מבצע שאגת הארי טרם הסתיים, אבל בענף הנדל"ן כבר מנסים להבין לאן נושבת הרוח. חלק מאתרי הבנייה עצרו את פעילותם למרות שהמדינה הנחתה שהענף יפעל בעת חירום, וזה עוד לפני האבידה הקשה באתר הבנייה ביהוד לפני שבועיים, במסגרתה שני פועלי בניין נהרגו מפגיעה ישירה של טיל איראני. המחסור החמור בכוח אדם, שהתחיל עוד במלחמת חרבות ברזל, ממשיך להכביד על הענף והקבלנים כבר מתחילים שוב לחשוש מעיכובים במסירה.
גם נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטסיטיקה (הלמ"ס), שפורסמו בשבוע שעבר, ממשיכים להצביע על קיפאון בשוק, אף שנתונים אלה מתייחסים לחודשים שלפני פרוץ מלחמת איראן השנייה. מצב ביטחוני נפיץ, אי-ודאות לאורך תקופה ארוכה ובאופן כללי סנטימנט שלילי בענף, גורמים לציבור לשבת על הגדר ולהמתין לסיום המלחמה. האם הם יירדו מהגדר בסופה? זאת השאלה שמעסיקה את כל מי שקשור לענף.
למרות הכל, אם יש תכונה שמאפיינת את גורמי המקצוע בשוק הנדל"ן זו האופטימיות. משיחות שערכנו עם יזמים, שמאי מקרקעין ומתווכי נדל"ן עולה כי הם מעריכים שבתום המערכה הנוכחית שוק הנדל"ן יחזור לטפס, הן בהיצע, הן בביקוש והן במחירים. האם ההערכה הזו נכונה? ההיסטוריה של שוק הדיור הישראלי מלמדת שלאחר מערכות ביטחוניות גדולות, הוא נוטה להתאושש ולעיתים אף לזנק. אבל הפעם נראה כי המשוואה מורכבת יותר.
מדד מחירי הדירות שפורסם השבוע הצביע על ירידה במחירים, ואולם התייחס לתקופה שלפני המערכה מול איראן. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2025 – ינואר 2026, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2025 – דצמבר 2025, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.1% וירידה של כמעט אחוז בהשוואה שנתית.
רוני בריק צילום: דנה קופלרוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ובעלים משותף בקבוצת אשלי לירן, מספר על הקשיים בענף בצל הלחימה המתמשכת. "הקבלנים והיזמים תומכים בהחלטה לצאת למבצע, גאים בצה"ל ושאר כוחות הביטחון ומאחלים להצלחתם המלאה. עם זאת, חובתי לומר שהמבצע הנוכחי פוגע בענף הבנייה בצורה קשה, כמו במשק כולו. גם בתוך המשבר הביטחוני, ענף הבנייה הוגדר לראשונה כענף חיוני במסגרת משק לשעת חירום, הישג שהגענו אליו לאחר מאבק ממושך של ההתאחדות. על הנייר, היינו אמורים לשמור על רציפות תפקודית מלאה".
רוני בריק: "המבצע הנוכחי פוגע בענף הבנייה בצורה קשה. עצרנו פעילות באלפי אתרי בנייה, חסרים לנו למעלה מ-40 אלף עובדים, מחסור שנמשך מ–7 באוקטובר ולא טופל כראוי"
אבל, הוא מוסיף, "המציאות בשטח שונה לחלוטין. אנחנו נאלצים לעצור פעילות באלפי אתרי בנייה ברחבי הארץ, מסיבות שהממשלה עדיין לא פתרה: חסרים לנו למעלה מ-40 אלף עובדי כפיים, מחסור שנמשך מאז 7 באוקטובר ולא טופל כראוי", ממשיך בריק. "מעבר לכך, עדיין אסור להפעיל מנופים מהקרקע, דרישה שהעלינו זה מכבר ונותרה ללא מענה, וזה לבדו משתק מאות אתרים. למי שעדיין נדמה שבישראל יש עודף דירות על ביקוש, שיתעורר. המציאות מראה ככל שהזמן עובר שהביקושים הכבושים של אלה שעצרו תהליכי חיפוש ורכישת דירה הם בהיקף עצום".
