בחודשים האחרונים שוק היוקרה למגורים בישראל חזר לכותרות עם דיווחים על עסקאות ענק, בהן פנטהאוזים שנמכרו בעשרות מיליוני שקלים. כך למשל, בתל-אביב מכרה חברת ווי בוקס, יזמית פרויקט מגדל גת רימון, פנטהאוז לאיש עסקים צרפתי תמורת כ-55 מיליון שקל; בפרויקט שפרינצק בעיר מכרה קבוצת יצחקי-חסון דירת דופלקס-פנטהאוז לאיש הייטק תמורת כ-32 מיליון שקל; ואילו בפרויקט מוזה בצפון העיר מכרו החברות הפניקס ואמריקה ישראל דירת פנטהאוז תמורת כ-23 מיליון שקל למשפחה העוסקת בתחומי הנדל"ן והתשתיות.
העסקאות הללו טרם דווחו לרשות המסים. בדיקה שערכה עבור "ממון" ו-ynet לשכת שמאי המקרקעין, שבחנה את עסקאות היוקרה מעל 15 מיליון שקל שדווחו לרשות המסים ברבעון הראשון של 2026, מצאה כי בניגוד לחודשיים האחרונים, 10 הנכסים היקרים ביותר שנמכרו בישראל ברבע הראשון של השנה לא עולים על סכום של כ-28 מיליון שקל.
מהבדיקה עולה כי תל אביב וירושלים ממשיכות לשלוט כמעט באופן מוחלט בשוק היוקרה המקומי. ברשימת 10 העסקאות היקרות ביותר בולטות במיוחד דירות בפרויקטים חדשים בשדה דב, רובע 4 ורובע 5 בתל-אביב, לצד פרויקטים יוקרתיים בירושלים ברחובות שמואל הנגיד, שופן ושומרי אמונים. מרבית העסקאות בוצעו בדירות גדולות במיוחד, פנטהאוזים ודירות גן, בבניינים חדשים שטרם אוכלסו.
הדירה הכי יקרה שנמכרה ברבעון הראשון בשנת 2026 היא דירה בעלות של 27.785 מיליון שקל ברובע שדה דב. מדובר בדירה בקומה ה-43 מתוך 44 קומות בשטח של 255 מ"ר. שנת הבנייה 2034. הדירה נמכרה בפרויקט First של קבוצת חג'ג', שכולל בסך הכל 350 יחידות דיור.
הדירה השנייה ממוקמת בפרויקט התחדשות עירונית עם שש דירות בלבד של יזם פרטי ברחוב שמואל הנגיד 18 בירושלים, והיא נמכרה תמורת סכום של 25.418 מיליון שקל. מדובר בדירת פנטהאוז הממוקמת בקומה החמישית מתוך בניין בן 5 קומות, שצפוי להיבנות בשנת 2029.
הדירה השלישית נמכרה בתל-אביב גם היא ברובע שדה דב בסכום של 25.402 מיליון שקל. מדובר על דירה בקומה ה-32 מתוך 45 בשטח של 237 מ"ר בפרויקט של לוזון רונסון שכולל 45 קומות עם 340 יחידות דיור. שנת הבנייה 2031.
הדירה הרביעית נמכרה בתל-אביב ברובע 4 בפרויקט שנמצא ברחוב בודנהיימר 33 בסכום של 23.506 מיליון שקל. מדובר על דירת גן בשטח של 223 מ"ר בבניין המתנשא לגובה של 4 קומות בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שמקודם על ידי חברת פי הנדסה יזמות וכולל 10 דירות. שנת הבנייה הצפויה - 2029.
הדירה החמישית נמכרה בתל-אביב ברובע 4 בפרויקט שנמצא ברחוב פישמן 12 בסכום של 22.509 מיליון שקל. מדובר גם כאן על דירת גן בשטח של 249 מ"ר בבניין בן 7 קומות בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שמקודם על ידי חברת קרינסקי גוטליב וכולל 23 דירות. שנת הבנייה 2028.
הדירה השישית נמצאת בירושלים וגם היא נמכרה בפרויקט שנמצא ברחוב שמואל הנגיד 18 בסכום של 19.266 מיליון שקל. מדובר על דירת גן בשטח של 204 מ"ר, כאמור בפרויקט של יזם פרטי שכולל שש דירות בלבד ושנת הבנייה 2029.
הדירה השביעית גם היא נמכרה בירושלים בפרויקט שנמצא ברחוב שופן 24 בסכום של 18.718 מיליון שקל. מדובר בדירה בקומה ה-2 מתוך 4 קומות בשטח של 187 מ"ר בפרויקט משכנות התיאטרון שכולל גם את מלון התיאטרון של האחים חסיד. שנת הבנייה 2023.
