צפו: כמה משכורות תצטרכו בשביל לקנות בית?
(צילום: אלי סגל)

שיא של עשור במכירת דירות לפני משבר הקורונה: בשלושת החודשים נובמבר 2019 עד ינואר 2020 נמכרו 9,794 דירות חדשות, 25% יותר מאשר בשלושת החודשים אוגוסט עד אוקטובר, שקדמו לתקופה הנסקרת ובהם נמכרו רק 7838 דירות. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום (א'). בלמ"ס מייחסים חלק מהזינוק במכירת הדירות לשינויים עונתיים, למשל העובדה שבחודשים אוגוסט עד אוקטובר הייתה חופשת הקיץ וחגי תשרי, תקופה שבאופן מסורתי כמות העסקאות בה נמוכה.
על פי הלמ"ס, בניכוי השפעות עונתיות - העלייה במספר הדירות שנמכרו היא בשיעור מתון יותר של 10%. עם זאת, גם כאשר משווים את שלושת החודשים שנסקרו לשלושת החודשים המקבילים בשנה שעברה, כלומר נובמבר 2018 עד ינואר 2019, נמצא זינוק גדול במספר הדירות שנמכרו. בתקופה הזו נמכרו רק 7367 דירות, כך שבשלושת החודשים שבסקירת הלמ"ס נרשם זינוק של לא פחות מ-33% במספר הדירות החדשות שנמכרו.
מחיר למשתכן בשכונת גליל ים הרצליהמחיר למשתכן בשכונת גליל ים הרצליה
פרויקט מחיר למשתכן בשכונת גליל ים הרצליה
(צילום: עמית שעל)
השיא במכירת דירות חדשות הוא בעיקר תוצאה של מספר חסר תקדים בעשור שחלף - של עסקאות למכירת דירה שבוצעו בדצמבר 2019, שבו נמכרו 3,740 דירות, ובינואר 2020 שבו נמכרו 3,393 דירות חדשות. השיא הקודם של העשור במכירת דירות חדשות נרשם ביוני ויולי 2015, חודשים שבהם נמכרו 3184, ו-3083 דירות חדשות.

רמת גן מובילה במכירת דירות, ירושלים אחריה

הזינוק במספר הדירות החדשות שנמכרו הוא בעקבות הבשלה של פרויקטים של מחיר למשתכן. חברות הבנייה יכולות לחתום על הסכם מכר עם הזוכים בהגרלה רק לאחר קבלת היתר בנייה, והליך הוצאת היתר בנייה נמשך בדרך כלל כמה חודשים ולעיתים יותר משנה.
רמת גן היא העיר שבה נמכרו הכי הרבה דירות בתקופה הנסקרת - 936, אחר כך ירושלים שבה נמכרו 570 דירות ותל אביב שבה נמכרו 500 דירות חדשות
על פי הלמ"ס, רמת גן היא העיר שבה נמכרו הכי הרבה דירות בתקופה הנסקרת - 936, אחר כך ירושלים שבה נמכרו 570 דירות ותל אביב שבה נמכרו 500 דירות חדשות. במחוז מרכז ותל אביב נמכרו בסך הכל 5166 דירות, כלומר כמעט 53% מסך הדירות החדשות שנמכרו ברחבי הארץ. במחוז דרום נמכרו בתקופה הנסקרת 1,750 דירות, ובמחוז חיפה 1,166.
כדי לאמוד את הביקוש לדירות, בלמ"ס משקללים את מספר הדירות החדשות שנמכרו יחד עם התחלות בנייה של דירות לשימוש עצמי שאינן למכירה - למשל בפרויקטים של בנה ביתך או קבוצות רכישה. בסך הכל, בחודשים נובמבר 2019 עד ינואר 2020 הביקוש לדירות עמד על 14,320 יחידות דיור, כאשר 68.4% ממנו הם דירות שנמכרו (9,794 יח"ד) ו-31.6% הן דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. בתקופה המקבילה אשתקד (נובמבר 2018 עד ינואר 2019) הביקוש לדירות עמד על 11,150, כך שבתקופה הנסקרת נרשם זינוק של 28% בביקוש לדירות.

