ירושלים משנה את פניה: הבירה הכריזה מלחמה שקטה על "דירות הרפאים" של המשקיעים ותושבי החוץ, שמעדיפים דירות קטנות, ועוברת להתמקד במשפחות. בדיקה מיוחדת של חברת מאגמה שיווק נדל"ן עבור ynet ו"ממון" חושפת כי בשנת 2025 זינק מספר התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים בכ-50%, והן מהוות כעת את נתח השוק המרכזי בעיר.
כ-15,240 יחידות דיור אושרו בשנה החולפת במסגרת של התחדשות עירונית ועל פי הנתונים, בשלוש השנים האחרונות (2023-2025) היקף התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים הגיע ל-38% מסך התחלות הבנייה בעיר, לעומת דירות 3 חדרים שהיקפן עמד על כ-27% מסך התחלות בנייה. שיעור דירות 5 חדרים עמד על כ-15%, שיעור דירות בנות 1-2 חדרים עמד על כ-14% ושיעור הדירות הגדולות, בנות 6 חדרים ויותר, עמד על כ-5% מכלל התחלות הבנייה בעיר.
זוהר שריקי, שותף ומנהל מרחב ירושלים בחברה, מסביר כי התנופה של ההתחדשות העירונית בירושלים היא זו שמשפיעה בעיקר על התחלות הבנייה: "רוב הדירות הישנות הן בנות 2.5-3 חדרים ואילו דירות התמורה הן ברובן בנות 4 חדרים, מה שמסביר את הנתונים. גם העירייה מגבילה את כמות הדירות הקטנות במטרה למנוע יצירת שכונות רפאים המיועדות בעיקר למשקיעים. היא מעדיפה דירות 4 חדרים ומעלה המעודדות מגורי קבע".
זוהר שריקיצילום: ליאנה ברנסקיבמהלך השנה שחלפה החלה בנייתן של 3,056 דירות בנות 4 חדרים – עלייה של כ-50% לעומת 2024. דירות 5 החדרים ירדו בכ-17% לעומת 2024 ודירות 3 חדרים ירדו בכ-6%. הירידה החדה ביותר נרשמה בדירות הקטנות - דירות עד 2 חדרים צנחו בכ-30% לעומת 2024, ל-733 יחידות דיור בלבד שהחלה בנייתן, ממצא שעשוי להצביע על האטה בבנייה להשקעה ולהשכרה.
לדברי אסף בויאר, סמנכ"ל השיווק בחברת ISA GROUP הפועלת, בין היתר, בירושלים, "אנחנו רואים העדפה בקרב הרוכשים לדירות 4 חדרים. מדובר בגודל המתאים למשפחה הישראלית הממוצעת, וקהלים רבים יעדיפו להתפשר על גודל, ובלבד שהדירה תהיה בירושלים. נתון מעניין הוא הירידה בביקוש לדירות 2-3 חדרים. גם המשקיעים מבינים כיום שהשקעה נכונה בירושלים היא בדירות הגדולות יותר, מכיוון שדירות קטנות אינן מעניקות יציבות. לגבי הדירות הגדולות, הזיקה הציונית שהתחזקה משפיעה על אופי ההשקעות. תושבי החוץ מחפשים נכסים יציבים שישרתו אותם או את ילדיהם בעתיד ולכן פונים לדירות גדולות יותר".
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספר התוכניות המאושרות במסגרת פינוי בינוי זינק מ-37 תוכניות ב-2023 לשיא של 61 תוכניות ב-2024. ב-2025 ירד מספר התוכניות ל-54. עם זאת, מבחינת היקף התוכניות, שנת 2025 הציגה זינוק של 129% בתוך שלוש שנים במספר יחידות הדיור שאושרו – מ-6,657 יחידות דיור בפינוי בינוי ב-2023 ל-15,240 יחידות דיור, כאמור, ב-2025.
