ישראל של אמצע העשור הנוכחי מציגה מחזה כלכלי סוריאליסטי: כ-70% מהישראלים מחזיקים בדירה בבעלותם, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כאשר דור שלם של בני 65 ומעלה מחזיק בידיו נדל"ן בהיקף אפילו גדול יותר. אך בימים של יוקר מחיה, אותם בעלי נכסים נאלצים לעיתים קרובות להיאבק בבעיות תזרים.
ניתוח שערך עבור ynet ו"ממון" המרכז לתכנון פיננסי, המלווה עסקים, משפחות ויחידים בתכנון פיננסי ובכל הקשור להשקעות בשוק ההון, נדל"ן ועוד, בחן את נתוני הלמ"ס לגבי פרופיל חברתי-כלכלי-בריאותי של בני 65 ברשויות המקומיות שהתפרסם בחודש דצמבר האחרון; את נתוני הלמ"ס לגבי רשויות מקומיות לפי מעמד מוניציפלי שהתפרסמו בחודש נובמבר האחרון; את נתוני דוח העוני של הביטוח הלאומי שהתפרסמו גם הם בנובמבר האחרון; ואת נתוני הלמ"ס לגבי מחיר דירה ממוצעת ברבעון השלישי של שנת 2025, הנתונים העדכניים ביותר נכון למועד כתיבת שורות אלה.
הניתוח מצא כי בעוד לפי נתונים עדכניים של הביטוח הלאומי, כ-27% ממשקי הבית בישראל (שהם כ-968 אלף משקי בית) חיים בעוני ובאי-ביטחון תזונתי בשל סיבות כלכליות, הרי ששיעור הבעלות על נכסים בקרב בני הגיל השלישי בישראל שובר שיאים.
"הנתונים של הלמ"ס והביטוח הלאומי חושפים תמונה שלפיה מגזר שלם של גמלאים, עם בעלות גבוהה על נכסים, נתקלים בחסם תזרימי", אומר ישראל עטיה, מייסד ומנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי שערך את הניתוח. לדבריו, "כך נוצרה שכבה רחבה של גמלאים, שהם 'עשירים בנכסים ועניים במזומן', והם הפכו למעין 'מיליונרים תיאורטיים', שגרים בתוך קירות מזהב, אך הכיס שלהם נותר ריק".
במסגרת הניתוח בוצעה השוואה בין שיעור הבעלות על נכסים לבין שיעור משקי הבית שחיים בעוני בערים תל-אביב וחיפה. על פי הממצאים, בתל-אביב, עיר שבה שווי נכס ממוצע נאמד לפי נתוני הלמ"ס לרבעון שלישי לשנת 2025 ביותר מ-3.6 מיליון שקל, כ-77.6% מהמבוגרים הם בעלי דירות. ואולם, למרות העושר הנדל"ני, כ-10.5% מהם נזקקים להשלמת הכנסה מהביטוח הלאומי.
גמלאי תל-אביבי שעובד, משתכר בממוצע בסכום חודשי של 14,609 שקל, אך עם הפסקת העבודה הוא צונח לפנסיה ממוצעת של 7,576 שקל בלבד. הפער הזה, העומד על כ-7,033 שקל בחודש, הוא המנוע המאלץ 37.4% מגמלאי העיר להישאר בשוק העבודה גם עמוק לתוך הגיל השלישי.
ישראל עטיהבחיפה כמעט כל קשיש חמישי נזקק לסיוע, למרות אחוז בעלות דומה על דירה (כ-75.7%). מחיר ממוצע של דירה בחיפה ברבעון השלישי של 2025 עומד על קצת יותר מ-1.8 מיליון שקל, ולדברי עטיה, במצב דברים זה המצוקה הכלכלית נוכחת הרבה יותר. על פי הנתונים, שיעור מקבלי השלמת הכנסה בקרב בני 65+ מזנק ל-21.4%, "נתון המעיד על פערים חברתיים עמוקים ועל תלות גבוהה יותר בקצבאות לעומת תל-אביב", הוא מדגיש.
אז מה עושים כדי לפתור את משבר "ההון הקפוא"? עטיה מסביר כי במקרים רבים, מנסים בני הגיל השלישי שנמצאים במצבים של קושי תזרימי לאתר פתרונות נזילות כגון משכנתה הפוכה, כלי המאפשר לבעלי דירות בני 60 ומעלה לקבל הלוואה על חשבון שווי הנכס, מבלי שיצטרכו לעזוב את הבית או לשלם החזר חודשי שוטף. הלוואה זו נפרעת רק לאחר מכירת הנכס או פטירת הבעלים.
"העולם המערבי כבר אימץ מוצרים פיננסיים שהופכים קירות לכוח קנייה. המכשיר המרכזי, שזוכה לעדנה גם בדוחות ה-OECD, הוא משכנתה הפוכה. אבל יש מודלים מתקדמים יותר, כמו מודל מכירה ושכירות חוזרת, הפופולרי באירופה"
לפי דוח הסקירה הכלכלית של אפריל 2025 של בנק ישראל, הסרת חסמים רגולטוריים ועידוד התחרות בתחום זה עשויים לעזור לקשישים הזקוקים למימון הוצאות רפואיות או מחיה, מבלי להטיל עומס על התקציב הציבורי. "אולם, חסמים תרבותיים והרצון להוריש את הנכס לילדים מהווים כיום מכשול פסיכולוגי משמעותי בפני מימוש פתרון זה", הוא מסביר.
מנגד, ממשיך עטיה, "הפתרון המניעתי לדורות הבאים טמון בחיסכון פנסיוני אגרסיבי ומודע מגיל צעיר. היום לא ניתן עוד להסתמך רק על נדל"ן כמרכיב משמעותי מתיק הנכסים הכולל. ככל שתוחלת החיים עולה, הצורך בהון נזיל גדל. חיסכון שמתחיל בגיל 25 במקום בגיל 35 עשוי להגדיל את הקצבה החודשית בעשרות אחוזים בזכות אפקט הריבית דריבית. הדירה צריכה להיות בונוס לאיכות החיים, ולא מקור המימון היחיד והקפוא שלהם".
לדבריו, "העולם המערבי כבר אימץ מוצרים פיננסיים שהופכים קירות לכוח קנייה. המכשיר המרכזי, שזוכה לעדנה גם בדוחות ה-OECD, הוא, כאמור, משכנתה הפוכה. אבל מודלים מתקדמים יותר, כמו מודל מכירה ושכירות חוזרת, הפופולרי באירופה, מאפשרים שחרור מיידי של 70%-80% משווי הנכס, תוך הבטחת זכות מגורים לכל החיים".
לדברי מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, "בתקופה האחרונה אנחנו בהחלט רואים עלייה מובהקת במספר בעלי הנכסים בגילאי 55 ומעלה שפונים לקחת משכנתה פנסיונית או משכנתא הפוכה. מדובר לרוב בהורים שמעוניינים לעזור לילדיהם ברכישת דירה, או בכאלה שנקלעו לחובות ומבקשים להסדיר את מצבם הכלכלי". אוהד אסרף, מנכ"ל קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי אחת התופעות הנפוצות היום בקרב בני הגיל השלישי היא צמצום הדיור: "בעלי נכסים ללא משכנתה או עם משכנתא נמוכה, מוכרים נכס יקר וקונים במקום נכס זול יותר".