לדברי בריק, ברגע שפוחתת תחושת הסיכון הביטחוני, מתחילה נהירה של רוכשים למשרדי המכירות. "ראינו את סוף 2025. אין סיבה לחשוב שבתום המלחמה הזו יהיה אחרת", הוא מדגיש ומוסיף: "אנחנו מזהירים את מקבלי ההחלטות בממשלה ובכנסת כבר תקופה ארוכה, שאם הם לא יפעלו לקדם בנייה, לייצר קרקע נוחה ליזמים ולהרחיב את כניסתם לפרויקטים, כבר בשנה הבאה ניגרר למצב של מחסור גדול מאוד בפתרונות דיור. הממשלה חייבת להיכנס לתמונה. אני מקווה מאוד שזה יקרה ביתר שאת לאחר הבחירות".
בריק אף מדגיש בעיה קריטית נוספת שהממשלה לדבריו מתעלמת ממנה: "אין שום הסדרה של נושא האיחור במסירת דירות בשל המלחמה. יזמים וקבלנים חשופים לתביעות ולקנסות בשל עיכובים שנגרמו מנסיבות שמחוץ לשליטתם לחלוטין. זה עלול לגרום לדחייה של פרויקטים נוספים בשל חשש של יזמים לחשוף עצמם לעוד תביעות".
הפסיכולוגיה של הרוכשים
לצד הביקושים הכבושים, האיום האיראני שינה את הפסיכולוגיה של הרוכשים הישראלים, ותוצאת המערכה, ברורה או עמומה ככל שתהיה, עשויה לקבוע את קצב ההתאוששות לא פחות מכל נתון אחר. "אני סבור שהמצב מורכב הרבה יותר מכפי שנדמה ממבט ראשון", אומר ל"ממון" השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כשהוא נשאל על ההשלכות הצפויות של מבצע שאגת הארי על מחירי הדירות בישראל.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזילדבריו, "מדובר במערכת של גורמים פסיכולוגיים, כלכליים וביטחוניים המשתלבים זה בזה, ולכן כל ניסיון לצמצם את השאלה למשוואה אחת ברורה עשוי להחטיא את התמונה המלאה". ובכל זאת, מציין דנוס, "דבר אחד ניתן לומר כמעט בוודאות: נדמה שמעולם לא היה הקשר בין תוצאתה של מערכה ביטחונית לבין כיוון מחירי הדירות בישראל חזק ומשמעותי כפי שהוא נדמה כעת".
אוהד דנוס: "אנשים צריכים לגור איפשהו והצורך בדיור לא נעלם. אבל כשאי הוודאות הביטחונית עמוקה ומתמשכת, חלק מהציבור עשוי להסס לפני שהוא מתחייב לדירה"
מצד אחד, מסביר דנוס, "ההיסטוריה הכלכלית של ישראל מלמדת אותנו על תופעה כמעט קבועה: לאחר מלחמות או מערכות ביטחוניות גדולות, שוק הדיור נוטה להתאושש במהירות ולעיתים אף לזנק. זה קרה לאחר מלחמות גדולות בעבר, וגם לאחר סבבים ביטחוניים ממושכים. במקביל, אנו רואים לעיתים גם עלייה בנתוני הילודה לאחר תקופות של מתיחות ביטחונית, תופעה שמגבירה עוד יותר את הביקוש הטבעי לדירות".
"בישראל, שבה קצב גידול האוכלוסייה ממילא גבוה יחסית למדינות מפותחות אחרות, כל תוספת כזו לביקוש מורגשת היטב בשוק", מוסיף דנוס. "לכן, במבט היסטורי טהור, יש מי שיטען שהכיוון הכללי לאחר סיום מערכה הוא דווקא כלפי מעלה".
את הטענה הזו מחזקת דלית רביב, מנכ"לית חברת ICR ישראל קנדה וראם מגורים. "מי שחכם צריך עכשיו לקנות דירה, לפני הבום הגדול", היא אומרת. "אין ספק שרוכשי הדירות יושבים על הגדר כבר הרבה זמן, אבל ברגע שתהיה פה ודאות והאיומים יוסרו, הביקוש יישפך לשוק. בנוסף, יש צפי שיבוא חומרי הגלם יתייקר. אנחנו כבר די מתורגלים למצב ואנחנו רואים את המשק במלוא חוזקתו. למרות שהערכנו שברגע שיתחיל המבצע לא נקבל טלפונים, אנחנו רואים שלא כך הדבר, יש לא מעט התעניינות ברכישת דירות, וכשיש לאנשים זמן הם עושים את זה יותר".
