ישראל של אמצע העשור הנוכחי מציגה מחזה כלכלי סוריאליסטי: כ-70% מהישראלים מחזיקים בדירה בבעלותם, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כאשר דור שלם של בני 65 ומעלה מחזיק בידיו נדל"ן בהיקף אפילו גדול יותר. אך בימים של יוקר מחייה, אותם בעלי נכסים נאלצים לעיתים קרובות להיאבק בבעיות תזרים.
ניתוח שערך עבור ynet ו"ממון" המרכז לתכנון פיננסי, המלווה עסקים, משפחות ויחידים בתכנון פיננסי ובכל הקשור להשקעות בשוק ההון, נדל"ן ועוד, בחן את נתוני הלמ"ס לגבי פרופיל חברתי-כלכלי-בריאותי של בני 65 ברשויות המקומיות שהתפרסם בחודש דצמבר האחרון; את נתוני הלמ"ס לגבי רשויות מקומיות לפי מעמד מוניציפלי שהתפרסמו בחודש נובמבר האחרון; את נתוני דוח העוני של הביטוח הלאומי שהתפרסמו גם הם בנובמבר האחרון; ואת נתוני הלמ"ס לגבי מחיר דירה ממוצעת ברבעון השלישי של שנת 2025, הנתונים העדכניים ביותר נכון למועד כתיבת שורות אלה.
הניתוח מצא כי בעוד לפי נתונים עדכניים של הביטוח הלאומי, כ-27% ממשקי הבית בישראל (שהם כ-968 אלף משקי בית) חיים בעוני ובאי-ביטחון תזונתי בשל סיבות כלכליות, הרי ששיעור הבעלות על נכסים בקרב בני הגיל השלישי בישראל שובר שיאים.
"הנתונים של הלמ"ס והביטוח הלאומי חושפים תמונה שלפיה מגזר שלם של גמלאים, עם בעלות גבוהה על נכסים, נתקלים בחסם תזרימי", אומר ישראל עטיה, מייסד ומנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי שערך את הניתוח. לדבריו, "כך נוצרה שכבה רחבה של גמלאים, שהם 'עשירים בנכסים ועניים במזומן', והם הפכו למעין 'מיליונרים תיאורטיים', שגרים בתוך קירות מזהב, אך הכיס שלהם נותר ריק".
המקרה של חיפה ות"א
במסגרת הניתוח בוצעה השוואה בין שיעור הבעלות על נכסים לבין שיעור משקי הבית שחיים בעוני בערים תל-אביב וחיפה. על פי הממצאים, בתל-אביב, עיר שבה שווי נכס ממוצע נאמד לפי נתוני הלמ"ס לרבעון שלישי לשנת 2025 ביותר מ-3.6 מיליון שקל, כ-77.6% מהמבוגרים הם בעלי דירות. ואולם, למרות העושר הנדל"ני, כ-10.5% מהם נזקקים להשלמת הכנסה מהביטוח הלאומי.
גמלאי תל-אביבי שעובד, משתכר בממוצע בסכום חודשי של 14,609 שקל, אך עם הפסקת העבודה הוא צונח לפנסיה ממוצעת של 7,576 שקל בלבד. הפער הזה, העומד על כ-7,033 שקל בחודש, הוא המנוע המאלץ 37.4% מגמלאי העיר להישאר בשוק העבודה גם עמוק לתוך הגיל השלישי.
ישראל עטיהבחיפה כמעט כל קשיש חמישי נזקק לסיוע, למרות אחוז בעלות דומה על דירה (כ-75.7%). מחיר ממוצע של דירה בחיפה ברבעון השלישי של 2025 עומד על קצת יותר מ-1.8 מיליון שקל, ולדברי עטיה, במצב דברים זה המצוקה הכלכלית נוכחת הרבה יותר. על פי הנתונים, שיעור מקבלי השלמת הכנסה בקרב בני 65+ מזנק ל-21.4%, "נתון המעיד על פערים חברתיים עמוקים ועל תלות גבוהה יותר בקצבאות לעומת תל-אביב", הוא מדגיש.
