בשנים האחרונות הופכת ההתחדשות העירונית למנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל"ן המקומי. בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאית המקרקעין זרית שבח ממשרד שבח-גולדשמידט, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת שמאי המקרקעין, נבנה עבור ynet ו"ידיעות אחרונות" מדד חדש ששם זרקור על השכונות המתחדשות של ישראל.
מדובר בשכונות בערים מרכזיות, שעתידות לעבור התחדשות עירונית אינטנסיבית על ידי הריסת רוב דירות השיכון הישנות לטובת הקמה של אלפי יחידות דיור חדשות. השכונה הראשונה במדד הייתה שכונת יוספטל בפתח-תקווה, וכעת אנו מפרסמים את השכונה השנייה במדד – המתחם הדרומי בעיר אור-יהודה, שכולל שלוש שכונות שצפויות לעבור מתיחת פנים משמעותית במסגרת תוכנית ענק שהומלצה לאחרונה להפקדה בוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל).
המדד מבקש לחשוף את המצב הקיים ולהעריך את המצב העתידי בכל שכונה. במסגרת המצב הקיים נבדקו מאפייני הדיור, כמות שטחי הציבור בשכונה, השטחים הירוקים ושטחי המסחר, הצפיפות לדונם, מוסדות החינוך ואופי האוכלוסייה. בנוסף, נערך ניתוח שמאי לגבי השפעת ההתחדשות העירונית על המחירים בשכונה.
בבחינת המצב העתידי לאחר שיקודם הפרויקט, נבחנו אילו תמורות יקבלו הדיירים (גודל הדירות החדשות ומה יכללו), אילו תשתיות יפותחו, איך השכונה תשנה את חזותה, ואיזה מענה מתכננת הרשות להתחדשות עירונית לתת לתהליכי הג'נטריפיקציה שייווצרו (זרימת אוכלוסייה חדשה וחזקה מבחינה חברתית-כלכלית לשכונה, על חשבון דחיקת האוכלוסייה המקומית החלשה).
השכונה
המתחם הדרומי באור יהודה כולל את שלוש השכונות הדרומיות בעיר, הנקראות על שמות הרחובות המרכזיים שלהן. השכונה המערבית מכונה שכונת סחל"ב, השכונה במרכז מכונה איילת השחר והשכונה המזרחית מכונה שכונת דגניה. בעבר נקראו השכונות שפרינצק ושיכון עמידר, אך במהלך משותף לתושבי השכונה והרשות המקומית שונה שמן כדי לשפר את תדמיתן.
השכונות הדרומיות הוקמו על שרידי הכפר ענא, כפר ערבי ששכן באזור עד מלחמת העצמאות ב-1948. שמו של הכפר שימר את שם היישוב הקדום "כפר אונו", עיר מקראית שבתחומה שוכנת היום, כאמור, אור-יהודה, ושמה העניק לאזור את השם "בקעת אונו". בבקעת אונו נמצאות, מלבד אור-יהודה, ערים נוספות כמו יהוד-מונסון, קריית-אונו וסביון. לפני שקם היישוב, היו באזור מעברות אשר קלטו עלייה בעיקר מעיראק ובהמשך, בשנות ה-70, גם מגיאורגיה ובוכרה. היום מתגוררים בשכונות הדרומיות כ-7,200 תושבים.
השכונות ממוקמות ממערב לאזור התעשייה הדרומי של העיר בין שכונת ההסתדרות במזרח לשכונת נווה איילון במערב, בסמוך לכביש 412 העובר מדרום ומתחבר לדרך לוד בצד אחד ולכביש ירושלים-תל-אביב (כביש 1) בצד השני. בשלוש השכונות הדרומיות יש כיום 2,206 דירות ישנות משנות ה-70-50 של המאה הקודמת, בשטח ממוצע של 72 מ"ר. רבע מהן בשטח של עד 55 מ"ר, מחציתן בשטח שבין 90-56 מ"ר והשאר גדולות יותר.
הבניינים הגבוהים בשכונה כיום כוללים 8-7 קומות מעל קומת עמודים, אך רוב המבנים הם בנייני שיכון ותיקים או בנייני רכבת בני 4-3 קומות. לפי ממצאי הסקר החברתי שנערך בשכונה לקראת קידום התוכנית, כ-70% מהדירות הן בבעלות, כ-22% מושכרות והשאר משמשות את מערך הדיור הציבורי (8%).
