80 אלף דירות חדשות החלו להיבנות השנה, ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו ביום חמישי האחרון, מדובר בקפיצה של מעל 30% במספר הדירות החדשות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים אוקטובר 2024 עד ספטמבר 2025. זינוק נרשם גם במספר היתרי הבנייה, בהיקף הדירות שבנייתן הסתיימה ובהיקף הבנייה הפעילה.
ניתוח שערכה עבור "ממון" קבוצת שניר על בסיס נתוני הלמ"ס לגבי בנייה פעילה של דירות חדשות ברבעון השלישי השנה חושף את "מדד המנופים" שמצביע על הערים הצומחות בישראל. מדובר בערים שבהן נבנות הכי הרבה דירות ביחס למספר התושבים הקיימים. המדד בחן כמה דירות נמצאות בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים בערים שמונות מעל 20 אלף תושבים.
מהניתוח עולה כי העיר אופקים היא הצומחת ביותר בישראל, עם 128.3 דירות בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים. מיד אחריה מדורגות באר יעקב עם 90.4 דירות לכל 1,000 תושבים, לוד עם 77.6 דירות, נתיבות עם 73.4 דירות ובת ים במקום החמישי עם 71.1 דירות בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים. בחמישייה השנייה מדורגות בהתאמה קריית אונו, אור יהודה, קריית ביאליק, יהוד-מונוסון וגבעת שמואל, כולן עם מעל 50 דירות בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים.
ניר שמולצילום: טל שחרהמדד מבוסס על נתוני אוכלוסייה מעודכנים לסוף נובמבר 2025 של הלמ"ס ועל נתוני בנייה פעילה נכון לסוף אוקטובר השנה ומתמקד ביישובים עירוניים. לדברי ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר שיווק נדל"ן שערכה את הניתוח המשמש גם מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "המדד מציג תמונת מצב עדכנית וממחיש כיצד שילוב של בנייה חדשה ושכונות מתפתחות, לצד התחדשות עירונית, משנה את מפת הערים הצומחות בישראל".
שמול מוסיף כי "הערים הצומחות בישראל מושפעות משתי מגמות עיקריות - שכונות ענק, שנבנות במסגרת הסכמי גג ומייצרות מלאים של אלפי דירות חדשות, לצד האצה במיזמי התחדשות עירונית שמייצרים היצע גדול של דירות - גם בערים בהן אין עתודות קרקע גדולות לבנייה חדשה".
כך למשל, הוא מדגים כי ערים כמו בת ים, קריית אונו ותל אביב נהנות משילוב של שכונות חדשות גדולות לצד מיזמי פינוי בינוי נרחבים, שמציבים גם אותן בצמרת המדד של הערים הצומחות. "ככל שנבנות יותר דירות לכל 1,000 תושבים, המשמעות היא שאותן ערים יאוכלסו בשנים הקרובות באוכלוסייה מערים אחרות וייהנו מהגירה פנימית חיובית. חשוב להדגיש כי מדד המנופים אינו מודד ביקושים אלא מהווה תחזית לשינויים דמוגרפים ותזוזת אוכלוסין", הוא מסביר.
הערים החרדיות והערביות בתחתית
בתחתית הטבלה ניצבות הערים החרדיות והערביות, שם בולט פער חד בין קצב הגידול הדמוגרפי לבין קצב הוספת הדירות בפועל. לדברי שמול, "מצד אחד, אלו אוכלוסיות המאופיינות בשיעורי פריון מהגבוהים בישראל; מצד שני, בערים כמו מודיעין עילית, ביתר עילית, טירה, אום אל‑פחם, טייבה, קלנסווה, טמרה וערערה נרשם מדד צמיחה נמוך במיוחד של 2-4 דירות בלבד בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים, לעומת עשרות דירות ל-1,000 תושבים בערים מובילות במדד".
