ירושלים היא בירת המגדלים של ישראל ותל אביב יפו הרחק מאחוריה – כך עולה מניתוח של הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CVU-ISRAEL) שנערך עבור "ממון" ו-ynet. על פי הניתוח, שבוצע על בסיס נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לשנת 2025, בשנה זו נרשמו 75,220 התחלות בנייה בישראל, כאשר הקטגוריה המובילה היא של מגדלי מגורים בני 21 קומות ומעלה (13,730 דירות במגדלים שהחלה בנייתן, שהם כ-18.3% מסך התחלות הבנייה).
במקום השני ניצבת הקטגוריה של בתים צמודי קרקע - בתי מגורים בני עד 2 קומות, אשר רשמו התחלות בנייה של 8,822 יחידות דיור - כ-11.7% מסך כל ההתחלות הבנייה. במקום השלישי קטגוריית בניינים בני 9 קומות עם 8,319 דירות (11.1%), ולאחר מכן קטגוריית בניינים בני 7 קומות עם 7,096 דירות (9.4%).
עוד ברשימה: קטגוריית בניינים בני 8 קומות וקטגוריית בניינים בני 11-15 קומות עם כ-6,700 דירות (כ-9% כל אחת); בניינים של 16-20 קומות עם 4,848 דירות (6.4%) ובניינים בני 4 קומות עם 2,081 דירות.
אדריכל גיל שנהב צילום: גיא גלעדלדברי אדריכל גיל שנהב, בעלי משרד כנען שנהב אדריכלים ויו"ר CVU-ISRAEL, "נתוני 2025 מציירים תמונה שלא ראינו בעבר: ירושלים מוכיחה שהיא לא רק השלימה עם המגדלים - היא אימצה אותם. הקרקע בתחומיה מוגבלת, האוכלוסייה גדלה והצעירים שרוצים להישאר בה זקוקים לדירות. הפתרון היחיד הוא לבנות בעצימות גבוהה ולבנות לגובה הוא אחד הכלים".
שינוי עמוק
כמות התחלות הבנייה של דירות במגדלים מעל 16 קומות בשנת 2025 עומדת על 18,578 דירות. העיר המובילה היא, כאמור, ירושלים, עם התחלות בנייה של 3,790 דירות במגדלים מעל 16 קומות – יותר מפי שניים מתל אביב-יפו שנמצאת במקום השני עם 1,785 דירות. במקום השלישי אשדוד עם 1,217 דירות שבנייתן החלה השנה, במקום הרביעי באר יעקב עם 1,037 דירות, ובמקום החמישי נתניה עם 1,007 דירות שבנייתן החלה ב-2025 במגדלים מעל 16 קומות.
רחלי קלימי, מנהלת שיווק בחברת גיא ודורון לוי שבונה בבאר יעקב, אומרת כי "העיר עברה בשנים האחרונות שינוי עמוק. היא מציעה מחירים נמוכים עדיין ביחס לשכנותיה הגדולות, שילוב שמשך אליה גלי בנייה משמעותיים. לכן הנתון שמציב את באר יעקב במקום הרביעי בהתחלות בנייה במגדלים אינו מפתיע ומשקף קצב בנייה יוצא דופן ביחס לגודלה.
רחלי קלימיצילום: שחר אורפאןבניתוח קטגוריית התחלות הבנייה של צמודי קרקע נמצא כי ב-2025 עמד סך התחלות הבנייה הללו על 8,822 דירות - כ-11.7% מסך כל התחלות הבנייה בשנה זו. במקום הראשון בקטגוריה היישובים הישראליים ביו"ש שכוללים עד 10,000 תושבים עם 784 התחלות בנייה של צמודי קרקע.
במקום השני קצרין עם 190 בתים צמודי קרקע שהחלה בנייתם, במקום השלישי גבעת זאב (167), במקום הרביעי אופקים (166) ובמקום החמישי באר שבע (135). בסך הכול התחלות הבנייה של צמודי קרקע רושמות ירידה מתמשכת: מ-17% מסך התחלות הבנייה ב-2023 ל-13% ב-2024 ועד 11.7% ב-2025.
הקטגוריה של הבנייה המרקמית, כלומר בניינים בני 3-8 קומות, רשמה התחלות בנייה של 22,079 דירות - כ-29% מסך התחלות הבנייה. העיר המובילה בקטגוריה זו היא תל אביב-יפו עם 3,093 דירות. במקום השני נמצאת ירושלים עם 1,668 דירות שהחלה בנייתן ובמקום השלישי אופקים עם 1,663 דירות. במקום הרביעי העיר החרדית אלעד עם 1,578 דירות, ואת החמישייה סוגרת לוד עם התחלות בנייה של 1,180 דירות בבניינים בני 3-8.
תמונה עקבית
בתוך כך, בדיקה של חברת מאגמה שיווק נדל"ן מצאה כי בחלוקה לחדרים, הקטגוריה המובילה בהתחלות בנייה של דירות חדשות ממשיכה להיות דירות 4 חדרים עם כ-33.4% מסך התחלות הבנייה, דירות 5 חדרים המהוות כ-25.4%, וקטגוריית דירות 3 חדרים שנמצאת במקום השלישי עם כ-23.6%. דירות 6 חדרים ויותר מהוות כ-12% ודירות עד 2 חדרים כ-5.5%.
במבט על שלוש השנים האחרונות עולה תמונה עקבית: דירות 4 חדרים מגדילות את נתחן משנה לשנה - מ-30.5% ב-2023 ל-30.1% ב-2024 ועד 33.4% ב-2025. במקביל, דירות 6 חדרים ויותר נמצאות בירידה מתמשכת - מ-14.6% ב-2023 ל-13.9% ב-2024 ועד 12% ב-2025.
