המלחמה עם איראן שוב מכה בענף הנדל"ן, המצוי ממילא במשבר מתמשך. אף שהמדינה קבעה כי ענף הבנייה והתשתיות חיוני גם בעתות חירום, בתחילת השבוע החליטו מספר רשויות מקומיות לעצור את הפעילות באתרי הבנייה בתחומן. המחשבה ברורה: רצון להגן על חיי אדם מפני מטחי טילים מאיראן שנושאים כ-500 ק"ג חומר נפץ. למרות זאת, ההשלכות של עצירת הבנייה נוגעות בסופו של דבר גם לצרכן הסופי.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, הסביר בתחילת השבוע כי "ממשלת ישראל וגורמי הביטחון החליטו שענף הבנייה הוא חיוני למשק בחירום, וכי רציפות העבודה בו צריכה להיות חלק משימור רציפות התפקוד המשקית והכלכלית גם במצבי חירום - רציפות תפקודית שהיא חלק מהשלם של הביטחון הלאומי שלנו".
עו"ד ציפי מנור, שותפה במחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי מסבירה ל-ynet כי אחת ההשלכות המשמעותיות של עצירת עבודות הבנייה היא דחיית מועדי מסירת הדירות החדשות. "על רקע ההסלמה הביטחונית, ענף הנדל"ן ניצב שוב מול שאלות משפטיות מהותיות. למרות הנחיות משרד הבינוי והשיכון שלפיהן ניתן להמשיך בעבודות בנסיבות מסוימות, חלק מהרשויות עצרו אתרי בנייה, מה שמעלה מחדש את סוגיית הכוח העליון ודחיית המועדים", היא אומרת.
לדבריה, "הפסיקה קובעת שאין תשובה אוטומטית וכל מקרה נבחן לפי החוק, נוסח החוזה וההשפעה בפועל, בין אם מדובר בעיכובים בשל גיוסי מילואים, שיבושים בוועדות תכנון או בעיות בשרשרות אספקה. יזמים שלא ידעו להתנהל בחכמה ברמה המשפטית, עלולים לגלות שסעיף כוח עליון לא יגן עליהם. חשוב גם לזכור שכל מערכה שונה מקודמתה, ולכן פסיקה שניתנה בעם כלביא, ייתכן וכבר אינה רלוונטית בשאגת הארי".
עו"ד דן הלפרט העוסק בהתחדשות עירונית מחזק את הדברים. "כלקח מסבבים קודמים, נכון הפעם לטפל באופן הברור ביותר בסוגיית האיחור במסירה. בסופו של דבר, ככל שייגרם איחור במסירת דירה כתוצאה מהמבצע הנוכחי, על היזמים יהיה להוכיח בבית המשפט כי המבצע גרם לאירוע בביצוע העבודות, ועל כן יש לתעד באופן מפורט את הנסיבות שגרמו לעצירת העבודות (גיוס צוותי היזם למילואים, פגיעה בקרבת אתר הבנייה, יצירת עבודות על ידי גורמים עירוניים או אחרים). הדבר יקל מאוד בעתיד על טיפול בשאלה על מי מוטלת האחריות לשאת בנזק שנגרם בגין איחור במסירת הדירות החדשות שנבנות בימים אלה".
עו"ד מנור אומרת כי מבצע שאגת הארי חידד נקודה נוספת שחשוב להתייחס אליה. "האירועים האחרונים חידדו יותר מכל את העובדה שמיגון הוא כבר לא תוספת תכנונית אלא ליבת הפרויקט. בפרויקטים של התחדשות עירונית, הצורך במרחבים מוגנים הפך לשיקול מרכזי שמכריע תכנון, כדאיות ולעיתים גם עצם היציאה לדרך. התיקון האחרון שמאפשר הגדלת ממ"ד עד 15 מ"ר אינו רק שינוי טכני, הוא משקף תפיסה חדשה שלפיה המרחב המוגן הוא חלק בלתי נפרד מאיכות החיים ומהביטחון האישי של הדיירים".
לדבריה, "במקביל מתחדד הדיון המקצועי בין ממ"ד פרטי לכל דירה לבין ממ"ק קומתי, במיוחד לאור המורכבות ההנדסית וההשפעה על תכנון מרתפים וחניונים. המציאות הביטחונית הופכת את שאלת המיגון משיקול תכנוני לשיקול אסטרטגי בכל פרויקט". בכל מקרה, היא אומרת כי "ראינו שוב ושוב במצבי קיצון שענף הנדל"ן ממשיך לפעול בקצב שונה, אך מתוך הבנה שהתחדשות עירונית ומיגון הם לא מותרות אלא צורך יסודי. לכן, יזמים שימתינו שמהמצב יתבהר ולא ישכילו לפעול בהקדם עלולים לגלות שהשוק לא מחכה להם".
