בוקר שקט אחד, עם כוס קפה מול עץ עם תוכים, הובן סוף־סוף מה מעכב פרויקט שלם של התחדשות עירונית: לא כסף, לא זכויות בנייה, לא מפרט, אלא רגע יומיומי קטן של אישה בת 80. "ברגע שאתה מבין שזה העניין", אומרת רו"ח נוי בר משיח דותן, מנכ"לית תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת אלמוגים, "אתה מבין שהתחדשות עירונית היא קודם כול תהליך אנושי, הרבה לפני שהיא תהליך תכנוני".
בר משיח דותן, רואת חשבון בהכשרתה, נמצאת כשש שנים ב"אלמוגים" והייתה בין המקימים של תחום ההתחדשות העירונית בקבוצה. היא לא מדברת בשפה של סיסמאות, ולא מגדירה את עצמה דרך מאבקי מגדר. "אני לא מגיעה לשולחן כאישה בעולם גברי", היא אומרת. "אני מגיעה עם ניסיון, אחריות ויכולת. הנשיות לא מנהלת את המו"מ, אבל היא בהחלט משפיעה על הדרך שבה אני מבינה אנשים".
תהליך של אנשים, לא של ברושורים
בעולם הנדל"ן, התחדשות עירונית שונה מיזמות "רגילה". אין משרד מכירות ואין לקוח יחיד שמקבל החלטה מהירה. יש עשרות ולעתים מאות דיירים, משפחות עם זיכרונות, חששות, ירושות ועתיד לא ודאי. "זה לא מתחיל בשאלה איזו דירה אני קונה", מסבירה בר משיח דותן. "זה מתחיל בשאלה אם אני סומכת על מי שעומד מולי. עבור רבים, הדירה היא כל הרכוש שלהם, ולעתים גם מה שיישאר לדור הבא".
כאן נכנס שילוב התכונות שבר משיח דותן רואה כמהותי: רגישות ונחישות. "צריך עוצמה כדי לנהל פרויקטים מורכבים, לעמוד מול רשויות ולקבל החלטות קשות, אבל צריך גם רגישות – להבין מי עומד מולך. יום אחד זה מנכ"ל, ויום אחר אישה מבוגרת שחוששת לאבד את הבית או את הקהילה שלה".
"אנשים התקשרו אלינו באמצע אזעקות ושאלו מתי כבר יוצאים לדרך. הביטחון הפך מצורך תכנוני לצורך יומיומי"
הסיפור של אותה בת 80 שהתנגדה לפרויקט עד הרגע האחרון מלווה אותה עד היום. "היא לא דיברה על ממ"ד, לא על שדרוג ולא על כסף. היא רצתה לדעת שתמשיך לשתות קפה מול העץ עם התוכים. ברגע שהבנתי את זה, עצרנו, הסברנו, הראינו ובעיקר נתנו לה זמן. בסוף היא חתמה, לא כי שכנעו אותה, אלא כי היא הרגישה שיש מי שמקשיב לה ולרצונות שלה".
כשהשוק זז — צריך לדעת להקשיב
בר משיח דותן הגיעה להתחדשות העירונית דרך פיתוח עסקי. "מי שעוסק בפיתוח עסקי חייב להבין לאן השוק הולך. הבנו שהמרכזים העירוניים מתיישנים ושהעתיד של המגורים בישראל חייב לעבור דרך התחדשות עירונית". הבחירה להפוך את התחום לאחד ממנועי הצמיחה של 'אלמוגים' נשענה גם על אופייה של הקבוצה – חברה יזמית שמבצעת לעצמה את כל הפרויקטים, עם ניסיון של 40 שנים בבניית אלפי יחידות דיור ושכונות. "בפרויקטים כאלה, הרציפות קריטית. הדיירים רוצים לדעת שמי שהתחיל איתם את הדרך גם יסיים אותה".
המלחמה האחרונה, לדבריה, חידדה את הצורך עוד יותר. "אנשים התקשרו אלינו באמצע אזעקות ושאלו מתי כבר יוצאים לדרך. מבוגרים שלא מסוגלים לרדת למקלט, משפחות שחיות בבניינים ישנים. הביטחון הפך מצורך תכנוני לצורך יומיומי". לצידו, היא מזכירה גם איום שקט יותר: רעידות אדמה. "עוד לא חווינו כאן תרחיש קיצון, אבל הוא בהחלט ממשי".
הנהגה שקטה, לא מתנצלת
כששואלים את בר משיח דותן אם היא חשה הבדל בהתנהלות מול ראשי ערים, יזמים או גורמי תכנון בשל היותה אישה, היא משיבה בפשטות: "אני מביאה לשולחן ניסיון ויכולת, וזה מה שנבחן". ועדיין, היא מודה שהיכולת להקשיב ולהבין את הרגש שמסתתר מאחורי התנגדות היא יתרון ממשי. "זה לא משהו שאפשר לזייף. אנשים מרגישים מיד אם זה אמיתי".
העבודה, היא מודה, רחוקה מלהיות קלה. "זה תחום איטי, מורכב, עם הרבה רגעי שחיקה. מי שמחפש תוצאות מיידיות יתקשה להחזיק בו. גם אני הייתי צריכה ללמוד דחיית סיפוקים". אבל כשהתהליך מבשיל, היא אומרת, התמונה מתבהרת. "כשקהילה שלמה עוברת מבניין ישן וחסר מיגון לבית חדש ובטוח, את יודעת שזה שווה את זה".
קבוצת אלמוגים, חברה ציבורית בשליטת מריו זוזל ועמי בר משיח, פועלת כיום בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריסה ארצית, לצד פעילות רחבה בייזום ובביצוע למגורים. עבור בר משיח דותן, העובדה שמדובר בקבוצה יזמית־קבלנית שמלווה פרויקטים לאורך כל חייהם מאפשרת ניהול אחראי ויציב בתחום עתיר חוסר ודאות. במובן הזה, הדרך האישית שלה והדרך של הקבוצה נפגשות באותו מקום: עבודה שקטה, מחויבות לתהליך וניהול שמבקש לבנות יציבות – לא רק במבנים, אלא גם באמון.
