פיצוי בינוי? השנה וחצי האחרונות הוכיחו לשוק הנדל"ן עד כמה חיוני הצורך במיגון, חיזוק וחידוש מבנים בישראל, בצל מלחמת חרבות ברזל ומתקפות הטילים האיומות שפקדו אותנו. אחד הכלים המרכזיים להתמודדות עם מצב כזה הוא קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, שיכולים כמובן גם לצד חיזוק המבנים הישנים ומיגון הדירות הרעועות – לסייע בהגדלת היצע יחידות הדיור, שעדיין לא הצליח להדביק את קצב הביקושים למגורים.
ברשויות המקומיות, כמו גם במוסדות התכנון הארציים, תוכננו תוכניות רבות של פינוי בינוי בשנה האחרונה. רק לפני חודשיים נרשם "בליץ" התחדשות עירונית לאחר שהמדינה, באמצעות הותמ"ל (הוועדה הארצית לקידום מתחמים מועדפים לדיור שתפקידה לקדם תוכניות בנייה רחבות היקף בהליך מזורז) אישרה תוכניות פינוי בינוי לאלפי דירות רגע לפני סוף 2024 כדי לעמוד ביעדי הממשלה.
למרות זאת, הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לרבעון השלישי של השנה שחלפה מצביעים על נסיגה בהתחלות בנייה של התחדשות עירונית (את נתוני התחלות הבנייה לסיכום כל שנת 2024 נראה רק בחודש הבא). הנסיגה הזאת מגיעה חרף העובדה שהתחלות הבנייה הכלליות לא ירדו, ובענף אומרים שהסיבה לכך נעוצה, בין היתר, באויב מספר אחת של ההתחדשות העירונית בישראל – חריגות הבנייה.
"לפני מספר שנים הוזמנו לבחון קידום פרויקט פינוי בינוי במרכז הארץ, אך בבדיקת השטח התגלה כי אחד הדיירים, באישור שכניו, השתלט על החצר המשותפת – והקים בה יחידות דיור להשכרה ללא היתר", מספר בשיחה עם "ממון" שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי-לירן, העוסקת בקידום פרויקטים של פינוי בינוי והייתה אחראית להקמת הפרויקטים הראשונים של התחדשות עירונית בתל אביב וברעננה. לדבריו, "הדייר ציפה לקבל תמורות מלאות גם עבור היחידות הלא-חוקיות, אך מאחר שלא ניתן היה לאשר זאת, החלטנו לזנוח את הפרויקט".
שאולי אלוןצילום: קבוצת אשלי לירןאלון מסביר שתופעת חריגות הבנייה היא סוגיה מרכזית בבניינים ישנים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, ומהווה אתגר משמעותי בניסיון לגבש הסכמות בין הדיירים שביצעו חריגות, שכניהם, הוועדה המקומית והיזם. "בעבר, ההתמודדות עם חריגות בנייה הייתה פשוטה יותר, שכן ניתן היה להעניק לדיירים שביצעו חריגות פיצוי חלקי על השטח שנבנה ללא היתר – תוך הסכמה ושקיפות מול כלל בעלי הדירות. אולם כיום, החוק אוסר מתן תמורות בגין עבירות בנייה, והוועדות המקומיות אינן מכירות בשטחים לא חוקיים לצורך תמורות בפרויקט".
במקרים כאלה, מוסיף אלון, אם היזם מעוניין לקדם את הפרויקט, "עליו להעניק לדיירים פיצוי על חשבונו – מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ובעיקר מבלי להפר את עקרון השוויון בין הדיירים". לדבריו, "לא כל חריגות הבנייה זהות, ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו. כך, למשל, בבניינים בהם מספר שכנים סגרו מרפסות, או במבני עמידר ישנים שבהם הדיירים חילקו בהסכמה שטחים משותפים כמו גינות וגגות – ניתן למצוא פתרון מוסכם בתוך הבניין עצמו, תוך שקיפות מלאה ופיצוי חלקי לדיירים שביצעו חריגות".
