונוגעים להשכרה לטווח ארוך, מחייבים מבנים להוציא רישיון לעסוק בהשכרה לטווח קצר. כמו כן נאסר העירוב בין דירות רגילות לדירות לטווח קצר באותו הבניין באזורים מסוימים בעיר. מי שלא מכיר את הכללים, עשוי להיכוות. "זו הוראת שעה יחסית חדשה שיצאה ביוון, וצריך להיות מודעים אליה, הן מי שעוסק כאן בנדל"ן או בשיווק דירות והן הרוכשים", מסביר יריב. "זה מקטין את ההיצע של הטווח הקצר, אבל זה גם משרת אותנו, כי כשעושים בניינים שלמים, אז באזורים הרלוונטיים יש בניינים שהם רק שכירות קצרה".
אביב כהן, סמנכ"ל שותף פאלטוצילום: יח"צ פאלמועוד עניין, שתמיד כדאי להיזהר ממנו בהשקעות בחו"ל, הוא נושא הבטחת התשואה. לא פעם ניתן לראות פרסומים שמבטיחים עליית ערך או תשואה מובטחת מראש. חשוב להגיד, שכמו כל השקעה, ובמיוחד השקעה בנדל"ן, לצד הרווח יש תמיד גם סיכון, ואף פעם אין השקעה עם 100% הצלחה ואפס סכנות. "יזם שמבטיח בכמה יעלה השוק, זה מסוכן מאוד", מדגיש כהן, "יש נתונים ואינדיקציות. אפשר לבחון את המגמה בשוק ולערוך ניתוחים. אבל אף פעם לא נבטיח את זה, ולכן אף פעם אל תשמעו להבטחות מאף גורם".
"המחירים בישראל לא מאפשרים"
ומה אומרים הישראלים שרכשו דירות ביוון? גם הם מסבירים שבסופו של דבר המחיר היה זה שהיווה את הטריגר, גם הנמוך מעבר לים אבל בעיקר הגבוה והבלתי מושג בישראל. יאיר, שרכש מספר דירות באתונה, מספר: "המוטיבציה הראשונית הייתה למצוא השקעה מניבה באזור השרון, שתשמש גם כירושה לילדים. המחירים בישראל פשוט לא אפשרו לנו את התשואה שחיפשנו. ההבנה הזו הובילה אותנו לחפש אלטרנטיבות, וכך הגענו למסקנה שעדיף למנף את הכסף בחו"ל מאשר להתפשר בישראל".
לשאלה למה דווקא יוון, משיב יאיר: "הבחירה ביוון לא הייתה מקרית, אלא מבוססת על מספר פרמטרים כלכליים שניתחנו. בין היתר מצאנו שיש ביקוש חזק וקשיח לשכירות, מגמת עלייה עקבית במחירי הנדל"ן באתונה וביוון בכלל, תעשיית תיירות יציבה וצומחת וגם ולא פחות חשוב - הקרבה הגאוגרפית לישראל (בהשוואה ליעדים אחרים באירופה) וההיכרות שלנו עם המדינה מחופשות עבר".
ארז הוא משקיע נוסף, שבחר להשקיע ולרכוש נכס ביוון בסיוע החברה. "ההחלטה שלי נבעה משילוב של מספר גורמים כלכליים ואסטרטגיים", הוא מסביר ומספר שרכש שתי דירות באתונה - אחת מכר ואת השנייה הוא משכיר. "ראשית רף הכניסה הנמוך יותר מבחינת הון עצמי וזה מאפשר השקעה גם ללא סכומים אדירים כמו בישראל. שנית, הרצון היה לייצר פיזור השקעות חכם. בנוסף אי אפשר להתעלם מיתרון משמעותי נוסף והוא אמנת המס בין המדינות".
לשאלה האם זו פעם ראשונה שהוא משקיע בחו"ל? איך עוברים את החסם הפסיכולוגי של השקעה "בשלט רחוק" והאם אין חשש משינויים לא צפויים במדיניות במדינה אחרת, מה שעשוי לגרור הפסד - משיב ארז – "כן, זו הפעם הראשונה שאני משקיע מעבר לים. כדי לצלוח את המרחק והחשש הראשוני, הבסיס להכול הוא האנשים. חייב להיות אמון וכימיה טובה. לגבי חשש מהפסד – זה סיכון שקיים בכל השקעה, בארץ או בחו"ל. לגבי החשש המדיני – אני רואה את זה דווקא הפוך. ליוון יש יתרון של יציבות יחסית בהשוואה ליעדי השקעה אחרים, למשל איחוד האמירויות, שם החשש משינוי מדיניות או יחסים דיפלומטיים מוחשי יותר". ארז מדגיש, כי עשה לא מעט שיעורי בית לפני הרכישה, ומוסיף גם הערה חשובה למי שלא יכול לרכוש דירה בישראל וחושב על רכישה מעבר לים: "אני חושב שזה נכון למי שיש כבר נכס או שיש כסף פנוי להשקעה. לא כמהלך נקודתי שהמטרה שלו היא לקנות משהו בהון עצמי עם מחשבה רק על לעשות סיבוב מהיר".
