הפיל הלבן בשוק תלפיות בשכונת הדר בחיפה, שעומד נטוש מזה כשלושה עשורים, מגיע לישורת האחרונה: ועדת הרישוי בעיריית חיפה צפויה לדון בסוף החודש בבקשה לשינוי היתר בנייה בפרויקט קולנוע רון המיתולוגי ברחוב החלוץ 65 בעיר, שעתיד להפוך למבנה מעונות לסטודנטים. הבקשה לשינוי היתר מבקשת לאפשר ליזם למכור חלק קטן מיחידות הדיור המוגדרות כמעונות סטודנטים למכירה בשוק החופשי.
מבנה קולנוע רון ממוקם בכניסה הדרומית לשוק תלפיות בצומת מרכזית של הרחובות החלוץ, סוקולוב ולונץ ובעל חשיבות תרבותית והיסטורית בעיר חיפה בכלל ובשכונת הדר בפרט. הוא הוקם בראשית שנות ה-60 ותוכנן על ידי האדריכל ד"ר ניסן מסלובטי, והיה פעיל במשך 28 שנים - מ-1963 ועד 1991.
מדובר במבנה ייחודי, שבצדו האחד קיים אגף מגורים ובצדו השני קיים אגף הקולנוע. מאז סגירתו ננטש אגף הקולנוע ולאורך השנים הפך למקום המאופיין בפעילות עבריינית, עבר הזנחה והידרדרות קונסטרוקטיבית ויצר מפגע סביבתי. שטחי המסחר הפנימיים נסגרו ורק שטחי המסחר החיצוניים, הפונים לרחוב לונץ והחלוץ, עוד פעילים בחלקם.
ב-2017 רכש היזם אריה אקהויז, שעומד מאחורי חברת סינמה רון (אשד), יחד עם שותפיו את המבנה והחל לקדם מול העירייה קבלת היתר לקידום פרויקט שיסב את המבנה למעונות לסטודנטים מכוח תמ"א 38 למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. זאת במטרה לעודד אוכלוסייה צעירה להתגורר בשכונה ולחזק אותה. הפרויקט תוכנן על ידי משרד לוי לוסטיג אדריכלים.
ב-2021 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה לאשר את הבקשה להיתר, ובין היתר קבעה כי יש לשקם את חזיתות המבנה הייחודיות, בהתאמה אדריכלית למקור, תוך חיזוק המבנה מבפנים, וכן להעתיק את עבודת המוזאיקה של האמן עמנואל סלע, המופיעה כיום על חזית הקולנוע ב לכיוון רחוב החלוץ, לחזית הפונה לרחוב סוקולוב.
בוועדה המקומית ראו חשיבות גדולה בחיזוק המבנה המוזנח מפני רעידות אדמה ובשיפוצו, וציינו את החשיבות הציבורית של הפרויקט להתחדשות של שכונת הדר. זאת מאחר שבמצבו הנוכחי, מהווה קולנוע רון מטרד קשה ופוגע באיכות החיים של תושבי הרחוב והשכונה.
הערר נדחה
בסוף אותה שנה הגישו דיירי אגף המגורים הצמוד לקולנוע רון ערר על ההחלטה, בטענה כי הסבה למעונות סטודנטים מצריך אישור שימוש חורג. אבל עיקר המחלוקת נגע לשאלה האם ניתן לחזק את אגף הקולנוע מבלי לחזק את אגף המגורים הצמוד אליו. הדיירים הביעו חשש באשר ליציבות אגף הדיירים, שנמצא גם הוא במצב קשה ומוזנח, בשל עבודות החיזוק של אגף הקולנוע - ודרשו כי גם באגף הדירות יבוצע פרויקט חיזוק ושיפוץ.
ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי אין מניעה מאישור שימוש עבור מעונות סטודנטים במבנה, שכן הוא תואם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על הקרקע, ועל כן, אינו מחייב אישורו של שימוש חורג. לגבי המחלוקת העיקרית, קבעה ועדת הערר כי חיזוק רק אגף אחד לא יפגע בזכויות באגף האחר, שכן אופן מימוש הזכויות במקרה זה לא ימנע בעתיד גם מבעלי הזכויות באגף השני לממש את זכויותיהם, בין אם מכוח תמ"א 38 ובין אם לפי תוכניות אחרות שיחולו על הקרקע. עם זאת, דרשה כתנאי להיתר שיועץ הקונסטרוקציה מטעם הוועדה המקומית ייתן חוות דעת הקובעת באופן ברור וחד משמעי כי ניתן לבצע חיזוק של אגף הקולנוע מבלי לבצע חיזוק של האגף למגורים.
בוועדת הערר הסבירו כי "הבקשה להיתר העלתה שמידת ההריסה המבוקשת משמרת את מעטפת הבניין במלואה ואת רוב שלד המבנה הקיים. הבקשה משמרת בנוסף למעטפת הקיימת, גם את גובה הבניין הקיים. רוב מערכות הבסיס של המבנה מחוזקות ולא מוחלפות, והיקף השטח הנותר לאחר ההריסה המבוקשת גדול משמעותית מתוספת שטח הבניה המבוקשת. במקרה זה מדובר בבקשה לשימור המבנה הקיים ובניית תוספות ולא בקשה להריסה".