למרות הפתרונות שמציג אלון, יש לא מעט מקרים שבהם חריגות בנייה מובילות לעצירת הפרויקט כולו. מקרה נוסף בו נתקלה החברה היה במתחם גדול באזור תל אביב, שבו התב"ע (תוכנית בניין עיר) אישרה הרחבה של 30 מ"ר לכל יחידת דיור. "חלק מהדיירים הוציאו היתרי בנייה ומימשו את ההרחבה, אולם דיירים אחרים שקיבלו היתר לא בנו בפועל – ולמרות זאת דרשו לקבל פיצוי כספי או תוספת תמורות. מכיוון שהעירייה לא גיבשה מדיניות ברורה לגבי מקרים מסוג זה, חוסר הוודאות הוביל לכך שוויתרנו על הפרויקט", הוא מספר.
לדבריו, "האתגר המרכזי בחריגות בנייה בהתחדשות עירונית הוא מציאת האיזון בין צורכי הדיירים, עמדות הרשות המקומית והכדאיות הכלכלית של הפרויקט. כאשר השיקולים אינם מסתדרים, ייתכן שבסופו של דבר היזם יעדיף לוותר על קידומו".
סגירת מרפסות או הצמדת הגג לדירה
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי. (S.K) שמאות המשמש כשמאי מטעם בעלי דירות ביותר מ-100 פרויקטים של מתחמי פינוי בינוי, מחזק את הדברים. "לפני כחצי שנה מוניתי לשמאי בעלי דירות במתחם פינוי בינוי בחולון. כבר בשיחות הראשונות עם חברי הנציגות הופתעתי, כאשר במקום לקדם את הסוגיות המהותיות בפרויקט, כגון תמורות ראויות לבעלי הדירות, כל השיחות התמקדו בחברי הנציגות שלהם יש שטחים שלא בהיתר ולא חוקיים", הוא מספר.
שמוליק כהןצילום: דובי שמחי"לתדהמתי, במקום לקדם את הפרויקט חברי הנציגות התמקדו בלדאוג בעיקר לעצמם כדי שיכירו בשטחי הקרקע אותם הם הצמידו לדירותיהם, בניגוד לחוק, כביכול כבעלי דירות גן", הוא ממשיך. "חודשים ארוכים בוזבזו לריק ללא קבלת החלטות, עד שצחוק הגורל הוא שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הכריזה על הקפאת המתחם בהתאם לסעיף 77/78 לחוק התכנון והבנייה כדי לקדם שם התחדשות עירונית מתחמית (ולא התחדשות עירונית במסגרת הבניין הבודד, כמו בתמ"א 38 – ה.צ). המשמעות של המהלך העירוני היה הקפאת קידום כל פרויקט פינוי בינוי למשל מספר שנים".
כהן מסביר כי "חריגות בנייה, תוספות בנייה ללא היתר ושימוש שלא בהתאם לייעוד החוקי בפרויקטים של פינוי בינוי – כל אלה מהווים את אחד הגורמים המשמעותיים ביותר לעיכוב התקדמות הפרויקטים, ואף עלולים להוביל למאבקים משפטיים בין בעלי דירות לבין הוועדות המקומיות והמחוזיות ובין היזמים".
"חריגות בנייה, תוספות בנייה ללא היתר ושימוש שלא בהתאם לייעוד החוקי בפרויקטים של פינוי בינוי – כל אלה מהווים את אחד הגורמים המשמעותיים ביותר לעיכוב התקדמות הפרויקטים"
לדבריו, "כאשר מדובר בבניינים ישנים בני עשרות שנים, קיימת תופעה שכיחה של תוספות או שינויים בתכנון המקורי של הדירה – כגון סגירת מרפסות, הוספת חדרים ללא היתר או הצמדת רכוש משותף כמו הגינה או הגג לדירות הבעלים בניגוד לחוק וללא היתר בנייה. יש גם מקרים של שימוש בפועל למגורים בנכסים בייעוד אחר לחלוטין, כגון חדרי כביסה, מחסנים, משרדים, חנויות ועוד".
הבעיות מתעוררות ביתר שאת, כאשר בעלי אותן דירות מצפים לקבל תמורות עבור התוספות ו/או השימושים הבלתי חוקיים. "הוועדות המקומיות כלל לא מכירות בשטחים האלו כשטחים בבעלות בעלי הדירות, ולא מקנות את התמורות ליזם בעטיים", מוסיף כהן. "היזם מבחינתו לא רק שלא יכול לתת 'פרס' על עבריינות בנייה, הוא גם לא יכול לפצות או להכיר במקרים אלו גם מבחינת עקרון השוויון והשקיפות הנדרשים מול בעלי הדירות האחרים. למעשה, היזם אמור 'לסבסד' את התמורות מסל הזכויות שלו, מה שמביא בהכרח לרווחיות נמוכה – ולפגיעה בכל בעלי הדירות במתחם".