הדירה השמינית נמכרה בתל-אביב בפרויקט שנמצא ברחוב העבודה 14 ברובע 5 בסכום של 18 מיליון שקל. מדובר בדירת גן המשתרעת על שטח של 186 מ"ר בבניין בן 5 קומות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) עם 20 דירות המקודם על ידי חברת ארד-לוקסנבורג השקעות. שנת הבנייה 2027.
במקום התשיעי נמכרה דירה בירושלים בפרויקט שנמצא ברחוב שומרי אמונים 11 בסכום של 17.851 מיליון שקל. מדובר בדירה בקומה ה-7 מתוך 8 בשטח של 174 מ"ר. שנת הבנייה 2026.
הדירה שסוגרת את העשירייה הראשונה לרבעון הראשון של השנה, נמצאת בתל-אביב ברובע 4 בפרויקט ברחוב חנקין 3, היא נמכרה בסכום של 17.6 מיליון שקל. מדובר בדירת פנטהאוז שנמצאת בקומה ה-7 מתוך 7 ומשתרעת על פני שטח של 188 מ"ר בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שקודם על ידי חברת נגה יזמות נדל"ן. הפרויקט כבר מאוכלס.
מהקרקע לגובה
מאחורי עסקאות הענק מסתתרת גם מגמה מפתיעה: ברבעון הראשון של 2026 דווקא נרשמה ירידה בהיקף עסקאות היוקרה ובמחיר הממוצע לעסקה. לפי ניתוח הלשכה, ברבעון הראשון בוצעו 20 עסקאות בלבד מעל 15 מיליון שקל, הכמות הנמוכה ביותר ב-4 השנים האחרונות. גם המחיר הממוצע לעסקה ירד לכ-18.3 מיליון שקל, לעומת 21.4 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025 ו-21.5 מיליון שקל בשנת 2024.
נחמה בוגיןניר שהרבנימנגד, המחיר הממוצע למ"ר דווקא זינק לשיא של כ-87.3 אלף שקל למ"ר, עלייה של כ-22.4% בתוך שנה. בלשכה מסבירים כי הסיבה לכך נעוצה באופי הדירות שנמכרו: פחות וילות וקוטג'ים רחבי ידיים שנמכרו בשנים קודמות בהרצליה ובקיסריה, ויותר דירות יוקרה קטנות יחסית במיקומי פריים בתל-אביב ובירושלים. כך, בעוד שהמחירים הכוללים היו נמוכים יותר, המחיר לכל מטר היה גבוה משמעותית.
"הביקוש עובר מווילות ומקוטג'ים לדירות בפרויקטים חדשים. זה מסביר מדוע המחיר הממוצע לעסקה ירד, בעוד שהמחיר למ"ר זינק"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין שערכה את הבדיקה, מציינת כי "נתוני הרבעון הראשון של 2026 מצביעים על שינוי מבני בהרכב עסקאות היוקרה. הביקוש עובר מווילות ומקוטג'ים רחבי ידיים לדירות ייחודיות בפרויקטים חדשים בתל-אביב ובירושלים. תופעה זו מסבירה מדוע המחיר הממוצע לעסקה ירד, בעוד המחיר למ"ר זינק לשיא של כ-87.3 אלף שקל".
לדבריה, "לא פחות משמעותי הוא שמרבית העסקאות היקרות שנמכרו השנה בוצעו בפרויקטים שנמצאים עדיין בשלבי הקמה, וחלקם אף טרם החלו בביצוע בפועל. המשמעות היא שרוכשי היוקרה כיום מוכנים לשלם סכומים גבוהים מאוד שנים מראש, עוד לפני האכלוס ולעיתים עוד לפני תחילת הבנייה, בעיקר עבור מיקום, תכנון ומוצר שנתפס בעבורם כייחודי. הדבר מעיד על עמידות הביקוש באזורי הפריים גם בתקופות מורכבות יותר בשוק הנדל"ן".
חלון הזדמנויות
שרון יושפה, מנכ"ל משותף ובעלים בקבוצת יושפה, הפועלת בעיקר בתל-אביב ומכרה לאחרונה דירה בקומה החמישית בפרויקט קוסובסקי 38-36 על פארק הירקון בכ-16 מיליון שקל, מתייחס לנתונים ואומר: "הסיפור המעניין בנתונים הוא לא כמות העסקאות, אלא העלייה המשמעותית במחיר למ"ר בשוק היוקרה. למרות התקופה המורכבת, וזה לא סוד שקצב המכירות הוא איטי ממה שהיינו רוצים לראות, אנחנו רואים דווקא ביקושים חזקים לדירות יוקרה ובמיוחד לאולטרה-יוקרה, כולל לדירות שמחירן מעל 10 מיליון שקל".
