"עוד במלחמת 12 הימים המדינה יצאה בהצהרות לגבי קידום מסלולים מהירים להקמת ממ"דים. אמרו שייתנו היתרים למרחבים מוגנים דירתיים בתוך ארבעה חודשים, וכמובן שדיברו על זירוז מיזמי התחדשות עירונית במבנים ישנים ורעועים שעלולים לקרוס בעקבות מטחי הטילים הבליסטיים. והנה נכנסנו בבת אחת למלחמת איראן השנייה, וכל זה עדיין לא קורה". כך אומר ל"ממון" ו-ynet נתי גלבוע, מנכ"ל חברת גפן מגורים, העוסקת בהתחדשות עירונית. גלבוע מותח ביקורת חריפה על התנהלות המדינה בכל הקשור להבטחותיה בתחום מיגון המבנים.
על פי נתונים שפירסם מבקר המדינה לגבי מיגון מבנים, ליותר משלושה מיליון תושבים, כשליש מאזרחי ישראל, אין גישה למקלט, ממ"ד או מיגון תקני אחר. נתונים עדכניים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ מצביעים על כך שבשנת 2025 היו בישראל כ-1.63 מיליון דירות ללא ממ"ד. כלומר, כ-55% מכלל יחידות הדיור ברחבי הארץ אינן ממוגנות. לחלקן יש מקלט או במקרים נדירים ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).
"לצערי, מוסדות הממשלה תמיד עסוקים בלנתח את המצב אחרי מצבי החירום, כולם צועקים – אבל אז חוזרים לשגרה ושוכחים ממה שהבטיחו. זה קורה גם משום שלא תמיד לכל ראשי הרשויות המקומיות יש אינטרסים זהים לאלה של ועדות התכנון, והרבה פעמים יש התנגשות בין האינטרס העירוני לארצי. כך שבסופו של דבר, אין למדינה באמת יכולת להוציא לפועל רעיונות טובים בזמן קצר. מצד שני, אם באמת רוצים אפשר לקדם מהלכים – כפי שהכניסו לפני 20 שנה את קרנות הריטים לשוק הנדל"ן".
אחת הבעיות המרכזיות שעליהן מצביע גלבוע היא היעדר כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בערי הפריפריה, לעומת היכולת לקדם פרויקטים כאלה במרכז הארץ. "במרכז, גם בזמן משבר הנדל"ן הנוכחי שמתבטא בעלייה בעלויות המימון והביצוע ובירידה במכירות, עדיין התמונה הכלכלית היא שיש כדאיות שמאפשרת התחדשות של שכונות רבות למרות הקשיים. בפריפריה, לעומת זאת, זה לא קורה. לכן המדינה אמרה שבאמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא תיתן תקציבים לערים פריפריאליות כמו קריית שמונה או אשקלון, אבל ממה שאנחנו רואים כרגע מדובר בעיקר בפרחת בלונים".
לדבריו, "אין ספק שיש פה קודם כל כשל שוק גאוגרפי, ובימים של מלחמה וחוסר ודאות לגבי התקציב, קשה לדעת אם באמת ניתן יהיה להזרים כספים לפריפריה. הפתרון, לשיטתי, הוא שימוש בכל מיני מודלי מס עולמיים, כמו המודל האמריקני (Exchange), שמאפשר ליזם שמרוויח בתל אביב לקזז ולסבסד מס כנגד בנייה בפריפריה ואז מדובר בעצם בתמריץ מס. מודל כזה יכול לחסוך למדינה כסף ולהניע את גלגלי הכלכלה. בנייה בפריפריה זה לא רק רווח ליזמים ולבעלי הדירות אלא לאזור כולו".
בנוסף, אומר גלבוע כי על המדינה לקבוע קריטריונים של חוסן פיננסי עבור חברות שעוסקות בהתחדשות עירונית: "יזמים חייבים להציג יכולות ביצוע מוכחות להוציא פרויקטים לפועל. יש לא מעט חברות שהציעו לדיירים תמורות מפליגות לפני המשבר הנוכחי, אבל הפרויקטים הפכו להיות לא כלכליים. וכאשר מי שמחזיק בפרויקטים כאלה ואין לו את העורף הפיננסי או המקצועי, עלול להוביל למצב שהפרויקט לא ייצא לפועל והדיירים ישארו שבויים. פעם היו רק קבלנים, לא היו יזמים. המדינה קבעה תבחינים ואפשר ליזמים לקדם פרויקטים".
"על המדינה לקבוע קריטריונים של חוסן פיננסי עבור חברות שעוסקות בהתחדשות עירונית. יזמים חייבים להציג יכולות ביצוע מוכחות להוציא פרויקטים לפועל"
לדבריו, "יש תחרות בריאה בשוק ההתחדשות העירונית, אבל יש הבדל בין תחרות להפקרות. בתחום ההתחדשות יש אנומליה מוחלטת בין גודל החברות להיקף יחידות הדיור שהן מחזיקות ומי שנשאר לא ממוגן והנפגע העיקרי מכל הסיפור אלה הדיירים. המדינה חייבת לייצר מנגנונים כמו מודל מס או סבסוד רווחיות, עם הקפדה על החוסן של יזמים ועל היכולת המקצועית שלהם, כדי שנוכל להבטיח שהגלגלים ינועו קדימה ושתושבי ישראל יהיו מוכנים וממוגנים למלחמה הבאה. אי אפשר למגן את ישראל בקצב של מלחמה עם בירוקרטיה של ימי שלום".
פורסם לראשונה: 00:00, 05.03.26