הפער בין הנייר לבטון
אך הנתון שבאמת מציג את הסיפור האמיתי בבירה הוא הפער שנסגר בין הנייר לבטון. ב-2023, רק 4 פרויקטים הגיעו להיתר בנייה בפועל - מספר זעום מתוך עשרות התוכניות שאושרו. ב-2025 כבר עמד המספר על 11 היתרים. מבחינת היקף יחידות הדיור שקיבלו היתר, מדובר ב-1,378 דירות שהיו מותרות לבנייה ב-2023 – לעומת 4,092 דירות שקיבלו היתר בנייה בשנה שחלפה, כמעט פי שלושה.
עו"ד רועי גלעד דורוןצילום: יח"צעו"ד רועי גלעד דורון, מנכ"ל חברת דן נדל"ן התחדשות עירונית שבונה, בין היתר, בשכונת הקטמונים בירושלים, מספק הצצה מהשטח: "שכונת הקטמונים עוברת תהליך היסטורי של התחדשות עם כמעט 20 מתחמי פינוי בינוי המקודמים במקביל, חלקם כבר בשלבי בנייה מתקדמים. השכונה צפויה להכפיל את מספר יחידות הדיור שלה עד שנת 2040, וכבר ב-2030 תכלול מעל 10,000 יחידות דיור".
דורון מסביר כי "כמות ההיתרים הגבוהה היא תוצר של כמה גורמים, ובהם ריכוז חסר תקדים של כמעט 20 מתחמי פינוי בינוי פעילים המייצר לחץ תכנוני מתמיד, קרבה לתוואי הרכבת הקלה שמעניקה לשכונה עדיפות בעיני הרשויות, ופוטנציאל צפיפות אדיר של בניינים ישנים המוחלפים במגדלים של עד 40 קומות. לכך מתווסף ביקוש שוק גבוה במיוחד, עם מחירים העולים על 30 אלף שקל למ"ר המושכים יזמים בעלי עוצמה כלכלית, המסוגלים לקדם הליכי תכנון ורישוי במהירות וביעילות".
ניתוח של שמאי המקרקעין והכלכלן גבריאל רבני, יו"ר מחוז ירושלים ויו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת שמאי המקרקעין, מציג את היקף יחידות הדיור במסגרת הליכי היתר להריסה במיזמי התחדשות עירונית, הנמצאים בשלבי קידום מתקדמים, כאשר היתרי ההריסה כבר אושרו, בעוד שטרם התקבלו היתרי בנייה בפועל, וכן את השינוי הדמוגרפי שעוברות השכונות הוותיקות בירושלים במסגרת פרויקטים אלו לשנת 2025.
גבריאל רבניצילום: יח"צעל פי הניתוח, שכונת תלפיות מובילה עם כ-1,950 יחידות דיור ביחס ל-418 דירות קיימות הנמצאות בהליכי פינוי והריסה. נתון זה משקף מכפיל ממוצע של כ-4.6. מיד אחריה ניצבת שכונת הקטמונים, שבה מקודמות במסגרת הליכי היתר להריסה כ-1,400 יחידות דיור חדשות במקום 347 דירות קיימות, המשקפות מכפיל ממוצע של כ-4. במקום השלישי נמצאת שכונת קריית מנחם, עם קידום של כ-340 יחידות דיור חדשות במקום 81 דירות קיימות, המשקפות מכפיל ממוצע של כ-4.2.
רבני מסביר כי השלכות ההתחדשות העירונית על שוק השכירות המקומי מהותיות: "כאשר מתחיל הליך הפינוי בפועל, נוצר ביקוש קשיח ומרוכז בשוק השכירות. מדובר במסה של תושבים – בעלי דירות העוברים להתגורר בשכירות לתקופת הביניים, לצד שוכרים קיימים שנאלצים למצוא חלופת מגורים – כאשר כולם מחפשים פתרונות מגורים באותו רדיוס גיאוגרפי. בהיעדר היצע מקביל וזמין בשכונה, דינמיקה זו מובילה במישרין לעליית מחירי השכירות באזור".
פורסם לראשונה: 00:00, 14.05.26