דלית רביבצילום: רמי זרנגרלדבריה, "אם חשבנו להסיר את הפעילות השיווקית הדיגיטלית, אחרי יממה בלבד הבנו שאנחנו כן מקבלים לידים ואנשי המכירות שלנו עסוקים כל הזמן. דווקא עכשיו, כשכולנו ספונים בבתים ומנסים לשמור על שגרה בין אזעקה לאזעקה, יש מי שמנצל את הזמן הפנוי לחפש השקעה בדירה חדשה. העובדים שלנו עסוקים בטלפונים וזה מעודד. בשבוע הראשון למלחמה הופתענו, ובעצם אולי לא, שהיו רכישות".
דלית רביב: "כל עוד יש רמות מחירים סבירות ומבצעי שיווק, מי שיידע לנצל את התקופה הנוכחית לעסקה טובה יברך על כך בעוד כמה חודשים, כשהמחירים יתחילו לעלות"
רביב מסבירה כי המתעניינים ברכישת דירות נחלקים לשני סוגים: "משקיעים שישבו על הגדר וחיכו שהמחירים ירדו, ועכשיו מבינים שעוד רגע הם בדרך למעלה; וכאלו שגרים בדירה בלי ממ"ד/ממ"ק/מקלט והבינו שאי-אפשר להמשיך כך. לשתי האוכלוסיות ברור שעכשיו זה הזמן לעסקה. מי שמבין לאן ישראל הולכת בזירה הגיאו-פוליטית – לעידן שאף אחד לא חלם עליו – גם מבין שכעת ההזדמנות הכי גדולה להשקיע בנדל"ן בישראל".
בשורה התחתונה, אומרת רביב, "עלויות המימון והביצוע התייקרו בכ-30% ויזמים לא אוהבים להפסיד. הם לקחו כריות ביטחון וזה מה שמאזן את השוק, ואני מעריכה שהתקופה הטובה של השוק מעבר לפינה. ברגע שהדברים יתבהרו, החזית עם איראן ולבנון תסתיים והריבית תרד – משרדי המכירות יתמלאו מחדש. לכן, כל עוד יש רמות מחירים סבירות ומבצעי שיווק, מי שיידע לנצל את התקופה הנוכחית ולמצוא עסקה טובה יברך על כך בעוד כמה חודשים, כשהמחירים יתחילו לעלות".
תחזית אופטימית
גם רוני כהן, מנכ"ל ושותף בחברת אלדר שיווק נדל"ן, מציג אופטימיות יחסית. "העובדה שאנחנו נמצאים במערכה שנייה מול איראן תוך פחות משמונה חודשים נותנת לנו נקודת השוואה ייחודית, ומה שאנחנו רואים בשטח מעודד", הוא טוען. "בסבב הקודם ביוני 2025 חלה ירידה דרמטית של כ-95% בפניות למשרדי המכירות. היזמים עצרו את תקציבי הפרסום, השוק למעשה כמעט קפא. הפעם המציאות שונה: אמנם יש ירידה של כ-45% בממוצע בפניות למשרדי המכירות, אבל זה הרבה פחות דרמטי. חלק גדול מהיזמים אפילו לא הורידו את תקציבי הפרסום הדיגיטלי, והלידים ממשיכים להיכנס".
רוני כהן. אופטימיצילום: איל יצהר"המלחמה התחילה בשבת, וכבר ביום ראשון ראינו לידים שהצטברו מסוף השבוע", ממשיך כהן. "איכות הפניות לא רעה, וניהלנו שגרת תחזוקה מול לקוחות - גם בטלפון וגם בזום. התחילו פגישות ובעשרת הימים האחרונים נמכרו כ-20 דירות בפרויקטים שאנחנו מטפלים בהם ברחבי הארץ - אשדוד, תל-אביב, לוד, קריות. ברגע שהקלו את הנחיות פיקוד העורף, הצוותים במשרדי המכירות חזרו לעבודה פרונטלית, והלקוחות בוחרים אם להגיע לפגישות פנים אל פנים או לעשות פגישת זום מרחוק".
