נתוני היתרי הבנייה האחרונים של הלמ"ס הצביעו על ירידה של 15% בשוק, אך ניתוח חדש של חברת מדלן, שנעשה עבור "ממון" ו-ynet כלכלה, מגלה כי העתיד מאתגר אף יותר. ברוב הערים הגדולות נרשמה צניחה חדה בהיקף הבקשות להיתרי בנייה ב-2025 לעומת 2024. בניגוד להנפקת היתרים, המשקפת תכנון מהעבר, בקשות להיתר הן מדד מקדים המשקף את החלטות היזמים כיום ואת צפי הפעילות שלהם לעוד כשנתיים.
הנתונים מציגים תמונה קודרת באזורי הביקוש: בחיפה צנח מספר יחידות הדיור בבקשות להיתר ב-88% (ל-258 בלבד); בלוד נרשמה צניחה של 79% (ל-902); וברמת גן ובראשון לציון נרשמו ירידות חדות של 68%. צניחה חריפה נרשמה גם בבני ברק (65%-), כפר סבא (63%-) ובאר יעקב (62%-). בחולון נרשמה ירידה של 38%, באשקלון 28%, בהרצליה 18% ובתל אביב יפו 6%.
אתר בנייה בחיפה. ירידה של כמעט 90%
(צילום: ראובן כהן, עיריית חיפה)
החריגות הבולטות הן בירושלים, חדרה וכפר סבא. למרות שמלאי הדירות הלא מכורות בירושלים הוא הגבוה בישראל (10,370 יחידות דיור), מספר הדירות בבקשות להיתר זינק בעיר ב-34% (ל-5,832). במדלן מזהירים כי השילוב בין המלאי העצום לגידול בבקשות מעלה חשש לסיכון של עודף היצע קשיח, ומציינים כי השוק הירושלמי נשען בכבדות על תושבי חוץ.
"הירידה בבקשות להיתר משקפת את מצבם הנוכחי של היזמים ואת ההערכות וההיערכות שלהם לעתיד, ואנחנו רואים שכמעט בכל הארץ יש ירידה. היזמים ערים לקיפאון בשוק ולכן מבקשים לבנות פחות, במקביל למלאי ההולך וגדל של דירות לא מכורות", אמר ל-ynet מנכ"ל מדלן טל קופל. "כמעט בכל מקום שבו יש מלאי דירות משמעותי אנחנו רואים ירידה בבקשות להיתרים, למעט ירושלים שמתבססת בכבדות גם על תושבי חוץ. מעניין יהיה לראות את הורדת הריבית האחרונה תשפיע על השוק ותצליח לעורר אותו מהתרדמת, ואז נראה גם עלייה בבקשות להיתר".
מנכ"ל מדלן טל קופלצילום: מירב ריגלרבמקביל, מהניתוח שנעשה במדלן ניכרים סימנים של תיקון במחירים באזורי הביקוש. בין היתר, במחוז תל אביב חלה ירידה של כ-5%, ובמחוז המרכז נרשמה ירידה של כ-3%. לדברי מנכ"ל בי נדל"ן נדב בריח, ירידות המחירים במרכז לצד מבצעי המימון מחזירות כעת את הביקושים הנדחים למקומם הטבעי.
עדות לכך היא תל אביב יפו, שהובילה את מכירת הדירות החדשות (דצמבר 2025–פברואר 2026) עם 808 דירות שנמכרו, למרות מלאי של כ-85.9 אלף דירות חדשות המהוות כ-31.7 חודשי היצע. זאת ועוד, נתוני הכלכלן הראשי באוצר מצביעים על שוק זהיר, כאשר מספר העסקאות הכולל בפברואר ירד בכ-3% ומכירות הקבלנים צנחו בכ-13%.