ההיתר אושר בדצמבר אשתקד כמתחם למעונות סטודנטים, אשר יכלול גם שטחים משותפים וקומת מסחר. דרישת העירייה הייתה כי יחידות הדיור במבנה יהיו אחודות (בבעלות אחת) וכן שתמונה לבניין חברת ניהול כדי שרמת התחזוקה בו תהיה נאותה ותקינה. בהמשך פנו הבעלים שוב לעירייה וביקשו שינוי בהיתר כדי להסב את אחת הקומות בבניין לדירות למכירה בשוק החופשי במטרה לקבל מימון להקמת הפרויקט. מדובר ב-5 דירות מתוך 28 יחידות הדיור. הבקשה נדונה בעירייה ואושרה עקרונית, וצפויה, כאמור, לעלות לאישור סופי בוועדת הרישוי בסוף החודש.
פיל שחור
"השיגעון שלי זה מבנים ישנים, לרוב לשימור, זה מה שאני אוהב לעשות", אומר אקהויז, שאת בית הקולנוע רכש יחד עם שותפיו מידי חברת האחים אלה הירושלמית ויורם גלובוס. בראיון ל-ynet ו"ממון" הוא מספר: "עוד לפני שידענו מה נעשה עם המבנה קיבלנו פניות רבות, למשל מרשת סלינה לפני שקרסה וממלונות בוטיק נוספים. בסופו של דבר החלטנו ללכת על מיני דירות להשכרה".
לדבריו, "המבנה יכלול 28 יחידות למגורים, יחידת אב בית, קומה משותפת עם חדר כושר, טריבונה להקרנה, בית קפה, מסעדה, גלידריה, ובקומת החניון מכבסה משותפת ומשרדים קטנים להשכרה. על הגג בשטח 400 מ"ר נסב לטובת אירועים".
"זה לא פיל לבן, זה פיל שחור. לאורך השנים הוא הוזנח מאוד והפך למפגע. קידמנו תמ"א 38 ויצקנו לתוכו תוכן חדש של מעונות"
"זה לא פיל לבן, זה פיל שחור. לאורך השנים הוא הוזנח מאוד והפך למפגע", מוסיף אדריכל יריב לוסטיג, המתכנן את הפרויקט. "מדובר במבנה מאוד ייחודי של אדריכל מסלבוטי, אני לא מכיר מבנים שיש בהם גם קולנוע וגם מגורים במבנה אחד והוא מנצל יפה את הטופוגרפיה במקום. אנחנו קידמנו תמ"א 38 באגף הקולנוע ולמעשה יצקנו לתוכו תוכן חדש של מעונות".
אלכס טנצר, פעיל חברתי ויו"ר המטה למען עובדי קבלן, מכיר היטב את שוק תלפיות ושכונת הדר וגם את המבנה המדובר. בשיחה עם "ממון" הוא מציין כי הסבת מבנה קולנוע רון תיצור שינוי דרמטי באזור שוק תלפיות, וקורא לעיריית חיפה לתמוך בדיירי הבניין הצמוד לקולנוע. "באזור השוק יש עדיין הרבה נרקומנים והומלסים. ברגע שישפצו את האזור, המהלך הזה ירים את כל השכונה. ההשקעה בקולנוע רון ושיפוץ המבנה הצמוד יתנו דחיפה רצינית לפיתוח השוק, אבל דיירי המבנה הצמוד שזקוקים לסיוע של העירייה", הוא אומר.
ראש עיריית חיפה, יונה יהב, אמר כי "עיריית חיפה תומכת ומעודדת פרויקטים, אשר מחיים את מתחם שוק תלפיות ושכונת הדר, ובפרט ביוזמות להסבת מבנים ריקים למתחמי מגורים וקהילה. יש לנו מחויבות גדולה מאוד למקום הזה, הפוטנציאל שלו הוא אינסופי, ואנחנו נחושים להמשיך לפתח ולהעצים אותו. פרויקט המעונות בקולנוע רון משקף את המחויבות שלנו לקידום פיתוח אחראי, איכותי ומפוקח".
יהב הוסיף כי "במקביל, אנו משקמים את מבנה שוק תלפיות ההיסטורי כחלק מתוכנית מקיפה לפיתוח האזור, שבמסגרתה הוקצו 40 מיליון שקל לשיקום המבנה, לחידוש התשתיות והמרחב הציבורי ולחיזוק ההליכתיות - זאת לצד חיזוק המקום כמרכז קולינריה משובחת, מגוונת ורב תרבותית. כל אלה ועוד יסייעו בהמשך החזרת מתחם השוק למעמדו הטבעי - הלב הפעיל של שכונת הדר, ומוקד משיכה למבקרים מכל הארץ".
