הסוף לחסם בשוק הדיור שישחרר את הפקק לבניית 100 אלף דירות? בחוק ההסדרים שהובא בשבוע שעבר לכנסת מסתתר סעיף קטן אך משמעותי, ששופך אור על אחד החסמים המרכזיים בשוק הנדל"ן: הקושי בקידום בניית מכוני טיהור שפכים (מט"שים) במתחמי בנייה רחבי היקף, שמונעים הקמה של מאות אלפי יחידות דיור חדשות.
במסגרת התוכנית הכלכלית של משרד האוצר לשנת 2026, החליט האוצר לקדם הצעת החלטה שמטרתה "להוזיל את יוקר המחייה בישראל, לחזק את הצמיחה הכלכלית ולהעלות את רמת החיים, והיא מגשימה מטרות אלה באמצעות יצירת מודל כלכלי אשר יאפשר פיתוח תשתיות ביוב - אשר מהוות חסם משמעותי לפיתוח יחידות דיור", נכתב בתוכנית.
עוד נכתב כי "הסרת החסם של היעדר טיפול בביוב תאפשר גם להגדיל את היצע הדיור בישראל, ובכך להפחית את עלויות הדיור לציבור, אחד המרכיבים העיקריים בעלויות המחייה בישראל. כמו כן, הסרת החסם ושיווק קרקעות לדיור יחזק את הצמיחה במשק כתוצאה מהגדלת התוצר בענף הנדל"ן".
משק הביוב הוא אחד החסמים המשמעותיים ביותר לשוק הדיור, וזאת בשל המגבלה על בניית יחידות דיור ללא פתרון ביוב מלא. בנוסף, היעדר תשתיות ביוב מספקות ביחס לאוכלוסייה מייצר סיכונים בריאותיים וסביבתיים משמעותיים, אשר עלולים להביא לפגיעה ממשית בבריאות הציבור.
באוצר מסבירים כי בשנים האחרונות חל צורך בפיתוח מואץ במקטע הביוב מכמה סיבות מרכזיות: הגידול באוכלוסייה הוא מהגבוהים בעולם המערבי, ודורש מתן מענה להיקפי שפכים עולים בכל שנה; פיזור האוכלוסייה אינו אחיד, וקיימים אילוצי ביוב אזוריים - ולכן היקף קיבולת הטיפול בביוב הנדרשת היא גבוהה מאשר הגידול באוכלוסייה; התיישנות תשתיות הטיפול בביוב דורשות שדרוג של מערכי הביוב הקיימים, ועוד.
כיום, ישנם גורמים שונים האחראיים על הקמה, שדרוג ותפעול תשתיות ביוב - כ-85 מט"שים גדולים ברחבי הארץ ועוד כ-100 מט"שים קטנים. באוצר אומרים כי "במערכת הקיימת היום, חלק ניכר מהגופים לא מפתחים את מערכות ההולכה ומתקני טיהור השפכים, באופן שמביא לעיכוב בשיווק של יחידות דיור בהיקף של מעל 100 אלף יחידות דיור בטווח הזמן המיידי, סוגיה אשר נבחנה בין היתר בדוח מבקר מדינה בנושא, ועולה חוזר ונשנה בוועדת הסרת חסמים לדיור בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה".
בהתאם לדיונים שנערכו במסגרת הצוותים להסרת חסמים בהובלת משרד ראש הממשלה ורשות המים, אושרה במסגרת התוכנית הכלכלית לשנת 2025 חקיקה המאפשרת לראשונה לחברות פרטיות ולחברות ממשלתיות להיות חברות ביוב. הצעת ההחלטה כעת לתקציב 2026 מציעה לאשר מתן רישיון במסגרת מכרזים במודל PPP (מסגרת לשיתוף פעולה שבה המגזר הפרטי מממן, מתכנן ומפעיל תשתיות עבור המגזר הציבורי) להקמה ותפעול מט"שים.
"לפעול באופן פרטי"
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח, אומר בשיחה עם "ממון" כי המגזר הציבורי אכן חייב לאפשר לקבלנים לפעול באופן פרטי כדי להקים מכוני טיהור, ומוסיף כי בהתאחדות תומכים בבחירה במודל BOT (מימון וביצוע פרטי) כפתרון מרכזי למחסור במתקני טיהור שפכים. הוא מוסיף כי החשש הוא שגם עם הצעת ההחלטה הנוכחית תעבור, ייקח שנים ארוכות עד שהמט"שים ההכרחיים אכן יוקמו.
תומר צליחצילום: שירי גרופר"משבר המט"שים הוא לא גזירת גורל אלא מחדל ניהולי מתמשך. לצערנו, שורה ארוכה של חסמים מונעת בנייה כבר שנים בהרבה מאוד אזורים בארץ, ואירוע המחסור במט"שים הוא כנראה מהקיצוניים ביותר בתחום הזה. לא מדובר ביד הגורל אלא בהחלטה של כל האחראים על הנושא להפסיק את הטיפול בו", הוא אומר. "הצעקה שהקמנו בעניין לא מספיקה. הפגיעה הישירה של התעלמות המדינה מהמחסור במערכות טיהור מים כבר פוגעת באלפים ותפגע בתוך שנה מהיום בעשרות אלפי ישראלים".