זו הסיבה שהוא מציג תחזית אופטימית לתקופה שאחראי המלחמה: "תוך כדי הלחימה אנחנו כבר רואים עקומת שיפור בהתנהגות הרוכשים לעומת הסבב הקודם, סביר להניח שברגע שהאבק ישקע - נראה חזרה מואצת של הביקושים", הוא אומר. "בטווח המיידי עוד יהיו היסוסים, ההחלטות יהיו מעט איטיות, אבל המומנטום של עליות המחירים המתונות, שהחל עוד לפני המלחמה הזו, ימשיך. ביקושים כבושים יהפכו למימושים ונראה חזרה של רוכשים למשרדי המכירות ביתר שאת, תוך המשך זחילה איטית של מחירים כלפי מעלה".
לדבריו, "המגמה הזו נובעת מכמה גורמים: עלויות הבנייה ותשומות הבנייה ממשיכות להתייקר - ראינו את זה לפני המלחמה וגם מיד אחרי הסבב הראשון. משך הבנייה מתארך, מה שמייקר עוד יותר את העלויות. מנגד, אנשים צריכים קורת גג, גם בסביבה של אי-ודאות. בינתיים לא 'נולדו' עוד דירות להשכרה, והקיימות יקרות מאוד. בנוסף, החיפוש אחר ממ"ד מקבל תאוצה משמעותית, ואת זה מחפשים בדירות יד ראשונה מקבלן".
גם ברנרד רסקין, בעלים ומנכ"ל רשת התיווך הארצית רי/מקס ישראל, מציג נתונים מהשטח שמצביעים על התעוררות למרות המצב הביטחוני. "כל הסניפים שלנו פעילים גם עכשיו, ויש עבודה", הוא מודה. "דווקא בתקופה הזאת אנחנו ערים לתופעה של התעניינות הולכת וגוברת ומרגישים את זה בסניפים, נראה שהרוכשים רוצים לזרז את העסקה הבאה שלהם אפילו תוך כדי המלחמה כדי לחמוק מעליית מחירים שהם מאמינים שתבוא ביום שאחרי. גם מניות הנדל"ן עלו בצורה לא פרופורציונלית, נראה שציבור המשקיעים מצפה לתקופה ערה ופורה בתחום הנדל"ן".
רסקין מוסיף כי ישנן עוד סיבות לכך ששוק הנדל"ן צפוי להיות פעיל בעתיד הנראה לעין, בין היתר הצורך לשדרג לדירה עם מרחב מוגן והרצון של תושבי חוץ לרכוש בית בישראל כפוליסת ביטוח. "תחילת העידן החדש במזרח התיכון ישחרר את כל המעצורים", הוא טוען, "אני לא אופתע אם נראה עליות מחירים באזורי ביקוש שונים ברחבי הארץ".
אושרי קירשנפלד, סמנכ"ל רשת מאני ייעוץ משכנתאות ופיננסים, מחזק את הדברים. "למרות המתיחות עם איראן, רבים מאמינים שדווקא אחרי תקופות מאתגרות מגיעה תקופה של צמיחה", הוא טוען. "הציפיות בשוק הן להמשך ירידה מתונה בריבית לאחר תקופה של ריבית גבוהה לסביבה של 3.5%. גם ירידה של חצי אחוז בריבית עשויה להגדיל משמעותית את כוח הקנייה של רוכשי הדירות ולהחזיר יותר פעילות לשוק המשכנתאות".
לדבריו, "כשיש אמון בנדל"ן, כפי שרואים בשטח ובשווקים בימים אלו, יש גם אמון בשוק המשכנתאות. אנשים ממשיכים לתכנן קדימה, לחלום על בית ולהאמין בעתיד. בסופו של דבר, זה אולי הסיפור הישראלי: עם שמאמין במדינה שלו ומאמין גם בבית שהוא בונה בה".
איש העסקים ויזם הנדל"ן מוטי כוזהינוף מספק מבט אל מעבר לים: "אנחנו רואים שהתקופה האחרונה מביאה איתה שינוי מגמה דרמטי, שמתודלק ישירות מגלי האנטישמיות הגואים בעולם. יהדות התפוצות כבר לא רואה בישראל רק יעד להשקעה אלא חוף מבטחים אסטרטגי וקיומי, ואנחנו מרגישים את זה בעוצמה רבה בתוך שוק המגורים והיוקרה בישראל. למרות המלחמה, ואולי דווקא בגללה, אנחנו עדים לשיא של ביקושים מצד קהילות יהודיות חזקות, למשל ממיאמי ומאירופה, שלא מחכות ליום שאחרי אלא מבקשות להבטיח לעצמן נקודת אחיזה יוקרתית בארץ כבר עכשיו".