עוד עולה מהנתונים כי בחיפה, רק 27.8% מהמבוגרים מצליחים להשתלב בשוק העבודה, והם חווים ירידה מהכנסה ממוצעת של 11,330 שקל מעבודה - לפנסיה ממוצעת של 7,387 שקל. "עבור הגמלאי החיפאי, הדירה בבעלות הופכת לנכס חיוני להישרדות, אך כזה שאינו מספק הגנה מספקת מפני יוקר המחייה", אומר עטיה.
הפער בין אופקים לרעננה
הניתוח בחן יישובים נוספים שבהם יש פערים באשכול החברתי-כלכלי, בין היתר רעננה, שם המדד החברתי-כלכלי עומד על 8 מתוך 10, מול אופקים, שם המדד החברתי-כלכלי עומד על 3 בלבד. "הפער בין האשכול החברתי-כלכלי מתחדד דרך הנתונים הפיננסיים", מסביר עטיה.
כך, באופקים, למרות ש-70.9% מחזיקים בדירה, שיעור הנזקקות להשלמת הכנסה מזנק ל-33.2%, עם שכר ממוצע מעבודה בהיקף של 7,510 שקל בלבד בחודש - ופנסיה ממוצעת של 5,743 שקל. "הדירה באופקים אינה מספקת גב כלכלי אלא רק קורת גג, בעוד שהמבוגרים נותרים תלויים בקצבאות המדינה", הוא אומר.
לעומת זאת, רעננה מציגה שילוב אופטימלי: על פי הניתוח, בעיר שבשרון הבעלות על דירה גבוהה מאוד ועומדת על 80.6%, וזאת לצד שיעור השלמת הכנסה מהנמוכים בארץ, שעומד על 5.2% בלבד. "רעננה מצליחה לשמור על גמלאים פעילים עם שיעור תעסוקה של 37.9%, בשכר ממוצע גבוה של 13,614 שקל בחודש ופנסיה ממוצעת של 7,661 שקל, מה שיוצר חוסן כלכלי שבו הדירה היא בונוס ולא המקור היחיד להישרדות", אומר עטיה.
בנוסף, העיר נמצאת גם מעל הממוצע הארצי בשיעור בני 65 ומעלה שמתגוררים בה. כ-20% מתושבי העיר הם בני 65 ומעלה עם תוחלת חיים מהגבוהות בערי ישראל (ממוצע גיל 86.7, כאשר הממוצע בישראל הוא 83.1 שנים). "תוחלת חיים כה גבוהה מדגישה את הצורך בפתרונות לנזילות. ככל שתוחלת החיים עולה, כך ההון הקפוא בדירה צריך לשמש למימון תקופה ארוכה יותר של מחייה וסיעוד", מסביר עטיה.
הון קפוא
אז מה עושים כדי לפתור את משבר "ההון הקפוא"? עטיה מסביר כי במקרים רבים, מנסים בני הגיל השלישי שנמצאים במצבים של קושי תזרימי לאתר פתרונות נזילות כגון משכנתה הפוכה, כלי המאפשר לבעלי דירות בני 60 ומעלה לקבל הלוואה על חשבון שווי הנכס, מבלי שיצטרכו לעזוב את הבית או לשלם החזר חודשי שוטף. הלוואה זו נפרעת רק לאחר מכירת הנכס או פטירת הבעלים.
"העולם המערבי כבר אימץ מוצרים פיננסיים שהופכים קירות לכוח קנייה. המכשיר המרכזי, שזוכה לעדנה גם בדוחות ה-OECD, הוא משכנתה הפוכה. אבל יש מודלים מתקדמים יותר, כמו מודל מכירה ושכירות חוזרת, הפופולרי באירופה"
לפי דוח הסקירה הכלכלית של אפריל 2025 של בנק ישראל, הסרת חסמים רגולטוריים ועידוד התחרות בתחום זה עשויים לעזור לקשישים הזקוקים למימון הוצאות רפואיות או מחייה, מבלי להטיל עומס על התקציב הציבורי. "אולם, חסמים תרבותיים והרצון להוריש את הנכס לילדים מהווים כיום מכשול פסיכולוגי משמעותי בפני מימוש פתרון זה", הוא מסביר.