דירות 3 חדרים מציגות אף הן מגמת עלייה עקבית: מ-21.7% ב-2023 ל-23.4% ב-2024 ועד 23.6% ב-2025. מגמות אלו יחד מצביעות על כך שהשוק נע בהדרגה לעבר דירות בינוניות-קטנות, ככל הנראה בתגובה לעליית מחירים ולשינוי בהרכב הביקושים.
בניתוח התחלות הבנייה של הקטגוריה המובילה (דירות 4 חדרים), ירושלים נמצאת במקום הראשון עם 3,056 דירות, למעשה היא היחידה שחוצה את רף 3,000 הדירות בקטגוריה. תל אביב-יפו נמצאת במקום השני עם 2,377 דירות - היחידה שחוצה את רף 2,000 הדירות. במקום השלישי נמצאת לוד עם 1,326 דירות, מספר גבוה משמעותית ביחס לגודלה. פתח תקווה במקום הרביעי עם 1,111 דירות וקריית גת עם 1,001 דירות.
בניתוח התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים, תל אביב-יפו נמצאת במקום הראשון עם 998 דירות וירושלים במקום השני עם 919 דירות. במקום השלישי נתניה עם 761 דירות, צמודה לאופקים שמדורגת רביעית עם 759 דירות. לוד סוגרת את החמישייה הראשונה עם 751 דירות.
בניתוח התחלות בנייה של דירות 3 חדרים נמצא כי תל אביב שומרת על המקום הראשון עם 2,176 דירות - נתון הדומה לשנת 2024 שבה נרשמו 2,216 דירות. ירושלים נותרת שנייה עם 1,706 דירות, גידול ניכר ביחס ל-1,547 דירות ב-2024.
השינוי המשמעותי מגיע מהמקום השלישי ואילך: רמת גן מציגה כניסה מרשימה לחמישייה עם 1,001 דירות - נתון שמעמיד אותה הרחק מעל יתר המתחרות. אשדוד עולה מקום אחד לרביעית עם 856 דירות, וצמודה אליה פתח תקווה במקום החמישי עם 855 דירות. לוד ואשקלון, שהיו בחמישייה ב-2024, נדחקות החוצה בהתחלות בנייה של דירות 3 חדרים.
בניתוח התחלות בנייה של דירות קטנות בנות עד 2 חדרים, תל אביב-יפו שומרת על המקום הראשון עם 1,373 דירות - גידול משמעותי ביחס ל-951 דירות ב-2024, וממשיכה לבסס את מעמדה כבירת המיקרו דירות. ירושלים נותרת שנייה עם 733 דירות, גידול ניכר אף הוא ביחס ל-593 ב-2024.
רמת גן קופצת ממקום שלישי ב-2024 עם 367 דירות ל-397 דירות השנה ושומרת על מקומה. אשדוד נכנסת לחמישייה במקום הרביעי עם 301 דירות. ראשון לציון במקום החמישי עם 287 דירות, כשעיקר הנתון נשען על דירות חדר אחד (250 מתוך 287).
יותר דירות קטנות
לדברי עינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות באפי קפיטל שבונה בתל אביב, "המחירים הגבוהים בשוק המגורים התל-אביבי מחייבים חשיבה תכנונית חדשה, ואנו מעריכים כי המגמה של פיתוח יחידות דיור קומפקטיות רק תלך ותתעצם. זוהי קורלציה ישירה למתרחש במטרופולינים המובילים בעולם, המגיעה כעת לבשלות גם בערי הביקוש בישראל".
בניתוח דירות 6 חדרים ויותר, ירושלים מובילה את הקטגוריה עם 455 דירות. יישובים ישראליים ביו"ש השני עם 369 דירות, אופקים שלישית עם 287 דירות וקצרין מופיעה במקום הרביעי עם 272 דירות. לוד סוגרת את החמישייה עם 232 דירות.
הבולט בקטגוריה זו הוא היעדרה של תל אביב-יפו מהחמישייה - בניגוד לכל שאר הקטגוריות שבהן היא נמצאת בראש הטבלה או בסמוך לו. תל אביב מסתפקת ב-169 דירות בלבד במקום העשירי, ומאפיין זה משקף את אופי הבנייה בעיר המתמקדת בדירות קטנות ובינוניות על פני דירות ענק.
אסי לויתין בן עמרם, מנכ"לית אמד דן נדל"ן יזום מקבוצת דן שבונה פרויקט בשכונת הולילנד בירושלים יחד עם רמי לוי נדל"ן, מסבירה כי "ירושלים מובילה בו-זמנית בשתי קטגוריות שונות לחלוטין: בדירות 4 חדרים, הקטגוריה הגדולה ביותר בשוק המהווה כשליש מכלל הבנייה בישראל, ובדירות 6 חדרים ומעלה וזה לא מקרי. העיר מציעה מגוון תכנוני המדבר לקהלים שונים".
שמואל להב זלמנוביץ'צילום: ליאנה ברנסקילדברי שמואל להב זלמנוביץ, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת מאגמה שערכה את הבדיקה, "נתוני התחלות הבנייה ל-2025 מצביעים על שוק שממשיך לפעול בעצימות גבוהה על אף האתגרים. תל אביב-יפו בולטת לאורך כל טווח גדלי הדירות, ירושלים מצידה מובילה בקטגוריית 4 חדרים, ולצידן בולטת כניסתן של ערים כמו לוד, אופקים ורמת גן".
פורסם לראשונה: 00:00, 24.03.26
