בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור של בעלי דירות ויזם בפרויקט תמ"א 38 בבת ים, והותיר על כנה את החלטת המפקח על רישום המקרקעין - שלא לכפות את ביצוע הפרויקט על בעלי הדירות שהתנגדו לו. בכך קבע בית המשפט כי גם כאשר רוב מוחץ של הדיירים תומך בפרויקט, אין בכך כדי להצדיק את אישורו בכל מחיר, אם קיימים ליקויים מהותיים העלולים לסכן את זכויות בעלי הדירות.
פסק הדין מצטרף לשורה של החלטות מהתקופה האחרונה, ובהן גם פסק דין של השופט גלעד הס, שמאותתות כי בתי המשפט אינם ממהרים עוד להכתיר כל מתנגד כ"דייר סרבן". המסר הוא שהתחדשות עירונית אמנם מהווה אינטרס ציבורי, אך אין לקדם אותה בכל מחיר, ובוודאי לא כאשר עולות שאלות מהותיות לגבי יכולתו של היזם להוציא את הפרויקט לפועל ולשמור על זכויות בעלי הדירות.
פרויקט התחדשות עירונית
(צילום: יואב דודקביץ)
הבניין, הממוקם בשדרות העצמאות בבת ים, הוכרז כבר בשנת 2014 כמבנה מסוכן. בהמשך חתמו בעלי הזכויות בכ-92% מהדירות על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), אולם מספר בעלי דירות סירבו לחתום. היזם ובעלי הדירות התומכים בפרויקט ביקשו להכריז עליהם כ"דיירים סרבנים" ולחייב אותם להצטרף לפרויקט, אך המפקח דחה את התביעה, וכעת גם בית המשפט המחוזי אימץ את מסקנותיו.
בפסק הדין נקבע כי התנגדות בעלי הדירות הייתה מבוססת ומוצדקת. בין היתר צוין כי לחברה היזמית ולבעליה אין ניסיון קודם בפרויקטים של התחדשות עירונית ולא הוכחה איתנותה הפיננסית של החברה. לפי פסק הדין, לחברה לא היו נכסים או פעילות מניבה, והיזם לא הציג אסמכתאות המעידות על יכולתו הכלכלית האישית ואף לא התחייב אישית כלפי בעלי הדירות.
עוד נקבע כי הערבות הבנקאית שנקבעה בהסכם - 300 אלף שקל - אינה מספקת בהתחשב במורכבות הפרויקט, וכי היזם לא עמד בדרישות הליווי הפיננסי שנקבעו בהסכם. בעוד שההסכם קבע כי הליווי יינתן על ידי בנק או חברת ביטוח, בפועל פנה היזם לחברת אשראי חוץ-בנקאית, מבלי שמיצה את האפשרות לקבל ליווי בנקאי. בנוסף הצביעו הערכאות על היעדר נספח ביטוח מספק ועל שורת פגמים נוספים בהסכם בין הצדדים.
משקל משמעותי ניתן גם לסיכונים ההנדסיים של הפרויקט. מדובר, כאמור, בפרויקט תמ"א 38/1, שבמסגרתו תוכננה חפירת חניון תת-קרקעי בעומק שתי קומות ובשטח של כ-200 מ"ר מתחת לבניין הקיים, מבלי להרוס אותו. בפסק הדין הודגש כי מדובר בפרויקט מורכב, העלול לחייב את פינוי הדיירים מדירותיהם במהלך העבודות, וכי בהיעדר גב כלכלי, ליווי פיננסי וערבויות מתאימות, קיים חשש שהבניין יינזק באופן בלתי הפיך מבלי שלבעלי הדירות יהיה מקור כספי לשיקומו.
בית המשפט הדגיש כי חוק החיזוק נועד אמנם לאפשר קידום פרויקטים גם ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, אך אינו שולל את זכותו של מיעוט להתנגד כאשר ההתנגדות מבוססת על חשש ממשי לפגיעה בזכויותיו. לכן נקבע כי עקרון הרוב אינו חזות הכול, וכי לא ניתן לאשר פרויקט רק משום שרוב גדול של הדיירים תומך בו, כאשר קיימים ליקויים מהותיים הנוגעים ליכולת היזם, לביטחונות ולרמת הסיכון של הפרויקט.
"פסק דין חריג"
עו"ד דן הלפרט, בעלים ומייסד משרד עוה"ד הלפרט ושות' פירמת עורכי דין ונוטריון, אמר ל-ynet ו"ממון": "מדובר בפסק דין חריג וחשוב. בית המשפט המחוזי יצא באמירה חדה וברורה - פרויקט התחדשות עירונית לא יבוצע בכל מחיר. יש לזכור תחילה שמדובר בפרויקט חיזוק שהוא לרוב מסוכן יותר מפרויקט הריסה ובנייה בשל האתגרים ההנדסיים, מורכבות הביצוע, הימצאות הדיירים בבניין בזמן העבודות וחולשת הערבויות".
עו"ד דן הלפרטצילום: רז רוגובסקילדבריו, "בית המשפט קובע למעשה שיש להפעיל איזונים ובלמים, ובמקרים חריגים כשנורות האזהרה מהבהבות חייבים לעצור את הפרויקט לפי תחילת ביצוע העבודות. אני מסכים עם הקביעה שבפרויקט חיזוק, כאשר היזם נעדר ניסיון, נטול איתנות פיננסית וכאשר ההסכם נעדר בטוחות ראויות וגם אין ליווי בנקאי ונספח ביטוח והכל בניגוד להסכם, אין לאפשר את ביצוע הפרויקט".
עו"ד הלפרט הוסיף כי "גם העובדה שהבניין הוכרז בעבר כמבנה מסוכן וכי יש כוונה לחפור מתחת לבניין הקיים חניון תת-קרקעי מסיבי (בשתי קומות ובשטח של 200 מ"ר), מקימה סיכונים קונסרוקטיביים חריגים. כל אלה הובילו את בית המשפט למסקנה, לפיה אישור הפרויקט מהווה הפקרת הדיירים לסיכון שהבניין יינזק באופן בלתי הפיך ללא מקור כספי לשיקומו".
לדבריו, "חשוב עוד לזכור שפסק הדין ניתן במסגרת ערעור על החלטת המפקח על המקרקעין בתביעת סרבנים. בית המשפט קיבל למעשה את טענות הסרבנים, וקבע שעקרון הרוב אינו מצדיק אישור פרויקט בכל מחיר. זוהי קביעה נכונה במקרה הנוכחי, וראוי לזכור כי בתי המשפט עושים מלאכתם נאמנה. תביעת סרבנים למעשה מאפשרת לבית המשפט לבצע לפרויקט מבחן אובייקטיבי וניטרלי, ובמקרים חריגים אף לקבל את עמדת הסרבנים ולבטל את הפרויקט, ככל שימצא שהפרויקט מסכן את בעלי הדירות (הגם שרובם חתם על ההסכם)".
פורסם לראשונה: 00:00, 23.07.26
