ב-20 השנים האחרונות מחירי הדירות זינקו ב-130%, אולם ההכנסות של משקי הבית גדלו רק ב-45%. כך עולה ממחקר חדש של מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, המתפרסם היום (ד'). לפי המחקר, מדובר בכשל מבני עמוק בענף הדיור, הנובע מפער מתמשך בין מבנה האוכלוסייה ומספר משקי הבית לבין קצב הבנייה ותמהיל הדירות הנבנות. המחקר נערך לפני פרוץ מלחמת חרבות ברזל, שהעמיקה את משבר הדיור עוד יותר.
"במשך עשרות שנים מספר משקי הבית בישראל גדל מהר ממספר הדירות, משקי הבית נעשו קטנים יותר ושוק השכירות התרחב", כותבים עורכי המחקר. לדבריהם, תהליכים אלה הגדילו את הביקוש לדיור גם ללא גידול חריג באוכלוסייה, והפעילו לחץ מתמשך על מחירי הדירות ושכר הדירה. כך, בין השנים 2000-2022 זינקו מחירי הדירות בכ-130%, בעוד שההכנסה נטו של משקי הבית עלתה בכ-45% בלבד. שכר הדירה טיפס בשיעור של כ-40%.
המחקר, שנכתב על ידי חוקרת המוסד יעל מישלי, משתמש בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה ומשרד הבינוי והשיכון, וכולל ניתוח מגמות ארוכות טווח במחירי דיור, הכנסות משקי בית ועוד.
שוק השכירות התרחב משמעותית והפך לצורת מגורים מרכזית גם בגילאים מבוגרים יותר. השכירות אינה עוד פתרון זמני לצעירים בלבד, אלא שוק דיור מרכזי עבור חלקים גדולים מהאוכלוסייה
על פי הממצאים, מאז תחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת מספר משקי הבית בישראל גדל בכ-350%, בעוד שהאוכלוסייה גדלה רק ב-290%. הגידול נובע, בין היתר, מירידה בגודל משקי הבית, הזדקנות האוכלוסייה ועלייה במספר הרווקים והגרושים. המשמעות היא שמספר הדירות הנדרש גדל מהר יותר מהאוכלוסייה.
בין השנים 2001-2022 עלה חלקם של משקי בית של אדם אחד בכ-2.7% ושל משקי בית של שני אנשים בכ-2.3%, בעוד שחלקם של משקי בית גדולים ירד בכ-5%. לפי המחקר, משמעות הדבר היא גם כאשר האוכלוסייה גדלה בקצב מתון, מספר הדירות הנדרש גדל מהר יותר.
בעיה חברתית וכלכלית
במקביל לירידה בגודל משקי הבית, מצא המחקר כי שוק השכירות בישראל התרחב משמעותית והפך לצורת מגורים מרכזית גם בגילאים מבוגרים יותר. בתקופה שנבדקה שיעור המתגוררים בשכירות בגילאי 25-34 עלה מ-30% ל-49%, בגילאי 35-54 עלה מ-15% ל-32%, ובגילאי 55-64 עלה מ-11% ל-18%. כלומר, השכירות אינה עוד פתרון זמני לצעירים בלבד, אלא שוק דיור מרכזי עבור חלקים גדולים מהאוכלוסייה.
עוד עולה מהמחקר כי במשך יותר משלושה עשורים מספר הדירות שנבנו לא הדביק את קצב הגידול במספר משקי הבית. לפי המועצה הלאומית לכלכלה, מספר הדירות הנדרש עומד על כ-65 אלף דירות בשנה בשנים 2026-2030 וצפוי לעלות בהדרגה עד לכ-73,600 דירות בשנים 2040-2045. מאז שנת 2020 התחלות הבנייה של דירות חדשות הסתכמו בממוצע בכ-63,500 בשנה – נתון נמוך מהביקוש. בשנת 2025 נרשמה עלייה ל-74,300 התחלות בנייה, אך מדובר בשנה חריגה שאינה משקפת את הממוצע ארוך הטווח.
עורכת המחקר מסבירה כי תמהיל הבנייה בישראל אינו תואם את מבנה משקי הבית. כך, למרות הירידה בגודל משקי הבית והגידול במספר משקי הבית הקטנים, תמהיל הבנייה עדיין מוטה לדירות גדולות. בשנים האחרונות דירות בנות 4-5 חדרים מהוות כ-45% מהתחלות הבנייה בישראל. בחמש השנים האחרונות נרשמה ירידה של כ-2% בשיעור דירות אלו, כך שתמהיל הבנייה עדיין אינו תואם את מבנה משקי הבית.
כתוצאה מכך, ממשיכה עורכת המחקר, נטל הדיור בישראל גבוה במיוחד, במיוחד בקרב משקי בית בעלי הכנסה נמוכה. כ-54% ממשקי הבית בחמישון ההכנסות התחתון מוציאים מעל 40% מהכנסתם הפנויה על שכר דירה, אחד השיעורים הגבוהים במדינות ה-OECD. "נתון זה מצביע על כך שמשבר הדיור הוא בעיה חברתית וכלכלית, שמכבידה במיוחד על השכבות החלשות", נכתב במחקר.
פרופ' איל קמחי, סגן נשיא מוסד שורש: "משבר הדיור אינו רק משבר בנייה. הוא משבר מדיניות. המדינה מתכננת בנייה למגורים, אבל לא את הדירות שאנשים צריכים, לא בקצב שנדרש, ולא במסגרת מדיניות כוללת של שוק שכירות ודיור ארוך טווח. בלי שינוי תפיסה של הממשלה ורשויות התכנון, משבר הדיור יהפוך לבעיה מבנית קבועה של המשק הישראלי".
פורסם לראשונה: 06:00, 29.04.26