גורי נדלר | צילום: רוני כנעניהתכנון
בחודש אפריל האחרון הומלצה להפקדה תוכנית ההתחדשות העירונית של השכונות הדרומיות באור-יהודה בותמ"ל. התוכנית משתרעת על כ-700 דונם ושטחה כולל את המתחמים הוותיקים של השכונות וקרקע נוספת לבנייה בשטח חקלאי מדרום לרחוב השומר. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, מדובר באחת התוכניות המפורטות הגדולות ביותר להתחדשות עירונית בישראל.
התוכנית כוללת הריסה של 2,206 יחידות הדיור הקיימות ובנייה של 4,199 יחידות דיור חדשות במקומן, בדרך של פינוי-בינוי או בינוי-פינוי-בינוי (בנייה של מגדל חדש ורק לאחר מכן פינוי הדיירים מהבניין הקיים. לאחר הפינוי, הבניין הקיים ייהרס ועל הריסותיו יוקם מגדל נוסף). עוד כוללת התוכנית בנייה של 1,089 יחידות דיור נוספות בקרקע פנויה בבעלות המדינה והעירייה. בסך הכל ייבנו 5,288 דירות חדשות, מהן 200 המיועדות לדיור מוגן. לאחר תהליכי ההתחדשות, צפויות השכונות הדרומיות לכלול כ-20 אלף תושבים.
אתגר מרכזי בקידום התוכנית הוא מיקומה באזור הכפוף למגבלות רעש וגובה משמעותיות בשל הקרבה לנמל התעופה בן-גוריון. המתכננים התמודדו עם אתגר הרעש בשתי דרכים עיקריות: ראשית, מתחמי המגורים הוצבו מחוץ לאזורים שזוהו כרגישים לרעש מטוסים. שנית, נקבעו עקרונות בנייה מיוחדים, שיפחיתו את מטרד הרעש במרחבים הציבוריים. נוכח מגבלות הגובה, הבנייה החדשה בשכונות הדרומיות תתאפיין בבנייה רוויה הנעה בין 9-7 קומות, לצד מגדלים בני כ-16 קומות בלבד.
כיום עומדת הצפיפות בשכונות הדרומיות על 14.6 יחידות דיור לדונם, ואילו לאחר הבנייה והחידוש של המתחמים הוותיקים בתוכנית תעמוד הצפיפות על 37.5 יחידות דיור לדונם. לדברי השמאית זרית שבח, "הציפוף הגבוה אמור להוביל לניצול יעיל יותר של הקרקע באזור, אך הוא דורש תכנון קפדני הרבה יותר ושילוב אלמנטים רבים במגרש, מעבר למגורים, לרבות תשתיות, תחבורה ושטחים ציבוריים". לדבריה, "מכפיל יחידות הדיור (היחס בין מספר הדירות הישנות למספר הדירות החדשות שייבנו במקומן) יעמוד על פי 2.5. מדובר במכפיל נמוך באופן יחסי לפיתוח מתחמי התחדשות עירונית, במיוחד באזורי ביקוש, כאשר בדרך כלל עומדים המכפילים על לפחות פי 3 או 4. באור יהודה, כאמור, יש מגבלות בנייה לגובה המשפיעות על המכפיל. לכן בתוכנית הקימו יותר שטחי תעסוקה על חלק מהשטחים בשל הקיזוז בגובה".
השמאית זרית שבח | צילום: יוסף טטרוהתוכנית תכלול שטחים חדשים למבנים ומוסדות ציבור ולשטחים פתוחים, וכן שטחים נרחבים לתעסוקה ומסחר בהיקף של 300 אלף מ"ר, מתוכם כ-50 אלף מ"ר עבור שטחים בקרקע הפנויה בבעלות המדינה ממערב לאזור ההתחדשות. התוכנית שמה דגש על יצירת מרחב עירוני מעורב שימושים, עם תכנון המעודד הליכה ברגל ושימוש בתחבורה ציבורית, ולכן היא מתחזקת את רשת הרחובות והשבילים ויוצרת שדרת פארק חדשה, שתשמש את תושבי השכונות לצורכי פנאי, קהילה, תרבות וספורט.