עלייה של למעלה מ-8% בהיתרי הבנייה ב-2019

בתוך כך, הלמ"ס פרסמה היום גם סיכום של 2019 בענף הנדל"ן. על פי הנתונים, השנה החולפת הסתיימה בעלייה של 8.3% בהיקף היתרי הבנייה עם 55,420 יחידות דיור. הדו"ח, שמתבסס על שלושה נתונים מרכזיים, הציג עלייה בנתון היתרי הבנייה, אך לצידו ירידה של 2.2% בהשוואה לשנת 2018 בהיקף התחלות הבנייה. היקף הדירות שבנייתן הסתיימה (גמר בנייה) נותר ללא שינוי. 48.1% מההיתרים היו במחוזות תל אביב והמרכז (24.6% ו-24.1% בהתאמה), כאשר במחוז המרכז מדובר בעלייה של כ-15% בהשוואה ל-2018 ואילו במחוז תל אביב בעלייה של כ-6%. בהמשך לחוק קמיניץ, אשר נועד להסדיר את הבנייה הלא חוקית השנה, כ-1.8% מההיתרים הם היתרי לגיטימציה שהסדירו בנייה כזו.
שנת 2019 הסתיימה בעלייה של 8.3% בהיקף היתרי הבנייה - עם יותר מ-55 אלף יחידות דיור. קרוב ל-50% מההיתרים ניתנו במחוזות ת"א והמרכז. עם זאת, התחלות הבנייה ירדו לעומת אשתקד
עם זאת, היקף התחלות הבנייה ירד בשנה זו ב-2.2% לעומת שנת 2018 ועמד על 50,830 דירות. ברבעון הרביעי של השנה חלה עלייה בשיעור של 1.6% בהתחלות הבנייה, לאחר ירידה ברבעונים שקדמו לו בשיעור של 3.1%. מחוז המרכז בלט בהיקף התחלות הבנייה, כאשר כלל 23.9% מכלל הדירות. זאת לעומת מחוז ירושלים שבו החלו להיבנות רק 6.3% מכלל התחלות הבנייה - ירידה של 15.6%. בכל המחוזות, למעט מחוז הדרום (שבו עלו התחלות הבנייה בכ-12%), נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה. הירידה החדה ביותר נרשמה בישובי יהודה ושומרון, שם ירד היקף התחלות הבנייה ב-32%.
תוכנית מחיר למשתכן סיפקה 20% מכלל התחלות הבנייה ב-2019, נתון דומה לזה של 2018. בשנה החולפת מספר הדירות הגדול ביותר שנבנו במסגרתה היה במחוז המרכז, אך היקף זה מציג ירידה והוא תפס נתח של 33.8% מכלל הדירות לעומת 41.5% ב-2018. במחוזות הצפון והדרום מספר הדירות דווקא עלה ועמד על 11.7% ו-26.8% בהתאמה, לעומת 19.7% ו-3% בהתאמה ב-2018.
מחיר למשתכן אופקיםמחיר למשתכן אופקים
פרויקט מחיר למשתכן באופקים
(צילום: אלכס פוטייבסקי)
בחלוקה לישובים, תל אביב הובילה עם היקף התחלות בנייה של 3,340 - ירידה של 5.3% בהשוואה לשנה שעברה. בירושלים ירד היקף ההתחלות ב-16.5% ל-2,450 דירות. לעומת זאת, בערים באר שבע, אור יהודה, יבנה, שוהם, אשדוד, עכו וגבעתיים מדובר בשנה שנייה של עלייה בהיקפים; ביישובים קריית גת, חריש, באר יעקב, רעננה, בני ברק, כפר יונה ונתיבות מדובר בעלייה בהיקפים לאחר ירידות בשנה שעברה.
בהתחדשות העירונית חלה עלייה של כ-3% לעומת 2018, עם 7,080 דירות שבנייתן החלה, מתוכן כ-3,720 דירות בתמ"א 38/1 – תוספת למבנים קיימים, ו-3,480 במסגרת תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי. נתון זה מהציג עלייה בשיעור של 17%.
בנוגע לגמר הבנייה, הנתון נותר ללא שינוי בהשוואה ל-2018 ועומד על 50,590 דירות. היקף הבנייה הפעילה בסוף 2019 עומד על 122,300 דירות. שטח כלל התחלות הבנייה עמד על 12.9 מיליון מ"ר, לעומת 13 מיליון מ"ר ב-2018. נתון מעניין נוסף מצביע על כך שהבנייה למגורים התחזקה ב-4.5% לעומת בנייה שאינה למגורים, שהשיעור שלה ירד ב-13.2%. בסך הכל 76.9% מכלל השטחים שבנייתם הסתיימה היו עבור מגורים ו-23.1% עבור יעודים אחרים.