גם בתחום דמי השכירות שמשלמים היזמים לבעלי הדירות בתקופת הבנייה של הפרויקט החדש יש דרישות יוצאות דופן. כך למשל, מדגים כהן מקרה שבו נרשמה דרישה לשכר דירה גבוה בשל פיצול דירה לא חוקית, או שכר דירה גבוה כי הדירה משמשת בפועל להשכרה לטווח קצר במסגרת של AIRBNB.
"עברייני בנייה משתלבים בנציגות הדיירים"
"כשמאי המייצג את בעלי הדירות, התפקיד שלי הוא לא רק לאמוד את שכר הדירה ואת התמורות הראויות, אלא גם לסייע לבעלי הדירות להגיע להסכמות ביניהם לבין עצמם, לקדם את הפרויקט ולאפשר את היציאה שלו לפועל, גם במקרים שבהם יש חריגות", אומר כהן. "אני נתקל במקרים בהם לא פעם דווקא בעלי הדירות עם חריגות הבנייה משתלבים בנציגות בעלי הדירות ומנסים לקבוע את הטון – ולקבל את התמורות בגין החריגה".
לכן, הוא מדגיש כי "כבר בשיחה הראשונה עם כל בעלי הדירות אני אומר להם בפירוש שמי שעשה שימוש לא חוקי בנכס – לא זכאי לכל תמורה בגין החריגות הללו, ובנוסף הוא גם עלול לשלם בגינן קנסות. אחרי שהמסר נקלט, ובעל הדירה מבין שהוא לא יקבל תמורה מלאה בגין החריגות, בתיאום ובהסכמת שאר בעלי הדירות אנחנו מנסים להגיע להסכמות שיהיו מקובלות על כולם".
אז מדוע בכל זאת קורים מצבים שבהם אותם עברייני בנייה "מרוויחים" מההפקר? כהן מסביר: "אחד המנגנונים הנפוצים במצבים מורכבים כאלה הוא מנגנון של דמי שימוש. מדובר במנגנון שמאי, המבטא מחיר מסוים שהשוק מוכן לשלם עבור השטח/השימוש הלא חוקי כדי לאפשר את יציאת הפרויקט לדרך, ולהימנע ממחלוקות קשות. אמנם מדובר בהטבה שמעניקה תמורה לבעלי אותן הדירות, על אף שמדובר בשטח לא חוקי; אבל לרוב אלה שיעורים מאוד נמוכים מהשווי של השטח, אם היה בשימוש חוקי. הערכה השמאית היא 5%-10% מהשווי החוקי, ואז יש מקרים שבהם גם החורגים וגם השכנים שלא חרגו מקבלים את המנגנון".
"המטרה שלי כשמאי המייצג את בעלי הדירות היא להגיע לנקודת האיזון בין הדיירים כי בסופו של דבר, על בעלי הדירות החורגים להבין שהסכמים שיבוצעו, גם אם לא תמיד תואמים את הציפיות שלהם, עשויים להניב תוצאות חיוביות הרבה יותר – אם יימנעו ממאבקים ארוכים ולא ידרשו תמורות שלא תואמות את המציאות המשפטית", הוא מוסיף. "גם השכנים לרוב מבינים שהפשרה עשויה להיות עדיפה על פני עיכוב נוסף בפרויקט, ולכן נוטים להעדיף את האפשרות להתפשר – ולסיים את הליך ההתחדשות העירונית".
"חריגות בנייה מינוריות יחושבו בדירות התמורה"
עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במימוש פרויקטים של פינוי בינוי, מציין כי יש להתייחס לנושא חריגות הבנייה במתחמים המיועדים לפינוי בינוי בזהירות ובעדינות. "מצד אחד, הכלל הוא שאין להעניק פיצוי לבעלי הדירות שביצעו חריגות בנייה. בהתאם, גם ועדות התכנון והמחוקק רואים בחריגות הבנייה חסם שיש להתמודד עמו", הוא מדגיש.