מנגד, ממשיך עטיה, "הפתרון המניעתי לדורות הבאים טמון בחיסכון פנסיוני אגרסיבי ומודע מגיל צעיר. היום לא ניתן עוד להסתמך רק על נדל"ן כמרכיב משמעותי מתיק הנכסים הכולל. ככל שתוחלת החיים עולה, הצורך בהון נזיל גדל. חיסכון שמתחיל בגיל 25 במקום בגיל 35 עשוי להגדיל את הקצבה החודשית בעשרות אחוזים בזכות אפקט הריבית דריבית. הדירה צריכה להיות בונוס לאיכות החיים, ולא מקור המימון היחיד והקפוא שלהם".
לדבריו, "העולם המערבי כבר אימץ מוצרים פיננסיים שהופכים קירות לכוח קנייה. המכשיר המרכזי, שזוכה לעדנה גם בדוחות ה-OECD, הוא, כאמור, משכנתא הפוכה. אבל מודלים מתקדמים יותר, כמו מודל מכירה ושכירות חוזרת, הפופולרי באירופה, מאפשרים שחרור מיידי של 70%-80% משווי הנכס, תוך הבטחת זכות מגורים לכל החיים. גם בצרפת ישנו מודל הנקרא Viager, שמאפשר לגמלאים בערים הגדולות לשמור על רמת חיים גבוהה דרך מכירת הנכס תמורת קצבה לכל החיים. בגרמניה חברות מוסדיות רוכשות נכסים תמורת קצבה מובטחת כפתרון מערכתי לעוני".
מאור אוחנהצילום: אדיר אסרףלדברי מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, "בתקופה האחרונה אנחנו בהחלט רואים עלייה מובהקת במספר בעלי הנכסים בגילאי 55 ומעלה שפונים לקחת משכנתא פנסיונית או משכנתא הפוכה. מדובר לרוב בהורים שמעוניינים לעזור לילדיהם ברכישת דירה, או בכאלה שנקלעו לחובות ומבקשים להסדיר את מצבם הכלכלי, מבלי לפגוע באיכות חייהם".
אוחנה מסביר כי "המשכנתא הפנסיונית מאפשרת להם למשכן את הנכס ולקבל עד 50% מערכו, לעיתים ללא צורך בהחזר חודשי וללא בחינת הכנסות. למעשה, יש לנו מקרה שמטופל ממש בימים אלה של זוג מבוגר בעל נכס, שלקח הלוואות רבות בשנים האחרונות כדי לעזור לילדים ולתחזק את הבית, וכשמצא עצמו בחוב של כ-700 אלף שקל - הפתרון היחיד היה משכנתא פנסיונית, שמאפשרת לו להסדיר את החוב מבלי לצמצם את רמת חייו. עם זאת, יש לקחת בחשבון שמדובר במהלך שפוגע בירושה העתידית של הילדים משום שההכנסות מהנכס מכרסמות בשוויו".
אוהד אסרף צילום: דרור סיתהכלאוהד אסרף, מנכ"ל קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי אחת התופעות הנפוצות היום בשוק המגורים בקרב בני הגיל השלישי היא תופעת מצמצמי דיור. "מבוגרים בעלי נכסים ללא משכנתא או עם משכנתא נמוכה, מוכרים נכס יקר וקונים במקום נכס זול יותר", הוא אומר. "לרוב זה קורה במעבר של זוגות מבוגרים, שהילדים שלהם עזבו את הבית, מבתים צמודי קרקע לדירות - כי כבר אין צורך בדירה גדולה או בחצר".
לדברי אסרף, בני הגיל השלישי יכולים גם לעבור מדירות גדולות בפרברים לדירות קטנות במרכזי ערים, שם יש קרבה למרכזי תרבות, בילוי ומוסדות ציבור: "מצמצמי הדיור לרוב משתמשים בהון שנוצר ממכירת נכס יקר וקניית נכס זול יותר למימון אורח חיים נוח יותר, לעזרה לילדים או לסגירת הלוואות שהצטברו. זה מביא למצב שאם בעבר דירות שלושה חדרים היוו מוצר מבוקש על ידי זוגות צעירים, הרי שכיום גם קהל מבוגר הפך לצרכן של דירות קטנות".
פורסם לראשונה: 00:00, 28.01.26
