האם ענף ההתחדשות העירונית בתנופה או בתנומה? עד כמה המצב בשוק משפיע על קידום מיזמים בתחום? והאם המציאות בשטח מעידה, כי ההתחדשות העירונית מתנהלת באופן תקין או בעייתי? על השאלות הללו ונוספות ניסה לענות סקר, שנערך לאחרונה בקרב אנשי נדל"ן העוסקים בתחום.
את הסקר ערך ד"ר אסף גסטפרוינד, שותף-מנהל בפירמת גסטפרוינד-מרקו שמאות מקרקעין ומחקרי ונדל"ן, ולדבריו, השתתפו בו 379 איש, כולם מתחום הנדל"ן.
מטרת הסקר, על-פי ד"ר גסטפרוינד, היא: "לבחון כיצד אנשי המקצוע עצמם מעריכים את מצבו הנוכחי של שוק הפינוי-בינוי בישראל, את רמת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים המקודמים כיום, את סיכויי המימוש שלהם ואת הפער האפשרי בין ההבטחות לציבור ובין המציאות בפועל". ובכן, הממצאים מעידים כי המצב בענף לא מזהיר.
הריסה בפרויקט פינוי בינוי
(צילום: אורי חודי)
שאלה ראשונה בחנה עד כמה מסכימים אנשי המקצוע עם הקביעה הבאה: "כמות הפרויקטים המקודמים כיום גדולה משמעותית מכמות הפרויקטים שיגיעו בסופו של דבר לביצוע". רוב הנשאלים הסכימו עם האמירה הזו, כאשר 29.6% הסכימו ו-52.1% הסכימו מאוד.
שאלה אחרת בסקר עסקה בהחתמות הדיירים. אנשי המקצוע נשאלו: "האם קיימת היום תחרות מוגזמת על החתמת מתחמים ודיירים?" התשובה במקרה הזה הייתה הרבה יותר חד-משמעית, כאשר לא פחות מ-71.8% השיבו בחיוב. נציין, כי העובדה שיש תחרות מוגזמת מובילה לא פעם להבטחות חסרות בסיס, מה שבשלב מאוחר יותר מוביל גם לפרויקט שמתקדם ומתגלה מאוחר יותר כלא כלכלי.
שאלה מעניינת במיוחד עסקה באופי התמורות לדיירים. "האם קיימת תופעה של הבטחת תמורות לדיירים שאינן תואמות את ההיתכנות הכלכלית האמיתית של הפרויקט", כך נוסחה השאלה. והתשובה לא יכולה להיות חד-משמעית יותר. מקרב כל הנשאלים – 97.2% השיבו בחיוב. מדובר בשיקוף מציאות בעייתי מאוד מענף ההתחדשות, שמעיד שניתן למצוא מיזמי התחדשות שמתחילים מראש את דרכם ללא היתכנות. נציין, כי חשוב לבחון היכן נמצאים אנשי המקצוע מטעם הדיירים במקרים הללו.
שאלת המשך שאלה מה הסיבה למציאות הזו, כלומר, מהו הגורם המרכזי להבטחת תמורות גבוהות מדי לדיירים. 36.6% השיבו, כי התחרות בין היזמים היא זו שמובילה למצב הזה, 22.5% השיבו כי מדובר בחוסר מקצועיות, 18.3% השיבו כי הסיבה היא תחרות בין מארגני דיירים, 15.5% השיבו כי דרישות הדיירים עצמם הן הסיבה למצב ו-7% סבורים שהתשובה הנכונה היא שינויים כלכליים לאורך השנים.
בסוף הסקר נשאלו המשתתפים כמה מיחידות הדיור בהתחדשות עירונית, שמופיעות היום במצגות, דוח"ות ופרסומים של חברות נדל"ן, אכן ייבנו, להערכתם. התשובה המדאיגה היא ש-78.8% מהנשאלים העריכו שרק עד מחצית מיחידות הדיור שמופיעות בכל הפרסומים אכן ייבנו בפועל.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