בקרוב צפוי דיון נוסף בנושא מתחמי האיחוד והחלוקה בתוכנית (הליך משפטי וטכני שבו מתבצעת חלוקה מחדש של חלקות קרקע בהתאם לצורכי תכנון חדשים), ולאחריו יועברו המסמכים המתוקנים להפקדה. בהתאם לחוק, תוך 60 יום מיום הפרסום ניתן יהיה להגיש התנגדויות לתוכנית. לאחר שתדון בהתנגדויות, הותמ"ל צפויה לאשר את התוכנית כפי שהיא או בכפוף לשינויים. לאחר אישורה, התוכנית תפורסם למתן תוקף - ואז ניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה.
"ההערכה היא שניתן יהיה להתחיל בהנפקת היתרי בנייה בעוד כשלוש שנים", אומרים ברשות. כבר היום ניתן לראות פעילות של יזמים שונים לקידום תהליכי פינוי-בינוי בשטח השכונות הדרומיות. בין החברות הבולטות נמצאות בוני התיכון, דוניץ אלעד, אספן גרופ ו-MNG גרופ.
בנוסף, לנוכח מגבלות הגובה והרעש, מימוש התוכנית במתחמי פינוי-בינוי מחייב השלמה כלכלית. לצורך כך, לאחר הדיון בותמ"ל, החליטה הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הקצאה של קרקע משלימה הכלולה בתחום התוכנית, המיועדת לבניית כ-2,000 יחידות דיור. זכאות להשלמה הכלכלית ולהיקפה תיקבע לכל מתחם רק במועד הוצאת היתר הבנייה. נוכח בקשת הרשות המקומית להמיר את מנגנון הקרקע המשלימה במנגנון מענקים כספיים מהמדינה, גם מנגנון הסיוע ייקבע סופית רק בהמשך.
"הרעיון של הקרקע המשלימה הוא מבורך ונחוץ במיזמי התחדשות עירונית באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית מספקת", אומר אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, שמספקת ליווי פיננסי חוץ בנקאי לפרויקטים בבנייה, ומלווה חברות נדל"ן גם באור-יהודה. עם זאת, הוא טוען כי "אנחנו צריכים לראות רווחיות אמיתית של 17%-16% בדוח אפס, ולא להסתמך על תקן 21 שבדרך כלל לא מביא בחשבון את העלויות המלאות של הפרויקט". דוח אפס הוא מסמך שמספק תמונה מקיפה על הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדל"ן ונערך על ידי שמאי מקרקעין והבנק המלווה את הפרויקט כדי להעריך את ההיתכנות הכלכלית, עלויות הבנייה, שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות ושינויים אפשריים בעלויות ובמחירי הדירות. תקן 21 הוא תקן שמאי שנועד לאזן בין האינטרסים השונים של המעורבים בפרויקט פינוי ובינוי: מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות.
לדברי בלכר כהן, "ההתחדשות העירונית באור-יהודה היא חיונית מאחר שהבתים שם ישנים מאוד וברמת תחזוקה ירודה. כדי שפרויקטים יצאו לפועל בפרק זמן סביר, חייבים לייצר תמריץ. הקרקע המשלימה מייצרת עוד יחידות דיור ללא עלות - זו תוספת הכנסה שמשפרת את שיעור הקומבינציה והופכת את הפרויקט לכלכלי".
עו"ד אייל בלכר כהןDORON LETZTER www.letzter.netהתמורות והמחיר
במסגרת תהליכי ההתחדשות העירונית שיעברו המתחמים בשכונות הדרומיות בהתאם לתוכנית שאושרה, צפויים הדיירים הוותיקים לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר באותו אזור, עם תוספת של 15-12 מ"ר לדירה, מרפסת, חניה ומחסן. מעבר לכך, המרחב הציבורי יעבור שדרוג משמעותי, שיכלול הקמת פארקים, שטחים ירוקים, מבני ציבור חדשים ופיתוח תשתיות מודרניות.
לדברי שבח, מחירי הדירות במגמת עלייה מאז ההחלטה לקדם את התהליך. שבח מדגישה שהדירות החדשות שיקבלו הדיירים יהיו בערך גבוה משמעותית מדירותיהם הישנות, כאשר לפי הערכתה המחירים עשויים לעלות ב-35%-30% במצב החדש. עם זאת, היא מסייגת שהעלייה תלויה בגורמים נוספים, כמו היצע הדירות בשוק ומצב הריבית.