עדיפות לאומית
"ההתחדשות העירונית לא יכולה להישאר תלויה ברצון הטוב של ראש עיר כזה או אחר, במיוחד בצל מבצע שאגת הארי שמוכיח על כמה חיי התושבים תלויים במיגון, בחיזוק בניינים ישנים ובהתקדמות מיזמי פינוי בינוי", אומר איתי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי-לירן, מהחברות הוותיקות בתחום. "המדינה צריכה להכריז על ענף ההתחדשות העירונית כעדיפות לאומית מדרגה ראשונה, לקחת לידיים את ההגה, ולא לאפשר לראשי ערים לעכב או לפספס פרויקטים בגלל עומס, חוסר כוח אדם או חוסר נכונות להתמודד עם המורכבות".
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מוסיף כי המבצע הנוכחי תופס את שוק ההתחדשות העירונית בישראל באחת התקופות המאתגרות שלו: "זו תקופה שבה בעלי הדירות מעוניינים בקידום מהיר של הפרויקטים, אך הם פוגשים יזמים מהססים שחוששים מהירידה ברווחיות בענף. עוד לפני המלחמה התחלנו להבחין במגמת ירידה במימוש פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, והסיבות העיקריות לכך הן ירידה ברווחיות הפרויקטים עבור היזמים בשל ההאטה בשוק וקושי בקבלת ליווי בנקאי".
כעת, מסביר שמול, "הלחץ מצד בעלי הדירות ללא ממ"ד גובר, גם סרבני התחדשות עירונית מנסים כיום להניע את הפרויקטים - אבל כאשר השוק רווי בדירות חדשות, היזמים כבר לא קופצים על כל פרויקט. הפתרון נעוץ ברשויות המקומיות ובעדכון תקן 21, כך שיאפשר את הגדלת הרווח הפוטנציאלי ליזמים תוך התחשבות באתגרים העכשוויים. לאחרונה השמאי הממשלתי עדכן את תקן 21, אך עדכון שיעור הרווח היזמי פספס את תנאי השוק הדרמטיים של השנה. גם הרשויות המקומיות נהגו לצמצם את שולי הרווח היזמי ואת זכויות הבנייה כי הן בנו על עליית מחירים עתידית, והתוצאה היא שיזמים מעכבים פרויקטים עד שיהיה שינוי בשוק. יש גם מקרים של החלפת יזם או פתיחת הסכמים מול בעלי דירות".
עו"ד הלפרט מציין כי סוגיית הערבויות בפרויקטים של התחדשות עירונית מתחדדת במיוחד בזמנים קשים כמו התקופה הנוכחית. "סוגיית הערבויות מגבירה את הסיכון לקריסתם של יזמים שאינם חזקים מספיק כלכלית. חייבים לשפר את הערבויות המוענקות לבעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית, החל מערבות חוק המכר שעלולה להימצא בלתי עדכנית והסכום, שאינו משקף את הדירה החדשה, יעבור לערבויות האחרות שעלולות להימצא חסרות".
בתוך כך, חוק שיקום נזקי מלחמה בהתחדשות עירונית, שקודם בעקבות מבצע עם כלביא, חוזר לכנסת ואמור לעלות מחר לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה. מאז חודש יוני האחרון ישנם מתחמים שלמים שתקועים בערים רחובות, רמת גן ובת ים בשל הדיונים על נוסח מוסכם של החוק. לדברי עו"ד ישי איצקוביץ', ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי, "הצעת החוק המעודכנת כוללת שינויים חיובים במספר נושאים, אך לצד זאת יש לשקול צעדים נוספים והכללת הוראות אשר יאפשרו יישום פרקטי של ההסדר המוצע".
כך למשל, הוא אומר, "ניתן היה להחיל את ההצעה להפחת הרוב הנדרש גם על בניינים שלא נפגעו, אך נכללו באזור השיקום ונדרשים לצורך הוצאת הפרויקט לפועל. כמו כן, מנגנון ה-buy out המוצע מצריך התייחסות לגופים המממנים, בנקים למשכנתאות ולזכויות צד ג'. לעניין היטל ההשבחה, מוטב היה להחיל את ההסדר המוצע גם על מרכיב המסחר ולא רק על מרכיב מגורים. העברת הסמכות להכרזה על מתחם לשיקום לממשלה לצד הותרת הוועדה המייעצת, עלולה לגרום לסרבול ועיכוב מיותרים וראוי לשקול זאת בשנית".
"ככלל, ובפרט נוכח ימים אלו, ולאור שיעור אזרחי המדינה הבלתי נתפס שאין בקרבתם ממ"ד או מקלט, יש ואף חובה לשקול החלת חלק מההסדרים (לצד הסדרים נוספים הנדרשים לקידום ההתחדשות העירונית) גם על אזורים מעבר לאזורי השיקום שנפגעו (גם אם בהסדר חוקי נפרד או נוסף) בבחינת סוף מעשה במחשבה תחילה", הוא מסכם.
