הקרב על התוספת האחידה: בעלי דירות ברמת גן ערערו לבית המשפט העליון על פסק הדין שטלטל את ענף ההתחדשות העירונית. מדובר בפסק הדין התקדימי של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב בחודש מאי, שעורר סערה בענף הנדל"ן.
הבוקר הגיש עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז כהן, פרשקר ושות' (יחד עם עוה"ד ממשרד עודד זגורי שייצגו עד כה בהליך) ערעור לעליון בשם הרוב המוחלט של בעלי דירות (35 מתוך 37) במיזם פינוי בינוי ברחוב הרא"ה 75, 77, 79 ברמת גן שמקדמת חברת כוכב התחדשות עירונית.
הריסה במסגרת התחדשות עירונית ברמת גן
(צלם: גל פליבה)
כזכור, בפסק הדין שניתן במאי האחרון, קבע בית המשפט המחוזי כי מתן תוספת שטח אחידה לכלל בעלי הדירות (ללא קשר לגודל דירתם המקורית) מהווה אפליה פסולה כלפי בעלי הדירות הגדולות. כתוצאה מכך, התנה בית המשפט את אכיפת ההסכם מול אחת הדיירות הסרבניות בתשלום "דמי איזון" בסך 141,360 שקל.
בערעור טוען עו"ד משה רז כהן שפסק הדין מנוגד לדין ולמדיניות התכנונית הנהוגה, ומהווה איום ממשי על שוק ההתחדשות העירונית בישראל.
הטיעונים המרכזיים שעולים מכתב הערעור הם: נורמה סטטוטורית - המערערים מדגישים כי מודל התוספת האחידה הוא הנורמה המקובלת והצודקת ביותר בעולם ההתחדשות העירונית, הנתמכת על ידי הרגולטור והתקינה השמאית (תקן 21.1), וכי סטייה ממנה מהווה פגיעה בפרקטיקה המקצועית.
בעלות יחסית ברכוש המשותף: בערעור נטען כי שגוי להסתמך על החלק היחסי ברכוש המשותף כמדד להגינות התמורות. זכויות הבנייה בפרויקט התחדשות עירונית הן "הרעפה שלטונית" שנועדה לתמרץ את חיזוק המבנים, ולא להעשיר את בעלי הנכסים שווים גבוה יותר. ראוי בהענקה למתן את ההקצנה בשוויים, כך לפי הערעור.
ההיגיון התכנוני: המערערים מסבירים כי המודל האחיד שומר על ההיררכיה הקיימת בין הדירות (בעל הדירה הגדולה נותר עם דירה גדולה יותר), וכי המעבר לתוספת שמקצינה את השונות מנותק מההיגיון התכנוני-קהילתי שנועד להביא למימוש הפרויקט.
עו"ד משה רז כהן אוטונומיה קהילתית: הערעור מדגיש כי יש להגן על שיקול הדעת של הרוב המוחלט של בעלי הדירות והיזם בגיבוש המודל הכלכלי, ולמנוע מצב שבו דייר יחיד משתמש בטענות אלו ככלי לסיכול רצון הקהילה ולסחיטה כלכלית.
עו"ד רז-כהן מסר: "שוק ההתחדשות העירונית התייצב על מודל של הקצאת דירות בשטח קיים. שופט המחוזי, שהוא מהטובים שהתברכנו בהם, שגה בזו הפעם. פסק הדין שקובע שהתמורה היא באחוזים, יקצין את השונות, יביא לטלטלה בשוק ועלול לגרור את השוק לקיפאון בשל התנכרות לכלל שמקצין שוויים. אנו תקווה כי בית המשפט העליון יהפוך את פסק הדין".