לפי הבדיקה של שבח, דירות ישנות בנות 2 חדרים בשטח ממוצע של 59 מ"ר נמכרות כיום במחיר ממוצע של 1.35 מיליון שקל, בעוד דירות 3 חדרים בשטח ממוצע של 68 מ"ר נמכרות בכ-1.58 מיליון שקל בממוצע. לעומת זאת, דירות חדשות בנות 3 חדרים נמכרות כיום בסביבות 2.58 מיליון שקל, ודירות בנות 4 חדרים חדשות מגיעות למחיר של כ-3 מיליון שקל.
באשר לשוק השכירות, שבח מציינת כי שכר הדירה בשכונה עומד כיום על 3,500 שקל בחודש עבור דירת 2 חדרים ישנה, בעוד ששכר הדירה עבור דירות 3 חדרים חדשות מגיע לכ-6,600 שקל בחודש. מבדיקתה עולה כי התשואה על דירות 3 חדרים ישנות עומדת על כ-3.1%, ועל דירות 3 חדרים חדשות התשואה היא כ-3%. שבח מביאה דוגמה מוחשית: היא מעריכה כי שווי דירה זו צפוי לעלות בכ-30% נוספים בעקבות ההשבחה הכללית של האזור, כתוצאה מפרויקט ההתחדשות העירונית.
פיתוח תשתיות ונגישות
ברחבי השכונות הדרומיות עוברים היום 16 קווי אוטובוס, אשר מתחברים למרכז העיר וכן לערים השכנות בבקעת אונו, לכיוון רמת-גן, פתח-תקווה ותל-אביב, לערים בשפלה, לירושלים וכן למושבים בסביבה, ממסוף האוטובוסים הנמצא מדרום לשכונות המתחדשות. בהתאם לתוכנית, צפוי לקום מסוף אוטובוסים חדש ברחוב אריאל שרון בשטח התוכנית.
על פי התכנון, צפויה לקום תחנת מטרו של קו 3M בחלק הדרום-מערבי של האזור, כחצי קילומטר מתחום התוכנית. הקו הסגול של הרכבת הקלה, שצפוי לעבור בצד הצפוני של העיר ולחבר אותה ליהוד-מונסון ממזרח ולרמת-גן, גבעתיים ותל-אביב ממערב, יהיה במרחק של כ-800 מ' מהשכונות הדרומיות. כיום יש שירות שאטלים לנתב"ג, כאשר בעתיד צפויה להיות תחנת רכבת קלה שתחליף את השירות.
בהתאם לתוכנית, לא נדרש לבנות כבישים או מחלפים חדשים, אך בכוונת הרשות המקומית לפעול לשדרוג ושיפוץ התשתיות הקיימות, ובכלל זה הקמת נתיבי תחבורה ציבוריים ברחובות אליהו סעדון ויהדות קנדה. יש לציין כי התנועה בשכונות הדרומיות תושפע גם משינויים תנועתיים נוספים שצפויים להפחית את העומסים. אלו כוללים, בין היתר, את סלילת כביש 4612 במערב אור-יהודה, שיחבר בין הכבישים 461 ו-412, סלילת כביש 46 בסמוך לתוואי כביש 412 והקמת מחלף בין הכבישים 46 ו-4612. בתוך השכונות עצמן תיסלל רשת שבילי אופניים.
חינוך, שטחי ציבור ותעסוקה
היום בשכונה ישנם שישה גני ילדים ומעונות יום, בית ספר יסודי ממלכתי אחד ו-3 בתי ספר תיכוניים: ישיבה ושני תיכונים ממלכתיים. נוכח גידול האוכלוסייה המשמעותי הצפוי יתווספו 4 בתי ספר חדשים, 3 בתי ספר יסודיים ותיכון אחד, וכן מספר רב של אשכולות גני ילדים, שימנו 38 כיתות גן חדשות ו־ 28 כיתות למעונות יום.
