אתם כבר מדמיינים את דירת החלומות שלכם וממתינים להריסת הבניין הישן, אך לפתע היזם מודיע כי הוא צופה שהפרויקט כבר לא כלכלי מבחינתו - ועליכם לוותר על חלק ממה שהובטח לכם. מדובר בסוגיה המטרידה דיירים בבניינים ובמתחמי התחדשות עירונית בתקופה האחרונה, ובמיוחד עתה כשהשוק בקיפאון והמערכה מול איראן לא מיטיבה עם שוק הנדל"ן.
בעקבות ירידת מחירי הדירות והשינויים בשוק, ישנם מקרים שבהם יזמים שכבר חתומים עם הדיירים על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, ונמצאים בשלב תכנוני מתקדם, דורשים מהדיירים להפחית מהתמורות שכבר הוסכמו ולפתוח את החוזה בין הצדדים.
מדובר בסיטואציה שעלולה להסב נזק רב לדיירים, לגרום להתמשכות התהליך ולעיכוב בקידום הפרויקט, ואף חמור מכך, לגרור ביטול של הסכם ההתקשרות עם היזם הקיים ולצאת למכרז יזמים חדש, שתוצאותיו לא ידועות מראש ומשמעו התחלת התהליך מחדש אחרי שנים של המתנה.
כיצד מבצעים צבאיים והמערכה הנוכחית מול איראן עלולים להשפיע?
עו"ד ציפי רוזנברג, שותפה ומנהלת מחלקת התחדשות עירונית במשרד כספי ושות', המתמחה בייצוג בעלי זכויות בפרויקטים להתחדשות עירונית, מסבירה כי "המערכה באיראן צפויה להשפיע לא מעט על עולם ההתחדשות העירונית, כיון ששוב הובהרה החשיבות של הממ"ד בכל דירה, והבעיה חמורה בערים הגדולות. עם זאת, בתקופה האחרונה תחום ההתחדשות נקלע לאתגר חדש של ירידת מחירים, אשר פוגע בתחזיות ו'שובר' את המודל שעליו התבססו היזמים, מה שמביא אותם לפתוח הסכמים ולבקש מהדיירים להפחית מהתמורות שהובטחו בחוזים".
עו"ד ציפי רוזנברגצילום: שמרית סיטון מאורלדבריה, "למרות שהשפעת המלחמה על השוק עדיין לא ידועה, ייתכן בהחלט שהמצב הכלכלי שיהיה אחרי המלחמה יעמיק את האתגר. לצד התערבות המדינה, כמו למשל הצעת החוק לשיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית, במטרה לנסות לזרז את הליכי השיקום של אזורים שנפגעו במלחמה, חשוב שהדיירים יכירו את האתגר החדש, ויידעו להיערך כלפיו בחוכמה".
הפרויקט נמצא בשלב מתקדם, אך היזם מסרב להמשיך. איך צריכים הדיירים להגיב?
"ראשית, חשוב לאסוף נתונים ולהבין את תמונת המצב התכנונית והכלכלית לאשורה. לצורך כך חשוב לקבל חוות דעת מקצועית משמאי מקרקעין ובהתאם לדוח שהוא יערוך, ניתן יהיה להבין האם טענות היזם מוצדקות או שמא זהו ניסיון של היזם לשפר עמדות ולנצל את המצב שבו הדיירים הם קהל שבוי. לוודא האם אכן הפרויקט הפך להפסדי, או שהרווחיות ירדה אך עדיין בשיעור שמאפשר להוציא את הפרויקט אל הפועל".
רוזנברג מדגישה כי יש חשיבות לכך ששמאי המקרקעין יפעל מטעם הדיירים וייבחר וימונה על ידם, באמצעות נציגות הבעלים, ויהיה בעל שם וניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית.
עד כמה נפוצה הסיטואציה הזו כיום?
סיטואציות כאלו קורות לא מעט, וביתר שאת בשנתיים האחרונות. יזמים רבים התבססו על תנאי השוק בעבר, ועל הנחת יסוד של עליות מחירים קבועות בשוק הנדל"ן מתוך תקווה שבשלב של היתר הבנייה ועד שהפרויקט ייצא לביצוע, מחירי הדירות יעלו, ולכן הציעו לבעלים לא פעם תמורות שאינן ריאליות כדי לזכות במכרז. אבל אם מחיר המכירה שהיזם צפה ירד, עלויות הבנייה האמירו או שהיקף הזכויות השתנה - הרווחיות פוחתת אובייקטיבית, ולא ניתן לצאת עם הפרויקט לביצוע ולקבל ליווי פיננסי לפרויקט.
