התמורות הייחודיות שלהן זכאים בני הגיל השלישי בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולות לעבור בירושה לילדיהם – כך עולה מחוות דעת חדשה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, שהגיעה לידי "ממון" ומתפרסמת כאן לראשונה.
חוות הדעת נכתבה לנוכח הישנות מקרי פטירת בעלי דירות קשישים, שחתמו בחייהם על עסקאות התחדשות עירונית אך לא זכו לראות את סיום הפרויקט ולקבל את תמורותיהם מהיזם. יוליס מתייחסת לזכויות יורשי הקשיש בתמורות הייחודיות שלהן הוא זכאי מכוח חוק פינוי בינוי ומכוח ההסכם הנחתם בינו לבין היזם.
במסגרת עסקאות התחדשות עירונית, בין שבעסקת פינוי בינוי ובין שבחיזוק מפני רעידות אדמה, על יזם הפרויקט להציע לבעלי דירה קשישים בבית המשותף תמורות ייחודיות, שהוא אינו מחויב בהן כלפי שאר הדיירים. אם במועד שבו נחתמה העסקה בעל הדירה בן 70 ומעלה (והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות), היזם חייב להציע לו דירת מגורים בבניין מחודש ואפשרות בחירה אחת נוספת מבין 3 החלופות הבאות:
1. מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של הדירה, כולל תוספת תשלומים לשווי של דירת תמורה, רכישת דירה חלופית ששווייה דומה שתימסר עד למועד הפינוי של דירתו או קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
2. שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
3. דירת תמורה ששטחה קטן משטח הדירה שהיה אמור לקבל בתוספת תשלומים - כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת התמורה.
תמורות אלה הוסדרו בחוק מתוך הכרה בהשלכות כלפי קשישים בהליכים אלו. במקרים רבים, מלווה ההזדקנות בקשיים להסתגל למקומות חדשים או לעמוד בפני לחצים ושינויים שכרוכים בכך, ולכן קשישים חוששים מפני השתתפות בעסקאות אלה, ולעיתים הם נתונים ללחצים מצד שכנים שכבר חתמו על העסקה.
בעסקת התחדשות עירונית שותפים היזם והדיירים, כאשר מבחינת יחסי הכוחות לא מדובר בצדדים שווים במו"מ – היזם הוא בעל הידע והכוח, ובעלי הדירות, במיוחד קשישים, חולים סופניים או בעלי מוגבלויות, לרוב לא מודעים לזכויותיהם. בנוסף, חלק מהדיירים לעיתים נתונים ללחצים מצד שכנים שכבר חתמו על העסקה.
רק לפני כשנה פרסמנו לראשונה כי משרד המשפטים מנסה להילחם ב"שיטת מצליח" בכל הקשור להתנהלות יזמים מול דיירים קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, במטרה להגן עליהם ולספק להם את התמורות הייחודיות המגיעות להם עם תחילת הפרויקט.
על פי חוות הדעת של יוליס מספטמבר 2024, על יזמי התחדשות עירונית חלה חובת הגילוי ותום הלב במו"מ הראשוני בעסקאות התחדשות עירונית מול דיירים אלה – שאם לא כן הם מפירים את החוק. המשמעות: העסקה לא תצא לפועל, וייתכן כי ניתן יהיה לתבוע אותם על חוסר תום לב ומרמה.
בחוות הדעת החדשה כותבת יוליס כי מעבר לחששות בהצטרפות לעסקה שכזו מצטרפת גם הידיעה כי ישנה הסתברות גבוהה שהקשישים עצמם לא יספיקו ליהנות מפירות הפרויקט שמימושו לרוב אורך זמן רב, וכן חשש מעלויות כספיות גבוהות נוספות עקב השינוי. כאן עולה השאלה האם יורשיו של בעל הדירה הקשיש שהלך לעולמו יורשים את ההתחייבות החוזית של היזם להעניק לו תמורות ייחודיות, או משזה נפטר פוקעת חובתו ההסכמית של היזם.
מעבר לחשש בהצטרפות לעסקה מצטרפת הידיעה כי ישנה הסתברות גבוהה שהקשישים לא יספיקו ליהנות מפירות הפרויקט שמימושו אורך זמן רב
בחוות הדעת מדגישה יוליס כי ההסכם בין היזם בעסקת ההתחדשות העירונית לבין הקשיש הוא חוזה לכל דבר ועניין ויש לבחון כל מקרה לגופו. במקרה שבו היזם והקשיש קבעו איזו התחייבות תחול על היזם לאחר פטירת הקשיש ביחס לתמורות הייחודיות, ייקבע גורלה של התמורה לפי ההסכם.
הקושי מתעורר באותם מקרים שבהם אין התייחסות, ולכן ממליצה יוליס לכלול באופן מפורט בהסכם הוראות במקרה של פטירה בטרם העברת התמורה לבעל הדירה הקשיש. במקרים שבהם לא ניתן לפרש מהחוזה את סוגיית הירושה והתמורות היא קובעת כי הזכות של הקשיש שנפטר לקבלת התמורות הייחודיות תיחשב כנכס מנכסי העיזבון שעובר בירושה ליורשיו – ולכן תחייב את היזם במתן התמורות ליורשים.