כמו כן, יתאפשר להוסיף לאזור כ־ 250 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, בעיקר במבנים הנמצאים בחזית מסחרית לרחוב בקומות הקרקע של הבניינים החדשים שיקומו, כאשר השימושים המתאפשרים הם מסחר קמעו אני, עסקי מזון שונים ומסעדות, משרדים, תעשייה עתירת ידע וקליניקות. כ־ 50 אלף מ"ר נוספים של תעסוקה ומסחר ייבנו ממערב לשטח התוכנית. במסגרת התכנון, יתווספו כאמור גם שטחי ציבור רבים, לרבות בתי כנסת, מרכזי יום לנוער ולקשישים, מוסדות רווחה ובריאות, מועדוני נוער, מרפאות חדשות ועוד. בסך הכול מדובר ב־ 118 דונם למוסדות ציבור. ברשות להתחדשות מוסיפים כי גם המרחב הציבורי יעבור שדרוג משמעותי, שיכלול הקמת פארקים, שטחים ירוקים, מבני ציבור חדשים ופיתוח תשתיות מודרניות. כמו כן, המדינה מתכוונת בעתיד לפתח את פארק נחל איילון הסמוך, שיהיה בעל נגישות לשכונות דרך "גן התשעה". הפארק יתחבר לפארק אריאל שרון, באופן שיצור את אחת הרצועות הירוקות הגדולות במדינה.
אינטגרציה חברתית
האוכלוסייה בשכונות הדרומיות נמנית על האשכול החברתי־כלכלי 3, כאשר היא מאופיינת בשיעור ניכר של קשישים, שחלק ניכר מהם מתגוררים בגפם. קרוב למחצית מהאוכלוסייה (49%) הם עולים חדשים, מחציתם עלו מברית המועצות לשעבר ואזור בוכרה, רבע מהם יוצאי מדינות ערב, צפון אפריקה ואזור המזרח התיכון וכחמישית יוצאי אתיופיה, כאשר היתר ממדינות אחרות.
נוכח המאפיינים הקהילתיים באזור ותהליכי ההתחדשות המתרחשים בו, המחלקה החברתית ברשות המקומית והמינהלת המקומית פועלות לחיזוק הקהילה ויצירת חיבור בין התושבים. זאת, בין היתר, כדי להשאיר את האוכלוסייה הקיימת במקום, גם לאחר השינויים ולמנוע תהליכי ג'נטריפיקציה. עיריית אור־יהודה והמינהלת המקומית להתחדשות עירונית, הפועלת בליווי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקדמות תהליך לליווי התושבים בשכונות. במסגרת התוכנית הועסקו יועצים חברתיים הפועלים בשטח בליווי המינהלת העירונית. אלו סייעו בהקמת נציגויות דיירים במרבית הבניינים במתחמי התוכנית ובבחירת עורכי דין מייצגים מטעמם.
ראש מינהלת ההתחדשות העירונית באור יהודה, עינת יפתחאל, ציינה כי "המינהלת העירונית ממשיכה ללוות את הנציגויות בפתרון בעיות המתגלות בשטח לכל אורך חיי התוכנית. כחלק ממנה, הוכנס לשכונה גם עובד קהילתי במטרה לקדם עבודה קהילתית עם פעילים ומובילים מקומיים. במקביל, בשכונה נעשות פעולויות חברתיות שונות לחיזוק ההון ה נאושי והחברתי, כגון ימי קהילה, סדאנות שיתוף ציבור, ליווי נציגויות תושבים ועוד".
לדברי גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "התוכנית התאפשרה הודות לשיתוף פעולה מוצלח בין הרשות להתחדשות, העירייה, רמ"י, המשרד להגנת הסביבה, רשות שדות התעופה וגורמים נוספים. הפרויקט מהווה דוגמה לתכנון מיטבי, המאזן בין שדרוג איכות חייהם של תושבי המקום הוותיקים לבין פיתוח עירוני בר־קיימא. נאי מאמין שהתוכנית תשמש מנוף לצמיחה כלכלית וחברתית באזור כולו, ותשפר את רמת החיים באור־יהודה לשנים רבות".
ראש העירייה ליאת שוחט, הוסיפה: "אין לי ספק שהתוכנית תשנה את פני העיר בשנים הקרובות ותעניק איכות חיים גבוהה מאוד לדור המייסדים, שזכאים להתגורר בדירות ראויות. מדובר בלא פחות מאשר צדק היסטורי ואני שמחה שיש לנו רוח גבית לקדם ולפתח את השכונות הללו".
פורסם לראשונה: 00:00, 08.08.25