לדבריו, "המתווכים שפועלים בשוק היוקרה מדווחים על זינוק בכמות הפניות והשיחות בשבוע האחרון. גם אם קיימים אתגרים כלכליים כמו תנודתיות בשער המטבע, הצורך של משפחות אמידות בביטחון אישי וקהילתי חזק מכל שיקול פיננסי יבש. אני מעריך שברגע שנשוב לשקט, נראה התפרצות חסרת תקדים של רכישות שתשנה את פני ענף היוקרה. מי שמחפש היום סטנדרט מגורים גבוה לצד הגנה וקהילה, מבין שישראל היא הכתובת היחידה".
הכל תלוי בתוצאה
למרות האופטימיות שמפגינים גורמי המקצוע בשטח, דנוס מדגיש כי המרכיב שמסבך את התמונה הוא בכל זאת האיום האיראני, שבעבר נתפס בעיני רבים כאיום רחוק, אסטרטגי ומופשט במידה מסוימת, אך בשנים האחרונות הפך למוחשי הרבה יותר עבור הציבור הישראלי. "ההשלכות של האיום האיראני מורגשות בחיי היומיום. התחושה הזו מחלחלת גם להחלטות כלכליות של משקי בית. אנשים לא מחפשים רק קורת גג, אלא תחושת יציבות, ביטחון ואופק ברור לעתיד", הוא אומר.
לדבריו, "מצד אחד, הביקוש הבסיסי לדירות בישראל נותר קשיח מאוד. אנשים צריכים לגור איפשהו, משפחות ממשיכות לגדול והצורך בדיור לא נעלם גם בתקופות של חוסר ודאות. מצד שני, כאשר אי-הוודאות הביטחונית נתפסת כעמוקה ומתמשכת, חלק מהציבור עשוי להסס לפני שהוא מתחייב להשקעה גדולה כמו רכישת דירה. במילים אחרות, מעבר לצורך הפונקציונלי בדירה, אנשים מחפשים גם יציבות ואופק. כאשר האופק הזה מטושטש, קצב קבלת ההחלטות עשוי להאט".
לכן, הוא ממשיך, במידה רבה תוצאת המערכה עשויה להשפיע גם על הפסיכולוגיה של השוק. "ככל שהתבוסה של איראן, כשתהיה כזו, תיתפס בעיני הציבור הישראלי כצורבת, ברורה ומובהקת יותר, כך עשויה להתחזק תחושת הביטחון והיציבות. תחושה כזו עשויה לשחרר ביקושים כבושים שנדחו בתקופת המלחמה, ולהחזיר לשוק הן רוכשים למגורים והן משקיעים. במצב כזה, הסיכוי לראות עלייה חדה יחסית במחירי הדירות עם סיום המערכה יהיה גבוה יותר".
לעומת זאת, אם בסופו של דבר יתברר שהתוצאה היא עוד סבב ללא הכרעה ברורה, מצב שבו כל צד טוען להישגים, אך תחושת האיום הבסיסי נותרת בעינה, התמונה עשויה להיות שונה. "במצב כזה השוק לא בהכרח יקרוס, שכן הביקוש המבני לדירות בישראל עדיין קיים, אך ההתאוששות עלולה להיות איטית וזהירה יותר. הציבור יזדקק לזמן כדי ליצור מרחק רגשי מהאירועים הטראומטיים, לעבד את החוויה ולחזור בהדרגה לשגרה", אומר דנוס.
לדבריו, "רק לאחר שהמרחק מהאירועים גדל והזיכרון הישיר מתחיל להתעמעם, רבים חוזרים לקבל החלטות ארוכות טווח כמו רכישת דירה או השקעות נדל"ן. לכן, בתרחיש של מערכה שמסתיימת ללא הכרעה ברורה, ניתן לצפות לשוק שיתאושש בהדרגה, לא בקפיצה חדה, אלא בתהליך איטי יותר של חזרה לאמון, לביטחון ולפעילות מלאה", הוא מסכם.