"במקרה שכזה", מסבירה רוזנברג, "שינוי תנאי השוק והמצב הנוכחי במשק ובכללם הריבית הגבוהה, הקיפאון במכירת הדירות, המגבלות שהוטלו על מבצעי מכירות, עליית הריבית, ייקור עלויות הבנייה והמחסור בפועלים - משפיעים על רווחיות הפרויקט, והיזמים מתקשים לעמוד בהתחייבויות שנטלו על עצמם בהסכם".
ככל שאכן יש צדק בטענות היזם והרווחיות ירדה מאוד, אך הפרויקט אינו הפסדי, האם כדאי לבעלים להפחית את התמורות, או עדיף להתעקש גם במחיר היפרדות ויציאה למכרז חדש?
"אם יש צדק בטענות היזם ואובייקטיבית חלה ירידה ברווחיות הפרויקט, אף אחד לא מבטיח שהחלפת היזם תניב תוצאה טובה יותר. כאשר באופן ודאי הדיירים יאבדו זמן יקר בעצם הצורך בהתחלת התהליך מחדש. מאוד חשוב לקיים שיח פתוח ומקצועי בין הדיירים ליזם.
"במקרה שבו היזם חוזר לדיירים בבקשה לפתוח את ההסכם, נפגע בראש ובראשונה האמון בין הצדדים וחשוב לנסות ולבסס את האמון ולחפש פתרונות שישמרו על האיזונים בין האינטרסים של הצדדים, מתוך הבנה שלא כל צד יקבל את כל תאוותו ומתוך מטרה לקדם את הפרויקט. לכן, ראשית יש לבדוק האם בתוך מערכת ההסכמים הקיימת נקבעו מנגנונים שמסדירים מצב של הפחתת תמורות ואז לנסות ולפעול על פיהם. אם אין בהסכם מנגנון שכזה, או שאיננו מתאים למצב שנוצר, צריך לקיים משא ומתן מול היזם.
"ניתן לנסות להגיע לפתרון שאיננו כרוך בהקטנת שטחי הדירות, אלא בהתאמות תכנוניות. כמו למשל, שנמוך לקומה נמוכה יותר, צמצום של שטחים משותפים או שינוי של המפרט הטכני. כך גם ניתן להפחית את גובה התמורות הכספיות, כמו למשל מענקים כספיים למיניהם שקיבלו הבעלים (כגון: מענקי אכלוס, שובר לרכישת מוצרי חשמל וכו'), וכך לאפשר ליזם לשמור את הראש מעל המים, וגם לשמור על זכויות הדיירים באופן חכם".
כאשר משנים את תנאי הסכם ההתקשרות מול היזם או אם חותמים על הסכם חדש עם יזם אחר, על מה צריך להקפיד?
חשוב להתייחס בהסכם למצבים צופים פני עתיד כמו למשל, מה יקרה אם הפרויקט ייתקל בקשיים ושיעור הרווחיות של היזם ירד מתחת למינימום, וגם לקבוע מנגנון השבה לבעלים בגין ההפחתות שבוצעו, באם המצב ישתפר בעתיד לאחר שהפרויקט יושלם. כלומר, ככל שעל פי "הדוח המסכם" תעלה רווחיות הפרויקט ותשתפר, היזם ישיב לבעלים את הסך השווה להפחתות שבוצעו בתמורות לדיירים בגין גריעת התמורה.
כמו כן, צריך לבדוק שמנגנון ביטול ההסכם כולל פיצויים כספיים מהיזם במקרה של שינוי תנאי השוק. חשוב לעמוד על כך שבכל מקרה הדיירים יקבלו בחזרה את כל תוצרי התכנון, כולל היתר הבנייה, כך שיוכלו להתקשר עם יזם חדש שימשיך מאותה הנקודה, ולא לחזור אל נקודת האפס.
"חשוב להדגיש", מציינת עו"ד רוזנברג, "לא תמיד נכון לבחור את היזם שמציע את התמורות הכי גבוהות, אלא דווקא יזם מהימן ובעל חוסן וניסיון שמציג מודל תכנוני וכלכלי ריאלי. קבלת המלצות מנציגויות ובעלי דירות עשויה אף היא להגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט".
מה קורה אם היזם מבקש למכור את הפרויקט הלאה?
חשוב לקבוע בהסכם ההתקשרות מנגנון המגביל את האפשרות להעביר את זכויות היזם ליזם אחר, ולהתנות זאת בקבלת אישור רוב הבעלים להעברת הזכויות. ובכל מקרה יש לדרוש כי היזם יישאר בעל שליטה בפרויקט.
האם ניתן לחזור אל רשויות התכנון ולבקש שינויים והקלות לאור הסיטואציה?
אפשרי רק במקרים חריגים. הרשויות המקומיות מחזיקות כיום בגישה מצמצמת לגבי סל הזכויות הניתנות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ולא נראה שמהכיוון שלהן יגיע כעת פתרון.
פורסם לראשונה: 00:00, 10.03.26
