כמעט עשור מאז שקבוצת הרכישה היקרה בישראל החלה את דרכה, מאות חברי קבוצת הפרויקט שנקרא בעבר "יונייטד שרונה" וכיום "בסר שרונה" בתל-אביב צפויים לקבל סוף כל סוף את דירתם. בראיון בלעדי ל"ממון" מספר נחשון קיויתי, יו"ר קבוצת בסר שלקחה על עצמה לחלץ את הפרויקט מהבור שאליו נקלע, כי במהלך הרבעון הראשון של 2026 צפוי הפרויקט לקבל טופס 4 ולהתאכלס.
ב-2016 זכו חברי קבוצת הרכישה, בהובלת חברת מינהלת מגורים של מוטי פלד ושלמה ונטורה, במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקרקע של רשות השידור במתחם שרונה תמורת 1.24 מיליארד שקל, סכום ששיקף את המחיר הגבוה ביותר שהוצע לקרקע בישראל נכון לאותה תקופה. לאחר מכן התגלו סדקים בניהול והתברר כי קיים קושי לממש את הקרקע וכי חברי הקבוצה יידרשו להוסיף הון עצמי ולשאת בהפרש בין העלויות שסברו שיוטלו עליהם לבין אלה שבפועל.
עוד בטרם החלה הבנייה נקלעה הקבוצה לגירעון של מאות מיליונים. בסוף 2017 בחרו חבריה בקבוצת בסר שתחליף את מינהלת מגורים בניהול הפרויקט, לאחר שקיבלו הצעות מחברות כמו קבוצת אביב, קבוצת חג'ג' וקבוצת אמפא. הסוגיה הגיעה לבית המשפט, בין היתר לאחר שחלק מחברי הקבוצה סירבו להוסיף את התשלומים הנדרשים ואחרים טענו כי שילמו יותר מחברי הקבוצה הוותיקים.
בסר נכנסה לפרויקט בפועל ב-2019 ושנתיים לאחר מכן החלו עבודות ההקמה שלו והוא כונה מאז בסר שרונה. הפרויקט מבוצע על ידי אלקטרה בנייה ומתוכנן על ידי משה צור ו-CityBee אדריכלים. את הליווי הפיננסי מעניקה קרן קרדיטו. הוא כולל 3 מגדלים בני 40 קומות על שטח של 9 דונם עם 420 דירות, כ-8,000 מ"ר של משרדים, כ-4,000 מ"ר שטחי מסחר, כ-4,000 מ"ר של שטחי ציבור הכוללים כיתות, גני ילדים ומעונות יום ו-3 מבנים לשימור. לפני כשבועיים הוא קיבל את פרס הפרויקט המצטיין בכנס השנתי של איגוד מהנדסי הבנייה והתשתיות ל-2025.
"מנהלי הקבוצה שיווקו רק כ-60% מהפרויקט ובכל זאת ניגשו למכרז והציעו מחיר גבוה מאוד. חברי הקבוצה היו צריכים לממן את כל עלויות הבנייה, לא רק של החלק שרכשו אלא גם את החלק שעדיין לא שווק", מספר קיויתי. "זה היה פרויקט עצום ומורכב משום שהיה צריך להתמודד עם שיווק המלאי שנותר תוך כדי ביצוע, ואנחנו לקחנו על עצמנו לעשות הכל כדי שהפרויקט יקבל יציבות על בסיס ביצועי וניהולי".
נכון להיום עדיין לא שווק כל מלאי יחידות הדיור בפרויקט, ולקיויתי יש עדיין 12 דירות למכירה במחירים הנעים סביב סכומים של 54-52 אלף שקל למ"ר עבור דירות 5-4 חדרים בשטח ממוצע של 130-90 מ"ר. נותרו גם 9 פנטהאוזים בשטח של 500-240 מ"ר בקומות הגבוהות במחיר של 70 אלף שקל למ"ר. לשניים מתוך 9 הפנטהאוזים יש פוטנציאל לבריכת שחייה פרטית על הגג.
"האכלוס מגיע בניגוד לכל התחזיות ואני שמח שכל התחזיות השליליות התבדו", מוסיף קיויתי. "זה פרויקט מוצלח, הוא בנוי באיכות גבוהה, הוא עבר גם את תקופת הקורונה, גם את תקופת מלחמת חרבות ברזל ועם כלביא, ולמרות זאת חברי הקבוצה הצליחו לעמוד בתשלומים".
לדבריו, "הם שילמו 60% יותר מהאומדן ההתחלתי שקיבלו לאחר שהצטרפו לקבוצה, זה נשמע לא נורמלי, אבל מדובר במחיר התחלתי לפני עשור שעמד על סכום של כ-28 אלף שקל למ"ר. עלויות המימון הקפיצו את המחיר ל-50-48 אלף שקל למ"ר, אבל אם מסתכלים על הלוקיישן - הלב הפועם של תל-אביב - ועל המתחם עתיר המסעדות, הממוקם במרחק הליכה ממערכות הסעת המונים, מדובר עדיין בעסקה טובה".
"אין ספק שבשנים האחרונות תחום קבוצות הרכישה קיבל מכה חזקה בכנף בגלל ניהול כושל של המארגנים. אני תמיד טוען שזה לא יכול לקרות עם ניהול מקצועי ועם ניסיון"
אז קבוצות הרכישה חוזרות והן כאן להישאר?
"אין ספק שבשנים האחרונות תחום קבוצות הרכישה קיבל מכה חזקה בכנף בגלל ניהול כושל של המארגנים. אני תמיד טוען שזה לא יכול לקרות עם ניהול מקצועי ועם ניסיון. אם יש מימון לפרויקט מתחילתו וכל הפרויקט שווק מראש, אין שום סיבה בעולם שהוא ייחרב. אני קידמתי למעלה מ-100 פרויקטים בשיטה הזאת, בתחומי המגורים והמשרדים, וכל הפרויקטים שלנו הסתיימו פחות או יותר בתקציב הראשוני שלקחנו".
לאחרונה הפכתם לחברה ציבורית.
"בסר הפכה להיות חברה מדווחת לפני כחודשיים, יצאנו לבורסה, גייסנו אג"ח והכנסנו את פועלים אקוויטי להיות שותפה לפי שווי של כמיליארד שקל. הצעד הזה היה חשוב לנו כדי להגדיל את היכולות הכספיות שלנו להזדמנויות עסקיות שאנחנו מזהים בתקופה הזו בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים יזמיים אחרים. אנחנו ממשיכים לארגן קבוצות רכישה, כמו למשל ברובע שדה דב, שם יש לנו קבוצת רוכשים של 62 דירות".
המחירים ימשיכו לרדת?
"הריבית ירדה רק ברבע אחוז וזה הסמן הראשון. אני צופה שב-2026 יהיו עוד 3-2 ירידות בריבית - ואז נחזור לשפיות. ציבור הרוכשים, המשקיעים וגם משפרי הדיור יחזרו בגדול וירכשו דירות גם במרכזי הערים וגם בפריפריה. אני לא רואה איך מחירי הדירות ימשיכו לרדת בזמן שעלויות הביצוע ממשיכות לטפס וכוח האדם אינו מקצועי. העובדים הזרים מצילים את הענף, אבל ההעסקה שלהם מורכבת. אני צופה עוד מבצעי מכירות אבל לא ירידה דרסטית של מחירים".