המשמעות היא שתושבי אותן ערים יאלצו לחפש דירות חדשות בישובים אחרים: "התוצאה של מיעוט בנייה חדשה ומנופים ביישובים ערבים וחרדים יוצרת לחצים וצורך אמיתי להתרחב ולגדול ומעבר לאזורים שבהם מתגוררים יהודים, חילונים ומסורתיים בהתאמה", הוא מוסיף.
אנה פוגלצילום: נווה אביאניאנה פוגל, סמנכ"לית השיווק בקבוצת רם אדרת, מציינת שמיקומה של העיר לוד במקום השלישי בטבלת הערים הצומחות בישראל נובע בעיקר מהשכונות החדשות שנבנות בה, בראשן הרובע הבינלאומי שנבנה כשכונה עצמאית שתכלול כ-11,350 יחידות דיור עם קרוב ל-50 אלף תושבים. "המשמעות של בנייה פעילה של כ-80 דירות לכל 1,000 תושבים היא שמגיעים לכאן רוכשים רבים מחוץ לעיר", אומרת פוגל. "רוב רוכשי הדירות בפרויקט שלנו בשכונה מגיעים ממודיעין ומערי המרכז והשפלה בזכות המחיר הנוח ביחס לערי המרכז והנגישות התחבורתית הנוחה.
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל הבונה בנתיבות, מציינת כי "כאשר מסתכלים רק על הנתונים היבשים, נדמה לעיתים שקצב הבנייה בנתיבות ובאופקים גבוה מקצב גידול האוכלוסייה, אבל בשטח התמונה שונה. אנחנו רואים הגירה חיובית של זוגות צעירים ומשפחות שמבינים שכאן הם יכולים להרשות לעצמם דירה איכותית במחיר שפוי. הטבות המס מייצרות חיסכון משמעותי בנטו החודשי, שמאפשר לרבים לממן חלק ניכר מהמשכנתא, דבר שבמרכז הארץ כבר הפך כמעט בלתי אפשרי".
עפרה חדד: "כאשר מסתכלים רק על הנתונים היבשים, נדמה לעיתים שקצב הבנייה בנתיבות ובאופקים גבוה מקצב גידול האוכלוסייה, אבל בשטח התמונה שונה - אנחנו רואים הגירה חיובית"
חדד מוסיפה כי "הנגישות התחבורתית והרכבת מאפשרות לגור בדרום ולעבוד במרכז. לכך מצטרפים הסכמי הגג, שמובילים לפיתוח מואץ של תשתיות, מוסדות ציבור, תרבות ומסחר. יתרון משמעותי נוסף הוא מהירות הוצאת היתרי הבנייה, הגבוהה משמעותית ביחס לאזורי ביקוש אחרים בארץ. השילוב בין ביקושים אמיתיים, הטבות מס, פיתוח עירוני והליכי רישוי יעילים מסביר את הנהירה לערים האלה ואת היקף התחלות הבנייה שאנחנו רואים כיום. אלו כבר מזמן לא ערי פריפריה, אלא מוקדי צמיחה מרכזיים עם ביקושים מכל רחבי הארץ".
קובי אופקצילום: איתמר סיידאקובי אופק, יו"ר ובעלי קבוצת אופק החזקות התחדשות עירונית, מתייחס ליהוד-מונסון, שתפסה את מקומה בעשירייה הראשונה של הערים הצומחות. "העיר נמצאת בעיצומו של מהלך תכנוני רחב היקף, שמציב אותה בשורה אחת עם הערים המתחדשות והצומחות במרכז הארץ", הוא אומר. "התוכנית, שהופקדה לאחרונה, מציבה יעד של כ-28 אלף דירות, תוספת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של מעל מיליון מ"ר והקמת פארק עירוני ומבני ציבור. לצד ההתחדשות בליבת העיר, מקודמות גם שכונות חדשות ממזרח וממערב, בהן שכונת מגשימים ורובע גדות".