"משבר המט"שים הוא לא גזירת גורל אלא מחדל ניהולי מתמשך. שורה ארוכה של חסמים מונעת בנייה כבר שנים, ואירוע המחסור במט"שים הוא כנראה מהקיצוניים ביותר"
לדבריו, "חשוב לא פחות להבין שהפגיעה הכלכלית ההיקפית שהמחסור יוצר היא של מאות מיליוני שקלים בשנה. זו פגיעה בהכנסות וביציבות ענף הבנייה, הכנסות הרשויות המקומיות וכמובן יכולת הממשלה לגבות מיסים. אני קורא לכל מי שרכש דירה חדשה להתעורר ולהשמיע קולו בעניין הזה. רק לחץ על השרים והפקידות הממשלתית יניב תוצאות".
בקבוצת אלקטרה, בעלת ניסיון בהובלת פרויקטי BOT, אומרים כי הדרך היעילה והנכונה ביותר להתמודד עם נושא המט"שים היא באמצעות קידום פרויקטים במודל זה. "למגזר הפרטי יתרון מובהק ביכולת להוציא לפועל פרויקטים מורכבים במהירות וביעילות, דבר חיוני נוכח היקפי הבנייה הגדולים שמעוכבים כיום בשל מחסור בתשתיות טיהור", אומרים שם.
לדבריהם, "החיבור בין קבלן ההקמה לקבלן ההפעלה הוא תנאי מרכזי ליצירת תכנון איכותי וחסכוני. כאשר אותו גורם אחראי גם על הביצוע וגם על ההפעלה לאורך שנים, ניתן לתכנן את המתקן מראש באופן שמביא בחשבון תחזוקה ועמידות לאורך זמן ולא רק עמידה בדרישות מיידיות. מודל BOT מאפשר הסתכלות ארוכת טווח על הצרכים, ומספק פתרון תשתיתי שאינו מתמקד בכאן ועכשיו בלבד. אימוץ גישה זו יאפשר למדינה לעבור מטיפול נקודתי במשבר לפתרון מערכתי, שייתן מענה הן לעומסים הקיימים והן לגידול הצפוי בשנים הבאות וכל זאת מבלי להכביד על תקציב הרשויות המקומיות".
יצוין כי רק בתחילת החודש החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לקדם תוכנית מתאר ארצית לטובת הסרת חסמים תכנוניים בתחום התשתיות לצורך שחרור אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. מדובר על תמ"א 55 למוקדי תשתית, שמטרתה לבצע שילוב מערכות תשתית לאומיות במתחמים ייעודיים בפריסה ארצית, בין היתר גם של מכונים מסוג זה, במטרה לקצר את לוחות הזמנים להקמת תשתיות בישראל.
על פי התוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2050, מדינת ישראל נדרשת להגיע להיקף של כ-4.8 מיליון יחידות דיור מאושרות עד שנת 2050, יעד המחייב תוספת של כ-1.83 מיליון יחידות דיור מעבר למצב התכנוני הקיים. נתונים אלו מחדדים את הפער בין קצב תכנון הדיור לבין קצב פיתוח התשתיות, אשר הפך בשנים האחרונות לאחד הגורמים המרכזיים לעיכוב מימוש תוכניות מגורים בהיקפים נרחבים.
לצד ההיבט התשתיתי, מדובר במהלך בעל משמעות ישירה על שוק הדיור: האצת הקמת התשתיות צפויה להסיר חסמים תכנוניים ולשחרר אלפי יחידות דיור, שכיום אינן ניתנות למימוש בשל היעדר פתרונות תשתית זמינים.
טל ונגר, סמנכ"לית תכנון וסביבה בחברת הייעוץ והניהול AVIV מקבוצת MATRIX, מדגישה: "ללא ספק המט"שים הפכו בשנים האחרונות לחסם משמעותי באישור ובמימוש תוכניות עתירות יחידות דיור. מתוך הבנה שיש לקדם פתרון דחוף לסוגיה זו, בימים אלו מקדמת רשות המים תמ"א מתארית להרחבת מט"שים קיימים".
טל ונגרצילום: יח"צלדברי ונגר, שמנהלת ומתכננת את התמ"א עבור רשות המים, "מדובר בתוכנית מתאר ארצית להרחבת מט"שים משמעותיים בעלי קיבולת טיפול גבוהה. המטרה לא ליצור איתורים חדשים אלא להישען על מתקנים קיימים ולהרחיב אותם, בשביל לא להפר שטחים פתוחים. התמ"א תקבע את כיוון הפיתוח של המט"ש ותאפשר גמישות לתכנון מפורט. זה מאמץ בפריסה ארצית, בליווי ניתוחי עומק לתחזיות עתידיות במימוש ופיתוח המרחבים העירוניים, במטרה לוודא שההרחבות של המט"שים יתנו את המענה המלא לפיתוח".