עו"ד יריב בר דייןצילום: יח"צלדבריו, "חוק פינוי בינוי תוקן כך שבית המשפט רשאי לקבוע שלצורכי חישוב הרוב הנדרש להגשת תביעה נגד בעלי דירות סרבנים – בעל דירה שסירובו מושתת על בנייה שלא כדין ו/או שימוש ברכוש המשותף שלא כדין, חלקו אינו מחושב. כך מנוטרלת השפעתו על אפשרות מימוש הפרויקט, והנושא יכול לבוא בפני בית המשפט שיקבל החלטה".
מצד שני, הוא מודה כי "בפועל אנחנו כן רואים מקרים רבים שבהם בעלי הדירות והיזם מייצרים איזונים פנימיים במסגרת הפרויקט, כדי לאפשר את מימושו – על אף חריגות הבנייה. כך למשל, ניתן לראות בפרויקטים רבים של פינוי בינוי חריגות בנייה מינוריות, כמו סגירת מרפסות בבניינים בהם המרפסת הייתה בקו הבניין והיא נסגרה (אפילו בסגירה לא קבועה, כגון תריס), שיחשבו כשטח של הדירה לצורך חישוב שטח דירת התמורה".
במקרים בהם חריגות הבנייה הן משמעותיות יותר, כמו פלישה ושימוש ברכוש המשותף ללא קבלת היתר או ללא קבלת הסכמות חוקיות של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, בעיקר בדירות בקומות העליונות להן צמוד פיזית גג, או בדירות בקומות קרקע הסמוכות לחצר הבניין, נוצר קונפליקט ומתח משמעותי במערכת היחסים הפנימית שבין בעלי הדירות לבין אותם שכנים שחרגו.
לדברי בר דיין, "מערכת יחסים עכורה זו מתורגמת לסרבנות הדדית והכשלה במימוש הפרויקטים. החורגים אינם מוכנים לוותר על החריגה, בדרך כלל בטענות של שימוש רב שנים והסכמה שניתנה בעיקר בשתיקה; ומצד שני, בעלי הדירות האחרים אינם מוכנים להכשיר את השרץ בדיעבד, מכיוון שהם למעשה נותנים את ידם לתהליך פסול, שבו מי שחרג ונהג שלא כדין מקבל תמורה עודפת ו'פרס' על התנהגותו הפסולה. מקרים כאלה יגיעו בדרך כלל לפתחו של בית המשפט בתביעות דייר סרבן".
"ככל שמדובר בפרויקטים שהם עתירי חריגות בנייה מסוגים שונים, הסיכוי שלהם למימוש נמוך. עם זאת, עם יצירתיות מחשבתית, איזון נכון ושמירה על שקיפות ועקרון השוויון – ניתן להתגבר על האתגרים"
בר דיין מציין כי הגשת תביעה נגד בעלי דירות בגין חריגות בנייה או פלישה לרכוש המשותף אינה מצטמצמת להגשת תביעה דייר סרבן, וניתן להפעיל מנופי לחץ חוקיים אחרים – כגון תביעה המושתתת על פיצוי בגין דמי שימוש ראויים עבור הרכוש המשותף בו נעשה השימוש. עם זאת, הוא מסביר כי יש מקרים בהם ניתן לאזן בהסכמה את זכויות כלל הצדדים.
כך למשל, הוא מדגים כי "במקרה שבו אדם קנה דירה שיש בה חריגה: אותו אדם עשה בה שימוש במשך שנים רבות, ועתה עם קידום פרויקט של פינוי בינוי, התמורה אותה מציעים לו מבוססת על שטח הדירה שנבנתה בהיתר המקורי. במקרה זה, יכול להיות ששטח דירת התמורה לאחר התוספת שמוענקת לכלל בעלי הדירות יהיה קטן משטח דירתו היום. מצב שכזה מצריך יצירתיות והגעה להבנה כללית, לפיה ניתן להעניק את התמורה הראויה למרות חריגת הבנייה, תוך שקיפות מלאה והתחשבות בזכויות של כלל הצדדים המעורבים".
"ככל שמדובר בפרויקטים שהם עתירי חריגות בנייה מסוגים שונים, הסיכוי שלהם למימוש נמוך. עם זאת, עם יצירתיות מחשבתית, איזון נכון ושמירה על שקיפות ועקרון השוויון – ניתן להתגבר גם על אתגרים אלו ולהגיע למימוש הפרויקט", הוא מסכם.
פורסם לראשונה: 00:00, 11.02.25
