ענף הנדל"ן למגורים נמצא בתקופה מאתגרת, מה שמוביל מחד לריבוי מבצעים ומנגד למהלכים ישנים-חדשים, שתופסים תאוצה. בין היתר מדובר בקבוצות הרכישה שחוזרות לתמונה, אחרי תקופה ארוכה שפעלו מתחת לרדאר. אריאל רוזנברג, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מסייע לנו לעשות קצת סדר בתחום שנראה כי מתחיל להתעורר, ולהזכיר למה חשוב לשים לב.
נתחיל בבסיס - מהי קבוצת רכישה? מדובר בהתאגדות של אנשים פרטיים, הרוכשים יחד קרקע ובונים עליה פרויקט מגורים עבור עצמם. בשונה מרכישת דירה מיזם, כאן אין מוכר שמתחייב למסירת דירה במחיר קבוע. חברי הקבוצה פועלים כיזמים משותפים, ונושאים יחד באחריות לקבלת החלטות, לניהול הכספי ולהתקדמות הפרויקט. רוזנברג מדגיש: "המשמעות היא שמי שנכנס לקבוצת רכישה נכנס לעולם של יזמות. העלויות עשויות להשתנות בהתאם להתפתחויות, לוחות הזמנים אינם תמיד ודאיים, והסיכון הוא חלק בלתי נפרד מהמבנה".
מדוע חוק המכר לרוב אינו חל? חוק המכר נועד להגן על רוכש דירה מפני מעשים ומחדלים של המוכרים, באמצעות מנגנוני הבטחת כספים וערבויות הקבועים בחוק. בקבוצת רכישה אותנטית אין מוכר דירות או גורם דומיננטי שייחשב ככזה, ולכן ברוב המקרים החוק אינו חל. המשתתפים אינם רוכשים דירה מוכנה, אלא שותפים להקמתה, ולכן אינם נהנים מההגנות הקבועות בחוק המכר, ואף אחד אינו מחויב להעמיד את הבטוחות הקבועות בחוק.
מתי מתבצעת התערבות של המדינה? רוזנברג מדגיש, כי הכותרת "קבוצת רכישה" אינה קובעת, אלא המהות קובעת. כאשר מה שמוצג כקבוצת רכישה מתנהל בפועל כמכירת דירות, נבחנת העסקה לעומקה. אם קיים גורם דומיננטי שמנהל את הפרויקט, מתחייב למחיר סופי או לתוצר מוגמר ומתפקד למעשה כמוכר, ייתכן שמדובר בעסקה החייבת לעמוד בדרישות חוק המכר, לרבות מתן ערבויות להבטחת כספי המשתתפים. "במקרים כאלה המשרד פועל כדי לוודא שהציבור יקבל את ההגנות הקבועות בדין", כך רוזנברג.
דגשים למשתתפים פוטנציאליים - חשוב להבין מי הגורם המארגן ומה היקף אחריותו. יש לבדוק האם קיימת התחייבות למחיר סופי או למסירת דירה, נתון שעשוי לשנות את אופי העסקה. יש לוודא קיומם של מנגנוני בקרה ופיקוח על הכספים ולהסתייע בייעוץ משפטי וכלכלי בלתי תלוי. לדברי רוזנברג: "מודעות היא המפתח. קבוצת רכישה עשויה להתאים למי שמבין את המשמעות המלאה של יזמות משותפת, ומוכן לשאת גם בהשלכות".
האם יש למדינה עמדה בנושא קבוצות הרכישה? - רוזנברג משיב על השאלה: "קבוצת רכישה היא עוד מוצר בשוק הנדל"ן. המדינה והחוק מאפשרים את החופש לבחור. המוצר של קבוצת רכישה מורכב יותר מהאחרים, מאחר שבו חברי הקבוצה בונים ויוזמים ביחד. התפקיד שלי ושל המדינה הוא לא לקבוע למי מתאים סיכון ולמי לא. תפקידי הוא לוודא, שמי שבוחר ללכת בדרך כלשהי, מודע להשלכות ולסיכונים".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
