שר האוצר יפחית את מס הרכישה למשקיעים ל-5%: כל הפרטים באולפן ynet עם דרור מרמור, עורך ערוץ הנדל"ן. צפו
(צילום: משי בן עמי )
חודשי הקיץ הם עונת הנדידה הגדולה בשוק הנדל"ן. רוב מעברי הדירה, רכישה או שכירות, קורים ביולי-אוגוסט מסיבה ברורה: הרצון להתחיל את שנת הלימודים בבית החדש מחייב את כל המשק להתיישר על פי התאריכים האלה. לקראת התקופה הקרובה גיבשנו מדריך שיסייע לכם לצלוח בשלום את המעבר הלא-קל הזה בימי הקורונה ובכלל, באמצעות עו"ד שלומית משה, ראש מחלקת נדל"ן במשרד דנינו, שי, משה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הטיפ החשוב ביותר הוא לחתום על חוזה. זה נשמע מובן, אבל לא תמיד זה קורה. "ככלל, חוזה הוא ההגנה הכי טובה שלכם, משכירים ושוכרים כאחד, נגד פגיעה בזכויותיכם", אומרת עו"ד משה. רק כך, כשאתם מעלים על הכתב את כל התנאים והסעיפים, אתם יכולים לדעת שאתם מוגנים. במקרים רבים, כשאתם נמצאים בלחץ זמן, חצי מהציוד כבר הועבר וכו' - תסכימו על דברים שלא רציתם מלכתחילה".
מה כדאי לי כשוכר להכניס לחוזה בימי הקורונה?
לאחר הקורונה, ובעיקר על סף גל שני, יהיה לא נכון להתעלם ממצבים דומים שאולי יתרחשו בעתיד. לכן יש לוודא שהחוזה מתייחס ל"כוח עליון". למשל, מה קורה אם שני בני הזוג הוצאו לחל"ת או איבדו את מטה לחמם. תמיד הרבה יותר קל לסגור את הדברים האלה בחתימת החוזה ולא באמצע המשבר. הדבר נכון גם לרכישת דירה. "במקרים רבים יש בחוזה סעיף המדבר על עיכוב במסירת דירה. יש לוודא שגם במקרה של מגפה או כוח עליון אחר עדיין לא ייווצר מצב שבו הנכס לא נמסר ואינכם מקבלים את הפיצוי המתאים על העיכוב", מציינת עו"ד משה.
מה כדאי למשכיר להכניס לחוזה בימי הקורונה?
מבחינת המשכיר, הדבר החשוב ביותר הוא רציפות התשלום. יש להכניס לחוזה סעיפים המתייחסים לאי-עמידה בתשלום השכירות גם אם השוכרים נמצאים בחל"ת או במצב דומה. כמו כן, יש להתייחס לנושא של פינוי הדירה אם השוכרים לא עומדים בתנאי החוזה בעקבות כוח עליון. לדוגמה, לבקש בטוחות גדולות יותר למצב של אי-תשלום שכ"ד.
מהי בטוחה לגיטימית בחוזה?
החוק לא מגדיר במפורש מה מוגדר כבטוחה בחוזה שכירות. לכן יש להתייחס בעיקר למה שמקובל בשוק בתקופה שבה נחתם החוזה. כיום מקובל לבקש המחאות לכיסוי לטובת תשלומי חשמל, גז, ארנונה, ועד בית ועוד. כמו כן, מבקשים משכירים רבים שטר ערבות על תיקונים בדירה אם יידרשו. בנוסף, הבטוחה המקובלת והראויה כיום היא ערבות בנקאית על שלושה חודשי שכירות.
שוכרים רבים לא אוהבים את הרעיון של הפקדת המחאות מכיוון שזו המחאה פתוחה ללא תאריך או סכום. יש לכתוב על גבי ההמחאות לטובת מי הן. למשל, חברת החשמל, מים וכו'. כדי להימנע מכך, אפשר במקרים רבים להעביר את החשבונות על שם השוכר, כך שגם אם נוצר חוב הוא לא יהיה על שם בעל הדירה אלא על שם השוכר, כך שהוא יוכל להכניס שוכר חדש ולהשאיר את הדירה ללא חוב.
מה עושים כששוכר מסרב להתפנות מהדירה?
כעיקרון, בתי המשפט לא ממהרים לפנות אנשים מהבית גם אם הם מפירים את חוזה השכירות. גם אם פונים לביהמ"ש, הסעד הראשוני מתקיים בתוך כ-90 יום, כך שממילא זה לא פתרון מיידי. עם זאת, אפשר לחלט את הערבות שהופקדה כדי לצמצם את הפסדי המשכיר.
ואם בעל הבית מבקש להוציא את הדיירים לפני תום החוזה?
חוזה הוא חוזה ויש לכבדו. הוצאת דייר מהבית היא הפרה מהותית של החוזה, ולכן אסורה. בכל פנייה מצד המשכיר לפנות את הדירה לפני המועד יש לפנות מיד לעו"ד כדי לוודא שזכויותיכם לא ייפגעו. כך גם במהלכים חד-צדדיים כמו החלפת מנעולים או הוצאת רכוש מהבית ללא אישור. יש מקרים שבהם המשכיר טוען כי השוכר הפר את החוזה בסעיף כזה או אחר, ולכן יש להוציאו מהבית. גם כאן - אין לנקוט שום מהלך חד-צדדי ללא התייעצות עם עו"ד.
איך מתנהלים מול חברת ההובלה?
חשוב להתקשר רק עם חברה שעובדת על פי חוזה. כמו כן, יש לדרוש שחברת ההובלה תגיע לסיור מקדים בדירה, ואם אפשר - גם בדירה שאליה אתם עוברים. כך תימנעו ממצב שבו ביום המעבר המובילים פתאום "מופתעים" מהיקף הציוד שיש להעביר ודורשים תוספת. כך או כך, גם חברות ההובלה כפופות לחוקי הגנת הצרכן, כך שאם נדרש - אפשר לבטל את העסקה, הכל בכפוף להסכם שחתמתם עליו.