שרון יושפהצילום: יהודית הופמןיושפה מוסיף כי "זה פלח שוק שפועל אחרת משוק הדיור הרגיל. הרוכשים בשוק הזה מונעים קודם כל מהרצון לקנות את הדירה שהם באמת רוצים, במיקום הספציפי שהם רוצים לחיות בו. הם מבינים שגם אם יהיו תנודות קצרות טווח של כמה אחוזים במחירים, זה לא מה שיקבע את ההחלטה שלהם. מבחינתם, בראייה לטווח בינוני-רחוק המחירים כיום בכל מקרה משקפים הזדמנות, ולכן גם בתקופות שבהן השוק הכללי נוטה להיסוסים שוק היוקרה ממשיך להפגין יציבות יחסית בביקושים".
"המחירים משקפים הזדמנות, ולכן גם בתקופות שבהן השוק הכללי נוטה להיסוסים שוק היוקרה ממשיך להפגין יציבות בביקושים"
לדברי אילי בר, מנכ"ל משותף ובעלים באקו סיטי, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בלב גוש דן, "שוק היוקרה בתל-אביב מוכיח שוב ושוב את היציבות והעוצמה המובנית שלו, אבל הדינמיקה שאנחנו עדים לה כעת היא של תזמון אסטרטגי. קהל הרוכשים מזהה בצורה חדה את חלון ההזדמנויות הנוכחי בשוק - יש הבנה ברורה שהמחירים נמצאים רגע לפני קפיצת מדרגה נוספת, והם בוחרים להקדים את המגמה ולבצע עסקאות גדולות עכשיו".
אילי ברצילום: שניר לוי, LEVY'Sבר מוסיף כי "הקצב המהיר הזה מתורגם אצלנו ישירות לעסקאות משמעותיות בשטח. רק בחודשים האחרונים השלמנו רצף מכירות ממוקדות, בהן פנטהאוז בפרויקט צייטלין 5 בכ-24 מיליון שקל, שני פנטהאוזים צמודים בבני דן 56-54 בכ-28 מיליון שקל ועסקה נוספת בכ-15 מיליון שקל".
תחרות גוברת
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן המתמחה בשיווק מגורי יוקרה ובייצוג תושבי חוץ ועולים חדשים, מתייחס לנתוני העסקאות ומציין כי "ברבעון הראשון של 2026, שוק דירות היוקרה בישראל הוכיח שגם בתקופה מורכבת, נכסים נדירים במיקומים יוצאי דופן ממשיכים לייצר עסקאות משמעותיות".
גם קנר מדגיש כי "10 העסקאות היקרות ביותר התרכזו כולן במוקדי היוקרה הפופולריים ביותר בישראל - תל-אביב וירושלים, אך הנתון המעניין ביותר מגיע דווקא מתל-אביב, כאשר למעט עסקה אחת, כל העסקאות הגבוהות ביותר בעיר התבצעו בשני אזורים בלבד: רובע 4 (סובב כיכר המדינה) ורובע שדה דב".
רועי קנרצילום: קרין פליסווסרקנר מסביר כי "ברובע 4, ריבוי פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) יוצר כמות משמעותית של דירות חדשות. בשדה דב מדובר בהיצע גדול של דירות בפרויקטים עתידיים באחד מאזורי החוף האחרונים והמשמעותיים של תל-אביב. השילוב הזה, של מיקומים מצוינים ונדירים מצד אחד, ותחרות גוברת בין פרויקטים מצד שני, מייצר הזדמנויות רכישה טובות במיוחד עבור רוכשים שמבינים את השוק ופועלים נכון".
"כלומר", הוא ממשיך, "הרוכשים בעסקאות הללו לא בהכרח רודפים רק אחרי הדירה הכי יקרה, אלא מזהים נקודת זמן מעניינת: אזורים איכותיים מאוד עם פוטנציאל השבחה ברור, שבהם ריבוי ההיצע מייצר תחרותיות במחירים, תנאי עסקה טובים יותר ולעיתים גם גמישות מצד יזמים ומוכרים. זו בדיוק הדינמיקה שמאפיינת רוכשים בשוק יוקרה מתוחכם - מצד אחד, לא קונים רק לפי מחיר למ"ר; אך מצד שני, עובדים כדי לאתר עסקאות אטרקטיביות ולא קונים בכל מחיר".
לדבריו, "גם למצב הגיאו-פוליטי יש השפעה ברורה, כאשר חלק משמעותי מקהל היעד הטבעי של שוק היוקרה - תושבי החוץ - עוד לא מיצה את הפוטנציאל האדיר שלו לרכישות של דירות יוקרה בשל הירידה בתנועת התיירים והביקורים לישראל, על אף ביקוש עז שקיים. בעבודה שלנו אנחנו רואים זאת מקרוב - עם עלייה של מאות אחוזים בפניות לרכישת דירות יוקרה מצד תושבי חוץ ואנשים המתכננים עלייה לישראל. גם העובדה שכבר ידוע לנו על לא מעט עסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה בסכומים גבוהים משמעותית מאלו של הרבעון הראשון מחזקת את המסקנה ששוק היוקרה הישראלי ממשיך לצמוח".
